مسكن استيجاري روي كاغذ ماند
بازار مسكن به صحنه‌اي پر از وعده‌هاي نيمه‌تمام و طرح‌هاي ابتر تبديل شده است؛ بازاري كه در آن نه دولت‌ها توانسته‌اند به تعهدات خود عمل كنند و نه سازوكار مالي پايداري براي تامين نياز واقعي خانوارها شكل گرفته است.
بازار مسكن به صحنه‌اي پر از وعده‌هاي نيمه‌تمام و طرح‌هاي ابتر تبديل شده است؛ بازاري كه در آن نه دولت‌ها توانسته‌اند به تعهدات خود عمل كنند و نه سازوكار مالي پايداري براي تامين نياز واقعي خانوارها شكل گرفته است. در چنين شرايطي، «خانه‌دار شدن» براي بخش بزرگي از جامعه بيش از هر زمان ديگر به رويايي دست‌نيافتني بدل شده است؛ رويايي كه زير بار تورم، ضعف سياستگذاري و كم‌كاري بانك‌ها رنگ باخته است.كارشناسان اقتصادي هشدار مي‌دهند كه طرح‌هايي نظير «مسكن استيجاري» در صورت نداشتن منابع مالي پايدار، به سرنوشت ديگر طرح‌هاي ناكام اين حوزه دچار مي‌شوند؛ سرنوشتي كه نتيجه‌اش چيزي جز تداوم بحران، ركود در بازار و افزايش شكاف طبقاتي در دسترسي به سرپناه نيست.در اين ميان مجتبي يوسفي، عضو كميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي در گفت‌وگويي با اشاره به شكاف فزاينده ميان درآمد و هزينه مسكن مي‌گويد: تهراني‌ها براي خانه‌دار شدن بايد حدود ۷۳ سال پس‌انداز كنند. براي حل مشكل مسكن بايد انحصار زمين از دولت خارج شود.او با اشاره به ارقام واقعي درآمدها و قيمت‌ها توضيح مي‌دهد: بر اساس بررسي‌ها، با درآمد متوسط بازنشستگان، كارگران، كارمندان و معلمان كه به‌طور ميانگين بين ۲۰ تا ۲۵ ميليون تومان است، اگر يك‌سوم اين مبلغ در شهرهاي بزرگ پس‌انداز شود، حدود ۵۳ سال طول مي‌كشد تا بتوان يك واحد مسكوني ۸۰ تا ۱۰۰ متري خريداري كرد. در تهران و ساير كلانشهرها، اين زمان به حدود ۷۳ سال افزايش مي‌يابد.اين آمارها نشان مي‌دهد كه شكاف ميان توان اقتصادي خانوار و هزينه تامين مسكن به حدي رسيده كه بخش بزرگي از جمعيت عملا از بازار خريد كنار رفته‌اند. ركود معاملات، افت تقاضا و حذف مستاجران و خانه‌اولي‌ها از بازار خريد مسكن، پيامد طبيعي اين شرايط است. مشاوران املاك نيز مي‌گويند در حال حاضر هيچ منطقه‌اي از تهران در وضعيت رونق قرار ندارد و بعيد است تا پايان سال تغيير محسوسي در روند معاملات ايجاد شود.
ناترازي ساخت و تقاضا زنگ خطر براي سال ۱۴۱۰
در كنار افزايش قيمت و كاهش قدرت خريد، كمبود عرضه نيز عامل ديگري است كه بحران را تشديد كرده است. طه حسين‌مدني، رييس انديشكده حكمراني هوشمند، با نگاهي كلان به وضعيت بازار مسكن مي‌گويد: بازار مسكن كشور با ۵ تا ۶ ميليون تقاضاي انباشته مواجه است. همچنين تعداد واحدهاي فرسوده و نيازمند بازسازي حدود ۸ ميليون واحد برآورد شده است. براي رسيدن به تعادل در عرضه و تقاضا، كشور نيازمند ساخت سالانه ۱.۵ ميليون واحد مسكوني جديد است و اگر اين هدف محقق نشود، ناترازي مسكن تا سال ۱۴۱۰ دو برابر شده و به ۱۲ ميليون واحد خواهد رسيد.به باور او، ضعف در تامين مالي و سرعت پايين اجراي پروژه‌هاي انبوه‌سازي نسبت به تورم، از مهم‌ترين عوامل انباشت تقاضاست. او توضيح مي‌دهد كه با وجود تلاش‌هاي صورت‌گرفته از طريق ابزارهايي مانند قانون پيش‌فروش ساختمان و مدل‌هاي خريد تدريجي، نبود نهادهاي پژوهشي و تخصصي باعث شده اين ظرفيت‌هاي قانوني اثر چنداني بر اقتصاد مسكن نگذارند.حسين‌مدني تاكيد مي‌كند: دولت مي‌تواند با اصلاح قانون پيش‌فروش ساختمان، توسعه فروش متري و ساماندهي پلتفرم‌هاي فعال در خرده‌فروشي ساختمان، همچنين ارايه زمين رايگان و صدور مجوز بلندمرتبه‌سازي در شهرهاي فاقد امكان توسعه افقي، به‌ويژه در بافت‌هاي فرسوده، زمينه تقويت صنعت ساختمان و كاهش فشار بر بازار مسكن را فراهم كند.
