بازنگري قوانين پيش‌فروش، كليد ورود سرمايه يا تداوم ركود؟
يكي از مهم‌ترين چالش‌هايي كه به‌ويژه در سال‌هاي اخير گريبانگير بازار مسكن شده، نبود چارچوب‌هاي شفاف و تسهيل‌گر در قوانين پيش‌فروش ساختمان است؛ حوزه‌اي كه مي‌توانست به عنوان يكي از موتورهاي محرك تأمين مالي در ساخت‌وساز، منبع جذب سرمايه‌هاي خرد و راكد جامعه باشد، اما با روند فعلي، به يك ريسك حقوقي و قضايي جدي براي فعالان بازار تبديل شده است.
يكي از مهم‌ترين چالش‌هايي كه به‌ويژه در سال‌هاي اخير گريبانگير بازار مسكن شده، نبود چارچوب‌هاي شفاف و تسهيل‌گر در قوانين پيش‌فروش ساختمان است؛ حوزه‌اي كه مي‌توانست به عنوان يكي از موتورهاي محرك تأمين مالي در ساخت‌وساز، منبع جذب سرمايه‌هاي خرد و راكد جامعه باشد، اما با روند فعلي، به يك ريسك حقوقي و قضايي جدي براي فعالان بازار تبديل شده است.
در همين راستا، داود بيگي‌نژاد، نایب رييس اول اتحاديه صنف مشاوران املاك تهران، در گفت‌وگويي صريح با ايرنا اعلام مي‌كند: قوانين بخش پيش‌فروش ساختمان جنبه بازدارندگي پيدا كرده و به‌راحتي مي‌توان عليه كساني كه در اين حوزه كار مي‌كنند، اعلام جرم كرد.
اين جمله به‌خوبي عمق بحراني را نشان مي‌دهد كه بر بازار مسكن سايه افكنده است؛ به‌جاي آنكه قانون‌گذاري با هدف صيانت از حقوق خريدار و فروشنده، امنيت حقوقي را در فرآيند پيش‌فروش تقويت كند، عملاً با پيچيدگي‌ها و نارسايي‌هاي ساختاري، فضاي فعاليت در اين بخش را پرريسك، غيرقابل پيش‌بيني و در مواردي مجرمانه جلوه داده است. بيگي‌نژاد با تاكيد بر اينكه تسهيل فرآيندهاي حقوقي و ثبت قراردادهاي پيش‌فروش مي‌تواند بخشي از سرمايه‌هاي مردم را وارد چرخه توليد مسكن كند، هشدار مي‌دهد كه به دليل مشكلات سامانه‌اي و ضعف در بسترهاي ثبت رسمي، عملاً امكان انعقاد قراردادها از مجاري قانوني فراهم نيست. او تصريح مي‌كند: چنانچه بخواهند از طريق كانال‌هاي عادي اقدام به ثبت قراردادها كنند، جرم‌انگاري شده است و همين مساله مي‌تواند براي توليد مسكن مشكل‌ساز باشد.
در واقع، قانوني كه قرار بود نقش محافظ حقوقي براي خريداران پيش‌خريدار را ايفا كند، اكنون به مانعي براي توليد و سرمايه‌گذاري تبديل شده است. آن‌هم در شرايطي كه كشور به‌شدت نيازمند افزايش عرضه مسكن و تحريك طرف توليد است.
از سوي ديگر، اين وضعيت باعث شده است بسياري از سازندگان و سرمايه‌گذاران خرد، كه پيش‌تر با جذب منابع مالي مردم پروژه‌هاي ساخت‌وساز را جلو مي‌بردند، از ورود به اين حوزه منصرف شوند يا فعاليت‌هاي خود را به شكل‌هاي غيررسمي، پرريسك و خارج از نظارت سوق دهند؛ اقدامي كه هم اعتماد عمومي به پيش‌فروش را كاهش داده و هم نظارت حاكميتي را تضعيف كرده است.
