تورم خانه‌هاي بي‌مشتري در سايه كمبود تقاضا
بازار مسكن ايران روزهاي عجيبي را سپري مي‌كند؛ خانه‌هايي كه ساخته مي‌شوند اما خريداري ندارند، قيمت‌هايي كه بالا مي‌روند ولي بازار در ركود است و پروژه‌هايي كه سال‌هاست وعده داده شده‌اند، اما هنوز روي كاغذ باقي مانده‌اند.
بازار مسكن ايران روزهاي عجيبي را سپري مي‌كند؛ خانه‌هايي كه ساخته مي‌شوند اما خريداري ندارند، قيمت‌هايي كه بالا مي‌روند ولي بازار در ركود است و پروژه‌هايي كه سال‌هاست وعده داده شده‌اند، اما هنوز روي كاغذ باقي مانده‌اند. در حالي كه تورم نهاده‌هاي ساختماني به شكلي افسارگسيخته افزايش يافته، تقاضاي موثر از سوي متقاضيان مصرفي روز به روز در حال كاهش است و اين موضوع معادلات سنتي عرضه و تقاضا را به هم ريخته است.
بر اساس آمارهاي رسمي منتشرشده از سوي مركز آمار ايران، هزينه ساخت مسكن تنها در چهار فصل منتهي به بهار امسال، نسبت به دوره مشابه سال قبل، ۳۷.۲ درصد افزايش يافته است. اين در حالي است كه در يك فصل، تورم مصالح ساختماني ۲۲ درصد رشد كرده و در مقايسه با سال گذشته، افزايش ۴۹.۷ درصدي را تجربه كرده است.
در ميان گروه‌هاي مختلف اجرايي، بيشترين تورم فصلي مربوط به گروه «سيمان، بتن، شن و ماسه» با ۳۸.۱ درصد بوده و كمترين ميزان رشد قيمت به گروه «آهن آلات، ميلگرد، پروفيل درب و پنجره و نرده» با ۳.۰ درصد اختصاص داشته است. فعالان صنعت ساختمان نيز افزايش هزينه ساخت را تأييد مي‌كنند. به گفته آنها، قيمت ساخت هر متر مربع مسكن (بدون در نظر گرفتن زمين) در كشور از حدود ۲۵ ميليون تومان در پايان سال گذشته، به ۳۰ ميليون تومان رسيده است.
نبود تقاضاي موثر در بازار
اگرچه قيمت‌ها همچنان صعودي‌اند، اما بازار معاملات مسكن در ركود عميقي فرو رفته است. كارشناسان دلايل اين ركود را در چند عامل كليدي خلاصه مي‌كنند: افزايش قيمت نهاده‌هاي ساختماني، رشد هزينه دستمزد، ابهام در متغيرهاي سياسي و كاهش قدرت خريد مردم. به گفته حسن محتشم، كارشناس بازار مسكن و عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، تا زماني كه وضعيت تعامل كشور با دنيا مشخص نشود، بلاتكليفي در بازارها ادامه خواهد داشت. او تاكيد دارد كه شرايط سياسي و اقتصادي، سرمايه‌گذاران را در وضعيت تعليق قرار داده است. محتشم مي‌گويد: پروژه‌هايي كه قبلاً در حال سرمايه‌گذاري بودند بايد ادامه يابند، اما مشكلات نقدينگي و بلاتكليفي وجود دارد. به همين دليل، شرايط بازار مسكن در اين مدت بسيار پيچيده است.
