سهم ۷۰ درصدي مسكن از درآمد خانوارهاي تهراني

بحران مسكن در كشور به يكي از بزرگ‌ترين معضلات اجتماعي و اقتصادي تبديل شده، و در اين ميان آمارهاي تازه از سهم فزاينده مسكن در سبد هزينه‌اي خانوارها خبر مي‌دهند. هم‌زمان، گزارش‌ها نشان مي‌دهد كه طرح‌هاي دولتي در حوزه ساخت مسكن حمايتي با موانع جدي، به‌ويژه از سوي نظام بانكي، مواجه هستند. در اين ميان، سياستگذاران بخش مسكن كشور در حال بررسي تجربه موفق كره‌جنوبي در تأمين مسكن استيجاري و حرفه‌اي هستند تا شايد راهكاري پايدار براي گروه‌هاي كم‌درآمد پيدا كنند.

فرشيد ايلاتي، كارشناس اقتصاد مسكن با تأكيد بر سهم سنگين هزينه مسكن در زندگي خانوارها گفت: مطابق اعلام مركز آمار، ميانگين سهم مسكن در سبد هزينه‌اي خانوارهاي شهري و روستايي به ۴۲ درصد افزايش يافته است. اين عدد ميانگين كشوري است، اما در شهرهاي بزرگ شرايط به مراتب بحراني‌تر است.

ايلاتي با اشاره به وضعيت تهران افزود: در پايتخت، براي برخي دهك‌هاي درآمدي، هزينه مسكن به ۷۰ درصد درآمد خانوار رسيده و حتي در مواردي ۱۰۰ درصد درآمد يكي از سرپرستان صرف تأمين مسكن مي‌شود.

به گفته او اين شرايط ضرورت اجراي قانون جهش توليد مسكن و برنامه هفتم توسعه را دوچندان مي‌كند.

۴ ميليون خانوار واجد شرايط

همچنان منتظر

ايلاتي با اشاره به وجود حدود ۷.۵ ميليون خانوار مستأجر در كشور گفت: اگر فرض كنيم ۷۰ درصد اين خانوارها واجد شرايط دريافت مسكن حمايتي هستند، معادل ۴ ميليون خانوار مي‌شود؛ عددي كه دقيقا با هدف‌گذاري قانون جهش توليد مسكن منطبق است. اما واقعيت آن است كه ميزان تحقق اين هدف فاصله زيادي با آنچه قانون پيش‌بيني كرده دارد.

او يكي از دلايل اصلي اين فاصله را عدم همكاري موثر نظام بانكي دانست و گفت: واگذاري زمين و تأمين تسهيلات بانكي دو ابزار كليدي دولت براي اجراي موفق طرح‌هاي مسكن است. اما با وجود اينكه دولت زمين‌هاي مساعدي در اختيار دارد، بخش قابل توجهي از اين اراضي خارج از محدوده شهري و فاقد زيرساخت است كه هزينه آماده‌سازي را بالا مي‌برد.

نظام بانكي، غايب در نهضت ملي مسكن

اين كارشناس مسكن با انتقاد از عملكرد بانك‌ها در نهضت ملي مسكن اظهار كرد: بانك‌ها تنها ۱۵ درصد از تعهدات خود را عملي كرده‌اند. اگر بانك مسكن را كنار بگذاريم، عملكرد بقيه بانك‌ها كمتر از ۵ درصد است. اين نشان مي‌دهد كه نظام بانكي به وظايف قانوني خود عمل نكرده است.

او ادامه داد: بر اساس قانون، بانك‌ها موظفند ۲۰ درصد تسهيلات خود را به بخش مسكن اختصاص بدهند. در غير اين صورت، مشمول جريمه مالياتي خواهند شد. تا امروز، جريمه بانك‌ها به بيش از ۴۰۰ هزار ميليارد تومان رسيده است.

ايلاتي همچنين اعلام كرد كه تاكنون فرآيند ساخت حدود ۸۰۰ هزار واحد از طرح نهضت ملي مسكن آغاز شده كه تنها معادل يك‌چهارم تعهد قانوني است.

نگاه به شرق

تجربه كره‌جنوبي در مسكن استيجاري

در پي ناكامي نسبي سياست‌هاي گذشته، وزارت راه و شهرسازي به دنبال بهره‌گيري از تجارب بين‌المللي، به‌ويژه مدل كره‌جنوبي، در حوزه مسكن استيجاري است. در همين راستا، نشست مشتركي با حضور مقامات ايران و كره جنوبي در تهران برگزار شد تا زمينه‌ انتقال دانش و بهره‌برداري از الگوهاي موفق فراهم شود. در اين نشست، حبيب‌الله طاهرخاني، معاون مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي گفت: به‌رغم همه تلاش‌ها، سياست‌هاي گذشته نتوانسته‌اند مساله اقشار كم‌درآمد در حوزه مسكن را حل كنند. اجاره‌داري حرفه‌اي و عرضه مسكن استيجاري اگرچه در سياستگذاري‌ها مورد توجه بوده، اما هنوز فرصت ظهور و عملياتي شدن نيافته است.

