بازار مسكن در بن‌بست تورم و ركود
در حالي كه آمارهاي رسمي از پرداخت بيش از ۱۱ هزار فقره وام خريد مسكن در بهار ۱۴۰۴ حكايت دارد، بازار مسكن همچنان با ركود سنگين، كاهش معاملات ملكي و نابساماني در بخش اجاره مواجه است.
در حالي كه آمارهاي رسمي از پرداخت بيش از ۱۱ هزار فقره وام خريد مسكن در بهار ۱۴۰۴ حكايت دارد، بازار مسكن همچنان با ركود سنگين، كاهش معاملات ملكي و نابساماني در بخش اجاره مواجه است. سياست‌هاي اعتباري، افزايش سقف وام‌ها و تسهيل شرايط دريافت، گرچه به ظاهر در راستاي تسهيل خانه‌دار شدن خانوارهاست، اما در عمل به نظر مي‌رسد هنوز تأثير مشخصي بر حل بحران ريشه‌اي بازار مسكن نداشته است. بانك مسكن اعلام كرده كه در بهار امسال، ۱۱ هزار و ۸۴ فقره تسهيلات خريد مسكن پرداخت كرده است. اين ميزان نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد ۲۴ درصدي را نشان مي‌دهد. ارزش اين تسهيلات حدود ۶۴ هزار و ۹۶ ميليارد ريال بوده است. همچنين در بخش وام‌هاي جعاله تعمير مسكن هم، ۱۵ هزار و ۲۹۰ ميليارد ريال در قالب ۸۱۸۰ فقره قرارداد پرداخت شده كه رشد ۳۹ درصدي نسبت به سال گذشته دارد. در ظاهر، اين آمار نشانه‌اي از حمايت دولت و سيستم بانكي از بازار مسكن است. اما با نگاهي عميق‌تر، مشخص مي‌شود كه اين رشد، در بستر ركودي عميق و تورمي مزمن رخ داده و در نتيجه، اثربخشي واقعي آن بر خانه‌دار شدن اقشار كم‌درآمد و متوسط، جاي سوال دارد.
چالش همزمان قدرت خريد و قيمت بازار
برطبق اعلام بانك مسكن، سقف تسهيلات خريد مسكن در تهران ۵ ميليارد ريال، در مراكز استان‌ها و شهرهاي بالاي ۲۰۰ هزار نفر ۴ ميليارد ريال و در ساير مناطق شهري ۳ ميليارد ريال تعيين شده است. اين رقم براي زوجين يا بستگان درجه يك (مانند «پدر و فرزند» يا «خواهر و برادر») تا دو برابر نيز قابل پرداخت است؛ يعني در تهران تا ۱۰ ميليارد ريال. در شرايطي كه متوسط قيمت هر مترمربع آپارتمان در مناطق متوسط تهران از ۱۵۰ تا ۲۰۰ ميليون تومان متغير است، و خانه‌اي ۶۰ متري حدود ۱۰ ميليارد تومان قيمت دارد، آيا وامي ۵۰۰ ميليون توماني واقعاً مي‌تواند معضل خريد مسكن را حل كند؟ در حقيقت، سهم اين وام‌ها از هزينه خريد مسكن هر روز كوچك‌تر مي‌شود و در غياب سياست‌هاي حمايتي گسترده‌تر، تنها به بدهي بلندمدت خانوارها تبديل مي‌شود.
رفع محدوديت قدمت ساختمان؛ اقدامي مثبت اما ناكافي
از اقدامات مثبت اخير، حذف محدوديت سال ساخت در اعطاي وام‌هاي خريد مسكن از محل اوراق است. اين تصميم به ظاهر زمينه‌اي براي افزايش دامنه دسترسي متقاضيان به واحدهاي قديمي‌تر فراهم كرده است. اما در عمل، به دليل رشد شديد قيمت‌ها و همچنين هزينه‌هاي نوسازي و تعميرات، خريداران اين نوع ملك‌ها همچنان با چالش‌هاي جدي روبرو هستند. به‌ويژه آنكه سقف وام جعاله تعميرات هم حداكثر ۲ ميليارد و ۸۰۰ ميليون ريال (معادل ۲۸۰ ميليون تومان) در نظر گرفته شده كه در برابر هزينه‌هاي واقعي تعمير واحدهاي فرسوده، بسيار ناچيز است. ضمن آنكه اين وام تنها به صورت همزمان با وام خريد پرداخت مي‌شود و اين خود محدوديتي اضافي ايجاد مي‌كند.
تضاد آماري يا ناكارآمدي سياست‌ها؟
در تضاد با آمار رشد تسهيلات خريد مسكن، گزارش ميداني اتحاديه مشاوران املاك، واقعيتي ديگر از بازار را نشان مي‌دهد: ركود عميق معاملات ملكي. داوود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك، در گفت‌وگو با مهر اظهاركرد: تعداد فايل‌هاي خريدوفروش در بنگاه‌هاي معاملات ملكي در خردادماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته بسيار كمتر شده است كه اين مساله عمق ركود در اين بازار را نشان مي‌دهد. اين اظهارات، زنگ هشداري جدي درباره تناقض موجود بين آمارهاي بانكي و واقعيت ميداني است. افزايش تسهيلات لزوماً به معناي رونق واقعي نيست؛ چرا كه به دليل تورم، افزايش قيمت مسكن، نرخ سود بالا، و نااطميناني اقتصادي، بسياري از خانوارها حتي با وجود وام هم قادر به خريد نيستند يا ريسك ورود به بازار را نمي‌پذيرند.
