قيمت هر متر مربع مسكن درپايتخت، ۱۲۵ ميليون!
در حالي كه بسياري از ايرانيان روياي خانه‌دار شدن را به دوش مي‌كشند، روند بازار مسكن در شهريورماه ۱۴۰۴ نشان مي‌دهد كه اين رويا بيش از هر زمان ديگري دور از دسترس شده است.
در حالي كه بسياري از ايرانيان روياي خانه‌دار شدن را به دوش مي‌كشند، روند بازار مسكن در شهريورماه ۱۴۰۴ نشان مي‌دهد كه اين رويا بيش از هر زمان ديگري دور از دسترس شده است. با رسيدن قيمت هر مترمربع خانه در تهران به مرز ۱۲۵ ميليون و ۸۳۰ هزار تومان، ديگر خريد يك واحد متوسط براي خانوارهاي متوسط نه تنها سخت، بلكه غيرممكن به نظر مي‌رسد. بر اساس داده‌هاي استخراج‌شده از مركز آمار، ميانگين قيمت هر متر مربع مسكن در مردادماه حدود ۱۲۲ ميليون و ۴۶۰ هزار تومان بوده كه در شهريورماه با افزايش ۲.۸ درصدي به ۱۲۵ ميليون و ۸۳۰ هزار تومان رسيده است. اين رشد، در حالي رخ داده كه بازار مسكن همچنان درگير ركودي عميق و طولاني‌مدت است. بررسي‌ها نشان مي‌دهد بازار مسكن در شهريور ۱۴۰۴ همچنان در وضعيت ركودي قرار داشته، اما در آخرين ماه تابستان و تا پيش از افزايش ريسك‌هاي سياسي، بخشي از تقاضاي مصرفي هم وارد بازار شده. با اين حال، اين ميزان نتوانسته بازار مسكن را از تله ركودي نجات بدهد.
ركود تورمي؛ تله‌اي پيچيده براي مسكن
بازار مسكن در ايران و به ويژه پايتخت نه تنها از ركود رنج مي‌برد، بلكه درگير ركود تورمي نيز شده است؛ جايي كه همزمان با كاهش معاملات، قيمت‌ها نيز به‌طور مداوم بالا مي‌رود. كارشناسان اين وضعيت را ناشي از تركيب دو عامل مهم مي‌دانند: افزايش انتظارات تورمي و افزايش هزينه‌هاي ساخت‌وساز.
به باور بسياري از ناظران، بخشي از اين رشد قيمت، ناشي از نگراني‌هاي مربوط به فعال‌سازي مكانيسم ماشه و بازگشت تحريم‌ها است كه بازارهاي مالي را با التهاب مواجه كرده و سرمايه‌ها را به سمت دارايي‌هاي امن‌تر مانند دلار، طلا و ملك سوق داده است.
آمارهايي نگران‌كننده از اجاره و تورم مسكن
در كنار رشد قيمت خريد مسكن، اجاره‌بها نيز از رشد عقب نمانده است. بر اساس آمار منتشرشده، شاخص قيمت اجاره در شهريورماه ۱۴۰۴ به ۳۴۲.۸ واحد رسيده؛ تورم ماهانه اجاره با رشد ۰.۴ واحدي به ۲.۸ درصد رسيده است و با وجود اين، تورم سالانه اجاره از ۳۷.۷ درصد در مردادماه به ۳۷.۱ درصد در شهريور كاهش يافته است. از سوي ديگر، ضريب اهميت مسكن در محاسبات تورمي هم رقم قابل توجه ۳۳.۹۶ درصد را نشان مي‌دهد، كه نسبت به ماه قبل تغييري نكرده است.
بازار لوكس افت كرده است
در ميان اين آمارها، صحبت‌هاي كارشناسان و فعالان بازار مسكن، ابعاد ديگري از وضعيت را روشن مي‌كند. حسن محتشم، عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، مي‌گويد: از ابتداي سال جاري، رشد قيمت مسكن كمتر از نرخ تورم و ساير بازارها بوده است. او ادامه مي‌دهد: اين به معناي عدم افزايش قيمت نيست، بلكه در واحدهاي ارزان‌قيمت و كوچك‌متراژ و غالبا ساخت‌وسازهاي چندين ساله، افزايش محدودي مشاهده مي‌شود. در مقابل، برخي واحدهاي لوكس با كاهش قيمت هم مواجه شده‌اند.
محتشم دليل اين كاهش را چنين توضيح مي‌دهد و مي‌گويد: كاهش تقاضاي سرمايه‌اي و تغيير اولويت خريداران، به‌ويژه در مناطق مرفه، موجب شده تا برخي مالكان با هدف تبديل دارايي به نقدينگي و سپس ارز يا طلا، اقدام به فروش كنند، اما با توجه به عدم استقبال بازار، مجبور به تعديل قيمت‌ها هستند.