مسكن استيجاري ايده‌اي مطلوب، اما بدون منبع مالي
در حالي كه بسياري از كارشناسان بر ضرورت اجراي طرح‌هاي حمايتي تاكيد دارند، تجربه نشان داده هرگاه اين طرح‌ها بدون پشتوانه مالي آغاز شده‌اند، در نيمه‌راه متوقف مانده‌اند. خشايار باقرپور، رييس اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني تهران در گفت‌وگويي با اشاره به طرح «مسكن استيجاري» مي‌گويد: مسكن استيجاري در ذات خود طرحي بسيار مطلوب است؛ زيرا هدف آن، تامين واحدهايي براي مصرف‌كنندگان با قيمت‌هاي كنترل‌شده و متناسب با تورم مهارشده است. اما پرسش اصلي اين است كه اين واحدها قرار است با چه منبع مالي توليد شوند؟او در ادامه به محدوديت‌هاي بودجه دولت اشاره كرده و توضيح مي‌دهد: اگر قرار باشد توليد اين واحدها از محل بودجه دولتي تامين شود، باتوجه‌به ناترازي فعلي بودجه، تحقق آن بسيار بعيد است. دولت هم‌اكنون در شرايط محدوديت منابع قرار دارد و نمي‌تواند در چنين گستره‌اي سرمايه‌گذاري گسترده انجام دهد.به گفته باقرپور، استفاده از منابع بانكي نيز راه‌حل واقع‌بينانه‌اي نيست؛ چراكه بانك‌ها حتي در طرح «نهضت ملي مسكن» به تعهدات خود عمل نكردند.رييس اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني تهران اضافه كرد: بانك‌ها تسهيلات بلندمدت وعده‌داده‌شده را در اختيار متقاضيان قرار ندادند؛ بنابراين انتظار تامين منابع مالي پايدار از سوي شبكه بانكي براي اجراي طرح مسكن استيجاري نيز واقع‌بينانه نيست.
سرمايه‌گذاري بي‌جاذبه
در شرايطي كه دولت با كمبود منابع و بانك‌ها با محدوديت‌هاي نقدينگي مواجهند، انتظار مي‌رفت بخش خصوصي بتواند بخشي از بار اجراي طرح‌هاي مسكن را به دوش بكشد. اما واقعيت اين است كه فعالان اقتصادي انگيزه‌اي براي ورود به چنين پروژه‌هايي ندارند.باقرپور در اين باره مي‌گويد: بخش خصوصي با آگاهي از ريسك‌ها و بازده پايين اين طرح، تمايلي به ورود ندارد. در اين شرايط، سرمايه‌گذار بايد سرمايه‌اي كلان را در پروژه‌اي حبس كند كه هم سال‌به‌سال دچار استهلاك مي‌شود و هم هزينه‌هاي نگهداري، بازسازي و ارتقا را بر دوش او مي‌گذارد، درحالي كه بازده اقتصادي آن بسيار پايين و غيرقابل‌توجيه است.او هشدار مي‌دهد كه اگر دولت براي طرح مسكن استيجاري منبع مالي مشخص و پايداري در نظر نگيرد، سرنوشت آن از هم‌اكنون روشن است: به نظر مي‌رسد طرح مسكن استيجاري در همان فرض اوليه خود با شكست مواجه مي‌شود، مگر آنكه منابع مالي مشخص و پايداري براي اجراي آن پيش‌بيني شود. تاكنون هيچ نشانه‌اي از تعيين منبع مالي روشن براي توليد اين نوع واحدها مشاهده نشده است.
