بازار مسكن در دو راهي بازيابي يا ركود عميق‌تر؟
در حالي كه برخي نشانه‌ها از كاهش قيمت‌ها در بازار مسكن حكايت دارد، اما بررسي‌هاي ميداني و تحليل روندهاي كلان نشان مي‌دهد بازار ملك همچنان در وضعيت ركود معاملاتي قرار دارد.
در حالي كه برخي نشانه‌ها از كاهش قيمت‌ها در بازار مسكن حكايت دارد، اما بررسي‌هاي ميداني و تحليل روندهاي كلان نشان مي‌دهد بازار ملك همچنان در وضعيت ركود معاملاتي قرار دارد. افت قابل توجه قيمت‌ها در برخي مناطق شمالي تهران، همزمان با رشد سرمايه‌گذاري در بازارهاي با نقدشوندگي بالا مانند طلا، ارز و صندوق‌هاي بورسي، سوالات تازه‌اي را درباره آينده اين بازار به ميان آورده است: آيا مسكن در مسير بازيابي است يا ركودي عميق‌تر در راه است؟ براساس گزارش‌هاي ميداني، قيمت مسكن در برخي مناطق شمال تهران با كاهش بين ۳۰ تا ۵۰ ميليون تومان به ازاي هر متر مربع مواجه شده است. اين كاهش، در نگاه نخست مي‌تواند نشانه‌اي از ورود بازار به مرحله اصلاح قيمت تلقي شود، اما تحليل‌هاي كارشناسي اين فرض را به چالش مي‌كشند. فرشيد پورحاجت، دبير كانون انبوه‌سازان، در گفت‌وگو با ايسنا مي‌گويد: بازار مسكن در ركودي ساختاري قرار دارد و تحولات كوتاه‌مدت، از جمله شوك‌هاي سياسي يا جنگي، تنها تأثيرات موقتي بر اين بازار دارند. همزمان با اين تحليل، آمار صدور پروانه‌هاي ساختماني نيز روند نزولي داشته و ميزان توليد مسكن طي يك دهه اخير با كاهش ۴۴ درصدي مواجه شده است. در سال ۱۳۹۲ تعداد واحدهاي مسكوني ساخته‌شده ۸۰۹ هزار واحد بود كه در سال ۱۴۰۳ به حدود ۴۵۰ هزار واحد رسيده است.
افت شديد تقاضا، عامل اصلي ركود
مهم‌ترين مولفه تأثيرگذار بر بازار فعلي مسكن، افت محسوس تقاضا است. بررسي‌ها نشان مي‌دهد كاهش قدرت خريد خانوار، عامل اصلي كاهش معاملات در بازار محسوب مي‌شود. به گفته كارشناسان، وام مسكن فعلي تنها كفاف خريد حدود ۹ متر مربع مسكن در تهران را مي‌دهد. داوود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران، در گفت‌وگويي با مهر مي‌گويد: وام خريد مسكن كه عمدتاً توسط بانك مسكن ارايه مي‌شود، حتي براي خريد يك دهم يك واحد ۶۰ متري نيز كافي نيست. اقساط اين وام‌ها تا ۲۷ ميليون تومان در ماه مي‌رسد، رقمي كه از توان پرداخت بخش عمده‌اي از خانوارهاي شهري خارج است. همين مساله باعث شده است كه بسياري از مشاوران املاك عملاً بدون معامله مانده‌اند. طبق گزارش اتحاديه املاك، در سال ۱۴۰۳ از ميان حدود ۱۳۰۰ پروانه فعاليت صادرشده براي دفاتر املاك، نزديك به ۱۰۰۰ مورد نيز ابطال شده كه نشان‌دهنده كسادي عميق اين بازار است.
تحولات منطقه‌اي و اثرات رواني بر بازار
تحليلگران دو رويكرد متفاوت درباره اثرگذاري تحولات ژئوپليتيكي بر بازار مسكن دارند. در حالي كه «كيانوش گودرزي» رييس اتحاديه مشاوران املاك، جنگ ۱۲ روزه اخير را بر بازار بي‌تأثير مي‌داند، برخي ديگر از تحليلگران نظير «حسن محتشم» عضو هيات‌مديره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، بر اثر مستقيم چنين رويدادهايي بر رفتار سرمايه‌گذاران تأكيد دارند. محتشم معتقد است كه در دوران بحران، سرمايه‌ها رفتار محتاط‌تري از خود نشان مي‌دهند و بازارهايي چون مسكن كه نقدشوندگي پايين‌تري دارند، دچار ركود عميق‌تري مي‌شوند. به گفته او تا زماني كه سياست خارجي كشور به ثبات نرسد، بازارهايي مانند مسكن نمي‌توانند وارد فاز بازيابي شوند. بر اساس داده‌هاي ميداني، در جريان جنگ ۱۲ روزه، عرضه مسكن در تهران تا ۹۴ درصد كاهش يافت و حتي با گذشت دو هفته از پايان تنش، عرضه همچنان ۳۳ درصد كمتر از شرايط عادي بود.
