بن‌بست جديد در مسير تبديل قولنامه به سند
در حالي كه قانون «الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول» با هدف پايان دادن به معاملات غيرشفاف و قولنامه‌اي تصويب و ابلاغ شد، اكنون نشانه‌هايي از اختلال و توقف در مسير اجراي آن مشاهده مي‌شود. به‌گفته فعالان بازار مسكن، دفاتر ثبت اسناد رسمي از ثبت و پردازش قراردادهاي عادي منع شده‌اند و اين موضوع باعث ايجاد ابهام در روند تبديل قولنامه به سند رسمي شده است.
در حالي كه قانون «الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول» با هدف پايان دادن به معاملات غيرشفاف و قولنامه‌اي تصويب و ابلاغ شد، اكنون نشانه‌هايي از اختلال و توقف در مسير اجراي آن مشاهده مي‌شود. به‌گفته فعالان بازار مسكن، دفاتر ثبت اسناد رسمي از ثبت و پردازش قراردادهاي عادي منع شده‌اند و اين موضوع باعث ايجاد ابهام در روند تبديل قولنامه به سند رسمي شده است.
قانون مصوب خرداد ۱۴۰۳ مقرر مي‌دارد كه هر نوع معامله‌اي كه منجر به انتقال مالكيت يا منافع اموال غيرمنقول شود، اعم از بيع، وقف، رهن، اجاره بلندمدت، پيش‌فروش، اجاره به شرط تمليك و... بايد به ثبت رسمي برسد. در غير اين صورت، اين معاملات نزد هيچ مرجع قضايي، اداري يا حتي داوري، قابل استماع و پيگيري نخواهد بود.اين قانون به‌صورت شفاف اعلام كرده كه دعاوي مربوط به معاملات ثبت‌نشده، تنها در قالب استرداد عوضين پذيرفته مي‌شود و ساير شكايات نظير اثبات معامله، الزام به تنظيم سند رسمي، خلع يد يا حتي كلاهبرداري ناشي از فروش مال غير در اين شرايط مسموع نيست.براي اجراي موثر اين قانون، سه سامانه طراحي شده است: سامانه كاتب: براي دفاتر اسناد رسمي جهت پردازش پيش‌نويس معاملات، سامانه خودنويس: در اختيار مشاوران املاك براي تنظيم پيش‌نويس و ارسال به دفاتر رسمي و سامانه ادعا: در حال راه‌اندازي جهت ثبت و اعتباردهي به اسناد عادي كه پيش از اجراي قانون تنظيم شده‌اند. طبق ماده ۱۰ قانون، سازمان ثبت اسناد و املاك كشور مكلف شده بود ظرف مدت يك سال سامانه‌اي براي ساماندهي اسناد غيررسمي ايجاد كند. به گفته مسوولان، سامانه «ادعا» در مراحل نهايي قرار دارد و بزودي رونمايي خواهد شد.
توقف پذيرش اسناد عادي شوك به بازار معاملات
در شرايطي كه انتظار مي‌رفت سامانه‌ها به‌صورت هماهنگ، راه ثبت رسمي را براي تمام معاملات باز كنند، گزارش‌ها حاكي از آن است كه دفاتر اسناد رسمي از ثبت اسناد عادي منع شده‌اند. اين موضوع به‌ويژه در سامانه «كاتب» كه محور اصلي ثبت پيش‌نويس‌هاست، باعث سردرگمي مشاوران املاك و مردم شده است. كيانوش گودرزي، رييس اتحاديه مشاوران املاك در اين باره مي‌گويد: در حال حاضر گفته مي‌شود بيش از ۱۱ ميليون سند عادي در كشور داريم كه بايد تعيين‌تكليف شوند. اما اخيراً در سامانه كاتب محدوديتي ايجاد شده كه اسناد عادي ديگر امكان ثبت و تبديل به سند رسمي را ندارند و راهكار جايگزيني هم ارايه نشده است.
