كلان‌شهرها نقطه آغاز تحول؟
در حالي كه بازار مسكن در يكي از سخت‌ترين دوره‌هاي ركود خود قرار دارد، مسوولان دولتي و بخش خصوصي به دنبال يافتن راهكارهايي براي حل چالش‌هاي بخش «مسكن» هستند. يكي از طرح‌هايي كه در سال‌هاي اخير به عنوان راهكاري حمايتي مطرح شده، طرح نهضت ملي مسكن است.
در حالي كه بازار مسكن در يكي از سخت‌ترين دوره‌هاي ركود خود قرار دارد، مسوولان دولتي و بخش خصوصي به دنبال يافتن راهكارهايي براي حل چالش‌هاي بخش «مسكن» هستند. يكي از طرح‌هايي كه در سال‌هاي اخير به عنوان راهكاري حمايتي مطرح شده، طرح نهضت ملي مسكن است. اما اجراي اين طرح، مانند طرح‌هاي مشابه قبلي از جمله مسكن مهر و اقدام ملي مسكن، با موانع و مشكلاتي جدي روبروست. كيانوش گودرزي، رييس اتحاديه مشاوران املاك، با اشاره به شرايط فعلي بازار مسكن، تصريح مي‌كند: در بخش مسكن از زمان كرونا به اين طرف در ركود به سر مي‌بريم. به دليل تورم ناشي از اقتصاد كلان، ناترازي‌هاي بخش عرضه و كسري حدود شش ميليون واحد، وارد ركود شده‌ايم؛ چرا كه متقاضيان واقعي توان خريد مسكن مورد نياز خود را ندارند. او تاكيد مي‌كند: طرح‌هاي مسكني مختلف از حدود دو دهه پيش تاكنون، عمدتاً به دليل كندي اجرا نتوانسته‌اند تأثير كافي بر بازار داشته باشند، طرح‌هايي مثل مسكن مهر، اقدام ملي و نهضت ملي مسكن به كندي پيش رفته‌اند. در نتيجه عرضه مسكن به جامعه مدت زمان طولاني طول مي‌كشد و اين مساله به عنوان عامل ثانويه تورم بازار مسكن عمل مي‌كند. گودرزي همچنين به ساختار غلط طرح‌هاي دولتي اشاره مي‌كند و مي‌گويد: مسكن مهر با همه انتقاداتي كه به آن وارد است تا حدودي تاثير مثبتي در جامعه ايجاد كرد و يك حركت ملي بود. اما مي‌توانستيم در اين بخش بهتر عمل كنيم. مثلا بهتر بود اين طرح در ۱۵ كلان‌شهر متمركز و اجرا مي‌شد و در آن صورت شايد بحراني كه امروز در بخش مسكن كلان‌شهرها با آن مواجهيم وجود نداشت.
پيشنهاد تمركز بر ۱۹ كلان‌شهر اصلي كشور
رييس اتحاديه مشاوران املاك يكي از راهكارهاي بهبود وضعيت فعلي را اجراي هدفمند و جغرافيامحور طرح نهضت ملي مسكن مي‌داند و مي‌گويد: به دليل گراني مسكن در شهرهاي بزرگ، پيشنهاد مي‌شود تمركز مسكن ملي بر ۱۹ كلان‌شهر اصلي باشد و اجراي آن به بخش خصوصي سپرده شود. دولت بايد نقش تسهيل‌گر و ناظر را ايفا كند، نه مجري مستقيم پروژه‌هاي ساخت‌وساز.
او به مشكلات اجراي طرح فعلي اشاره مي‌كند و مي‌گويد: در حال حاضر مشكل اساسي طرح نهضت ملي مسكن، نبود زيرساخت‌هاي لازم است. تسهيلات بانكي نيز آن‌طور كه بايد و شايد توسط بانك‌ها تزريق نمي‌شود. كندي تامين منابع باعث مي‌شود تا پروژه‌ها طولاني شود و به دليل تورم، قيمت تمام شده ساخت مرتبا بالا برود. به گفته گودرزي تأمين مالي اين خانه‌ها براي مردم دشوار است، كساني كه اين خانه‌ها به آنها تعلق مي‌گيرد منابع درآمدي كافي ندارند و نمي‌توانند از عهده آورده‌هاي ۴۰ ميليون توماني كه بايد هر سه ماه يك بار پرداخت كنند بربيايند. وي در ادامه تأكيد مي‌كند: مشكلات قانوني نيز از موانع پيش روي طرح‌ها هستند، در بخش قوانين و آيين‌نامه‌ها هم به شكلي عمل مي‌شود كه خودش مانع كارها است.
