ركود فعلاً مهمان بازار مسكن
بازار مسكن اين روزها همچنان در ركود به سر مي‌برد، با وجود آنكه كاهش نسبي قيمت ارز و طلا موجب شده بخشي از سرمايه‌ها به سمت ملك حركت كند. كارشناسان معتقدند اين تحرك، رونق كوتاه‌مدت و بيشتر سرمايه‌اي ايجاد خواهد كرد و توان خريد واقعي خانوارها هنوز به حدي نرسيده كه بتواند بازار را از ركود خارج كند.
بازار مسكن اين روزها همچنان در ركود به سر مي‌برد، با وجود آنكه كاهش نسبي قيمت ارز و طلا موجب شده بخشي از سرمايه‌ها به سمت ملك حركت كند. كارشناسان معتقدند اين تحرك، رونق كوتاه‌مدت و بيشتر سرمايه‌اي ايجاد خواهد كرد و توان خريد واقعي خانوارها هنوز به حدي نرسيده كه بتواند بازار را از ركود خارج كند. فاصله فزاينده بين قيمت مسكن و درآمد خانوارها و كمبود آمار رسمي، اين ركود را پايدار نگه داشته و چشم‌انداز كوتاه‌مدت بازار را محدود كرده است. خشايار باقرپور، كارشناس بازار مسكن، در گفت‌وگو با ايسنا، توضيح داد كه كاهش قيمت‌ها در بازار ارز و طلا مقداري از سرمايه‌ها را به سمت مسكن سوق داده است، و طي هفته گذشته كاهش حدود پنج درصدي در قيمت ارز و هشت تا ۹ درصدي در بازار طلا داشتيم. اين مساله مقداري آرامش را در بازارهاي طلا و ارز حاكم كرد و باعث شد بخشي از سرمايه‌ها به سمت بازار مسكن حركت كند. به گفته باقرپور، مسكن طي ماه‌هاي اخير نسبت به بازارهاي ارز و طلا جا مانده و طبيعي است كه در دوره‌اي سه تا پنج ماهه، رونق نسبي در بازار ملك ايجاد شود. اين كارشناس مسكن افزود: افرادي كه مشمول بازار مصرفي هستند استطاعت خريد خانه حتي در قيمت‌هاي ثبات يافته فعلي را ندارند اما رونق نسبي را مي‌توان براي سه تا پنج ماه آينده درنظر گرفت كه برگرفته از جاماندگي مسكن نسبت به بازارهاي ارز و طلا است. به اين ترتيب، رونق احتمالي بازار بيشتر جنبه سرمايه‌اي دارد تا مصرفي، يعني تقاضا از سوي سرمايه‌گذاران براي حفظ ارزش دارايي‌ها ايجاد خواهد شد و نه خريداران واقعي كه قصد سكونت دارند.
شكاف قيمت و توان خريد خانوار
يكي از مهم‌ترين دلايل ركود بازار مسكن، فاصله چشمگير بين قيمت مسكن و درآمد خانوارها است. باقرپور به اين موضوع اشاره كرد و گفت: ما در بخش ساخت و ساز با تورم ۴۵ درصدي مواجهيم اما دستمزد ۲۰ تا ۲۵ درصد افزايش يافته، يعني مرتبا شكاف بين توان خريد و قيمت آپارتمان بيشتر مي‌شود. او توضيح داد: اين شكاف باعث كاهش قدرت خريد خريداران واقعي مي‌شود و مانع از خروج بازار از ركود است، استطاعت به دو عامل ميزان درآمد و قيمت محصول بستگي دارد. در حال حاضر ميزان درآمد خانوار تغيير محسوسي متناسب با قيمت مسكن نداشته است. همچنين متوسط قيمت دلاري مسكن در تهران حدود ۱۰۰۰ دلار اعلام شده است كه با ميانگين بلندمدت ۱۲۰۰ دلار فاصله دارد. باقرپور افزود: احتمال اينكه در كوتاه‌مدت اين فاصله پر شود بعيد است.
