سرمايه‌گذاري خُرد در بازاري پرريسك
در ميانه ركود تورمي بازار مسكن، جايي كه خريد يك واحد آپارتمان به رويايي دور براي بسياري از خانوارهاي ايراني تبديل شده، طرح‌هايي چون «فروش متري مسكن» دوباره بر سر زبان‌ها افتاده است؛ ايده‌اي كه مي‌خواهد سرمايه‌هاي كوچك را به آجرهاي يك برج تبديل كند، اما در نبود نظارت دقيق، ممكن است به كلاهي بزرگ براي مردم ساده‌دل بدل شود.
در ميانه ركود تورمي بازار مسكن، جايي كه خريد يك واحد آپارتمان به رويايي دور براي بسياري از خانوارهاي ايراني تبديل شده، طرح‌هايي چون «فروش متري مسكن» دوباره بر سر زبان‌ها افتاده است؛ ايده‌اي كه مي‌خواهد سرمايه‌هاي كوچك را به آجرهاي يك برج تبديل كند، اما در نبود نظارت دقيق، ممكن است به كلاهي بزرگ براي مردم ساده‌دل بدل شود.
بازار مسكن ايران طي سال‌هاي اخير شاهد رشد افسارگسيخته‌اي در قيمت‌ها بوده است؛ رشدي كه توان خريد دهك‌هاي پايين و حتي متوسط جامعه را به‌شدت كاهش داده است. در چنين شرايطي، روش‌هايي چون «فروش متري مسكن» به عنوان يك مسير جايگزين براي ورود سرمايه‌هاي خرد به بازار مسكن مطرح مي‌شوند.
اين طرح كه نخستين‌بار در سال ۱۳۹۹ توسط سازمان بورس و اوراق بهادار رونمايي شد، با هدف تبديل سرمايه‌هاي خرد به ابزارهاي مالي موثر در ساخت‌وساز مسكن شكل گرفت. به‌طور خلاصه، فروش متري مسكن اين امكان را فراهم مي‌كند كه فردي با بودجه‌اي محدود، مثلاً ۵ ميليون تومان، بتواند مالك چند دهم يا چند صدم متر از يك واحد مسكوني شود و در نهايت از رشد قيمت يا سود پروژه بهره‌مند گردد.
رونق ساخت‌وساز با كمك مردم؟
رسول قربان‌نژاد، كارشناس ارشد بازار مسكن، در گفت‌وگو با مهر، با تأكيد بر نقش حياتي ابزارهاي نوين مالي در تقويت بازار ساخت‌وساز، اظهار كرد: فروش متري مسكن در بازار سرمايه و انتشار اوراق مرتبط، از جمله ظرفيت‌هاي مهمي است كه مي‌تواند به تأمين مالي جمعي در حوزه ساخت‌وساز كمك كند.
او همچنين با اشاره به تجربه‌هاي جهاني افزود: در برخي كشورها از توكنيزه كردن دارايي‌ها، رمزارزهاي قانوني و حتي ايجاد كوين‌هايي به ازاي هر مترمربع ملك استفاده مي‌شود. اين ابزارها در بازارهاي ثانويه قابل معامله هستند و به افزايش نقدشوندگي و گردش سرمايه در بازار مسكن كمك مي‌كنند. قربان‌نژاد معتقد است كه اصلي‌ترين مشكل بازار مسكن در ايران، نبود نقدشوندگي است؛ مساله‌اي كه سازندگان را ناچار مي‌كند براي تأمين مالي پروژه‌ها به سراغ روش‌هاي پرريسكي مانند پيش‌فروش بدون پشتوانه بروند. به گفته او، اگر سازوكارهاي نوين مالي مانند فروش متري به شكل كامل پياده‌سازي شود، اين مشكل تا حد زيادي برطرف خواهد شد و سرمايه‌هاي پراكنده مردم مي‌تواند مانند آجرهايي در بناي پروژه‌هاي بزرگ به كار گرفته شود.
واقعيت تلخ بازار رشد تورم و كاهش توان خريد
آخرين آمار منتشرشده از سوي مركز آمار ايران، نشان مي‌دهد كه نرخ تورم سالانه مسكن در خردادماه ۱۴۰۴ برابر با ۳۷.۷ درصد و تورم ماهانه اجاره ۲.۴ درصد بوده است. اين در حالي است كه بازار همچنان درگير «ركود تورمي» است؛ وضعيتي كه در آن قيمت‌ها بالا مي‌روند، اما معاملات در حداقل ممكن باقي مي‌مانند. از سوي ديگر، طبق گفته داوود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اتحاديه املاك، با وجود نبود گزارش‌هاي رسمي جديد از سوي بانك مركزي، شواهد ميداني حاكي از رشد نرخ خريد و اجاره در بازار ملك است. در چنين شرايطي، مستأجراني كه نه مي‌توانند خانه‌اي بخرند و نه ديگر از پس اجاره‌ها برمي‌آيند، به فروش متري به چشم يك نجات‌بخش نگاه مي‌كنند.