نهضت ملي مسكن؛ وعده‌اي روي كاغذ؟
يكي از اقدامات دولت براي مقابله با بحران مسكن، اجراي طرح «نهضت ملي مسكن» بود. اما آمارها نشان مي‌دهد كه اين طرح، علي‌رغم وعده‌هاي اوليه، نتوانسته آنطور كه بايد به نتيجه برسد.فرشيد پورحاجت، دبير كانون انبوه‌سازان، در اين باره مي‌گويد: بعد از سه سال، آمارها نشان داد رويه مسكن دولتي آنطور كه بايد به خانه‌دار شدن مردم منجر نشد و عدد ۲.۶ ميليون مسكن صرفاً روي كاغذ باقي ماند. پورحاجت ادامه مي‌دهد: مشخص شد در سه سال گذشته حدود ۸۰۰ هزار نفر در طرح نهضت ملي مسكن واريز وجه داشته‌اند، اما بانك‌ها به كمتر از نصف اين تعداد وام پرداخت كرده‌اند. او همچنين تاكيد مي‌كند كه دولت‌ها بايد به جاي اتكا به اجراي مستقيم طرح‌هاي مسكن، از ظرفيت بخش خصوصي استفاده كنند و بخش خصوصي متعهد است و نسبت به تعهدي كه داده، حتماً آن را عملي مي‌كند. اين بخش، هم ساختار فني دارد و هم سرمايه.
پروژه‌هايي كه جان نمي‌گيرند
براي حمايت از ساخت مسكن، وزارت راه و شهرسازي با همكاري صندوق ملي مسكن، از طريق بورس كالا اقدام به خريد مصالح ساختماني كرده است. در همين راستا، از ابتداي سال جاري تاكنون ۳۰ هزار تن ميلگرد به پروژه‌هاي نهضت ملي مسكن اختصاص يافته است. با اين حال، اين طرح‌ها تنها حدود ۱۰ درصد از كل توليد مسكن كشور را شامل مي‌شوند. در سال گذشته، براي ۴۵۰ هزار واحد مسكوني پروانه ساخت صادر شد كه بخش زيادي از آن به طرح‌هاي نهضت ملي مسكن، خودمالكي و ساخت و ساز خصوصي اختصاص داشت. اما ساخت واقعي و بهره‌برداري از اين پروژه‌ها با چالش‌هاي متعددي مواجه است.محدوديت منابع؛ وام تعميرات مسكن در حاشيه همزمان با ركود ساخت و ساز، متقاضيان زيادي به دنبال دريافت وام براي تعميرات و نوسازي خانه‌هاي خود هستند. اما اخيراً شرايط دريافت اين وام تغيير كرده است. ديگر وام تعميرات به صورت مستقل ارايه نمي‌شود و تنها در صورتي قابل دريافت است كه با وام خريد مسكن همراه باشد. علي خورسنديان، مديرعامل بانك مسكن، در پاسخ به علت اين محدوديت، مي‌گويد: تسهيلات‌دهي نيازمند منابع است. زماني كه منابع محدود باشد، بايد متقاضيان را اولويت‌بندي كرد. تمام منابع داخلي بانك مسكن براي تأمين مالي نهضت ملي مسكن تخصيص يافته است. او تأكيد مي‌كند كه اين مساله ناشي از تكليف قانوني بانك مسكن است، به گفته خورسنديان، امروز نهضت ملي مسكن به يك تكليف قانوني براي بانك مسكن تبديل شده و بايد تأمين مالي اين بخش صورت گيرد. در اين اولويت‌بندي، تلاش بر آن است كه تكليف قانوني را محقق كنيم. حتي در مناطقي مانند شمال تهران كه همواره يكي از قطب‌هاي سرمايه‌گذاري مسكن محسوب مي‌شدند، بازار در ركود به سر مي‌برد.
به گفته حسن محتشم، در شمال تهران، تقاضاي سرمايه‌گذاري براي مسكن وجود دارد، اما افراد به دليل عدم تمايل به به خطر انداختن دارايي‌هاي خود، سرمايه‌شان را از اين بخش خارج كرده‌اند. او ادامه مي‌دهد: اگر كسي بخواهد خريدي انجام دهد، برخي فروشندگان حاضرند تخفيف بدهند، اما متقاضيان بسيار كم هستند. محتشم همچنين تأكيد مي‌كند كه شرايط سياسي از جمله مذاكرات بين‌المللي و تحريم‌ها نقش بسيار مهمي در وضعيت بازار دارند و اگر تحريم‌ها كاهش يابد و تحريم جديدي وضع نشود، مي‌تواند به اقتصاد ما كمك كند و به رونق توليد و عرضه مسكن منجر شود.
