مسكن در حاشيه؛ دلار و طلا در صدر
بازار مسكن ايران در ماه‌هاي اخير در شرايطي به سر مي‌برد كه كمتر كسي مي‌تواند آينده آن را با قاطعيت پيش‌بيني كند.
بازار مسكن ايران در ماه‌هاي اخير در شرايطي به سر مي‌برد كه كمتر كسي مي‌تواند آينده آن را با قاطعيت پيش‌بيني كند. در حالي كه برخي كارشناسان از ركودي بي‌سابقه سخن مي‌گويند، برخي ديگر اين ركود را فرصتي براي ورود به بازار مي‌دانند. اما يك چيز روشن است؛ تركيبي از عوامل سياسي، اقتصادي و رواني باعث شده تا خريداران، فروشندگان و سرمايه‌گذاران در حالتي از انتظار و ابهام قرار بگيرند. بازار مسكن پس از ماه‌ها قرار گرفتن تحت تأثير تنش‌هاي سياسي، به‌ويژه در جريان جنگ ۱۲ روزه اخير، به ثباتي نسبي رسيده اما همچنان در وضعيت ركود باقي مانده است. در اين ميان، واكنش‌ها به نوسانات شديد در بازارهاي موازي مانند طلا و ارز، منجر به افزايش مراجعه مردم به دفاتر املاك شده، اما اين مراجعات تاكنون منجر به افزايش معاملات نشده است.
ركود كم‌سابقه در بازار مسكن
به گفته پژمان جوزي، رييس انجمن صنعت ساختمان، ركود فعلي در بازار مسكن بي‌سابقه است. او معتقد است: طي پنج دهه اخير چنين ركودي در بازار مسكن بي‌سابقه بوده است. سال‌هاست درباره شش ميليون تقاضاي انباشته در بازار مسكن صحبت مي‌شود كه قرار بود پنج ميليون مسكن ساخته شود، اما اين اتفاق نيفتاده است. همين ركود باعث شده كه حتي سازندگان نيز انگيزه‌اي براي شروع پروژه‌هاي جديد نداشته باشند. محمد دبيري، كارشناس اقتصاد مسكن نيز بر اين موضوع تأكيد مي‌كند و مي‌گويد: به دليل ركود مسكن هيچ سازنده‌اي جرأت شروع پروژه ندارد، اما اگر اقداماتي مثل كنترل تورم، سبك كردن بروكراسي براي سازندگان و پرداخت وام‌هاي هدفمند در دستور كار قرار گيرد، ركود بازار مي‌شكند.
عقب‌ماندگي از بازارهاي موازي
در حالي كه طلا، ارز و حتي بورس در يك سال اخير رشدهاي چشمگيري داشته‌اند، مسكن از اين رشدها جا مانده است. به گزارش ايسنا، خشايار باقرپور، مديرعامل اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني شهر تهران معتقد است: بازار مسكن نسبت به ارز و طلا جاماندگي دارد كه دير يا زود اين جاماندگي جبران مي‌شود و در حال حاضر به لحاظ سرمايه‌گذاري و مصرفي، بهترين زمان براي خريد خانه است. اما اين ديدگاه مخالفاني نيز دارد، داده‌ها نشان مي‌دهد كه از شهريور ۱۴۰۳ تا شهريور ۱۴۰۴، قيمت مسكن تنها ۹.۴ درصد رشد داشته، در حالي كه طلا ۱۴۶ درصد و دلار ۷۴ درصد افزايش قيمت داشته‌اند. اين اختلاف قابل‌توجه نشان مي‌دهد سرمايه‌گذاران ترجيح داده‌اند به جاي مسكن، به بازارهاي با بازدهي بالاتر روي آورند.
قدرت خريد، قرباني اصلي تورم
از مهم‌ترين دلايل ركود بازار مسكن، كاهش شديد قدرت خريد مردم است. آمارها نشان مي‌دهد كه تورم نقطه به نقطه در شهريور امسال به ۴۵ درصد رسيده و تورم مصالح ساختماني نيز در بهار به ۴۹ درصد رسيده است. در چنين شرايطي، خريد خانه براي طبقات متوسط و پايين جامعه به رويايي دوردست تبديل شده است. طبق برخي برآوردها، متوسط زمان انتظار براي خانه‌دار شدن در تهران به بيش از ۷۰ سال رسيده است؛ رقمي كه گوياي بحران عميق در تأمين مسكن است .
قيمت‌ها كاهشي نشده‌اند
برخي مشاوران املاك نيز از تجربه ميداني خود صحبت مي‌كنند. ياسر، مشاور املاك در منطقه پيروزي تهران مي‌گويد: ارديبهشت ماه نسبت به پارسال بين ۵ تا ۱۰ درصد افزايش قيمت داشتيم تا اينكه جنگ ۱۲ روزه اتفاق افتاد و بازار مسكن به كلي وارد ركود شد. اما كاهش قيمت نداشتيم؛ زيرا با توجه به افزايش ۵۰ درصدي هزينه‌هاي ساخت، كاهش قيمت منطقي نيست. كساني كه پول لازم هستند به قيمت پارسال مي‌فروشند. در همين حال، فرشيد، مشاور املاك در منطقه ۱۰ تهران بيان مي‌كند: بعد از جنگ ۱۲ روزه، قيمت مسكن در منطقه ما بين ۱۰ تا ۱۵ درصد كاهش پيدا كرد. واحدهاي نوساز متري ۱۲۰ ميليون تومان بود كه الان به حدود ۱۰۰ تومان رسيده و مشتري نيست.