فرصت جذاب يا ميدان مين؟
با وجود تمام جذابيت‌هاي ظاهري، كارشناسان حوزه حقوقي و اقتصادي نسبت به نبود سازوكار شفاف هشدار مي‌دهند. فروش متري مسكن اگرچه روي كاغذ ايده‌اي نوآورانه و كارآمد به‌نظر مي‌رسد، اما در عمل مي‌تواند زمينه‌ساز كلاهبرداري‌هاي گسترده شود.
مشكل از آنجا آغاز مي‌شود كه در بسياري از موارد، اين فروش‌ها از طريق پلتفرم‌هاي آنلاين يا مشاوران املاك فاقد مجوز صورت مي‌گيرد. قراردادهاي منعقدشده گاه ثبت رسمي نمي‌شوند و نظارتي بر آنها وجود ندارد.
همين موضوع، سرمايه‌هاي خرد را در معرض خطر قرار مي‌دهد و مي‌تواند باعث شكل‌گيري پرونده‌هاي پيچيده حقوقي شود.
نبود نظارت دقيق و شفافيت قانوني، باعث مي‌شود فروش متري به‌جاي آنكه فرصتي براي خانه‌دار شدن باشد، به معضلي حقوقي بدل شود كه نه سرمايه‌گذار خرد سودي مي‌برد و نه پروژه‌ها به سرانجام مي‌رسند.
چرا هنوز اجرايي نشده؟
اگرچه ايده فروش متري در قالب اوراق يا ابزارهاي مالي سال گذشته بار ديگر در سطح سياست‌گذاري مطرح شد، اما به‌گفته قربان‌نژاد، كارشناس ارشد بازار مسكن، اين ابزارها هنوز به مرحله اجرا نرسيده‌اند. دليل آن، نبود ضوابط دقيق و فرهنگ‌سازي لازم است. تا زماني كه مردم ندانند دقيقاً با چه چيزي طرف هستند، طبيعي است كه بي‌اعتمادي غالب شود.
او ادامه داد: در واقع، اجراي موفق فروش متري نيازمند زيرساخت‌هاي حقوقي، مالي و حتي فني خاصي است؛ از طراحي پلتفرم‌هاي مجاز و شفاف گرفته تا حضور نهادهاي ناظر مالي مانند سازمان بورس و بانك مركزي.
كارشناسان معتقدند فروش متري مسكن مي‌تواند به يك نقطه عطف در تأمين مالي ساخت‌وساز كشور تبديل شود، اما فقط به‌شرط آنكه چارچوب‌هاي قانوني و حقوقي روشني براي آن تعيين شود، پلتفرم‌هاي آنلاين مجاز و تحت نظارت ايجاد شوند، فرهنگ‌سازي عمومي و آموزش مالي براي مردم فراهم شود، اوراق بهادار يا توكن‌هاي معتبر با پشتوانه فيزيكي و قانوني منتشر شوند و نهادهاي ناظر با اختيارات كامل بر اين روند نظارت كنند.
در غير اين صورت، اين طرح نيز ممكن است مانند بسياري از ايده‌هاي نيمه‌كاره، در حد چند پروژه آزمايشي متوقف شود و اعتماد عمومي را بيش از پيش تضعيف كند.
فروش متري مسكن، همانقدر كه مي‌تواند يك «نوآوري اميدبخش» در دل ركود بازار مسكن باشد، به همان ميزان نيز ممكن است به يك «تهديد خاموش» براي سرمايه‌هاي مردم بدل شود. كليد موفقيت اين طرح در اعتمادسازي، نظارت، شفافيت و قانون‌گذاري دقيق است.
اگر حاكميت بتواند زيرساخت‌هاي لازم را فراهم كند و مردم هم از خطرات آگاه باشند، فروش متري مي‌تواند گامي بلند در جهت خانه‌دار شدن اقشار كم‌درآمد و همچنين رونق صنعت ساختمان‌سازي باشد.
در غير اين‌صورت، بايد منتظر موج تازه‌اي از تخلفات، پرونده‌هاي حقوقي و نااميدي عمومي بود.
آيا فروش متري مسكن، پلي به خانه‌دار شدن مردم خواهد بود يا مسيري به سوي بن‌بست اعتماد عمومي؟ پاسخ اين پرسش، نه در شعارها، بلكه در اقداماتي است كه بايد همين امروز آغاز شوند.