ركود ساخت و ساز، چالش جدي بازار
باقرپور در ادامه با اشاره به وضعيت ساخت و ساز گفت: ساخت و ساز در ركود كامل قرار دارد. اين ركود از عدم رونق بازار و نقد نشدن محصولاتي كه در بخش مسكن توليد مي‌شود نشأت مي‌گيرد. او تأكيد كرد كه اگر خريداران توان خريد نداشته باشند، توليدكنندگان هم انگيزه‌اي براي ادامه فعاليت و سرمايه‌گذاري نخواهند داشت، دليل اينكه بازار رونق ندارد اين است كه خريدار مصرفي استطاعت ندارد. به گفته اين كارشناس، رشد توليد مسكن بدون افزايش قدرت خريد خانوار و كاهش فاصله بين درآمد و قيمت مسكن ممكن نيست.
نبود آمار رسمي؛ مانع برنامه‌ريزي و توليد
يكي ديگر از مشكلات ساختاري بازار مسكن، نبود آمار و اطلاعات رسمي است. باقرپور با انتقاد از اين وضعيت گفت: چند روز پيش روز آمار و برنامه‌ريزي بود اما متاسفانه در بازار مسكن آماري وجود ندارد و به همين دليل امكان برنامه‌ريزي براي فعالان اقتصادي ميسر نيست. اين به بازار لطمه مي‌زند. فعالان بازار با داشتن آمار مي‌توانند به توليد رونق بدهند. سانسور آمار به كسادي توليد مي‌انجامد و اين كسادي به اقتصاد مسكن ضربه مي‌زند. به گفته او، در شرايط فعلي، نبود آمار دقيق برنامه‌ريزي براي توليد و سرمايه‌گذاري را با مشكل مواجه كرده و روند ركود را تشديد مي‌كند.
اثر تورم و درآمد بر بازار مسكن
مديرعامل اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني شهر تهران نيز به شكاف ميان قيمت مسكن و درآمد خانوارها اشاره كرده و گفت: در شرايطي كه تورم به حدود ۴۵ درصد رسيده دولت و بخش خصوصي بودجه‌اي براي افزايش حقوق ندارند. بنابراين شكاف بين قيمت و درآمدها در همه حوزه‌ها افزايش مي‌يابد كه به لحاظ كمي بالاترين شكاف مربوط به بازار مسكن است. زيرا گران‌ترين كالايي است كه در جامعه داد و ستد مي‌شود. او افزود كه افزايش اين شكاف باعث كاهش استطاعت خريداران مصرفي و تعميق ركود بازار خواهد شد.
چشم‌انداز كوتاه‌مدت بازار
با توجه به وضعيت فعلي توليد و تقاضا، چشم‌انداز بازار مسكن در كوتاه‌مدت محدود است. باقرپور نتيجه گرفت: با توجه به اينكه دليلي براي كاهش هزينه توليد مسكن يا افزايش سطح درآمد خانوار وجود ندارد، نمي‌توان انتظار بازگشت استطاعت در خريد مسكن و خروج از ركود را داشت. بنابراين ركود فعلا مهمان بازار خواهد بود. او تاكيد كرد كه هرگونه رونق احتمالي ناشي از تغييرات نرخ ارز و طلا تنها كوتاه‌مدت و جنبه سرمايه‌اي خواهد داشت و نمي‌تواند تحرك واقعي براي خريداران مصرفي ايجاد كند.
ركود پايدار با عوامل ساختاري
بررسي وضعيت فعلي بازار مسكن نشان مي‌دهد كه ركود تركيبي از عوامل عرضه و تقاضا است. از يك سو، قدرت خريد خانوارها با توجه به افزايش تورم و عدم افزايش متناسب درآمدها كاهش يافته است و از سوي ديگر، توليد مسكن با تورم بالا و عدم نقدشوندگي محصولات مواجه است. كاهش نوسانات نرخ ارز و طلا ممكن است مقداري سرمايه به سمت بازار مسكن جذب كند، اما اين رونق كوتاه‌مدت و محدود خواهد بود و خريداران واقعي از آن بهره‌اي نخواهند برد. همچنين نبود آمار و اطلاعات دقيق، برنامه‌ريزي توليدكنندگان و فعالان بازار را دشوار كرده و مانع ايجاد رونق پايدار مي‌شود. كارشناسان معتقدند تا زماني كه شكاف بين درآمد خانوار و قيمت مسكن كاهش نيابد و داده‌هاي شفاف در اختيار فعالان بازار قرار نگيرد، ركود همچنان مهمان بازار مسكن خواهد بود.
