آينده مبهم بازار مسكن در سايه بي‌برنامگي

در آستانه عبور از نيمه سال ۱۴۰4، بازار مسكن ايران همچنان در وضعيت ركود تورمي قرار دارد. در حالي كه چشم‌انداز روشني براي كاهش قيمت‌ها وجود ندارد، هزينه ساخت مسكن نيز به‌شدت افزايش يافته و به حدود ۳۰ ميليون تومان براي هر متر مربع رسيده است. 

اين عدد، تنها شامل هزينه‌هاي ساخت و خدمات جانبي بوده و قيمت زمين در آن لحاظ نشده است. به گفته فرشيد پورحاجت، فعال صنعت ساختمان و دبير كانون انبوه‌سازان، هزينه ساخت يك مترمربع مسكن در ساختمان‌هاي پنج طبقه در تهران به‌طور ميانگين ۲۵ ميليون تومان است. او مي‌گويد: هزينه ساخت مسكن، بدون لحاظ قيمت زمين شامل دو بخش است؛ يك بخش به هزينه‌هاي ساخت مربوط است كه در حال حاضر هزينه يك متر مربع ساخت و ساز در ساختمان‌هاي پنج طبقه در تهران حدود ۲۵ ميليون تومان مي‌شود.  

علاوه بر اين، هزينه‌هاي مربوط به نهادهاي خدمات‌رسان نيز به اين عدد اضافه مي‌شود كه رقمي در حدود ۵ ميليون تومان به ازاي هر متر مربع است. پورحاجت تأكيد مي‌كند: اين بخش شامل هزينه‌هايي براي سازمان نظام مهندسي، بيمه، ماليات و ادارات مختلف است. 

مجموع اين هزينه‌ها در تهران به حدود ۵ ميليون تومان مي‌رسد. بنابراين هزينه نهايي ساخت هر متر مربع مسكن بدون زمين، حدود ۳۰ ميليون تومان خواهد بود. او هشدار مي‌دهد در صورتي كه ساختمان با ويژگي‌هاي لوكس ساخته شود، اين رقم مي‌تواند تا ۳۰ تا ۴۰ درصد افزايش پيدا كند.

   نقد به سياست‌هاي دولت گذشته 

پورحاجت در ادامه با انتقاد از شيوه اجراي طرح نهضت ملي مسكن در دولت سيزدهم گفت: در دولت قبل، فعالان اصلي حوزه توليد و عرضه مسكن كنار گذاشته شدند. بدون درس گرفتن از تجربه ناموفق مسكن مهر، تصور مي‌كردند با عددسازي و اعلام اينكه ۲.۶ ميليون مسكن به مرحله ساخت رسيده، مي‌توانند سالانه يك ميليون مسكن بسازند.  

دبير كانون انبوه‌سازان اين نوع سياست‌گذاري را غيرواقع‌بينانه دانست و افزود: بخش خصوصي به بازيگر سوم اين پروژه تبديل شده بود و عملاً به بازي گرفته نشد. اما در دولت چهاردهم، حداقل اقدام مثبت اين بود كه بدون تعهدات غيرواقعي وارد ميدان شد. او اعلام كرد كه بر اساس آمار واقعي، در سه سال گذشته تنها ۸۰۰ هزار نفر در طرح نهضت ملي مسكن واريز وجه كرده‌اند و بانك‌ها به كمتر از نيمي از اين تعداد وام پرداخت كرده‌اند.

  پورحاجت معتقد است  در مواردي كه پروژه‌ها به مرحله اجرا رسيدند، بخش خصوصي واقعي بوده كه موفق عمل كرده است. دبير كانون انبوه‌سازان بر ضرورت بهره‌گيري از توان بخش خصوصي تأكيد كرد و گفت: بخش خصوصي متعهد است و نسبت به تعهدي كه داده، حتماً عمل مي‌كند. علاوه بر اينكه ساختار فني دارد، سرمايه هم دارد. اين سرمايه فقط جنبه مالي ندارد، بلكه از جنبه‌هاي تخصصي و فني مي‌تواند هزينه‌ها را براي دولت كنترل كند.

    انتقاد از قانون‌گذاري‌هاي ناكارآمد 

پورحاجت در ادامه با اشاره به مشكلاتي كه بخش خصوصي با آن مواجه است، تصريح كرد: تا پيش از سال ۱۳۹۲، بخش خصوصي سالانه بين ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار واحد مسكوني بدون دخالت دولت توليد مي‌كرد. 

اين عدد در سال ۱۴۰۳ به حدود ۴۵۰ هزار واحد رسيده است. 

او با انتقاد از اين روند گفت: دولت و مجلس بايد مشكلات بخش خصوصي را حل كنند. به عنوان مثال، قانون پيش‌فروش بايد اصلاح شود.

 هزينه‌هاي نظام مهندسي و تأمين اجتماعي نيز بايد مديريت شود. سازمان تأمين اجتماعي از سال ۱۳۸۸ دستش در جيب بخش خصوصي است، پول بيمه كارگران را دريافت مي‌كند اما هيچ بسته خدمتي ارايه نمي‌دهد. 

پورحاجت همچنين قانون پيش‌فروش را غيركارآمد خواند و گفت: اين قانون از يك كشور اروپايي آمده و مناسب كشور ما نيست.

