مسكن مي‌دهند يا رويا مي‌فروشند؟
در شرايطي كه بازار مسكن با ركود تورمي دست و پنجه نرم مي‌كند و خانوارها با كاهش شديد قدرت خريد مواجه‌اند، طرحي به نام «فروش متري مسكن» بار ديگر توسط برخي نهادها، شركت‌ها و پلتفرم‌هاي نوپا مطرح شده است.
در شرايطي كه بازار مسكن با ركود تورمي دست و پنجه نرم مي‌كند و خانوارها با كاهش شديد قدرت خريد مواجه‌اند، طرحي به نام «فروش متري مسكن» بار ديگر توسط برخي نهادها، شركت‌ها و پلتفرم‌هاي نوپا مطرح شده است. طرحي كه با هدف جذب سرمايه‌هاي خرد و كمك به تأمين مسكن اقشار كم‌درآمد طراحي شده، اما به گفته كارشناسان، نه تنها در تحقق اين اهداف موفق نبوده بلكه مي‌تواند مخاطرات حقوقي و اقتصادي جدي براي سرمايه‌گذاران خرد ايجاد كند. به نظر مي‌رسد سرمايه‌گذاري متري مسكن، تصويري پر ابهام، ناكارآمد و پرريسك از طرحي است كه در ظاهر قرار بود اميدي براي اقشار كم‌درآمد و ابزاري براي سرمايه‌گذاران خرد باشد، اما امروز نه براي خانه‌دار شدن مناسب است و نه براي سرمايه‌گذاري جذاب.
نامي فريبنده براي ابزاري ناكارآمد
فرهاد بيضايي، كارشناس بازار مسكن، در گفت‌وگو با مهر با صراحت مي‌گويد كه چيزي به نام فروش متري واقعي مسكن وجود ندارد. او تأكيد مي‌كند كه در گذشته نيز بارها تأكيد شده كه چيزي به‌نام فروش متري مسكن در عمل امكان‌پذير نيست و اكنون حتي شهرداري نيز به اين نتيجه رسيده است. از نگاه بيضايي، آنچه امروز تحت اين عنوان در رسانه‌ها و بازار مطرح مي‌شود، در واقع «اوراق سلف مسكن» است. سازوكاري كه بر اساس آن پروژه‌هاي ساختماني به واحدهايي با ارزش‌هاي استاندارد تبديل مي‌شوند تا امكان خريد و فروش آنها در بازار سرمايه فراهم شود. اما مساله اصلي از ديدگاه او اين است كه سرمايه‌گذاران خرد، حتي اگر به اين اوراق دسترسي داشته باشند، باز هم به دليل نرخ سود پايين و نقدشوندگي پايين، تمايلي به سرمايه‌گذاري در آن ندارند. اگر فردي صرفاً با هدف سرمايه‌گذاري به دنبال تبديل نقدينگي خود به دارايي باشد، مسكن انتخاب اول او نخواهد بود، چراكه نرخ رشد بازار طلا و ارز، به‌ويژه طلا، تحت تأثير اقتصاد جهاني است و بازدهي بيشتري دارد.
نبود تقاضاي مصرفي، سد اصلي موفقيت طرح
هدف اوليه اين طرح، جذب سرمايه‌هاي خرد و فراهم‌سازي امكان مشاركت مردم در بازار مسكن عنوان شده بود. اما به گفته بيضايي، در شرايطي كه تقاضاي مصرفي به‌شدت كاهش يافته و بازار مسكن در ركود تورمي است، اين ابزار صرفاً مي‌تواند در شرايط ثبات اقتصادي و سياست‌گذاري بلندمدت كارآمد باشد. بيضايي معتقد است، در شرايط فعلي اقتصاد كشور و حتي با توجه به تحولات اقتصاد جهاني، طرح فروش متري مسكن موفقيتي نخواهد داشت. مگر آنكه تقاضاي مصرفي واقعي وجود داشته باشد. اگر هدف، صرفاً سرمايه‌گذاري با حجم پايين باشد، سرمايه‌گذاران خرد ترجيح مي‌دهند ابتدا در بازار طلا يا ارز فعال شوند و در مراحل بعدي، پس از تجميع نقدينگي، وارد بازار مسكن شوند.
