بازاري در انتظار ثبات يا گرفتار بلاتكليفي؟
در شرايطي كه بسياري از بازارهاي مالي كشور مانند ارز و طلا با جهش‌هاي پياپي قيمتي روبرو هستند، بازار مسكن همچنان در وضعيتي ايستا و بلاتكليف قرار دارد. ركود عميقي كه نه‌تنها خريداران بلكه حتي سازندگان را نيز از تحرك بازداشته است.
در شرايطي كه بسياري از بازارهاي مالي كشور مانند ارز و طلا با جهش‌هاي پياپي قيمتي روبرو هستند، بازار مسكن همچنان در وضعيتي ايستا و بلاتكليف قرار دارد. ركود عميقي كه نه‌تنها خريداران بلكه حتي سازندگان را نيز از تحرك بازداشته است. اين در حالي است كه به‌گفته آرش شادفر، رييس انجمن صنعت ساختمان استان كرمانشاه و كارشناس بازار مسكن، قيمت مسكن با وجود افزايش شديد هزينه‌هاي ساخت، هنوز به سطح واقعي خود نرسيده و به تعبيري، با فنر فشرده‌اي طرف هستيم كه امكان رها شدن آن در آينده‌اي نه چندان دور وجود دارد. اما سوال اصلي اينجاست: چرا بازار مسكن با وجود افزايش قيمت مصالح، زمين، دستمزد و ساير نهاده‌هاي توليد، همچنان در ركود به سر مي‌برد؟ چه عواملي مانع از بروز يك جهش قيمتي در اين بازار شده‌اند؟ و از همه مهم‌تر، چه چشم‌اندازي براي نيمه دوم سال ۱۴۰۴ مي‌توان متصور بود؟ شادفر با اشاره به شكاف قابل‌توجه ميان قيمت فعلي مسكن و هزينه واقعي ساخت، معتقد است بازار مسكن هنوز واكنش كاملي به تورم نشان نداده است. او در گفت‌وگو با ايسنا اظهار مي‌كند: اكنون بهاي مسكن به نسبت قيمت تمام شده آن بسيار پايين‌تر است و تورمي كه در چهار نهاده اصلي مسكن شامل پروانه ساختماني، مصالح، دستمزد و قيمت زمين شاهد بوديم، هنوز وارد قيمت مسكن نشده است. در حالي كه بازارهاي طلا و ارز طي ماه‌هاي اخير با نوسانات شديدي روبرو بودند و به‌اصطلاح فنر آنها رها شده، بازار مسكن همچنان در حالتي فشرده باقي مانده است. به باور شادفر، اين موضوع باعث شكل‌گيري فاصله‌اي معنادار بين بازار مسكن و ساير بازارهاي مالي شده است. از منظر علم اقتصاد، چنين شكافي در شرايط عادي و در نبود ريسك‌هاي سيستماتيك، نبايد پايدار باقي بماند و دير يا زود تعديل خواهد شد. اما شادفر تاكيد دارد كه اين «تعديل» نيازمند پيش‌شرط‌هايي است: پُر شدن اين فاصله مربوط به شرايط عادي است كه هيچ ريسك سياسي و بين‌المللي در كشور نداشته باشيم. در حال حاضر كه كشور به نوعي در شرايط نه جنگ و نه صلح قرار دارد، بازار مسكن نيز تحت تاثير اين شرايط قرار گرفته است.
بازاري با نقدشوندگي پايين و تقاضاي به تعويق افتاده
يكي ديگر از نكات كليدي در تحليل وضعيت كنوني بازار مسكن، نقدشوندگي پايين‌تر اين بازار نسبت به ساير بازارهاست. به بيان ساده، خريد و فروش مسكن نيازمند زمان، سرمايه‌گذاري بالا و فرآيندهاي پيچيده‌تري است، در حالي كه بازارهايي چون ارز و طلا از سرعت نقدشوندگي بالاتري برخوردارند. همين ويژگي، در شرايط بي‌ثباتي اقتصادي و سياسي، باعث كاهش جذابيت مسكن به عنوان يك دارايي امن مي‌شود. شادفر در اين باره مي‌گويد: همين حالا تقاضا، حتي تقاضاي موثر كه مربوط به افرادي است كه واقعاً قصد خريد مسكن دارند نيز به ميزان قابل توجهي كاهش يافته و افراد منتظرند ببينند چه شرايطي در كشور رخ مي‌دهد. به گفته اين كارشناس بازار مسكن، معاملاتي كه هم‌اكنون در بازار مسكن انجام مي‌شود، اغلب مربوط به موارد خاص است: فروش‌هايي كه يا ناشي از نياز مالي مالك بوده يا دلايلي خاص دارد و در قيمت‌هايي پايين‌تر از نرخ واقعي بازار انجام مي‌شود. اين وضعيت در بلندمدت مي‌تواند سيگنالي منفي به بازار منتقل كرده و ساير مالكان را نيز به عقب‌نشيني از عرضه وا دارد.
