رؤياي خانه‌دار شدن در ايران؛ گرفتار نرخ‌هاي نجومي
اگرچه بحران مسكن در ايران به مساله‌اي فرابخشي و چندوجهي تبديل شده و آثار آن فراتر از حوزه اقتصاد، به مسائل اجتماعي، فرهنگي و حتي سياسي نيز تسري يافته است، اما همچنان رويكردها به حل اين بحران عمدتاً سطحي، مقطعي و مبتني بر شعار باقي مانده‌اند.
اگرچه بحران مسكن در ايران به مساله‌اي فرابخشي و چندوجهي تبديل شده و آثار آن فراتر از حوزه اقتصاد، به مسائل اجتماعي، فرهنگي و حتي سياسي نيز تسري يافته است، اما همچنان رويكردها به حل اين بحران عمدتاً سطحي، مقطعي و مبتني بر شعار باقي مانده‌اند. در حالي‌كه در بسياري از كشورهاي جهان، مسكن نه‌فقط به عنوان يك كالاي اقتصادي بلكه به‌مثابه يك حق اجتماعي در نظر گرفته مي‌شود، در ايران اين حوزه به ميدان رقابت‌هاي سياسي، تبليغاتي و حتي سوداگري تبديل شده است. رشد افسارگسيخته قيمت‌ها، كاهش شديد توان خريد خانوارها، و عدم تعادل شديد ميان عرضه و تقاضا، تنها بخشي از نشانه‌هاي اين بحران عميق‌اند. با اين حال، تجربه جهاني به‌روشني نشان مي‌دهد كه راهكارهاي مشخص، آزموده‌شده و در بسياري موارد موفقي براي بازگرداندن تعادل به بازار مسكن وجود دارد؛ از توسعه نظام وام‌هاي بلندمدت و كم‌بهره گرفته تا حمايت ساختاري از خانه‌اولي‌ها و گسترش مسكن اجتماعي. اما پرسش اساسي اينجاست: چرا اين راهكارها در ايران يا اصلاً به‌كار گرفته نمي‌شوند، يا اگر هم اجرايي مي‌شوند، اثربخشي لازم را ندارند؟ پاسخ را بايد در سه عامل كليدي جست‌وجو كرد: نخست، «نظام پولي فلج» كه نه توان پاسخگويي به نيازهاي مالي بخش مسكن را دارد و نه ابزارهاي لازم را؛ دوم، «سياست‌هاي ناكارآمد» كه بدون پشتوانه كارشناسي و در تضاد با واقعيت‌هاي اقتصادي كشور تدوين مي‌شوند. و در نهايت، «غيبت اراده سياسي» براي حمايت پايدار و هدفمند از اقشار فاقد مسكن، به‌ويژه خانه‌اولي‌ها، كه باعث شده ميليون‌ها خانواده ايراني همچنان در حسرت ابتدايي‌ترين نياز انساني يعني «سرپناه» باقي بمانند. غلامرضا اسلامي‌بيدگلي، كارشناس باسابقه حوزه مسكن، در گفت‌وگو با تسنيم با اشاره به شكاف بين سياست‌گذاري مسكن در ايران و جهان، تأكيد مي‌كند: نرخ بهره بالا و محدوديت در نسبت تسهيلات به ارزش ملك (LTV)، نظام پولي را فلج كرده و سياست‌گذاري مؤثر در بخش مسكن را ناممكن ساخته است. اين اظهارات در شرايطي بيان مي‌شود كه در بسياري از كشورهاي توسعه‌يافته، وام‌هاي بلندمدت با نرخ‌هاي بهره معقول، ابزار اصلي تأمين مالي خريد مسكن هستند. در آمريكا تمركز بر وام‌هاي بلندمدت ۳۰ ساله با نرخ بهره حدود ۶ تا ۷ درصد است كه توسط نهادهاي تحت حمايت دولت مانند «فِرِدي مَك» ارايه مي‌شود. اما در ايران، بانك مسكن با وجود سابقه تخصصي، بيشتر در نقش يك ناظر غيرفعال ظاهر شده و از اختيارات سياست‌گذاري مؤثر بي‌بهره مانده است. به‌گفته اين كارشناس، نظام پولي كشور به‌دليل همين نرخ‌هاي بالا و نبود ابزارهاي متنوع تأمين مالي، عملاً فلج شده است. شايد در نگاه اول، نرخ سود بالا جذاب به نظر برسد، اما در عمل، اين نرخ‌ها «عامل بازدارنده» سرمايه‌گذاري در بخش‌هاي مولدي چون مسكن هستند. اسلامي‌بيدگلي مي‌گويد: وقتي دولت و شهرداري‌ها اوراق مالي را با نرخ‌هاي بالاتر از ۳۰ تا ۴۰ درصد منتشر مي‌كنند، سرمايه‌گذاري در بخش مولد مانند مسكن از توجيه اقتصادي خارج مي‌شود. به زبان ساده، هيچ سرمايه‌گذاري حاضر نيست ريسك ساخت‌وساز را به جان بخرد، وقتي مي‌تواند بدون دردسر، از اوراق دولتي با سودهاي بالا بهره‌مند شود. نتيجه؟ ركود در توليد، كاهش عرضه مسكن، و در نهايت انفجار قيمت.
