مرهمي بر زخم بنگاه‌داران يا تشديدكننده بحران مسكن؟
در روزگاري كه بازار مسكن ايران دچار ركود بي‌سابقه‌اي شده و معاملات ملكي به پايين‌ترين سطح خود در سال‌هاي اخير رسيده، اتحاديه مشاوران املاك دست به اقدامي زده كه بسياري آن را شعله‌ورتر كردن آتش سردرگمي بازار مي‌دانند و آن هم، پيشنهاد افزايش نرخ كميسيون بنگاه‌هاي معاملات ملكي است.
در روزگاري كه بازار مسكن ايران دچار ركود بي‌سابقه‌اي شده و معاملات ملكي به پايين‌ترين سطح خود در سال‌هاي اخير رسيده، اتحاديه مشاوران املاك دست به اقدامي زده كه بسياري آن را شعله‌ورتر كردن آتش سردرگمي بازار مي‌دانند و آن هم، پيشنهاد افزايش نرخ كميسيون بنگاه‌هاي معاملات ملكي است. در شرايطي كه بنا بر اظهارات فعالان بازار، حجم خريد و فروش مسكن در تهران در برخي مناطق بيش از ۵۰ درصد و در مواردي تا ۸۰ درصد كاهش يافته است، اتحاديه مشاوران املاك در نامه‌اي به اداره كل صنعت، معدن و تجارت (صمت) خواستار افزايش تعرفه خدمات دفاتر املاك شده است. حالا پرسش اينجاست كه آيا زمان‌سنجي اين درخواست با واقعيت بازار هم‌خواني دارد يا تنها پاسخي است به فشار معيشتي فعالان اين صنف، بدون در نظر گرفتن تبعات آن براي مصرف‌كنندگان نهايي؟ پيشنهاد جديد تعرفه‌ها از سوي اتحاديه مشاوران املاك تهران به شرح زير اعلام شده است: مبايعه‌نامه: نيم درصد از هر طرف معامله (در مجموع يك درصد از قيمت روز ملك)، اجاره‌نامه: يك‌چهارم اجاره ماهانه به‌علاوه يك درصد از مبلغ وديعه، تمديد اجاره‌نامه: معادل نيمي از تعرفه اجاره‌نامه اوليه، معاوضه‌نامه املاك: يك درصد از مجموع قيمت دو ملك مورد معاوضه، قرارداد مشاركت در ساخت: يك درصد از نصف قيمت روز ملك از هر طرف بر اساس سهم، حكميت: بر اساس تعرفه رسمي قوه قضاييه در حوزه داوري. اين پيشنهادها در حالي مطرح شده‌اند كه طي ماه‌هاي اخير، براساس شواهد ميداني و اظهارات مشاوران املاك، بازار به حالت نيمه‌تعطيل درآمده و بسياري از دفاتر ملكي حتي توان تامين هزينه‌هاي جاري خود را ندارند. در دفاع از اين تصميم، داوود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك، در گفت‌وگو با مهر تصريح كرد: پيشنهاد اصلاح نرخ كميسيون طي نامه‌اي رسمي به وزارت صنعت، معدن و تجارت ارايه شده است. طي سال‌هاي گذشته، نرخ كميسيون مشاوران املاك هيچ‌گونه تغيير مثبتي نداشته و همين مساله باعث شده كه مشاوران املاك بعضاً هر ۶ ماه يا حتي در بازه‌هاي طولاني‌تري چون دو يا سه ماه، تنها موفق به ثبت يك قرارداد خريد و فروش شوند. او افزود: تعدد سامانه‌ها و حذف تمديد قراردادها از سبد درآمدي دفاتر مشاور املاك، موجب كاهش محسوس درآمد آنها شده است، در حالي كه هزينه‌هاي جاري دفاتر، به‌ويژه در حوزه دفترداري، به شكل قابل توجهي افزايش يافته است. بيگي‌نژاد همچنين تأكيد كرد كه تحليل‌هايي مبني بر افزايش دستمزد مشاوران املاك همزمان با رشد قيمت مسكن نادرست است، چراكه افزايش قيمت همزمان با كاهش تعداد قراردادها رخ داده و در نهايت درآمد دفاتر را كاهش داده است. واقعيت آن است كه مشكلات صنف مشاوران املاك واقعي و قابل درك‌اند؛ ركود گسترده، حذف برخي خدمات، هزينه‌هاي ثابت بالا و نبود امنيت شغلي، بسياري از مشاوران را به سمت اشتغال دوم يا حتي سوم سوق داده است. اما آيا راه‌حل، تحميل هزينه بيشتر به مشترياني است كه خود در تنگناي مالي قرار دارند؟ در بازار فعلي، بسياري از خريداران و فروشندگان منتظر كاهش قيمت‌ها هستند و از ورود به بازار خودداري مي‌كنند. اين وضعيت، به كاهش شديد جريان نقدينگي در بازار منجر شده است.
