روياي خانه‌دار شدن در ايران به ۳۰ سال زمان نياز دارد
در حالي كه بازار مسكن در ايران همچنان گرفتار نوسانات پياپي، تورم‌هاي بي‌وقفه و آينده‌اي مبهم است، تازه‌ترين برآوردها از عمق بحراني خبر مي‌دهند كه به تدريج به يك بحران اجتماعي تمام‌عيار بدل شده است.
در حالي كه بازار مسكن در ايران همچنان گرفتار نوسانات پياپي، تورم‌هاي بي‌وقفه و آينده‌اي مبهم است، تازه‌ترين برآوردها از عمق بحراني خبر مي‌دهند كه به تدريج به يك بحران اجتماعي تمام‌عيار بدل شده است. آمارها نشان مي‌دهد كه يك خانوار با درآمد متوسط، براي خريد يك واحد مسكوني ۷۰ تا ۸۰ متري در شرايط فعلي، بايد بين ۱۵ تا ۳۰ سال تمام درآمد خود را بدون هيچ خرج ديگري پس‌انداز كند. اين عدد، تنها يك شاخص اقتصادي نيست، بلكه روايتگر شكاف فزاينده‌اي است كه ميان توان مالي خانوارها و هزينه تأمين سرپناه در حال گسترش است؛ شكافي كه نه‌تنها روياي خانه‌دار شدن را براي بسياري به افسانه‌اي دست‌نيافتني تبديل كرده، بلكه به يكي از چالش‌هاي جدي سياست‌گذاري اجتماعي و اقتصادي كشور بدل شده است. رسول قربان‌نژاد، كارشناس ارشد بازار مسكن، در گفت‌وگو با مهر با تأكيد بر نقش عوامل كلان اقتصادي در وضعيت بازار مسكن گفت: در بررسي وضعيت بازار مسكن ابتدا بايد به ذات و ماهيت اقتصاد كشور توجه داشت، چرا كه اقتصاد ايران يك اقتصاد تورمي است و پارامترهاي مختلفي در شكل‌گيري آن نقش دارند. به گفته اين كارشناس، بازار مسكن تحت تأثير مستقيم سياست‌هاي پولي و ارزي است و عوامل كليدي چون نظام بانكي، خلق نقدينگي و نوسانات نرخ ارز، نقش هدايتگر اين بازار را ايفا مي‌كنند. قربان‌نژاد در اين باره افزود: همه اين مولفه‌ها در كنار مجموعه‌اي از متغيرهاي ديگر، جهت‌گيري بازار مسكن كشور را تعيين مي‌كنند. او همچنين با تفكيك انواع تورم رايج در اقتصاد توضيح داد: دو نوع تورم در اقتصاد كشورها مطرح است؛ تورم ناشي از فشار هزينه و تورم ناشي از افزايش تقاضا. در بخش مسكن، نوع دوم يعني تورم ناشي از افزايش تقاضا نقش اصلي را دارد و در بازه‌هاي زماني مختلف، تحت تأثير عواملي همچون نوسانات بازارهاي موازي، نرخ ارز و طلا و فرصت‌هاي سوددهي در ساير بخش‌ها، سرمايه‌ها به سمت بازار مسكن سرازير مي‌شوند.
پايان الگوهاي سنتي
قربان‌نژاد تأكيد كرد كه در سال‌هاي اخير، رفتار بازار مسكن از روند سنتي خود خارج شده و ديگر الگوهاي گذشته براي تحليل بازار كفايت نمي‌كنند. او تصريح كرد: بازار مسكن در ايران ذاتاً از الگوي دوره‌اي رونق و ركود پيروي مي‌كند، اما در سال‌هاي اخير شاهد نوعي نُرم‌شكني در اين روند بوده‌ايم. ريسك‌هاي داخلي و خارجي، تحولات منطقه‌اي و ورود سريع متغيرهاي اقتصادي، پيش‌بيني آينده بازار را بسيار دشوار كرده‌اند. اين كارشناس ارشد بازار مسكن، مهم‌ترين شرط بازگشت تعادل به بازار مسكن را ثبات نرخ ارز و مهار تورم دانست و افزود: تا زماني كه ثبات نرخ ارز برقرار نشود و براي تورم دامنه و چارچوب مشخص تعريف نگردد، نمي‌توان انتظار داشت كه بازار مسكن به تعادل برسد.