خانه‌اولي‌ها:فراموش‌شدگان سياست مسكن ايران
در كشورهاي اروپايي، حمايت از خانه‌اولي‌ها يكي از اولويت‌هاي اصلي سياست‌گذاري مسكن است. اسلامي‌بيدگلي با اشاره به اين تجربه مي‌گويد: در اروپا سياست‌گذاري‌ها بيشتر بر حمايت از خانه‌اولي‌ها و توسعه مسكن اجتماعي متمركز است؛ چنان‌كه در انگلستان نزديك به ۳۰ درصد وام‌هاي رهني به خانواده‌هاي خانه‌اولي اختصاص دارد. اما در ايران، خبري از چنين سياست‌هايي نيست. نسبت تسهيلات به ارزش ملك (LTV) آنقدر پايين است كه حتي افزايش‌هاي جزئي نيز اثر محسوسي در توان خريد مردم ندارد. اين در حالي است كه در كشورهاي اروپايي، LTV براي خانه‌اولي‌ها بين ۸۰ تا ۹۵ درصد است؛ يعني بخش اعظم هزينه خريد مسكن از طريق وام تأمين مي‌شود.
مسكن اجتماعي يا «نيمه‌كاره‌هاي بي‌زيرساخت»؟
بسياري از پروژه‌هايي كه در ايران به عنوان مسكن حمايتي يا اجتماعي مطرح شده‌اند، عملاً به دليل بي‌توجهي به زيرساخت‌ها و خدمات شهري، غيرقابل بهره‌برداري هستند. اسلامي‌بيدگلي تصريح مي‌كند: تمركز سياست‌گذاري در ايران نبايد صرفاً بر ساخت مسكن باشد، بلكه بايد به سياست زمين و زيرساخت‌ها توجه شود. بسياري از پروژه‌هاي ساختماني فعلي به‌دليل نبود زيرساخت حمل‌ونقل و خدمات، عملاً غيرقابل بهره‌برداري هستند. او همچنين با انتقاد از وضعيت فعلي طرح‌هاي حمايتي مي‌گويد: در كشور برنامه مشخصي براي حمايت از خانه‌اولي‌ها وجود ندارد و طرح‌هايي مانند مسكن مهر نيز به‌دليل ناديده گرفتن زيرساخت‌ها و ملاحظات اقتصادي به اهداف خود نرسيده‌اند.
نگاهي به تجربه آلمان
در اين ميان، كشورهاي پيشرفته‌تر نيز براي كنترل آثار اجتماعي و اقتصادي بحران مسكن، از نهادهاي متنوع پولي و ابزارهاي خلاقانه استفاده كرده‌اند. به گفته اسلامي‌بيدگلي، در آلمان نهادهاي پولي متنوعي از جمله بانك‌هاي رهني و بانك‌هاي پس‌انداز ساخت فعاليت دارند و حتي براي توسعه‌گران نيز سازوكارهاي مالي ويژه‌اي تعريف شده است. همچنين هلند و كشورهاي نورديك (Nordic countries) شامل سوئد، نروژ، دانمارك، فنلاند وايسلند نيز تمركز جدي بر تأمين مسكن اجتماعي دارند، به‌ويژه براي كنترل آثار ناشي از مهاجرت. در ايران اما، چنين نهادهايي يا وجود ندارند يا از نظر توان مالي و استقلال اجرايي در حدي نيستند كه بتوانند نقش مؤثري ايفا كنند.