سرمايه‌ها در مسير كوچ به بازارهاي نقدشونده
همزمان با كاهش حجم معاملات در بازار مسكن، صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري درآمد ثابت و صندوق‌هاي طلا با اقبال فزاينده‌اي مواجه شده‌اند. بررسي رفتار سرمايه‌گذاران در بورس تهران طي يك ماه گذشته، حكايت از رشد حجم ورود نقدينگي به اين صندوق‌ها دارد. به‌عقيده بسياري از كارشناسان اقتصادي، اين روند نشانه‌اي از بي‌اعتمادي به بازار مسكن به عنوان مقصد بلندمدت سرمايه‌گذاري است. با وجود افزايش هزينه‌هاي ساخت به دليل تورم عمومي، قيمت واحدهاي نوساز در برخي مناطق پايين‌تر از هزينه تمام‌شده اعلام شده كه اين وضعيت به خروج تدريجي سازندگان از بازار منجر شده است.
انباشت املاك در بانك‌ها؛ زنگ خطر عرضه
يكي از زواياي پنهان بازار مسكن، نقش بانك‌ها در نگهداشت و عدم عرضه املاك ساخته‌شده به بازار است. «بيگي‌نژاد» در اين باره معتقد است بانك‌ها با هدف حفظ ارزش دارايي‌هاي خود، از عرضه املاك خودداري مي‌كنند. او اظهار مي‌كند: برخي برج‌ها در تهران متعلق به بانك‌هاست، اما هيچگاه وارد بازار نمي‌شود. اين املاك صرفاً به عنوان دارايي سرمايه‌اي نگهداري مي‌شوند و نه ابزار عرضه به بازار مصرف. نبود شفافيت در استراتژي سرمايه‌گذاري بانك‌ها، يكي از عوامل مهم در اختلال بازار مسكن ارزيابي مي‌شود. اين در حالي است كه تسهيلات اعطايي بانك‌ها به بخش خصوصي نيز در سال‌هاي اخير كاهش يافته و بخش قابل توجهي از تأمين مالي پروژه‌هاي ساختماني بر دوش سازندگان و سرمايه‌هاي مردمي قرار گرفته است.
بازار اجاره؛ ثبات يا ركود پنهان؟
بازار اجاره نيز هم‌راستا با بازار خريد و فروش، دچار ثباتي شكننده شده است. به گفته بيگي‌نژاد، اجراي قانون ساماندهي بازار اجاره و نظارت شوراي عالي مسكن بر نرخ‌ها، فعاليت در اين بازار را محدود كرده و از رشد بي‌رويه جلوگيري كرده است. او مي‌افزايد: بازار اجاره هم رونق چنداني ندارد. مالك و مستأجر ملزم به تبعيت از مصوبات شورا هستند و در غياب قراردادهاي تازه، عملاً بازار در حالت انتظار قرار دارد. از سوي ديگر، خروج حدود ۱.۵ ميليون نفر از اتباع خارجي طي دو سال گذشته، باعث افزايش نسبي در عرضه واحدهاي استيجاري و كاهش فشار قيمتي بر اين بازار شده است.
چشم‌انداز آينده بازگشت رونق يا تثبيت ركود؟
با توجه به تجربه بازار مسكن در دهه‌هاي گذشته، ركود قيمتي اگر تا حدود سه سال ادامه يابد، مي‌تواند به افزايش تدريجي قدرت خريد متقاضيان مصرفي و بازگشت رونق منجر شود. اما اين سناريو در گرو ثبات اقتصادي، بهبود وضعيت تورم و بازنگري اساسي در سياست‌هاي حمايتي است. برخي كارشناسان هشدار مي‌دهند كه تأخير در ورود سرمايه‌هاي جديد به ساخت‌وساز، در سال‌هاي آينده با كمبود شديد عرضه روبرو خواهد شد. در حال حاضر نيز بخشي از آپارتمان‌هاي موجود با قيمت‌هايي پايين‌تر از نرخ ساخت عرضه مي‌شود كه نشانه‌اي از نبود انگيزه سرمايه‌گذاري در توليد است.
بازاري در بلاتكليفي ساختاري
بازار مسكن ايران بيش از آنكه درگير نوسانات مقطعي يا سياسي باشد، گرفتار يك بحران ساختاري در عرضه و تقاضا است. توان خريد كاهش يافته، توليد متوقف شده، تسهيلات ناكارآمد هستند و سرمايه‌ها در حال كوچ به سمت دارايي‌هاي نقدشونده‌اند. در چنين شرايطي، هرگونه انتظار براي رونق زودهنگام، بدون تغييرات سياستي، خوش‌بينانه به نظر مي‌رسد. در عين حال، بازار با تقاضاي انباشته مواجه است كه در صورت تغيير شرايط، مي‌تواند زمينه‌ساز رشد جديدي باشد. اما تا آن زمان، به نظر مي‌رسد بازار مسكن در مسير تثبيت ركود حركت مي‌كند، نه بازيابي.