در چنين شرايطي، افزايش هزينه‌هاي جانبي معاملات مانند كميسيون بنگاه‌ها، مي‌تواند انگيزه طرفين براي انجام معامله را كاهش دهد و به ركود بيشتر دامن بزند. در اين ميان يكي از انتقادهاي اصلي به تعرفه جديد، افزايش بار مالي بر دوش مستأجران است. طبق پيشنهاد اتحاديه، در قراردادهاي اجاره، علاوه بر يك‌چهارم اجاره ماهانه، يك درصد از مبلغ وديعه نيز به عنوان دستمزد مشاور املاك محاسبه خواهد شد. در بازار اجاره‌اي كه با هر نوسان اقتصادي به‌شدت تحت فشار قرار مي‌گيرد، افزودن حتي مبلغي اندك به هزينه‌هاي جاري مي‌تواند تأثيرات اجتماعي جدي به همراه داشته باشد. اقشار متوسط و پايين، كه بيشترين سهم را در بازار اجاره دارند، پيش از اين هم با هزينه‌هاي گزاف نقل مكان، رهن و اجاره روبرو بوده‌اند. حالا افزايش كميسيون مي‌تواند اين فشار را دوچندان كند.در اين ميان، برخي تعرفه‌ها همچون معاملات مشاركت در ساخت يا معاوضه املاك، به دليل پيچيدگي‌هاي حقوقي و تخصصي، تا حدودي منطقي به نظر مي‌رسند. اما بايد توجه داشت كه اين نوع قراردادها درصد اندكي از كل معاملات بازار را شامل مي‌شوند، و از سوي ديگر، بازار ساخت‌وساز نيز در وضعيت ركودي به‌سر مي‌برد. بنابراين افزايش تعرفه در اين بخش نيز در عمل نمي‌تواند منجي درآمد دفاتر املاك باشد. مساله ديگر كه اين درخواست را بيش از پيش زير سوال مي‌برد، رواج دريافت كميسيون‌هاي خارج از عرف در بازار است. با وجود اينكه حق كميسيون رسمي براي قراردادهاي خريد و فروش ۲۵ صدم درصد از هر طرف است، اما در عمل بسياري از بنگاه‌ها تا يك درصد يا حتي بيشتر از هر كدام از طرفين مطالبه مي‌كنند؛ در مجموع، گاه تا دو درصد از قيمت ملك. افزايش نرخ رسمي در حالي كه نرخ‌هاي غيررسمي به‌طور گسترده اجرا مي‌شود، ممكن است به مشروعيت‌بخشي به تخلفات فعلي و افزايش نارضايتي عمومي منجر شود. به نظر مي‌رسد پيشنهاد افزايش تعرفه كميسيون مشاوران املاك، هرچند در ظاهر با هدف حمايت از فعالان صنفي و حفظ اشتغال مطرح شده، اما در عمل مي‌تواند موجب انجماد بيشتر در بازار و كاهش معاملات ملكي شود. دولت و نهادهاي ناظر بايد پيش از تصميم‌گيري، اثرگذاري افزايش اين هزينه‌ها بر رفتار طرفين معامله را به‌دقت بررسي كنند. در دوره‌اي كه نه ساخت‌وساز رونق دارد، نه قدرت خريد خانوارها، و نه تمايل جدي براي معامله وجود دارد، هرگونه افزايش هزينه‌هاي جانبي به‌جاي بهبود وضعيت، ممكن است به قفل شدن بيشتر چرخ بازار مسكن منجر شود. شايد بهتر باشد به‌جاي افزايش تعرفه‌ها، راهكارهاي ديگري همچون حمايت مالياتي، تسهيل فرآيندها، كاهش هزينه‌هاي سربار دفاتر، و اصلاح عملكرد سامانه‌هاي رسمي معاملات در دستور كار قرار گيرد، به عبارتي ركود بازار مسكن، پيچيده‌تر از آن است كه با افزايش كميسيون بتوان آن را حل كرد.