ابزاري براي سرمايه‌گذاري نه خانه‌دار شدن
فرشيد ايلاتي، ديگر كارشناس بازار مسكن، با بررسي سابقه اجراي اين طرح، آن را صرفاً به عنوان يك ابزار سرمايه‌گذاري ارزيابي مي‌كند و مي‌گويد: اين مدل از حدود ۶ سال پيش به‌صورت استارت‌آپ در كشور مطرح شده و هم‌اكنون چند شركت به‌صورت محدود در اين حوزه فعاليت دارند، اما هدف اصلي آن، فراهم‌سازي امكان سرمايه‌گذاري خرد در بازار ملك بود. نه خانه‌دار كردن مردم. او مي‌افزايد: از ابتدا نيز فروش متري مسكن به عنوان جايگزيني براي مالكيت كامل يا راه‌حلي براي اسكان اقشار كم‌درآمد تعريف نشده بود. با اين حال، نبود شفافيت در عرضه اين اوراق، پيچيدگي‌هاي حقوقي و ساختار اجرايي ناقص باعث شده كه اين روش در عمل به يك مدل پرريسك تبديل شود. اين كارشناس مسكن اضافه مي‌كند: در اين نوع فروش، چند نفر به‌طور مشترك مالك يك واحد مي‌شوند، بدون آنكه امكان استفاده يا سكونت در آن را داشته باشند. بنابراين، فروش متري بيشتر يك ابزار مالي است تا راهكاري براي سكونت.
چالش‌هاي حقوقي و غيبت نظارت موثر
دراين شرايط به نظر مي‌رسد كه يكي از جدي‌ترين موانع موفقيت فروش متري، نبود سازوكار حقوقي شفاف و كافي است. بسياري از معاملات در پلتفرم‌هاي آنلاين يا دفاتر املاك فاقد مجوز انجام مي‌شود و اين مساله ريسك‌هاي فراواني براي خريداران ايجاد كرده است. به گفته ايلاتي، حتي اگر اين پيش‌فروش‌ها طبق قوانين انجام شود، نظارت بر آنها كم است. اگر قراردادها درست ثبت نشوند يا مشكلات حقوقي داشته باشند، سرمايه‌گذاران دچار سردرگمي و حتي كلاهبرداري خواهند شد. با وجود همه موانع اقتصادي و حقوقي، از نظر شرعي منع خاصي براي فروش متري مسكن وجود ندارد. غلامرضا مصباحي‌مقدم، رييس كميته فقهي سازمان بورس، در تيرماه ۱۴۰۴ اعلام كرد: كميته فقهي سازمان بورس پس از بررسي‌هاي لازم، اعلام كرد كه خريد و فروش مسكن به‌صورت متري در بورس فاقد منع فقهي است. اگر نياز به بازنگري باشد نيز آمادگي داريم.اين اظهارنظر، مسير قانوني طرح را هموارتر مي‌كند، اما هنوز هم اجراي موفق و ايمن آن نيازمند زيرساخت‌هاي نظارتي، شفافيت، و ضمانت اجرايي است.
راهكار جايگزين: توسعه صندوق‌هاي اجاره به شرط تمليك
كارشناسان معتقدند كه به جاي فروش متري، صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري املاك و مستغلات (REITs) مي‌توانند جايگزيني قابل اتكاتر باشند. در اين مدل، فرد بخشي از ملك را مي‌خرد و در همان ملك ساكن مي‌شود، سپس باقي سهم را در قالب اجاره به شرط تمليك پرداخت مي‌كند. ايلاتي در اين باره مي‌گويد: در كشورهاي ديگر، مدل مطلوب همين صندوق‌هاي REITs هستند. در اين مدل، فرد ابتدا يك دانگ از ملك را مي‌خرد و بقيه را به‌تدريج، از طريق اجاره پرداخت مي‌كند. اين روش بسيار شفاف‌تر، كارآمدتر و كم‌ريسك‌تر از فروش متري است. به گفته او، اكنون يكي دو صندوق از اين دست در ايران راه‌اندازي شده‌اند، اما ساختار اجرايي آنها هنوز به بلوغ نرسيده است. اگرچه طرح فروش متري مسكن، در ظاهر روشي نوين براي مشاركت مردم در بازار مسكن است. اما در عمل، به‌دليل چالش‌هاي اقتصادي، حقوقي، فني و فرهنگي، نه تنها كارآمد نبوده بلكه گاه به تهديدي براي سرمايه‌هاي خرد بدل شده است. در غياب نظارت شفاف، نبود نهاد واسط معتبر، و عدم تضمين حقوقي، اين طرح نمي‌تواند به هدف خود يعني كمك به خانه‌دار شدن اقشار كم‌درآمد يا جذب امن سرمايه‌هاي خرد دست يابد. به‌جاي تمركز بر فروش متري، توسعه صندوق‌هاي REITs، ايجاد بسترهاي قانوني مستحكم، افزايش شفافيت مالي و اطلاع‌رساني دقيق به سرمايه‌گذاران مي‌تواند مسير بهتري براي برون‌رفت از بحران دسترسي به مسكن باشد. درواقع مي‌توان گفت فروش متري مسكن اگرچه فريبنده و نوآورانه به‌نظر مي‌رسد، اما در شرايط فعلي اقتصاد ايران، نه پاسخي براي تقاضاي واقعي است و نه پناهگاهي امن براي سرمايه‌گذاران خرد. آنچه اين طرح نياز دارد، نه تبليغات، بلكه بازنگري عميق در راهبرد، ساختار و نظارت آن است.