در شرايط فعلي، به‌نظر مي‌رسد چاره‌اي جز بازنگري عميق و كارشناسي‌شده در قانون پيش‌فروش ساختمان باقي نمانده است؛ قانوني كه در نبود يك سامانه جامع و عملياتي، همچنان باري مضاعف بر دوش سازندگان و مشاوران املاك گذاشته و در عمل، سد راه ورود سرمايه‌هاي مردمي به حوزه ساخت‌وساز شده است. بيگي‌نژاد در همين راستا تأكيد مي‌كند كه تسهيل در قوانين پيش‌فروش، مي‌تواند نه‌تنها سازندگان، بلكه مردم عادي را نيز به عنوان سرمايه‌گذاران خرد وارد بازار مسكن كند و از اين طريق، بخشي از ركود ساخت‌وساز را جبران نمايد. اما مادامي كه نظام حقوقي پيش‌فروش به‌جاي كارآمدسازي، جرم‌انگاري را در اولويت قرار دهد، اين حوزه نه‌تنها توسعه نخواهد يافت، بلكه روزبه‌روز از مسير اعتماد عمومي و شفافيت دورتر خواهد شد.
به گفته او، مي‌توان با تسهيل قوانين پيش‌فروش، بخشي از سرمايه‌هاي مردم را به حوزه توليد مسكن هدايت كرد، اما به دليل برخي قوانين و سامانه‌ها، امكان ثبت قراردادها وجود ندارد.اين اظهارات نشان مي‌دهد كه به جاي فراهم كردن بسترهاي حقوقي و قانوني براي جذب سرمايه‌هاي خرد در بخش مسكن، قوانين فعلي عملاً دست سازندگان و سرمايه‌گذاران را بسته و توليد مسكن را به حاشيه رانده‌اند.بيگي‌نژاد هشدار مي‌دهد: چنانچه بخواهند از طريق كانال‌هاي عادي اقدام به ثبت قراردادهاي پيش‌فروش كنند، جرم‌انگاري شده است و همين مساله مي‌تواند براي توليد مسكن مشكل‌ساز باشد.
دولت و دور باطل سياست‌هاي كوتاه‌مدت
نایب رييس اول اتحاديه صنف مشاوران املاك تهران معتقد است دولت‌ها با برنامه‌ريزي‌هاي كوتاه‌مدت نمي‌توانند مشكلات ساخت و توليد مسكن را حل كنند: وقتي ساخت يك واحد مسكوني بين ۲ تا سه سال زمان مي‌برد، يك دولت در فرصت چهار ساله نمي‌تواند به حل و فصل مشكلات آن بپردازد.
بر اين اساس، او خواستار تدوين يك سند چشم‌انداز بلندمدت براي بخش مسكن شده است؛ موضوعي كه بارها در برنامه‌هاي توسعه اقتصادي مطرح اما در عمل اجرايي نشده است.
ركود ساخت‌وساز؛ از كاهش پروانه تا كمبود كارگر
بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه ركود تنها در بخش خريد و فروش مسكن نيست؛ بلكه در صدور پروانه‌هاي ساختماني نيز نمود دارد. به گفته بيگي‌نژاد، صدور پروانه‌هاي ساختماني در تهران در بهار ۱۴۰۴ كاهش حدود ۱۹ درصدي داشته است و فقط تعداد ۱۱ هزار و ۴۷ واحد مسكوني پروانه صادر شده است.
از سوي ديگر، بحران كمبود نيروي كار ساختماني نيز بر شدت ركود افزوده است. بيگي‌نژاد با اشاره به برنامه طرد اتباع غيرمجاز طي ماه‌هاي اخير، بيان مي‌كند: اين اقدام درست، در عين حال منجر به از دست رفتن تعداد زيادي نيروي كار ماهر و غيرماهر ساختماني شد كه در ايران تجربه‌اندوزي كرده بودند. او هشدار مي‌دهد كه اين موضوع در سال آينده با كاهش عرضه، ركود در بخش ساختمان را عميق‌تر خواهد كرد.
سرمايه‌ها فراري‌اند، بانك‌ها هم كمك نمي‌كنند
يكي از شكايات مكرر سازندگان و خريداران مسكن، عدم همراهي نظام بانكي است. بيگي‌نژاد مي‌گويد: بانك‌ها نيز آن‌طور كه بايد تسهيلات در اختيار خريداران قرار نمي‌دهند و مبلغ وام‌ها و بازپرداخت آن نيز پاسخگوي نياز مردم نيست كه بتوانند با قيمت‌هاي فعلي خانه بخرند.