استطاعت مسكني
يكي از شاخص‌هاي مهم در اقتصاد مسكن، «شاخص استطاعت» است؛ شاخصي كه نشان مي‌دهد يك خانوار با درآمد متوسط، چند سال بايد پس‌انداز كند تا خانه‌دار شود.
قربان‌نژاد با اشاره به وضعيت وخيم اين شاخص در ايران گفت: بر اساس برآوردهاي فعلي، اين شاخص در ايران عددي بين حدود ۱۵ تا ۳۰ سال است. يعني يك خانواده اگر هيچ هزينه ديگري نداشته باشد و تمام درآمد خود را پس‌انداز كند، باز هم بين ۱۵ تا ۳۰ سال زمان نياز دارد تا بتواند يك واحد ۷۰ تا ۸۰ متري خريداري كند. او افزود: اين عدد بيانگر شكاف عميق ميان سطح درآمد عمومي جامعه و قيمت مسكن در كشور است.
طرح‌هاي قديمي، چالش‌هاي جديد
قربان‌نژاد به ناكارآمدي طرح‌هاي پيشين مانند مسكن مهر و نهضت ملي مسكن در پاسخ به نيازهاي امروز جامعه اشاره كرد و گفت: اين طرح‌ها در دهه‌هاي گذشته راهكارهايي براي كاهش فاصله استطاعت بوده‌اند، اما امروز نيازمند پاسخ‌ها و راهكارهاي تازه هستيم. او افزود: كشورهاي مختلف با اتخاذ سياست‌هاي نوين توانسته‌اند قيمت‌ها را، به‌ويژه در بخش اجاره، كنترل كنند و ما نيز مي‌توانيم از اين تجربيات بهره ببريم. اين كارشناس ارشد بازار مسكن، يكي از راهكارهاي مهم براي تعادل در بازار را الزام سازندگان به عرضه واحدهاي تكميل‌شده به بازار فروش يا اجاره دانست و گفت: اگر سازندگان ملزم باشند پس از تكميل واحدها، آنها را به فروش يا اجاره عرضه كنند و در كنار آن اهرم‌هاي مالياتي و نظارتي به شكل تسهيلگر و نه مداخله‌گر فعال شود، مي‌توان زمينه بازگشت رونق به بازار مسكن را فراهم كرد.
پيش‌فروش؛ ابزار اعتمادسازي و تأمين مالي
قربان‌نژاد با اشاره به ظرفيت‌هاي ابزار پيش‌فروش تصريح كرد: در بسياري از كشورها، پيش‌فروش يك ابزار رايج براي تأمين مالي ساخت است. هرچند در ايران اين ابزار با ريسك‌هايي همراه بوده، اما اين موضوع راهكارهاي قابل اجرا دارد. به گفته او، يكي از روش‌هاي موفق در اين زمينه، ايجاد حساب‌هاي گردشي تحت نظارت نهادهاي حاكميتي است كه در آن منابع مالي پروژه تجميع و هزينه‌هاي ساخت مستقيماً از همان حساب پرداخت مي‌شود. قربان‌نژاد تأكيد كرد: اين روش علاوه بر كاهش ريسك‌هاي مالي، اعتماد خريداران را افزايش داده و به جذب سرمايه كمك مي‌كند.