ساخت‌وساز در بن‌بست
اما ركود تنها به معاملات محدود نمي‌شود. حوزه ساخت‌وساز نيز به‌شدت تحت تاثير بي‌ثباتي‌هاي موجود قرار گرفته و ميل به سرمايه‌گذاري در اين بخش كاهش چشمگيري يافته است. شادفر با اشاره به بي‌انگيزگي سازندگان تصريح مي‌كند: نه تنها مردم تقاضاي چنداني براي خريد و فروش ندارند بلكه حتي سازندگان نيز به دليل عدم اطميناني كه در بازار وجود دارد، رغبتي براي ساخت و ساز پروژه‌هاي جديد ندارند. از آنجا كه بخش مسكن سهم قابل‌توجهي در اشتغال و رشد اقتصادي كشور دارد، ادامه اين ركود مي‌تواند تبعات سنگيني براي اقتصاد كشور داشته باشد. به گفته اين كارشناس بازار مسكن، بيش از ۳۰ درصد از اشتغال و اقتصاد كشور به صنعت ساختمان وابسته است و ركود آن به معناي ركود در بخش بزرگي از اقتصاد ملي است.
ناهمخواني عرضه و تقاضا بحران آينده در راه است؟
شادفر همچنين با اشاره به افت شديد عرضه، به خصوص در پروژه‌هاي دولتي و برنامه‌هايي چون «نهضت ملي مسكن»، هشدار مي‌دهد كه در آينده‌اي نه چندان دور، كشور با بحراني در حوزه مسكن مواجه خواهد شد. او مي‌گويد: قرار بود در بخش نهضت ملي مسكن چهار ميليون مسكن ساخته شود، اما تاكنون كمتر از ۸۰۰ هزار نفر ثبت‌نام كرده و كمتر از صد هزار واحد نيز تحويل شده است. اين آمار به‌وضوح از عدم تحقق اهداف كلان دولت در حوزه مسكن حكايت دارد. از سوي ديگر، در بخش مسكن اقشار متوسط و متوسط به بالا نيز كاهش قابل‌توجهي در توليد ديده مي‌شود. تركيب اين دو روند، يعني افت عرضه و ركود تقاضا، مي‌تواند در بلندمدت به يك جهش قيمتي غيرقابل كنترل منجر شود؛ جهشي كه اين‌بار نه با سوداگري، بلكه با كمبود واقعي مسكن آغاز خواهد شد.
هشدار درباره تأخير در ساخت‌وساز و تورم آينده
اين كارشناس بازار مسكن تاكيد مي‌كند كه تاخير در شروع پروژه‌هاي جديد، تبعاتي فراتر از ركود فعلي خواهد داشت. به گفته او، هرچقدر آغاز پروژه‌هاي ساخت و ساز به دليل نگراني از ثبات فضاي داخل كشور به تاخير بيافتد، با نرخ تورم و افزايش هزينه‌هاي ساخت و ساز همزمان خواهد شد و اين امر باعث مي‌شود قيمت تمام شده ساخت و ساز افزايش يابد. اين چرخه معيوب، بي‌ثباتي سياسي، كاهش ساخت‌وساز، افزايش هزينه‌ها و در نهايت بالا رفتن قيمت مسكن، همان خطري است كه اگر به‌موقع چاره‌انديشي نشود، به بحران اجتماعي منجر خواهد شد.
بازگشت ثبات و كاهش ريسك‌هاي سياسي
شادفر تنها راهكار برون‌رفت بازار از اين وضعيت را در ايجاد ثبات و كاهش ريسك‌هاي سياسي و بين‌المللي مي‌داند. او تاكيد مي‌كند: تنها چيزي كه مي‌تواند بازار مسكن را از اين بلاتكليفي خارج كرده و رونقي در بازار ايجاد كند، ايجاد ثبات در كشور و كاهش ريسك‌هاي سياسي و بين‌المللي است. تحليل وضعيت كنوني بازار مسكن و چشم‌انداز آن براي نيمه دوم سال، بيش از هر چيز، وابستگي شديد اين بازار به شرايط كلان كشور را به تصوير مي‌كشد. بازار مسكن نه تنها يك شاخص اقتصادي، بلكه آينه‌اي از امنيت رواني و ثبات سياسي-اجتماعي جامعه است. در وضعيتي كه همه چشم‌ها به تحولات داخلي و بين‌المللي دوخته شده، بازار مسكن نيز در سكون و انتظار باقي مانده است. در نهايت، شايد بتوان گفت كه فنر فشرده بازار مسكن، بيش از آنكه نيازمند سيگنال‌هاي اقتصادي باشد، منتظر علامتي از آرامش سياسي است.
