بهترين زمان خريد خانه؟
بازار مسكن در ايران همواره يكي از پرچالش‌ترين حوزه‌هاي اقتصادي بوده است؛ بازاري كه همواره تحت تأثير عوامل متعددي چون تورم، سياست‌هاي دولت، نوسانات ارزي و همچنين تحولات اجتماعي قرار دارد. در تازه‌ترين اظهارنظرها، خشايار باقرپور، مديرعامل اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني شهر تهران، معتقد است كه اكنون بهترين زمان براي خريد خانه است.
بازار مسكن در ايران همواره يكي از پرچالش‌ترين حوزه‌هاي اقتصادي بوده است؛ بازاري كه همواره تحت تأثير عوامل متعددي چون تورم، سياست‌هاي دولت، نوسانات ارزي و همچنين تحولات اجتماعي قرار دارد. در تازه‌ترين اظهارنظرها، خشايار باقرپور، مديرعامل اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني شهر تهران، معتقد است كه اكنون بهترين زمان براي خريد خانه است. حالا اين سوال مطرح مي‌شود كه آيا واقعاً شرايط فعلي بازار مسكن براي خريداران و سرمايه‌گذاران، به خصوص در شرايط ركود و تورم حاكم، بهترين زمان خريد است؟ به گفته باقرپور، بازار مسكن نسبت به ارز و طلا جاماندگي دارد كه دير يا زود اين جاماندگي جبران مي‌شود. اين جمله به اين معناست كه قيمت مسكن نسبت به افزايش قيمت دلار و طلا عقب‌تر مانده و به زودي اين عقب‌ماندگي جبران خواهد شد. به عبارتي، مسكن يك حباب قيمتي ايجاد كرده كه بايد فوراً به سمت بالا حركت كند. اما آيا اين استدلال، دقيق و قابل اتكا است؟ سابقه تورم و نوسانات ارزي در ايران نشان داده است كه بازار مسكن، به ويژه در سال‌هاي اخير، بسيار بي‌ثبات و وابسته به تصميمات سياسي و اقتصادي است. جاماندگي بازار مسكن نسبت به ارز و طلا مي‌تواند ناشي از ركود عميق در اين بازار باشد كه البته خود عاملي براي كاهش نقدشوندگي و ترس از ورود سرمايه‌هاي جديد شده است. از سوي ديگر، بازار مسكن به دليل ساختار پيچيده و فرآيندهاي طولاني ساخت و عرضه، واكنش‌هاي سريع و شديد به نوسانات ارزي و تورمي ندارد و به همين دليل ممكن است اين «جاماندگي» تا زمان طولاني ادامه داشته باشد، نه اينكه ناگهان جهش قيمتي رخ دهد. بنابراين، پيش‌بيني يك جهش قيمت نزديك، با ترديدهاي جدي مواجه است.
آيا مسكن واقعاً ارزان نشده است؟
باقرپور با اشاره به اينكه كاهش قيمت مسكن به معناي واقعي رخ نداده است، گفت: كاهش ۳۰ درصد كه برخي افراد مي‌گويند، رخ نداده است. مديرعامل اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني شهر تهران به اين نكته اشاره دارد كه برخلاف تصور عمومي، مسكن نسبت به دوره‌هاي قبل به شكل چشمگيري ارزان نشده و اگر هم كاهش قيمتي بوده، موقت و جزئي است. اما نكته اينجاست كه نوسانات قيمتي مسكن در بازارهاي مختلف ايران به‌شدت منطقه‌اي و غيرشفاف است. در برخي مناطق شاهد كاهش نسبي قيمت هستيم و در برخي ديگر افزايش يا ثبات. به علاوه، ركود شديد معاملاتي كه كارشناسان مي‌گويند، خود موجب مي‌شود كه آمار قيمت‌ها به شكل واقعي و شفاف منعكس نشود. پس ادعاي عدم كاهش قيمت يا كاهش فقط ۳۰ درصدي، بايد با آمار رسمي و شفاف‌تر تأييد شود. بدون اين شفافيت، نمي‌توان به قطعيت گفت كه مسكن ارزان نشده است يا كاهش قيمتي در حد قابل توجه نداشته‌ايم.