پيش‌نويس جايگزين مبايعه‌نامه سنتي
قانون الزام، استفاده از مبايعه‌نامه‌هاي سنتي را حذف كرده و به جاي آن، فرآيند تهيه «پيش‌نويس قرارداد» در سامانه‌هاي رسمي را جايگزين كرده است. رييس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور، حسن بابايي، مي‌گويد: مشاوران املاك پيش‌نويس را آماده مي‌كنند و در سامانه براي دفاتر اسناد رسمي ارسال مي‌كنند. طبق قانون، ديگر مبايعه‌نامه‌اي تنظيم نمي‌شود، بلكه فقط پيش‌نويس است كه بايد به فوريت به سند رسمي تبديل شود.
با اين وجود، اگر امكان ثبت اين پيش‌نويس‌ها براي معاملات عادي وجود نداشته باشد، عملاً بخش بزرگي از معاملات روزمره ملكي از مسير رسمي خارج خواهد شد.
دغدغه بازگشت به معاملات غيررسمي
به گزارش ايسنا، بسياري از كارشناسان هشدار مي‌دهند كه تصميم اخير مي‌تواند نتيجه‌اي معكوس داشته باشد و مردم را به سمت قراردادهاي دست‌نويس و غيرقابل پيگيري سوق دهد.گودرزي در اين باره هشدار مي‌دهد: در حال حاضر بسياري از معاملات املاك به‌صورت عادي و دست‌نويس انجام مي‌شود. اگر اين قراردادها امكان ثبت رسمي نداشته باشند، سوءاستفاده، تخلفات و اختلافات افزايش مي‌يابد. بايد به‌جاي بستن راه، مسير رسمي را براي مردم هموار كنيم.او همچنين اضافه مي‌كند: اعتبارزدايي از اسناد عادي بايد به صورت متمركز و يكپارچه انجام شود. اينكه موضوع را بين نهادهاي مختلف تقسيم كنيم، نتيجه‌اي جز ناهماهنگي و ناكارآمدي ندارد.
تضاد ديدگاه‌ها در مسير اجرا
برخي منابع از وجود اختلاف‌نظر ميان دستگاه‌هاي مختلف اجرايي و كميسيون‌هاي قانون‌گذاري خبر مي‌دهند. به‌نظر مي‌رسد بخشي از محدوديت‌ها در نتيجه اين اختلاف‌نظرها و نگاه متفاوت به وظايف سازمان ثبت اسناد ايجاد شده است.دفاتر اسناد رسمي معتقدند كه تنها مسوول ثبت اسناد رسمي هستند و مسووليتي نسبت به اسناد عادي ندارند. اين در حالي است كه قانون الزام، محوريت اجراي كل فرآيند را بر عهده سازمان ثبت گذاشته است.
آينده مبهم قراردادهاي عادي
سوال اصلي اكنون اين است كه تكليف قراردادهايي كه در حال حاضر، پيش از راه‌اندازي كامل سامانه ادعا، به‌صورت عادي منعقد مي‌شوند چيست؟ آيا اين معاملات بايد منتظر رونمايي سامانه جديد بمانند يا فعلاً امكان رسمي شدن آنها وجود ندارد؟ رييس اتحاديه مشاوران املاك در اين باره مي‌گويد: ما با تصميمات خلق‌الساعه نمي‌توانيم مسير قانون را اجرا كنيم. اطلاعات ثبت‌شده از سال گذشته در سامانه كاتب با اين تصميم از بين مي‌رود و بايد همه‌چيز از ابتدا بارگذاري شود. اين نه به نفع مردم است، نه به نفع دولت.
راه برون‌رفت از بن‌بست
در شرايط فعلي كه بازار معاملات املاك با ابهام و سردرگمي ناشي از توقف ثبت اسناد عادي روبرو شده، فعالان اين حوزه معتقدند راه‌حل بحران، نه در صدور دستورات خلق‌الساعه يا توقف ناگهاني فرآيندهاي جاري، بلكه در بازگشت به مسير عقلاني، تدريجي و همراه با زيرساخت مناسب است.