عقب‌ماندگي بازار مسكن از ساير بازارها
يكي ديگر از نكات مهم در تحليل بازار مسكن سال ۱۴۰۴، مقايسه آن با ساير بازارهاي دارايي مانند بورس، دلار و طلا است. به گفته عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، بازار مسكن در سال جاري روندي متمايز از ساير دارايي‌ها مانند بورس، ارز و سكه را طي كرده است. در حالي كه اين بازارها شاهد رشد قابل توجهي بوده‌اند، قيمت مسكن به دليل عوامل گوناگون اقتصادي و رواني، عمدتا ثبات نسبي خود را حفظ كرده و حتي در برخي مقاطع از تورم عمومي نيز عقب مانده است.
آينده بازار مسكن؛ نگاهي به افق نامشخص
در اين شرايط اين سوال مطرح مي‌شود كه آينده چه خواهد شد؟ كارشناسان اقتصادي بر اين باورند كه مسير پيش‌روي بازار مسكن بيش از هر چيز به عوامل كلان اقتصادي و تحولات سياسي وابسته است. نرخ تورم، نرخ بهره بانكي، وضعيت بازار ارز و مهم‌تر از همه، تحريم‌ها و روابط بين‌المللي ايران، همگي به عنوان محرك يا مانع در مقابل بازار مسكن عمل مي‌كنند. محتشم تأكيد مي‌كند: با توجه به اينكه بازگشت تحريم‌ها قطعي شده است ما با شرايط اقتصادي نامساعدي مواجه خواهيم شد. در اين صورت نه تنها تا پايان سال، بلكه حتي سال آينده نيز اميدي به بهبود وضعيت نخواهيم داشت. او همچنين اضافه مي‌كند كه افزايش فايل‌هاي فروش با عنوان مهاجرت بيشتر جنبه تبليغاتي داشته و تأثير ملموسي بر قيمت‌ها نداشته است.
خريد مصرفي يا سرمايه‌گذاري؟
با توجه به اين شرايط پيچيده، سوال مهم براي بسياري از شهروندان اين است: آيا الان وقت خريد مسكن است؟
كارشناسان در پاسخ به اين پرسش، توصيه‌هايي تفكيكي دارند: براي خريداران مصرفي، اگر توان تأمين نقدينگي وجود دارد و هدف، استفاده از ملك به عنوان محل سكونت است، خريد در شرايط فعلي مي‌تواند منطقي باشد. براي سرمايه‌گذاران، با توجه به شرايط نامطمئن سياسي و اقتصادي، احتياط توصيه مي‌شود. سرمايه‌گذاري در بازارهايي با نقدشوندگي بالاتر (مانند ارز يا طلا) ممكن است بازدهي بهتري در كوتاه‌مدت داشته باشد. همچنين تحليل‌هاي منطقه‌اي و متراژمحور نيز بايد در تصميم‌گيري‌ها لحاظ شوند، چرا كه رفتار بازار در مناطق مختلف تهران و همچنين ميان واحدهاي كوچك و لوكس، تفاوت‌هاي قابل توجهي دارد. در مجموع، گزارش شهريورماه بازار مسكن حكايت از واقعيتي تلخ اما آشنا دارد، بازاري كه در ظاهر راكد و بي‌تحرك است، اما در باطن، قيمت‌ها بي‌وقفه در حال صعودند. ركود معاملاتي، به‌رغم كاهش تقاضا، نتوانسته مانعي براي افزايش قيمت‌ها باشد و اين موضوع، مسكن را به كالايي هر روز دورتر از دسترس اقشار متوسط و كم‌درآمد بدل كرده است. در اين ميان، چشم‌انداز اقتصادي و سياسي كشور نيز بيش از آنكه روشن و اميدواركننده باشد، مبهم و ناپايدار است؛ از بازگشت احتمالي تحريم‌ها گرفته تا نوسانات بازار ارز، همه‌وهمه دست‌به دست هم داده‌اند تا بازار مسكن را در بلاتكليفي مزمني فرو ببرند. در چنين شرايطي، تنها گروهي كه شايد بتوانند تصميم به خريد بگيرند، خريداران مصرفي واقعي هستند؛ كساني كه از سر نياز، نه سود، به دنبال سرپناهي براي زندگي‌اند و توان تأمين حداقلي نقدينگي را نيز دارند. اما براي سايرين، به‌ويژه سرمايه‌گذاران و خريداران با ديد بلندمدت، شايد بهترين تصميم، نظاره‌گري هوشمندانه و صبر است؛ صبري براي روشن‌تر شدن تكليف اقتصاد، سياست، و حتي انتظارات تورمي. خانه‌دار شدن، امروز از هميشه دورتر شده است؛ رويايي كه روزگاري ممكن به‌نظر مي‌رسيد، اكنون در سايه قيمت‌هاي نجومي و شرايط اقتصادي ناپايدار، به دست‌نيافتني شبيه شده است. اما با اين حال، هنوز براي برخي هرچند اندك، امكان تحقق اين رويا وجود دارد؛ كساني كه ميان تصميم و توان، تعادلي سخت اما ممكن يافته‌اند.