ركود بازار مسكن
باقرپور در تشريح وضعيت ركود بازار افزود: در شرايط جنگ ۱۲ روزه به‌شدت سرمايه‌هاي مردمي و سرمايه‌هاي خرد رو به سمت ارز و طلا هدايت شده و آثار اين ركود و كاهش نقدشوندگي در بازار مسكن باعث شده كه اين ركود به بخش توليد هم منتقل شود. بازار مسكن به عنوان يكي از پيشران‌هاي اقتصاد كشور، رابطه مستقيم با صنايع وابسته دارد؛ از مصالح ساختماني گرفته تا اشتغال نيروي كار. ركود شديد در اين بازار باعث شده است صنايع و توليدكنندگان مصالح ساختماني با تعطيلي و كاهش فعاليت روبرو شوند و در نتيجه، نرخ بيكاري در اين حوزه افزايش يابد. اين مساله جدي است و مي‌تواند تبعات اقتصادي، اجتماعي و امنيتي گسترده‌اي در پي داشته باشد. اما آنچه در سخنان باقرپور كمتر به آن پرداخته شده، راهكارهاي عملي و قابل اجرا براي رفع اين ركود و حمايت از توليد است.
چهار دليل اصلي جهش قيمت مسكن
مديرعامل اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني شهر تهران، دلايل اصلي براي چشم‌انداز جهش قيمت‌ها را چنين بيان كرد: اولين مساله اين است كه توليد واقعي مسكن در كشور ما در بهترين شرايط كمتر از ۵۰ درصد نياز است، دومين مورد توسعه افقي شهرها به دليل اهمال وزارت نيرو در توسعه زيرساخت‌هاست.
باقرپور اضافه كرد: سومين دليل تورم مصالح كه حدود ۵۰ درصد بوده و چهارمين دليل اينكه بازارها با تقدم و تأخر زماني به هم متصل و بر هم موثر هستند. اين تحليل نشان مي‌دهد كه از يك سو عرضه مسكن بسيار كمتر از تقاضاي واقعي است و از سوي ديگر هزينه‌هاي توليد به دليل افزايش تورم مصالح بالا رفته است. همچنين عدم توسعه زيرساخت‌ها، امكان ساخت و ساز در حومه شهرها را محدود كرده و قيمت زمين را افزايش داده است.
هر يك از اين عوامل به تنهايي مي‌تواند موجب افزايش قيمت مسكن شود. وقتي همه اين عوامل همزمان رخ مي‌دهند، منطقي است كه قيمت‌ها به سمت بالا حركت كنند. اما در اين ميان، نكته مهم آن است كه راهكارهاي مقابله با اين چالش‌ها چيست؟ صرفاً اعلام اينكه قيمت‌ها بالا خواهد رفت، كمكي به حل مشكل نمي‌كند و ممكن است بيشتر به نگراني و سردرگمي در بازار دامن بزند.
توصيه به خريد خانه؛ فرصت يا ريسك؟
مديرعامل اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني تهران اظهار كرد: همين الان چه با نيت سرمايه‌گذاري چه با نيت مصرفي و با هر ميزان دارايي، بهترين زمان براي خريد مسكن است.
اين توصيه به خريداران، به ويژه افرادي كه قصد سرمايه‌گذاري دارند، بايد با دقت بيشتري تحليل شود. اگرچه ركود فعلي و قيمت‌هاي نسبي مي‌تواند فرصت مناسبي باشد، اما از سوي ديگر، عدم اطمينان به روند قيمتي و ركود بازار، ريسك‌هاي جدي به همراه دارد.