بازار اجاره در فشار
از سوي ديگر، بازار اجاره نيز همچنان يكي از بحراني‌ترين بخش‌هاي اقتصاد خانوار است. بيگي‌نژاد در اين زمينه نيز گفت: بازار اجاره امسال تأثير مستقيمي بر تعادل كلي بازار مسكن گذاشته است. آنچه در اين ميان كمتر به آن پرداخته شده، نقش مهم همدلي و همراهي مالكين با مستأجران است. به گفته نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك، برخلاف افزايش قيمت اجاره نسبت به مدت مشابه سال گذشته، مالكان در بسياري از موارد تلاش كرده‌اند تا با درك وضعيت اقتصادي و اجتماعي جامعه، از فشار مضاعف بر مستأجران خودداري كنند. اين اظهارات، گرچه نشان از وجود نوعي همدلي اجتماعي دارد، اما بار ديگر تأكيد مي‌كند كه سياست‌گذاري كلان براي كنترل اجاره‌بها ناكارآمد بوده و فضاي بازار صرفاً بر پايه تعامل شخصي و نه چارچوب حقوقي تنظيم مي‌شود. به عبارتي، بار مديريت بحران اجاره به دوش مردم افتاده، نه حاكميت.
اجاره به اتباع غيرمجاز
يكي از موضوعات مهمي كه بيگي‌نژاد به آن اشاره كرد، ممنوعيت اجاره مسكن به اتباع غيرمجاز است، او گفت: اتباع خارجي اصولاً امكان مالكيت نداشتند، مگر در قالب شركت‌ها، و در حوزه اجاره نيز امكان ثبت قرارداد نداشتند، اين قشر اغلب در خانه‌هاي كلنگي و با كيفيت پايين ساكن مي‌شدند، با خروج آنها از كشور اين خانه‌ها هم قيمت سال گذشته يا حتي كمتر از آن در بنگاه‌هاي معاملات ملكي فايل شده‌اند. اين مساله، اگرچه به صورت منطقه‌اي (و نه فراگير) موجب كاهش نسبي قيمت برخي واحدهاي فرسوده شده است، اما نشان مي‌دهد كه بخش‌هايي از بازار مسكن سال‌ها بدون نظارت قانوني و ثبت اطلاعاتي دقيق فعاليت داشته‌اند؛ موضوعي كه هم بر آمار رسمي و هم بر سياست‌گذاري‌ها تأثير منفي گذاشته است.
ثبت رسمي قراردادهاي اجاره
بيگي‌نژاد تأكيد كرد كه ثبت قراردادهاي اجاره در سامانه‌هاي رسمي، الزامي است و عدم همكاري مالكان مي‌تواند منجر به مشمول ماليات خانه خالي شدن املاك شود، او افزود: بر اساس قوانين موجود، به‌ويژه قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن و همچنين قانون الزام ثبت معاملات املاك، مشاوران املاك موظف هستند كه تمام قراردادهاي اجاره را در سامانه‌هاي رسمي كاتب و خودنويس ثبت كنند. اين الزام قانوني، از نظر تئوري گامي مثبت در شفاف‌سازي اطلاعات ملكي است، اما در عمل با مقاومت برخي مالكان مواجه شده و نشان مي‌دهد زيرساخت اعتماد عمومي نسبت به ثبت اطلاعات املاك و مستغلات هنوز كامل نيست. از طرف ديگر، ضعف اجرايي در پيگيري و اعمال ماليات بر خانه‌هاي خالي، اجراي اين قانون را با مشكل مواجه كرده است. نهايتاً، آنچه از تحليل آمارها و اظهارات برمي‌آيد، تضادي آشكار ميان نيت‌گذاري سياست‌گذاران و واقعيت‌هاي بازار است. افزايش حجم وام‌هاي خريد و تعمير مسكن، گرچه در ظاهر ابزار تقويت قدرت خريد است، اما در بستر تورم، ركود، و نااطميناني اقتصادي كاركرد موثر خود را از دست داده است. ركود معاملات، كاهش فايل‌هاي خريد و فروش، افزايش اجاره‌بها، و خروج اتباع غيرمجاز، هر يك به تنهايي و در كنار يكديگر، نشان از بازاري پيچيده و بحران‌زده دارند كه نيازمند بازنگري جدي در سياست‌هاي كلان است. بنابراين تا زماني كه دولت به جاي ارايه تسهيلات ناكارآمد، اقدام به افزايش عرضه واقعي، ساخت مسكن براي اقشار كم‌درآمد، مهار سفته‌بازي، و ساماندهي داده‌هاي بازار نكند، انتظار بهبود بنيادين از بازار مسكن، انتظاري بيهوده خواهد بود. رونق بازار مسكن از مسير وام‌هاي مقطعي نمي‌گذرد، بلكه نيازمند تحولي ساختاري در عرضه، قيمت‌گذاري، سياست مالياتي و شفافيت اطلاعات است.