 بارها گفته‌ايم كه اين قانون بايد اصلاح شود، اما هيچ‌كس حاضر به انجام اين كار نيست. شايد اولويت بيستم مجلس و دولت هم نباشد.

 او همچنين با اشاره به نظام مالياتي افزود: در حوزه ماليات، نگاه اين است كه از توليدكنندگان ماليات گرفته شود و به كارمندان دولت پرداخت شود. اين نگاه بايد تغيير كند. 

دبير كانون انبوه‌سازان در خصوص نظام مهندسي نيز گفت: امروز بابت يك متر مربع ساخت‌وساز در دورافتاده‌ترين نقاط كشور، حدود يك ميليون تومان بابت خدمات مهندسي دريافت مي‌شود، در حالي كه اين خدمات بعضاً صوري هستند و مهندسين در محل پروژه‌ها حضور ندارند.

    تأثير ناپايدار تحولات سياسي بر بازار مسكن

موضوع ديگري كه طي هفته‌هاي اخير، در بازار مسكن مطرح شد بحث كاهش نسبي قيمت مسكن در برخي مناطق شمالي تهران بود كه گمانه‌زني‌هايي را درباره احتمال تغيير روند بازار ايجاد كرد. اما كارشناسان اين كاهش قيمت را موقت و محدود دانسته‌اند. طبق گزارش‌ها، اين افت هم‌زمان با وقوع جنگ و اخراج اتباع غيرمجاز رخ داده كه منجر به كاهش نسبي اجاره‌بها در مناطق جنوبي تهران نيز شده است.  با اين حال، اين نوسانات زودگذر بوده‌اند و شرايط به حالت قبل بازگشته است. ميثم مهرپور، كارشناس بازار مسكن، در اين زمينه گفت: آنچه به عنوان كاهش قيمت مسكن در بعضي مناطق به دليل جنگ مطرح شد، پديده‌اي موقت و محدود بود. اين روند ادامه نخواهد داشت، زيرا مسكن در ايران حتي در ركود نيز كالايي تورمي است. او تأكيد كرد كه بازار مسكن بيش از يك سال است كه در ركود قرار دارد، اما اين ركود به معني كاهش قيمت نيست.در ايران، حتي در زمان ركود، قيمت‌ها همچنان رو به بالا حركت مي‌كنند، فقط شيب آن كمتر مي‌شود.

مهرپور درباره مناطق مصرفي گفت: در مناطقي كه قيمت‌ها متري ۳۰۰ ميليون تومان است، ممكن است كاهش ۱۰ درصدي رخ دهد، اما در مناطق مصرفي يا شهرستان‌ها، اين امكان وجود ندارد، زيرا قيمت هر متر تقريباً برابر با هزينه ساخت است.

   ثبات نسبي همراه با رشد كند قيمت‌ها

اين كارشناس بازار مسكن معتقد است كه تا پايان سال جاري، بازار مسكن جهش قيمتي شديدي نخواهد داشت، اما روند رشد قيمتي متناسب با نرخ تورم عمومي ادامه خواهد يافت. او افزود: هرچند از جهش‌هاي چندصد درصدي سال‌هاي گذشته خبري نخواهد بود، اما اميد به كاهش قيمت نيز بي‌پايه است. مهرپور، مسكن را همچنان كالايي سرمايه‌اي دانست و گفت: مسكن مانند خودرو از اوايل دهه ۹۰ به كالاي سرمايه‌اي تبديل شد و تجربه نشان داده كه از اين نقش خارج نخواهد شد. اين كارشناس بازار مسكن همچنين از عملكرد دولت‌ها در حوزه  مسكن انتقاد كرد و افزود: حتي در دوره‌هايي كه مسكن در اولويت رسانه‌اي دولت بود، اقدامات عملي به وام وديعه يا دستورالعمل‌هاي درصد افزايش اجاره‌بها محدود شد و همين موارد هم به‌خوبي اجرا نشدند.

   راه برون‌رفت 

افزايش هزينه‌هاي ساخت، ناكارآمدي قوانين و نبود سياست‌گذاري بلندمدت، همگي نشانه‌هايي هستند از چالش‌هاي ساختاري بازار مسكن ايران. در حالي كه هزينه ساخت هر متر مربع مسكن به ۳۰ ميليون تومان رسيده، انتظار براي كاهش قيمت، بدون اصلاحات اساسي، غيرواقع‌بينانه است. به گفته فرشيد پورحاجت، بخش خصوصي وقتي مبلغي را پيش‌بيني و به متقاضي اعلام مي‌كند، تا آخر پاي آن عدد مي‌ماند. دولت اگر مي‌خواهد مداخله كند، بايد از تجربه مسكن مهر عبرت بگيرد و بدون دخالت مستقيم، از توان بخش خصوصي استفاده كند و نقش تسهيل‌گر را ايفا كند. كارشناسان هم تأكيد دارند كه تنها راه ثبات در بازار مسكن، ايجاد شرايط با ثبات اقتصادي، اصلاح قوانين پيش‌فروش، تعديل فشارهاي بيمه و ماليات بر سازندگان و كنار گذاشتن نگاه سياسي به مسكن است. در غير اين صورت، آينده بازار مسكن نه‌تنها روشن نخواهد بود، بلكه با توجه به ركود اقتصادي و فشارهاي خارجي، چالش‌هاي عميق‌تري نيز در انتظار آن خواهد بود.