افت ۵۰ ميليوني قيمت واحدهاي لوكس
بازار مسكن، چند سالي است كه دچار ركودي سنگين شده و در حالي كه مالكان واحدهاي لوكس و نيمه‌لوكس در شمال تهران قيمت‌ها را به‌طور محسوسي كاهش داده‌اند، خريداران همچنان دست نگه داشته‌اند.
بازار مسكن، چند سالي است كه دچار ركودي سنگين شده و در حالي كه مالكان واحدهاي لوكس و نيمه‌لوكس در شمال تهران قيمت‌ها را به‌طور محسوسي كاهش داده‌اند، خريداران همچنان دست نگه داشته‌اند. نه خبري از رونق معاملات خريد و فروش است، نه اجاره‌نشين‌ها دل و دماغ جابه‌جايي دارند. گزارش ميداني اتحاديه مشاوران املاك از كاهش ۳۰ تا ۵۰ ميليون توماني قيمت هر متر مربع در شمال تهران پرده برمي‌دارد، اما همزمان تأكيد مي‌كند كه بازار در ركودي كم‌سابقه فرو رفته است. به گفته كيانوش گودرزي، رييس اتحاديه مشاوران املاك، در شمال تهران قيمت‌هاي پيشنهادي مسكن از حدود ۲۵۰ ميليون تومان به حدود ۲۰۰ تا ۲۲۰ ميليون تومان به ازاي هر متر مربع كاهش يافته، با اين حال بازار مسكن در بخش خريد و فروش كاملا راكد است. برخلاف تصور بسياري، كاهش قيمت نتوانسته رونقي در بازار ايجاد كند. گودرزي با اشاره به تغيير رفتار طرفين معاملات مي‌گويد: تا پيش از اين مالكان نمي‌فروختند، اما در حال حاضر خريدار وجود ندارد؛ زيرا تصور اين است كه قيمت مسكن باز هم پايين مي‌آيد. اينجا با پديده‌اي روبرو هستيم كه در اقتصاد به آن «انتظارات كاهشي» گفته مي‌شود. در واقع، حتي افت محسوس قيمت‌ها هم به تنهايي كافي نيست، اگر جامعه به اين باور برسد كه «پايين‌تر هم مي‌رود» اين انتظارات خود مي‌تواند به تداوم ركود دامن بزند.
بازار اجاره هم بي‌رمق است
ركود تنها به خريد و فروش محدود نمي‌شود. آمارها نشان مي‌دهد كه بازار اجاره نيز وضعيت مشابهي دارد. گودرزي با بيان اينكه معاملات اجاره نيز كاهش يافته، اظهار مي‌كند: طبق گفته‌هاي مشاوران املاك، حتي در بازار اجاره تعداد قراردادها نسبت به سال گذشته بسيار كمتر شده است. اكثر مستاجران قرارداد خود را تمديد مي‌كنند. از نگاه او، تحولات اخير سياسي و امنيتي نيز در اين ماجرا بي‌تأثير نبوده است، جنگ تحميلي ۱۲ روزه هم باعث شده تا همدلي بين مالكان و مستاجران افزايش پيدا كند و مي‌بينيم كه مردم بيشتر هواي همديگر را دارند. البته اين همدلي از جنس ناچاري است؛ اجاره‌نشين‌ها توان پرداخت افزايش جديد را ندارند و مالكان نيز ترجيح مي‌دهند واحدشان خالي نماند.
تخفيف تا ۳۰ ميليون توماني در مناطق مركزي
اگرچه تصور عمومي اين است كه تنها مناطق شمالي با كاهش قيمت روبرو هستند، رييس اتحاديه مشاوران املاك به افت قيمت در مناطق ديگر نيز اشاره مي‌كند و مي‌گويد: در مناطق مركزي تهران نيز بعضي مالكاني كه نياز به نقدينگي دارند، تا متري ۳۰ ميليون تومان تخفيف مي‌دهند. با اين حال، اين تخفيف‌ها در عمل به معاملات ختم نمي‌شود. گودرزي درباره وضعيت درآمدي مشاوران املاك نيز هشدار مي‌دهد و مي‌گويد: هر كاهش يا افزايش قيمت در بازار مسكن منجر به ركود كاري مي‌شود. در نتيجه مشاوران املاك هم درآمدشان كمتر شده است. اين ركود نه فقط در سطح خانوارها، بلكه در كل زنجيره فعالان حوزه مسكن، از مشاور گرفته تا سازنده، تأثيرگذار بوده است.
تهاتر ملك با طلا و خودرو؛ واقعيت يا شايعه؟
در اين ميان در فضاي مجازي، شايعاتي درباره تمايل مالكان به معاوضه ملك با طلا يا خودرو منتشر شده است. اما گودرزي در اين باره مي‌گويد: تهاتر ملك با ملك، يا با خودرو معمولا هميشه وجود داشته اما اينكه بگوييم الان بيشتر شده است، چنين چيزي را تأييد نمي‌كنيم. او همچنين درباره تهاتر ملك با طلا هشدار مي‌دهد و مي‌گويد: در خصوص معاوضه با طلا نيز بحثش متفاوت است و بايد نسبت به اين گونه معاملات حساس بود؛ چرا كه مي‌تواند تبعاتي مثل پولشويي يا مسائل امنيتي داشته باشد.