آينده بازار مسكن
با ادامه روند فعلي، نه‌تنها رؤياي خانه‌دار شدن براي اقشار متوسط و ضعيف به آرزويي دور و دست‌نيافتني تبديل شده، بلكه حتي از منظر اقتصادي نيز بازار مسكن ايران در حال از دست دادن كاركردهاي بنيادين خود است. بازاري كه بايد موتور محرك اقتصاد باشد، امروز به حوزه‌اي پرريسك، بي‌ثبات و بدون جذابيت براي سرمايه‌گذاري‌هاي مولد بدل شده است. در اين وضعيت، سرمايه‌ها يا به سمت فعاليت‌هاي سوداگرانه مي‌روند يا جذب بازارهاي موازي با سودهاي تضمين‌شده و كم‌خطر مي‌شوند، كه نتيجه‌اش چيزي جز تعميق ركود در بخش مسكن و تشديد بحران اجتماعي نيست. غلامرضا اسلامي‌بيدگلي، كارشناس اقتصاد مسكن، در همين رابطه هشدار مي‌دهد و مي‌گويد: در صورت تداوم وضعيت كنوني، بازار تأمين مالي مسكن در ايران تا پنج سال آينده نيز بسيار كوچك و ناكارآمد باقي خواهد ماند. اين پيش‌بيني صرفاً يك تحليل كارشناسي نيست، بلكه زنگ خطري جدي است براي مسوولان و سياستگذاران؛ چرا كه يك بازار ناكارآمد مسكن به معناي افزايش فقر شهري، گسترش سكونتگاه‌هاي غيررسمي، افزايش فاصله طبقاتي و حتي بروز بحران‌هاي اجتماعي گسترده‌تر است. واقعيت اين است كه بازار مسكن ايران هم‌اكنون در وضعيت هشدار قرار دارد. ديگر نمي‌توان با مُسكن‌هاي موقتي، وعده‌هاي تبليغاتي يا طرح‌هاي بدون پشتوانه كارشناسي، از عمق فاجعه كاست. تجربه كشورهاي موفق در حوزه سياست‌گذاري مسكن نشان مي‌دهد كه چهار ركن اساسي مي‌تواند زمينه‌ساز بازگشت تعادل به اين بازار باشد: ارايه وام‌هاي بلندمدت با نرخ بهره معقول، حمايت مالي و نهادي از خانه‌اولي‌ها، توسعه زيرساخت‌هاي حمل‌ونقل و خدمات در پروژه‌هاي مسكوني، و در نهايت، ايجاد بستر مشاركت فعال نهادهاي مالي متنوع از جمله بانك‌هاي رهني، صندوق‌هاي توسعه مسكن، و مؤسسات اعتباري تخصصي. اما اجراي اين نسخه نيازمند يك پيش‌شرط مهم است: وجود اراده سياسي واقعي و جدي براي اصلاح ساختار پولي و خروج از چرخه سياست‌هاي مخرب فعلي. تا زماني كه اراده‌اي براي كنترل نرخ‌هاي بهره افسارگسيخته، افزايش نسبت تسهيلات به ارزش ملك، ايجاد نهادهاي تأمين مالي تخصصي، و پايان دادن به رويكردهاي نمايشي وجود نداشته باشد، حتي بهترين برنامه‌هاي فني نيز به سرنوشتي مشابه «مسكن مهر» و ساير طرح‌هاي نيمه‌كاره دچار خواهند شد. از سوي ديگر، تا زماني كه دولت‌ها به بازار مسكن نه به عنوان يك مأموريت اجتماعي و اقتصادي بلندمدت، بلكه به عنوان ابزاري براي كسب محبوبيت كوتاه‌مدت و بهره‌برداري تبليغاتي نگاه مي‌كنند، و تا وقتي نهادهاي مالي همچنان در بند سياست‌هاي كنترلي ناكارآمد، ناكارشناسي و گاه متضاد با منطق بازار هستند، خانه‌دار شدن براي ميليون‌ها ايراني فقط در حد يك رؤيا باقي خواهد ماند؛ رؤيايي كه هر روز دورتر، گران‌تر و دست‌نيافتني‌تر مي‌شود.