بلاتكليفي در بخش مسكن استيجاري
در كنار طرح‌هاي مالكيتي، طرح مسكن استيجاري نيز از جمله برنامه‌هايي است كه به دفعات توسط دولت‌ها اعلام شده اما به سرانجام نرسيده است. گودرزي در اين باره مي‌گويد: اين طرح طي سال‌هاي گذشته معمولا توسط همه دولت‌ها اعلام شده اما به نتيجه لازم نرسيده است. زيرا قاعده و قانوني براي آن وجود ندارد و آينده‌اي براي آن ترسيم نشده، فقط راجع به آن حرف مي‌زنند. بعيد مي‌دانم حاكميت در اين موضوع ورود كند كه البته صلاح هم نيست. به گفته رييس اتحاديه مشاوران املاك، اجراي اين طرح بايد بر عهده بخش خصوصي باشد، اما با سياست‌گذاري روشن و پايدار، اما در حال حاضر مشخص نيست هدف بخش خصوصي از مسكن استيجاري، اجاره به شرط تمليك است يا براي اجاره‌داري است. ما زيرساخت لازم نسبت به كشورهاي توسعه‌يافته را براي مسكن استيجاري در اختيار نداريم. او نسبت به خطر سوداگري نيز هشدار مي‌دهد و مي‌گويد: نگراني هم وجود دارد كه مسكن استيجاري مثل مسكن مهر به سمت سوداگري برود، بنابراين بايد همه جوانب اين موضوع از جمله مساله روابط مالك و مستاجر مشخص شود.
استفاده از ابزارهاي مالي نوين
در سوي ديگر ماجرا، بانك مسكن در تلاش است تا با ايجاد ابزارهاي نوين مالي، از فشار تامين مالي سنتي بكاهد و منابع جديدي را براي اجراي طرح‌هاي مسكن فراهم كند.بر اساس گزارش تسنيم، عضو هيات عامل بانك مسكن اعلام كرد است كه دو صندوق زمين و ساختمان در مراحل دريافت مجوز قرار دارند. همچنين صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري املاك و مستغلات نيز با همكاري شركت تأمين سرمايه بانك مسكن در حال راه‌اندازي هستند. او افزود: از ديگر اقدامات موثر مي‌توان به انتشار اوراق مالي اسلامي به پشتوانه تسهيلات رهني، تسويه خطوط اعتباري مسكن مهر، و برنامه‌ريزي براي استفاده از اوراق گام براي حمايت از توليدكنندگان مصالح ساختماني اشاره كرد.
تغيير معيارهاي خريد مسكن در ايران
همزمان با تحولات اقتصادي و سياسي، رويكرد خريداران نسبت به انتخاب مسكن نيز دگرگون شده است. محمد دبيري، كارشناس بازار مسكن، در گفت‌وگو با تسنيم، از «تغيير جدي در الگوي تقاضا» خبر داده و گفته است: ديگر سوال خريدار اين نيست كه خانه چند متر است يا كابينت‌ها چه جنسي دارند، بلكه مي‌پرسند اگر برق قطع شد آسانسور فعال مي‌ماند؟ ساختمان مخزن آب دارد؟ در شرايط بحراني، جايي براي پناه وجود دارد؟
دبيري به استقبال بازار از امكاناتي چون پنل خورشيدي و مخزن آب نيز اشاره مي‌كند و مي‌گويد: امروز با توجه به تحولات منطقه‌اي، پناهگاه ديگر شوخي نيست. همچنين پنل خورشيدي فقط انتخابي اقتصادي نيست، بلكه تصميمي سبز و مسوولانه است. در يك پروژه با نصب پنل ۸ كيلووات، برق آسانسور و مشاعات تأمين شد و هزينه برق عملاً به صفر رسيد. او در مورد اهميت ذخيره‌سازي آب مي‌گويد: در تابستان كه قطعي آب بيشتر روي مي‌دهد، داشتن مخزن حياتي مي‌شود. در يك پروژه با نصب مخزن ۵۰۰۰ ليتري در سقف كاذب پاركينگ، بدون لطمه به زيبايي، نياز مصرفي پوشش داده مي‌شود. اين كارشناس همچنين از مانع‌تراشي‌هاي رايج در برابر نوآوري انتقاد كرده و تاكيد مي‌كند: بزرگ‌ترين مانع، مقاومت سنتي برخي تيم‌هاي اجرايي است كه مي‌پرسند چرا بايد چيزي بسازيم كه در مقررات نيامده است؟
خانه‌هاي آينده: مقاوم، پايدار و مستقل از بيرون
به اعتقاد دبيري، در آينده نزديك خانه‌هايي ارزشمند خواهند بود كه بتوانند در شرايط بحراني، تا ۷۲ ساعت بدون نياز به منابع خارجي دوام بياورند: اين خانه‌ها فقط چهارديواري نيستند، بلكه نماد اطمينان‌اند و به آينده تعلق دارند. او با اشاره به هزينه‌هاي اجراي اين امكانات اظهار كرد: اين امكانات حدود پنج تا هشت درصد قيمت تمام‌شده هر مترمربع را بالا مي‌برد، اما طي دو تا سه سال هزينه آن جبران مي‌شود. پنل خورشيدي يا مخزن آب سرمايه‌گذاري بلندمدت است، نه هزينه اضافي. به نظر مي‌رسد كه بازار مسكن ايران بيش از هر زمان ديگر نيازمند بازنگري در سياست‌گذاري، تسهيل در تأمين مالي، حذف موانع قانوني و بهره‌گيري از ابزارهاي نوين است. تمركز بر كلان‌شهرها، سپردن اجراي پروژه‌ها به بخش خصوصي، و توسعه مسكن مقاوم و پايدار، شايد مهم‌ترين مسيري باشد كه براي خروج از ركود سنگين فعلي، بايد با جديت پيگيري شود.