همزمان، بررسي‌هاي ميداني مشاوران املاك نيز از ركود شديد در معاملات به‌ويژه در متراژهاي بزرگ خبر مي‌دهند. او با استناد به اين گزارش‌ها مي‌گويد: قيمت مسكن در مناطق مختلف در ماه‌هاي گذشته رشد داشته است و به‌طور مثال در محور آزادي، هر متر مربع واحد مسكوني نوساز به ۱۰۰ ميليون تومان رسيده است.
قانون جهش توليد مسكن طرحي كه روي كاغذ ماند
در حالي كه قانون جهش توليد مسكن، وزارت راه و شهرسازي را موظف به ساخت سالانه يك ميليون واحد مسكوني كرده است، كارشناسان از عدم اجراي صحيح اين قانون به‌شدت انتقاد دارند.
فرشيد ايلاتي، كارشناس سياست‌گذاري مسكن، در گفت‌وگو با تسنيم مي‌گويد: معاونت مسكن و ساختمان به جاي اجراي تكاليف مشخص‌شده، بحث بازبيني طرح جامع مسكن و تغييرات شكلي را پيش كشيده است.
او معتقد است كه با رويكرد فعلي، نوعي كم‌برآوردي نياز مسكن در حال رخ دادن است تا از بار مسووليت دولت كاسته شود: اين كار به‌گونه‌اي است كه نشان داده شود نياز واقعي مسكن يك ميليون واحد در سال نيست و بازار خود مي‌تواند ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار واحد بسازد.
اين در حالي است كه طبق اظهارات ايلاتي، در شرايطي كه حتي در زمان تشديد تحريم‌ها نيز اين نياز يك ميليون واحدي مورد تأييد قرار گرفته بود، اكنون فضاسازي مي‌شود كه امكان اجراي قانون وجود ندارد.
سود ۲۰۰ درصدي؟ فقط يك توهم است
برخلاف ادعاهاي مطرح‌شده در رسانه‌ها مبني بر سودهاي كلان در بخش ساخت‌وساز، فرشيد پورحاجت، دبير كانون سراسري انبوه‌سازان كشور، اين مساله را رد مي‌كند. او مي‌گويد: سود ۲۰۰ درصدي در بخش ساخت و ساز مسكن نداريم.
پورحاجت ادامه مي‌دهد: سودهاي ظاهري ممكن است ناشي از تورم و تجديد ارزيابي دارايي‌ها باشد. امروز گرفتار توهم در حوزه سود توليد مسكن شده‌ايم. به عقيده او، اين دست اظهارات نه‌تنها كمكي به بازار نمي‌كند، بلكه با «اطلاعات نادرست باعث اختلال» در اين بخش خواهد شد.
او با صراحت هشدار مي‌دهد: ارايه آدرس‌هاي غلط و اعداد غيرواقعي فقط به تشديد مشكلات بازار مسكن منجر خواهد شد.
قانون‌گذاري هوشمندانه، نه بازدارنده
مجموعه اين اظهارات حاكي از آن است كه بازار مسكن بيش از آنكه از عوامل خارجي يا كمبود منابع مالي آسيب ديده باشد، از سياست‌گذاري‌هاي ناهماهنگ، قوانين بازدارنده، و نبود چشم‌انداز بلندمدت رنج مي‌برد. به جاي آنكه دولت با تسهيل در قوانين پيش‌فروش، تدوين سند راهبردي، و اجراي كامل قانون جهش توليد، فضاي امن براي سرمايه‌گذاري در بخش مسكن فراهم كند، با اتخاذ سياست‌هاي كوتاه‌مدت و اجراي ناقص قوانين، موجب فرار سرمايه‌ها و افزايش ركود شده است.
در شرايطي كه قيمت هر متر مربع مسكن در برخي مناطق تهران به بيش از ۱۰۰ ميليون تومان رسيده و توان خريد مردم در پايين‌ترين سطح ممكن قرار دارد، نمي‌توان به بهبود بازار مسكن دل بست مگر با بازنگري اساسي در قوانين، اصلاح سازوكارهاي مالي و بانكي، و حذف موانع حقوقي و اداري در مسير توليد.