راهكارهاي نوين براي نقدشوندگي
يكي ديگر از مباحث كليدي در گفت‌وگو، استفاده از ابزارهاي نوين مالي براي تأمين منابع بازار مسكن بود. قربان‌نژاد در اين باره گفت: فروش متري مسكن در بازار سرمايه و انتشار اوراق مرتبط مي‌تواند تأمين مالي جمعي در حوزه ساخت‌وساز را تسهيل كند. اين كارشناس ارشد بازار مسكن، با اشاره به تجربه برخي كشورها در توكنيزه‌سازي (تبديل دارايي‌هاي واقعي مثل ملك يا طلا به توكن‌هاي ديجيتالي قابل معامله) دارايي‌هاي ملكي افزود: در برخي كشورها، دارايي‌ها به صورت كوين‌هاي قابل معامله بر پايه هر مترمربع تعريف مي‌شوند كه در بازار ثانويه قابليت خريدوفروش دارند. اين ابزارها به افزايش نقدشوندگي بازار كمك مي‌كند و فرصت ورود سرمايه‌هاي خرد را فراهم مي‌سازد. او همچنين يادآور شد: اصلي‌ترين مشكل بازار مسكن در ايران كاهش پتانسيل نقدشوندگي است. زماني كه سازندگان نتوانند به منابع مالي سريع دسترسي داشته باشند، ناچار به استفاده از روش‌هايي چون پيش‌فروش مي‌شوند كه ريسك بالايي دارند.
ساخت شهرك‌هاي باكيفيت نه انبوه‌سازي بي‌هدف
قربان‌نژاد در بخش ديگري از اظهارات خود به مساله مهاجرت معكوس مستأجران به دليل افزايش قيمت‌ها اشاره كرد و گفت: در دهه ۷۰، مهاجرت گسترده‌اي به كلان‌شهرها به دليل فرصت‌هاي شغلي شكل گرفت، اما اكنون با رشد شديد هزينه‌هاي زندگي، سياست‌گذاران بايد در شيوه تأمين مسكن تجديدنظر كنند. اين كارشناس ارشد بازار مسكن، با تأكيد بر كيفيت ساخت در پروژه‌هاي شهركي گفت: در ساخت شهرك‌هاي كارمندي يا كارگري، نبايد به بهانه كاهش هزينه، كيفيت فداي كميت شود. عمر مفيد ساختمان‌هاي ايراني به‌طور ميانگين يك‌پنجم استاندارد جهاني است.
فرسودگي زودرس، هدررفت سرمايه ملي
اين كارشناس با انتقاد از ضعف فرهنگ بازسازي و نوسازي در كشور افزود: در حالي كه در كشورهاي پيشرفته بازسازي يك فرآيند نهادينه‌شده است، در ايران سرمايه‌هاي ساختماني خيلي زود فرسوده شده و نياز به تخريب پيدا مي‌كنند. به گفته او، الگوسازي از پروژه‌هايي مانند شهرك نيروي هوايي و شهرك شهيد شجاعي مي‌تواند به ساخت شهرك‌هاي كارمندي با كيفيت كمك كند و مهاجرت معكوس را مهار سازد. قربان‌نژاد با اشاره به تفاوت شديد هزينه ساخت در مناطق مختلف گفت: در پروژه‌هاي نهضت ملي مسكن، هزينه ساخت از ۱۵ ميليون تومان به ازاي هر متر آغاز مي‌شود، اما اين عدد بسته به كيفيت مصالح، نوع سازه و موقعيت جغرافيايي متغير است. اين كارشناس ارشد بازار مسكن، افزود: بهبود كيفيت ساخت راهكار پيچيده‌اي ندارد؛ مساله اصلي نگرش حاكميتي به مسكن است. آيا صرفاً به دنبال ساخت هستيم يا ساخت استاندارد؟
توسعه پايدار در گرو كيفيت‌گرايي
قربان‌نژاد بار ديگر بر لزوم تغيير رويكرد سياست‌گذاران تأكيد كرد و گفت: ساخت مسكن به هر قيمتي و با هر نوع متريالي در شأن جامعه نيست. توسعه پايدار در بخش مسكن تنها با افزايش تيراژ ساخت تحقق نمي‌يابد، بلكه مستلزم رعايت اصول استانداردسازي است. او افزود: مسكن مهم‌ترين بخش زندگي هر خانواده است و بايد با رويكرد علمي، اجتماعي و فني مناسب طراحي و اجرا شود. تغيير نگرش از كميت‌گرايي به كيفيت‌گرايي، كليد حل بحران مسكن در ايران است.
