تورم واقعي مسكن منفي شد
در شرايطي كه بازار مسكن ايران براي دومين سال متوالي با ركودي سنگين دست‌وپنجه نرم مي‌كند، كارشناسان از منفي شدن تورم واقعي اين بخش خبر مي‌دهند. آمارها و تحليل‌ها نشان مي‌دهد كه با وجود افزايش اسمي قيمت ملك در برخي مناطق، ارزش واقعي آن در مقايسه با تورم عمومي كاهش يافته است.
در شرايطي كه بازار مسكن ايران براي دومين سال متوالي با ركودي سنگين دست‌وپنجه نرم مي‌كند، كارشناسان از منفي شدن تورم واقعي اين بخش خبر مي‌دهند. آمارها و تحليل‌ها نشان مي‌دهد كه با وجود افزايش اسمي قيمت ملك در برخي مناطق، ارزش واقعي آن در مقايسه با تورم عمومي كاهش يافته است. در چنين فضايي، سرمايه‌گذاران تمايل خود را به ورود به بازار مسكن از دست داده‌اند و بخشي از تقاضا به سمت شهرهاي جديد با قيمت‌هاي پايين‌تر هدايت شده است. حسن محتشم، كارشناس بازار مسكن و عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران اظهار كرد: از حدود دو سال قبل ركود بازار مسكن شروع شده و هم‌اكنون ادامه دارد. اين مساله از اقتصاد كلان كشور نشأت گرفته است. او با تحليل وضعيت فعلي، به مساله رشد قيمت‌ها در بخش‌هاي مختلف اقتصاد اشاره كرد و افزود: به نظر مي‌رسد دولت به خاطر بالا بودن هزينه‌هاي خود نسبت به چاپ پول دست و دلباز عمل مي‌كند. تزريق پول بدون پشتوانه به بازارها باعث شده كه سطح عمومي قيمت‌ها مرتب افزايش پيدا كند و طبيعتا قيمت تمام شده مسكن نيز رشد كرده است؛ زيرا مجموعه‌اي از كالاها و خدمات به شكل‌گيري كالايي به نام مسكن مي‌انجامد. محتشم معتقد است كه هزينه ساخت مسكن پيوسته در حال افزايش است، اما به دليل ركود و كاهش نقدشوندگي، بازار توان تطبيق با اين هزينه‌ها را ندارد. به گفته او، هزينه ساخت مسكن مرتبا بالا مي‌رود اما به دليل نقدشوندگي پايين، نه تنها قيمت آن در بازار افزايش نداشته بلكه به‌ويژه بعد از جنگ ۱۲ روزه به نوعي مسير كاهشي به خود گرفته است.
مسكن از تورم عقب مانده است
اين كارشناس با اشاره به آمار تورم، از كاهش ارزش واقعي مسكن در سال جاري خبر داد و گفت: اگر مسكن در مناطق مختلف تهران بين ۱۰ تا ۲۰ درصد رشد كرده باشد، بدان معناست كه قيمت اسمي اين كالا افزايش يافته اما قيمت واقعي آن ۲۵ درصد كاهش داشته است. يعني تورم بخش مسكن منفي شده و مسكن از جهت حفظ ارزش پول، عقب است. لذا كسي فعلا سراغ اين بازار نمي‌رود. او با اشاره به آمارهاي تاريخي، توضيح داد: متوسط قيمت دلاري هر متر مسكن در شهر تهران طي يك دهه اخير در محدوده ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار بوده است. اما هم‌اكنون ارزش دلاري مسكن حدود ۸۸۰ دلار است كه از رشد قيمت ارز در مقايسه با مسكن حكايت دارد. محتشم همچنين تأكيد كرد كه در شرايط نرمال، همپوشاني بين قيمت دلار و قيمت مسكن وجود دارد و اين فاصله فعلي بايد جبران شود. اما افزود: در حال حاضر خط دلار و مسكن از هم جدا شده و نمي‌توان درباره زمان قطعي همتراز شدن مسكن و دلار اظهارنظر كرد.
نااطميناني سياسي؛ عامل اصلي ركود
به اعتقاد محتشم، يكي از مهم‌ترين دلايل ركود در بازار مسكن، بي‌ثباتي سياسي و اقتصادي كشور است، گفت: سرمايه معمولا امنيت مي‌خواهد كه در حال حاضر در بازار ملك وجود ندارد. هم‌اكنون در وضعيت نه جنگ و نه صلح به سر مي‌بريم. نمي‌دانيم جنگ مي‌شود يا نمي‌شود. اين ندانستن باعث شده مسكن بسيار آسيب‌پذيرتر از قبل شود و معمولا در اين مواقع سرمايه‌گذاران استقبال خوبي از بازار مسكن صورت نمي‌دهند. او در گفت‌وگو با ايسنا افزود: سرمايه‌ها به سمتي مي‌رود كه قابليت نقدشوندگي بيشتري دارد؛ مثل ارز و طلا. در يك رتبه پايين‌تر نيز مي‌توان به خودرو اشاره كرد كه به دليل آنكه قيمت پايين‌تري نسبت به مسكن دارد، از رونق بهتري در مقايسه با ملك برخوردار است.