افراد بايد به اين نكته توجه كنند كه خريد مسكن در شرايط ركود ممكن است نقدشوندگي پاييني داشته باشد و در كوتاه‌مدت نتوانند سرمايه خود را بازگردانند. همچنين افزايش هزينه‌هاي ساخت و مشكلات تامين مالي ممكن است روي قيمت‌ها فشار وارد كند.
مسكن اقتصادي؛ راهكار يا وعده؟
مديرعامل اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني تهران، بر ضرورت توليد انبوه مسكن اقتصادي تاكيد كرد و گفت: دولت بدون دخالت مستقيم در بازار مسكن بايد گردش مالي را به اين بازار برگرداند. اولين اقدام بايد توليد انبوه مسكن اقتصادي كوچك متراژ و در استطاعت باشد. مسكن اقتصادي به مفهوم خانه‌هايي با متراژ و قيمت مناسب است كه اقشار متوسط و ضعيف جامعه بتوانند توان خريد آن را داشته باشند. اما اين مفهوم در ايران تاكنون به شكل عملي و ساختاري در بازار مسكن جايگاه واقعي پيدا نكرده است. باقرپور توضيح مي‌دهد كه مسكن اقتصادي منظور مسكن ۲۵ متري نيست و بايد تناسبي با نياز خانوار داشته باشد. با اين حال، تحقق اين هدف نيازمند سياست‌گذاري‌هاي جامع، حمايت مالي و اصلاح زيرساخت‌هاي شهري است كه با توجه به پيچيدگي‌هاي اقتصادي فعلي، رسيدن به آن كار ساده‌اي نيست.
نگاه انتقادي؛ اميد يا واقعيت؟
اظهارات مديرعامل اتحاديه تعاوني‌هاي عمراني تهران با وجود ارايه تصويري اميدواركننده، خالي از نقاط ضعف و ابهام نيست. اول اينكه، اشاره به «جاماندگي بازار مسكن نسبت به ارز و طلا» به تنهايي نمي‌تواند معيار مناسبي براي پيش‌بيني جهش قيمت باشد، چرا كه شرايط بازار مسكن پيچيده‌تر از ساير بازارها است. دوم، ادعاي اينكه مسكن ارزان نشده يا كاهش قيمت نداشته است، نيازمند شواهد و داده‌هاي رسمي دقيق‌تر است تا بتوان به آن اعتماد كرد.
سوم، مشكلات ساخت و توليد مسكن اقتصادي و نواقص در توسعه زيرساخت‌ها، به وضوح نشان مي‌دهد كه صرفاً افزايش توليد كافي نيست و بايد مشكلات ساختاري و نهادي حل شوند. چهارم، توصيه به خريد مسكن در شرايطي كه ركود و عدم نقدشوندگي بالاست، مي‌تواند براي خريداران كم‌تجربه و كساني كه نقدينگي محدودي دارند، مخاطره‌آميز باشد.
با توجه به شرايط فعلي بازار مسكن ايران، نمي‌توان به سادگي ادعا كرد كه اكنون بهترين زمان براي خريد خانه است. اگرچه عوامل متعددي از جمله كاهش عرضه، افزايش هزينه توليد و رشد قيمت زمين زمينه‌ساز افزايش قيمت‌ها هستند، اما ركود بازار، نبود نقدشوندگي و عدم اطمينان به روندهاي اقتصادي موجب شده‌اند اين پيش‌بيني‌ها به‌شدت متغير و پرريسك باشد. به نظر مي‌رسد تصميم‌گيران و سياست‌گذاران بايد بيشتر به دنبال راهكارهاي ساختاري، افزايش شفافيت بازار و حمايت از توليد مسكن اقتصادي باشند تا بتوانند زمينه‌اي پايدار براي رونق اين بازار فراهم كنند. از سوي ديگر، خريداران و سرمايه‌گذاران بايد با دقت و مشورت‌هاي كارشناسي وارد اين بازار شوند و تنها بر اساس توصيه‌هاي كلي تصميم‌گيري نكنند.