تقاضاي سرمايه‌اي از بازار عقب‌نشيني كرده است
در شمال تهران، منطقه‌اي كه معمولاً تقاضاي سرمايه‌گذاري بالا بوده، نيز شرايط تغيير كرده است. حسن محتشم، عضو انجمن انبوه‌سازان تهران معتقد است: در شمال تهران تقاضاي سرمايه‌گذاري براي مسكن وجود دارد، اما آنها به دليل عدم تمايل به خطر انداختن دارايي‌هاي خود ترجيح مي‌دهند كه سرمايه‌شان را از اين بخش خارج كنند. او اضافه مي‌كند: در چنين شرايطي اگر كسي بخواهد خريدي انجام دهد، برخي فروشندگان حاضرند تخفيف بدهند، اما متقاضيان بسيار كم هستند .
نياز به اصلاحات كلان اقتصادي
سيامك پيربابايي، عضو هيات‌مديره انجمن صنعت ساختمان نيز با ديدگاهي كلان‌تر به موضوع نگاه مي‌كند و بر نقش تحريم‌ها و مشكلات ساختاري اقتصاد ايران تأكيد دارد: تبعات ناشي از تحريم‌هاي ظالمانه بر اقتصاد كشور تأثير گذاشته و مختص بازار مسكن نيست. واقعيت اين است كه براي خروج مسكن از ركود بايد گام‌هاي اساسي در اقتصاد كلان برداشته شود. برخي كارشناسان اميد دارند كه در نيمه دوم سال، با كاهش تنش‌هاي سياسي، بازار مسكن نيز جاني دوباره بگيرد. سعيد لطفي، عضو هيات‌مديره اتحاديه مشاوران املاك مي‌گويد: بعد از فعال‌سازي مكانيسم ماشه، افزايش قيمتي در بازار مسكن نداشتيم، ولي به دليل رشد قيمت طلا و ارز، مردم مي‌خواهند از تحركات بازار مسكن مطلع شوند. به نظرم در نيمه دوم سال اگر شرايط سياسي و منطقه‌اي مقداري ثبات پيدا كند، احتمالاً بازار مسكن راه مي‌افتد.
وضعيت در مناطق شرق و غرب تهران
در شرق تهران نيز تغييراتي مشاهده شده است. اشكان، مشاور املاك در تهرانپارس بيان مي‌كند: قيمت مسكن حباب داشت كه بعد از جنگ، حباب آن فروكش كرد، اما ريزش آنچناني هم نداشت؛ مگر در مواردي كه فروشنده خيلي پول لازم باشد و تخفيف بدهد كه كمتر اين اتفاق مي‌افتد. او تأكيد مي‌كند: ملك‌هايي كه ارزنده هستند قيمتشان كاهش نيافته، اما خانه‌هايي كه ضعف دارد، مقداري افت قيمت داشته‌اند. فرشيد پورحاجت، دبير كانون انبوه‌سازان در توصيه‌اي به خريداران مي‌گويد: هزينه توليد مسكن با نوساناتي مواجه شده و ممكن است در آينده بر روي واحدهاي نوساز و كليدنخورده تأثير بگذارد. بنابراين در حال حاضر با توجه به ثباتي كه در بازار ايجاد شده اگر متقاضيان برنامه‌ريزي براي خريد مسكن دارند مي‌توانند ورود كنند.
بازار در آستانه يك دوره ركود بلندمدت؟
در نهايت، برخي تحليلگران از احتمال ورود به يك دوره ركود بلندمدت سخن مي‌گويند. بر اساس برخي مدل‌هاي زماني، اگر فرض كنيم ركود بازار از ابتداي خرداد ۱۴۰۴ آغاز شده و تا پايان شهريور ادامه يابد، احتمالاً بازار وارد يك دوره ركود ۳۰ تا ۳۶ ماهه (۱۰ تا ۱۲ فصل) خواهد شد. بازار مسكن ايران اكنون در نقطه‌اي حساس ايستاده است. داده‌ها و تحليل‌ها نشان مي‌دهند كه قيمت‌ها نسبت به بازارهاي ديگر كمتر رشد كرده‌اند و اين موضوع ممكن است سرمايه‌گذاران را مجاب به بازگشت كند. اما هم‌زمان، كاهش قدرت خريد، ركود سنگين و عدم قطعيت‌هاي سياسي و اقتصادي، همچنان مانعي جدي بر سر راه رونق اين بازار است. براي متقاضيان مصرفي، شايد اكنون زمان مناسبي براي ورود باشد، به شرط آنكه قصد سرمايه‌گذاري كوتاه‌مدت نداشته باشند. در حالي كه سرمايه‌گذاران بايد با دقت بيشتري تحولات بازارهاي موازي را زيرنظر بگيرند. مسكن در ايران هميشه بازاري ديرپذير در برابر تغييرات سريع اقتصادي بوده و اين‌بار نيز ممكن است بازگشت رونق زمان‌بر باشد.