در ادامه داوود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اول اتحاديه املاك، با لحني هشدارآميز، ركود فعلي را «بي‌سابقه» توصيف مي‌كند و مي‌گويد: حجم معاملات كه در خرداد افت شديدي داشت، در تيرماه تقريباً به صفر رسيد و خريد و فروش عملا متوقف شده است. او با استناد به داده‌هاي مركز آمار مي‌گويد: تورم مسكن در تيرماه ۱۴۰۴ كاهش يافته و شدت رشد قيمت‌ها كمتر شده است. اما كاهش تورم الزاما به معناي كاهش قيمت نيست. آنچه رخ داده، كند شدن رشد است، نه كاهش معنادار در همه مناطق.
وام‌ها؛ چاره يا تسكين موقت؟
دولت سقف تسهيلات خريد مسكن را افزايش داده است. بيگي‌نژاد جزييات را چنين توضيح مي‌دهد و مي‌گويد: تهران: ۵۰۰ ميليون براي مجردها / يك ميليارد براي زوجين، شهرهاي بالاي ۲۰۰ هزار نفر: ۴۰۰ ميليون براي مجردها / ۸۰۰ ميليون براي زوجين، شهرهاي ديگر: ۳۰۰ ميليون براي مجردها / ۶۰۰ ميليون براي زوجين، وام جعاله (تعميرات): ۲۸۰ ميليون تومان. او مي‌افزايد: تسهيلات جديد تا حدي توانسته به تحرك در معاملات واحدهاي كوچك‌متراژ كمك كند. او بلافاصله اضافه مي‌كند: اگر تسهيلات متناسب با قيمت مسكن و اقساط در توان بازپرداخت خانوار طراحي شود، مي‌توان اميدوار بود بازار مسكن از ركود فعلي خارج شود. واقعيت آن است كه با قيمت‌هاي فعلي، وام يك ميلياردي در تهران تنها كفاف خريد ۴ تا ۵ متر مربع از يك واحد نوساز در شمال پايتخت را مي‌دهد.
چالش سامانه املاك و قانون‌هاي بي‌پشتوانه
در اين شرايط قانون الزام ثبت قرارداد در سامانه املاك و اسكان، به‌منظور نظم‌بخشي به بازار اجرايي شد، اما به گفته بيگي‌نژاد، در حوزه زيرساخت‌هاي سامانه املاك و اسكان، عقب‌ماندگي اطلاعاتي وجود دارد و هنوز بخش زيادي از اطلاعات مردم به‌روزرساني نشده است. او مي‌افزايد: ارايه هرگونه خدمات دولتي مانند يارانه، انشعابات يا ثبت‌نام‌ها تنها در صورتي انجام مي‌شود كه مشخصات ملك و محل سكونت در سامانه ثبت شده باشد. اما نبود اطلاعات كامل و ناهماهنگي بين دستگاه‌ها، اجراي موثر اين قانون را با مانع روبرو كرده است.
ماليات بر خانه‌هاي خالي؛ فقط روي كاغذ
در ادامه، بيگي‌نژاد درباره ناكامي طرح ماليات بر خانه‌هاي خالي اظهار مي‌كند و مي‌گويد: آمارهاي منتشرشده در اين خصوص چندان رضايت‌بخش نيست. اگرچه قانون اجرا شده، اما اطلاعات و زيرساخت‌هاي موجود به گونه‌اي نبوده كه خانه‌هاي خالي به‌دقت شناسايي شوند و اين نشان مي‌دهد كه قانون، بدون ابزار دقيق اجرا، صرفادر سطح شعار باقي خواهد ماند. بيگي‌نژاد، ريشه ركود را در سياست‌هاي كلان ساخت‌وساز جست‌وجو مي‌كند و مي‌گويد: بايد ساخت واحدهاي بزرگ‌متراژ در طرح‌هاي تفصيلي كنترل شود. سال‌هاست كه براساس يك طرح تفصيلي عمل مي‌كنيم كه يا مردم را به سمت واحدهاي كوچك‌متراژ هدايت كرده يا آنان را به حاشيه و خارج شهرها رانده است.او تأكيد مي‌كند: بايد متناسب با توان مالي و نياز خانوارها، واحدهاي مسكوني در لايه‌هاي مختلف جامعه به‌ويژه در بافت‌هاي فرسوده توليد شود.
بازار در انتظار اصلاحات اساسي
بازار مسكن در شرايطي به‌سر مي‌برد كه هم فروشنده دارد و هم خريدار بالقوه، اما هيچ‌كدام به طرف مقابل اعتماد ندارند. در حالي كه فروشندگان از ترس كاهش بيشتر قيمت حاضر به تخفيف شده‌اند، خريداران نيز اميد دارند كه قيمت باز هم پايين‌تر بيايد. از طرف ديگر، ابزارهايي مانند وام مسكن، سامانه املاك، و قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي، يا كارآمد نيستند يا به‌درستي اجرا نمي‌شوند. سياستگذاران اگر مي‌خواهند بازار را از ركود خارج كنند، بايد با توليد مسكن متناسب با توان اقتصادي مردم، بازطراحي نظام تسهيلاتي، و شفاف‌سازي اطلاعات بازار، اعتماد را به آن بازگردانند، اما تا آن زمان، بازار همچنان در كما خواهد ماند.