نهضت ملي مسكن؛ فشار مالي بر دوش متقاضيان
تجربه طرح «نهضت ملي مسكن» نمونه‌اي روشن از خطرات نبود منابع مالي پايدار است. به گفته رييس اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني تهران، اين طرح نه‌تنها به كاهش هزينه مسكن منجر نشد، بلكه فشار مالي مضاعفي بر متقاضيان وارد كرد.باقرپور ادامه مي‌دهد: تجربه طرح نهضت ملي مسكن نشان داد كه نبود منابع مالي منجر به فشار مضاعف بر متقاضيان مي‌شود. بسياري از افرادي كه با اميد خانه‌دار شدن در اين طرح ثبت‌نام كرده بودند، امروز با چند برابر شدن هزينه‌ها مواجهند.او مي‌افزايد: حتي در برخي موارد، با لحني تهديدآميز از متقاضيان مي‌خواهند مبالغ چندصد ميليون‌توماني را در بازه زماني ۱۰ تا ۲۰ روز پرداخت كنند و در غير اين صورت، واحد آنان به متقاضيان ديگر واگذار خواهد شد.چنين رويه‌اي، به باور كارشناسان، نه‌تنها عدالت اجتماعي را زير سوال مي‌برد، بلكه اعتماد عمومي نسبت به سياست‌هاي حمايتي دولت را نيز تضعيف مي‌كند.
بحران مسكن در مسير تشديد
به گفته تحليلگران بازار تا زماني كه سازوكار تامين مالي شفاف و بلندمدت در بخش مسكن ايجاد نشود، هيچ طرحي با نيت خيرخواهانه به ثمر نخواهد نشست. فقدان سياستگذاري هماهنگ ميان وزارت راه و شهرسازي، بانك‌ها و شهرداري‌ها نيز از ديگر موانع تحقق اهداف در اين حوزه است.برآوردها نشان مي‌دهد كه اگر روند فعلي ادامه يابد، فاصله بين عرضه و تقاضا نه‌تنها كاهش نخواهد يافت، بلكه با رشد سالانه تقاضاي جديد، بحران مسكن به مراتب عميق‌تر مي‌شود. افزايش اجاره‌بها، كاهش نرخ ازدواج، گسترش حاشيه‌نشيني و فشار اقتصادي بر طبقات متوسط، تنها بخشي از پيامدهاي اين وضعيت خواهد بود.
راه نجات كجاست؟
كارشناسان بر اين باورند كه حل بحران مسكن در گرو تغيير رويكردهاي سنتي است. استفاده از ابزارهاي نوين مالي مانند اوراق رهني، صندوق‌هاي زمين و ساختمان، و مشاركت واقعي بخش خصوصي مي‌تواند بخشي از كمبود منابع را جبران كند. از سوي ديگر، كاهش تصدي‌گري دولت و واگذاري زمين به تعاوني‌هاي معتبر، زمينه رقابت سالم و كاهش هزينه تمام‌شده را فراهم مي‌كند.در عين حال، اصلاح قوانين و جلوگيري از سوداگري در بازار زمين و مسكن، از ديگر پيش‌شرط‌هاي موفقيت هر طرح ملي است. به گفته مجتبي يوسفي، انحصار زمين در اختيار دولت يكي از موانع اصلي توسعه است و تا زماني كه اين انحصار شكسته نشود، نه عرضه افزايش مي‌يابد و نه قيمت‌ها كنترل مي‌شود.در شرايطي كه بخش بزرگي از جامعه حتي توان اجاره مسكن مناسب را ندارد، طرح‌هايي چون «مسكن استيجاري» در نگاه نخست مي‌تواند بارقه‌اي از اميد باشد. اما واقعيت‌هاي مالي و ساختاري نشان مي‌دهد بدون تامين منابع پايدار، اين طرح نيز همان مسير پرخطاي گذشته را تكرار خواهد كرد. بحران مسكن در ايران، حاصل سال‌ها سياستگذاري مقطعي، كم‌كاري نهادي و نبود شفافيت مالي است؛ بحراني كه اگر امروز براي آن چاره‌انديشي نشود، فردا نه‌تنها روياي خانه‌دار شدن از ذهن مردم پاك خواهد شد، بلكه ثبات اجتماعي و اقتصادي كشور را نيز تهديد مي‌كند.