پيامدهاي ادامه تحريم و سناريوهاي پيش‌رو
اين كارشناس اقتصاد مسكن سه سناريو براي آينده بازار مسكن ترسيم كرد و گفت: در صورت وقوع جنگ، وضعيت نامطلوب خواهد شد و به دليل نااطميناني از بازار مسكن، ركود اين بخش عميق‌تر مي‌شود. عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران اظهار كرد: ادامه تحريم‌ها بدون جنگ، كه در اين شرايط، احتمالا شاهد ركود تورمي مسكن و همسويي آن با نرخ ارز خواهيم بود. او تاكيد كرد: لغو تحريم‌ها و ثبات سياسي كه در اين صورت بازار مسكن رونق مي‌گيرد. حتي مي‌توان با احتمال بالايي گفت كه ايران بهشت سرمايه‌گذاري خواهد شد و ارزش ريال تقويت مي‌شود. اما فعلا چشم‌اندازي در تحقق اين مساله نمي‌بينيم.
تجربه ركود در سال‌هاي گذشته
بر اساس اظهارات محتشم، بازار مسكن ايران در دهه گذشته نيز تجربه ركود را داشته است. او يادآور شد: بين سال‌هاي ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ يك دوره ركود را در بازار ملك داشتيم كه افزايش آن كمتر از نرخ تورم بود اما خودش را با دلار مطابقت داده بود. به محض اينكه در اواخر سال ۱۳۹۶ روند جهش قيمت ارز شروع شد مسكن نيز رشد كرد. او با اشاره به تغييرات بلندمدت نرخ ارز، استدلال كرد كه روند افزايشي قيمت‌ها در بلندمدت اجتناب‌ناپذير است: وقتي دلار طي ۴۷ سال گذشته از هفت تومان به حدود ۱۱۳ هزار تومان رسيده، چرا مسكن نبايد بالا برود؟
بازار شهرهاي جديد كورسوي رونق در دل ركود
در حالي كه بازار مسكن در پايتخت به كم‌ترين سطح معاملات در دو سال گذشته رسيده، گزارش‌ها حاكي از آن است كه شهرهاي جديد اطراف تهران، به‌ويژه مناطقي مانند شهر جديد هشتگرد (مهستان)، همچنان با سطحي از فعاليت مواجه هستند. به گزارش تسنيم، ركود بازار ناشي از افزايش قيمت‌ها، كاهش قدرت خريد و انتظار خريداران براي افت بيشتر قيمت‌هاست. با اين حال، شهرهاي جديد با قيمت‌هاي مناسب‌تر و گزينه‌هاي متنوع، هنوز توانسته‌اند بخشي از تقاضا را جذب كنند. براي مثال، در منطقه مهستان، يك واحد ۸۴ متري با امكاناتي چون آسانسور، پاركينگ و انباري به قيمت ۱.۵ ميليارد تومان آگهي شده است (هر مترمربع حدود ۱۷.۸ ميليون تومان). همچنين يك واحد ۸۰ متري دوخوابه بدون پاركينگ و انباري با حدود ۱.۱۶ ميليارد تومان عرضه شده است. در برخي آگهي‌ها امكان تهاتر با طلا يا خودرو نيز ديده مي‌شود؛ اقدامي كه نشان‌دهنده تلاش فروشندگان براي افزايش نقدشوندگي در شرايط ركودي است. آپارتمان‌هاي نيمه‌تمام يا مسكن مهر نيز با قيمت‌هايي بين ۱.۳ تا ۱.۸ ميليارد تومان عرضه مي‌شوند. در مجموع، بررسي‌هاي كارشناسان و آمارهاي رسمي و ميداني نشان مي‌دهد كه بازار مسكن ايران در وضعيت ركودي عميقي قرار دارد. تورم واقعي منفي، كاهش ارزش دلاري ملك، افت شديد معاملات و مهاجرت بخشي از تقاضا به شهرهاي جديد، همه گواهي بر ادامه وضعيت بحراني بازار ملك است. در چنين شرايطي، سرمايه‌گذاران و خريداران در بلاتكليفي به سر مي‌برند. حسن محتشم معتقد است كه تا زماني كه تكليف ما با دنيا مشخص نشود و اين وضعيت نه جنگ و نه صلح برقرار باشد، سرمايه‌گذاري در بخش‌هاي پايه به سختي صورت مي‌گيرد و سرمايه جايي مي‌رود كه بتواند دست‌كم با تورم عمومي همتراز شود. با وجود سناريوهاي مختلف براي آينده، در حال حاضر چشم‌انداز روشني براي خروج بازار مسكن از ركود ديده نمي‌شود و به نظر مي‌رسد بازگشت رونق، بيش از آنكه به عوامل درون‌بازاري بستگي داشته باشد، در گرو تحولات كلان سياسي و اقتصادي است.