تا زماني كه سامانه «ادعا» به‌طور كامل راه‌اندازي و عملياتي نشده، لازم است امكان ثبت و پردازش موقت اسناد عادي از طريق سامانه‌هاي فعلي همچنان ادامه داشته باشد تا معاملات متوقف نشوند و مردم از مسير قانوني خارج نشوند.
همزمان، نقش سازمان ثبت اسناد به عنوان نهاد محوري در اجراي اين قانون بايد به‌درستي تعريف و تثبيت شود. كنار گذاشتن اين سازمان يا محدود كردن آن به بهانه‌هايي چون «مسووليت ثبت صرفاً اسناد رسمي»، نه‌تنها با روح قانون در تضاد است، بلكه منجر به ناهماهنگي نهادي و پراكندگي وظايف خواهد شد؛ آن‌هم در شرايطي كه اجراي اين قانون نيازمند يك ساختار متمركز و پاسخگوست. در كنار اين موارد، يكي از مهم‌ترين الزامات موفقيت اجراي قانون، اطلاع‌رساني دقيق، گسترده و قابل‌فهم به همه ذي‌نفعان است؛ از مردم عادي گرفته تا مشاوران املاك و دفاتر اسناد رسمي. شفاف‌سازي مراحل ثبت، مزايا و پيامدهاي عدم ثبت رسمي، مي‌تواند از سردرگمي عمومي بكاهد و ميزان تمايل مردم به استفاده از مسيرهاي رسمي را افزايش دهد. در نهايت، آنچه بيش از هر چيز ديگري اجراي قانون را تهديد مي‌كند، صدور بخشنامه‌ها و دستورالعمل‌هايي است كه بدون هماهنگي با واقعيت‌هاي ميداني يا بدون زيرساخت فني و حقوقي كافي، به‌صورت شتاب‌زده ابلاغ مي‌شوند. اجراي موفق اين قانون نيازمند تصميماتي است كه نه تنها از پشت ميز، بلكه بر اساس درك دقيق از شرايط بازار، رفتار مردم و ظرفيت‌هاي نهادهاي مجري اتخاذ شود. قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول، گامي بزرگ در جهت شفاف‌سازي بازار مسكن، مقابله با معاملات غيررسمي و پيشگيري از تخلفات ملكي است. اما وقتي اجراي آن، بدون فراهم‌سازي ابزار و مسير مشخص براي مردم دنبال شود، نه تنها به هدف نمي‌رسد، بلكه خودش به عامل بحران تبديل مي‌شود. توقف ثبت اسناد عادي در حالي كه سامانه‌هاي جايگزين هنوز به‌طور كامل فعال نشده‌اند، مصداق تصميمي است كه اجراي قانون را در نيمه‌راه رها كرده است. در چنين شرايطي، اعتماد عمومي به قانون، كارآمدي نهادهاي اجرايي، و حتي مشروعيت مسيرهاي رسمي زير سوال مي‌رود. همانطور كه كيانوش گودرزي، رييس اتحاديه مشاوران املاك، در واكنش به اين وضعيت تأكيد مي‌كند: هدف ما بايد تسهيل ثبت رسمي باشد، نه ايجاد مانع. اگر مردم احساس كنند مسير رسمي سخت‌تر، كندتر و مبهم‌تر است، ترجيح مي‌دهند به همان قراردادهاي دست‌نويس برگردند. در آن صورت، نه‌تنها قانون شكست مي‌خورد، بلكه اعتماد عمومي به قانون‌گذاري هم آسيب مي‌بيند. در نهايت، موفقيت اين قانون در گروي آن است كه اجرا، نه صرفاً بر پايه اجبار، بلكه بر اساس همراهي، هماهنگي، شفافيت و ايجاد زيرساخت مطمئن و قابل‌دسترس براي همه مردم باشد.
