تكذيب ريزش قيمت در پايتخت
بازار مسكن پايتخت در هفته‌هاي اخير، در‌حالي مسير خود را با ثبات و بدون نوسانات شديد طي مي‌كند كه فضاي عمومي جامعه به واسطه تحولات سياسي و نظامي اخير دچار التهابات رواني شده است.
بازار مسكن پايتخت در هفته‌هاي اخير، در‌حالي مسير خود را با ثبات و بدون نوسانات شديد طي مي‌كند كه فضاي عمومي جامعه به واسطه تحولات سياسي و نظامي اخير دچار التهابات رواني شده است.
در اين ميان، برخي تحليل‌ها و شايعات فضاي مجازي، از ريزش قيمت مسكن در تهران خبر مي‌دادند و سعي داشتند تصويري بحراني از آينده اين بازار ارايه دهند، اما شواهد ميداني و اظهارات مقام‌هاي صنفي حاكي از آن است كه بازار مسكن نه‌تنها دچار فروپاشي يا افت شديد نشده، بلكه با عبور از حواشي و هيجانات مقطعي، در مسيري متعادل و مبتني بر منطق عرضه و تقاضا قرار دارد.
در همين راستا، داود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس دوم اتحاديه مشاوران املاك تهران، با رد قاطعانه گمانه‌زني‌هاي مربوط به سقوط قيمت‌ها، تاكيد كرده است كه بازار در حال پيمودن «مسير طبيعي خود» است و شرايط فعلي به هيچ عنوان نشانه‌اي از بحران ندارد.
او در گفت‌وگو با ايرنا گفت: «بازار مسكن مسير طبيعي خود را طي مي‌كند» و با اشاره به تجربه تاريخي مردم پايتخت در مواجهه با تحولات بزرگ سياسي و نظامي، اظهار كرد كه اين‌گونه رخدادها به دليل شناخت عميق مردم از ثبات بلندمدت اين بازار، تأثير قابل‌توجهي بر تصميم‌گيري‌هاي واقعي آنها نداشته و ندارد. نايب‌رييس دوم اتحاديه مشاوران املاك تهران اظهار كرد: مردم كشورمان به ويژه پايتخت‌نشينان تجربه تحولاتي همچون هشت سال دفاع مقدس و پس از آن صلح با عراق، ورود به برجام و خروج از آن و... را در دهه‌هاي گذشته دارند و هيچ‌گاه بار رواني ايجاد شده ناشي از تحولات سياسي و نظامي نتوانسته تاثير چنداني بر تصميم‌گيري‌هاي افراد بگذارد. او افزود كه بازار مسكن در حال حاضر در يك مسير كاملاً صحيح و عقلاني و به دور از هيجانات قرار دارد و معاملات با دقت و واقع‌بيني انجام مي‌شود.
نايب‌رييس دوم اتحاديه مشاوران املاك تهران درباره تاثير تحولات اخير بر قيمت مصالح و ساخت‌وساز نيز گفت: فراموش نكنيم بسياري مواد و مصالح مورد استفاده در صنعت ساخت‌وساز، داخلي است كه به همين دليل نمي‌تواند از اتفاقات پيراموني تاثير چنداني بگيرد. بيگي‌نژاد به اهميت عرضه و تقاضا در بازار مسكن تاكيد كرد و گفت: اكنون همچون چند ماه گذشته و پيش از آغاز جنگ تحميلي، عرضه و تقاضا مهم‌ترين فاكتور تعيين‌كننده قيمت‌ها در بازار است و اين بازار همچون هميشه در ذات خود قيمت‌گذاري مي‌كند. او البته وجود فايل‌هاي موردي با قيمت‌هايي كمتر از قيمت واقعي را انكار نكرد و گفت: وجود چنين فايل‌هايي فقط منحصر به زمان جنگ نيست و در همه شرايط مي‌توان فايل‌هاي زير قيمت واقعي يافت كه افراد به دلايل مختلف مثل مهاجرت، نياز مالي و... عرضه مي‌كنند، ولي تسري دادن اين موارد به كل بازار درست نيست.
سه سناريوي پيش‌روي بازار مسكن از نگاه انبوه‌سازان
چشم‌انداز بازار مسكن ايران به خصوص پس از جنگ ۱۲ روزه و تحولات سياسي اخير، محل تحليل‌هاي مختلفي است. فرشيد پورحاجت، دبير كانون سراسري انبوه‌سازان، در گفت‌وگو با تسنيم به تشريح سه سناريوي احتمالي پرداخته و معتقد است كه آينده اين بازار به «كيفيت تفاهمات سياسي و جهت‌گيري دولت در سياست‌هاي اقتصادي» گره خورده است.