او تأكيد كرد: نبايد با شتاب‌زدگي و بدون برنامه وارد اين حوزه شويم. تجربه كره‌جنوبي مي‌تواند در اين زمينه به ما كمك كند.

در ادامه يونگهو پارك، مديركل شركت زمين و مسكن كره جنوبي (LH) با اشاره به روند تكامل نظام مسكن استيجاري كشورش در ۶ دهه اخير گفت: در كره‌جنوبي، دهك‌هاي كم‌درآمد در صورت نياز حتي تا ۵۰ سال از حمايت دولت بهره‌مند مي‌شوند. شركت LH بيش از ۹۰ درصد پروژه‌هاي دولتي را مديريت مي‌كند و نقشي كليدي در ساخت و بهره‌برداري از پروژه‌ها دارد.

او درباره نحوه تعيين اجاره‌بها نيز توضيح داد: اجاره‌بها به صورت پلكاني و متناسب با درآمد خانوار تعيين مي‌شود و بين ۶۵ تا ۲۰۰ دلار در ماه متغير است. حتي امكان خريد اين واحدها پس از ۱۰ سال براي دهك‌هاي ۳ تا ۶ وجود دارد.

مشاركت دولت، مستأجر

و بخش خصوصي

مديركل شركت LH درباره ساختار مالي پروژه‌هاي مسكن استيجاري اظهار كرد: در يكي از نمونه‌هاي تأمين مالي، ۲۲ درصد هزينه‌ها توسط دولت، ۲۹ درصد از طريق وام دولتي، ۳۴ درصد از سوي شركت LH و ۱۵ درصد از مستأجران تأمين شده است. يعني مجموعا۵۱ درصد بار مالي بر عهده دولت قرار گرفته است. او به نقش بخش خصوصي نيز اشاره كرد و گفت: براي سوددهي پروژه‌ها بايد يا درآمد افزايش يابد يا هزينه‌ها كاهش پيدا كند. ما تمركز خود را بر كاهش هزينه‌ها گذاشته‌ايم و با استفاده از تراست‌هاي سرمايه‌گذاري املاك، واحدها را به مدت ۲۰ سال در بازار اجاره حفظ كرده‌ايم.

سقف افزايش اجاره‌بها و مديريت يكپارچه

يكي از دلايل موفقيت كره‌جنوبي در كنترل بازار اجاره، سياست‌هاي تثبيت قيمتي است. پارك در اين رابطه گفت: قراردادهاي اجاره هر دو سال تمديد مي‌شود و سقف افزايش اجاره‌بها ۵ درصد است. اين سياست ثبات نسبي بازار را تضمين كرده است.

او همچنين توصيه كرد: دولت ايران بايد بررسي كند كه آيا بودجه كافي براي حمايت مداوم از سياست‌هاي مسكن استيجاري دارد يا نه. اين حوزه تنها با تعادل ميان نقش دولت و بخش خصوصي و يك نهاد متمركز مانند LH موفق خواهد شد.

بهره‌گيري آگاهانه از تجربيات جهاني

بهروز ملكي، مشاور اقتصادي و مالي وزير راه و شهرسازي، نيز در اين نشست گفت: انتقال دانش و استفاده از تجارب موفق از شروط اساسي توسعه است. در كره‌جنوبي، اجاره‌نشيني پايدار شده و ۴۵ درصد مردم در مسكن استيجاري زندگي مي‌كنند. ثبات قيمت‌ها و تورم پايين باعث شده اجاره‌نشيني ترجيح بخش بزرگي از جامعه باشد.

او افزود: در ايران، به دليل تورم مزمن و محدوديت‌هاي بودجه‌اي، نمي‌توان همان الگو را عينا پياده كرد. اما در حوزه مسكن استيجاري، حمايت هدفمند از كم‌درآمدها و فراهم كردن زمينه فعاليت براي بخش خصوصي، ضروري است.

آيا ايران آماده تغيير رويكرد است؟

پرسش اساسي آن است كه آيا نظام تصميم‌گيري در حوزه مسكن در ايران، توان و اراده لازم براي ايجاد تحول در مدل سنتي تأمين مسكن دارد يا خير؟

به نظر مي‌رسد مدل مسكن استيجاري حرفه‌اي، در صورت پياده‌سازي با درك درست از واقعيت‌هاي اقتصادي و اجتماعي كشور، مي‌تواند بخشي از بحران مسكن را به شكلي پايدار برطرف كند.

بحران مسكن در ايران ديگر فقط يك مساله اقتصادي نيست، بلكه به چالشي اجتماعي با پيامدهاي گسترده بدل شده است.

تجربه كره‌جنوبي نشان مي‌دهد كه مي‌توان با تركيب درست حمايت دولت، مشاركت بخش خصوصي و سياستگذاري دقيق، مدل‌هايي پايدار براي خانه‌دار شدن اقشار كم‌درآمد طراحي كرد.

با توجه به سهم فزاينده هزينه مسكن در درآمد خانوارهاي ايراني، به‌ويژه در تهران، وقت آن رسيده است كه سياستگذاران با نگاهي نو و بر پايه تجارب موفق جهاني، راهي براي برون‌رفت از اين
بحران پيدا كنند.