او درباره كاهش حدود ۹درصدي شاخص قيمت پيشنهادي آپارتمان‌هاي تهران در تيرماه ۱۴۰۴ گفت: اين ادعا اساساً صحت ندارد. در دوره ۱۲ روزه جنگ تحميلي اخير مردم مشغول دفاع از كشور بودند، نه فعاليت در بازار مسكن. ضمن اينكه هيچ‌يك از مراجع رسمي آماري طي اين مدت، گزارشي درباره تحولات بازار مسكن منتشر نكرده‌اند. پورحاجت تاكيد كرد كه اين كاهش قيمت بيشتر حاصل برداشت‌هاي رسانه‌اي و ذهني است و با واقعيت‌هاي بازار همخواني ندارد. در سناريوي اول كه پورحاجت آن را «توافق پايدار» مي‌نامد، دستيابي به تفاهم سياسي منجر به رفع تحريم‌ها، بهبود روابط بين‌المللي و كاهش نوسانات ارزي مي‌شود. در اين شرايط، رونق ساخت‌وساز قابل انتظار است، هزينه مواد اوليه كاهش مي‌يابد و دولت از پروژه‌هاي توليد مسكن حمايت مي‌كند.
همچنين تقاضاي مسكن ازسوي خانوارهاي متوسط و جوانان افزايش مي‌يابد و بازار واحدهاي كوچك‌متراژ زير ۸۰ متر متحول خواهد شد. دبير كانون سراسري انبوه‌سازان افزود: در اين سناريو مي‌توان به جلوگيري از رشد افسارگسيخته قيمت‌ها، افزايش اشتغال در صنعت ساختمان و ارتقاي اعتماد عمومي اميدوار بود. سناريوي دوم، «توافق موقت»، به كاهش محدود نرخ ارز و بهبود موقت فضاي رواني منجر مي‌شود اما سرمايه‌گذاران همچنان محتاط خواهند بود. در اين حالت «نوسانات محدود قيمت‌ها پيش‌بيني مي‌شود؛ در برخي مناطق پرتقاضا رشد جزيي و در مناطق كم‌تقاضا ثبات يا كاهش قيمت محتمل است.
نبود برنامه‌ريزي منسجم و احتمال بازگشت تحريم‌ها ركود بازار را تشديد مي‌كند و فشار بر اقشار متوسط افزايش مي‌يابد كه به رشد اجاره‌بها منتهي خواهد شد. اما سناريوي سوم، «شكست مذاكرات»، چشم‌انداز ركود تورمي عميق را رقم مي‌زند كه در آن ساخت‌وساز گران اما معاملات بسيار كم است. پورحاجت توضيح داد: افزايش نرخ ارز و تورم، هزينه ساخت را به‌شدت بالا مي‌برد و قدرت خريد مردم كاهش مي‌يابد. پروژه‌هاي خصوصي و دولتي متوقف مي‌شوند و حتي كاهش اسمي قيمت‌ها نمي‌تواند به بازار رونق ببخشد، چون اعتماد عمومي از بين مي‌رود و بازار قفل مي‌شود.
ركود تورمي و فشار بر مستاجران
بازار مسكن ايران هم‌اكنون در شرايطي قرار دارد كه كارشناسان آن را «ركودي تورمي» مي‌نامند. در اين فضا، قيمت‌ها به دليل افزايش هزينه‌هاي ساخت، خدمات شهري و مصالح، افزايش يافته‌اند اما از سوي ديگر، قدرت خريد خانواده‌ها كاهش يافته است و تقاضاي مصرفي واقعي بسيار پايين است. اين وضعيت فشار زيادي بر توليدكنندگان و مصرف‌كنندگان وارد كرده است. دبير كانون انبوه‌سازان با اشاره به ناكارآمدي روش‌هاي معمول مانند افزايش دستمزدها و تسهيلات بانكي براي تقويت قدرت خريد مردم گفت: تابستان امسال فشار بر مستاجران كه حدود ۳۸ درصد جمعيت كشور را تشكيل مي‌دهند، به‌شدت افزايش يافته است. توليد مسكن اجاره‌اي كم است و با افزايش هزينه‌ها و درآمدهاي ناكافي، شرايط براي مستاجران دشوارتر مي‌شود. همچنين تسهيلات بانكي به اندازه كافي موثر نيست و حقوق‌ها با تورم افسارگسيخته تناسب ندارند. بسياري از متقاضيان بالقوه قادر به ورود به بازار مسكن نيستند و اين امر ركود معاملات را تشديد مي‌كند.
چشم‌انداز پيش رو
بازار مسكن تهران، در شرايط فعلي، مسير طبيعي خود را طي مي‌كند و تحت تاثير هيجانات سياسي و نظامي قرار نگرفته است. پروژه‌هاي ملي مسكن با جديت دنبال مي‌شوند و تامين زمين به خوبي در حال انجام است. با اين حال، فشارهاي اقتصادي، ركود تورمي و افزايش هزينه‌ها، بر توان توليد و مصرف تاثير منفي گذاشته است.
چشم‌انداز آينده بازار مسكن كشور به‌شدت وابسته به تحولات سياسي داخلي و خارجي است و كيفيت مذاكرات و سياست‌هاي دولت نقش تعيين‌كننده‌اي دارد. توافق پايدار مي‌تواند مسير رونق را هموار كند و بازار را به سمت بهبود هدايت نمايد. اما عدم تحقق توافق يا توافق موقت، مي‌تواند ركود طولاني‌مدت و مشكلات بيشتري براي اقشار متوسط و مستاجران ايجاد كند. در نهايت، موفقيت در ايجاد ثبات اقتصادي، افزايش عرضه مسكن با كيفيت و مديريت تقاضا، كليد خروج بازار از وضعيت كنوني است.