آرامش شكننده در بازار مسكن
گزارش‌هاي رسمي منتشر شده از سوي مركز آمار ايران و وزارت راه و شهرسازي نشان مي‌دهد كه بازار مسكن در سه ماه نخست سال ۱۴۰۴، با وجود تداوم فشارهاي تورمي، نشانه‌هايي از كاهش شتاب رشد قيمت‌ها از خود بروز داده است. اين روند، در ظاهر نويد‌بخش است، اما در باطن حامل نشانه‌هايي از ركود، ترديد و عدم اطمينان در ميان فعالان بازار است.
گزارش‌هاي رسمي منتشر شده از سوي مركز آمار ايران و وزارت راه و شهرسازي نشان مي‌دهد كه بازار مسكن در سه ماه نخست سال ۱۴۰۴، با وجود تداوم فشارهاي تورمي، نشانه‌هايي از كاهش شتاب رشد قيمت‌ها از خود بروز داده است. اين روند، در ظاهر نويد‌بخش است، اما در باطن حامل نشانه‌هايي از ركود، ترديد و عدم اطمينان در ميان فعالان بازار است. بررسي شاخص‌هاي تورم مسكن و اجاره‌بها از فروردين تا تير ماه ۱۴۰۴ نشان مي‌دهد كه هرچند نرخ‌هاي سالانه همچنان بالاست، اما كاهش جزیي در نرخ‌هاي نقطه‌اي و حفظ ثبات نسبي در نرخ‌هاي ماهانه، حاكي از ورود بازار به فاز انتظار و كنترل نسبي انتظارات تورمي است. مطابق داده‌هاي مركز آمار، نرخ تورم سالانه بخش مسكن در فروردين ۱۴۰۴، ۴۰ درصد اعلام شد. اين رقم دقيقاً برابر با نرخ سالانه در فروردين ۱۴۰۳ بود، اما نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه در همان ماه، از ۴۱.۸ درصد سال قبل به ۳۷.۷ درصد كاهش يافت. در ارديبهشت، تورم سالانه بخش اجاره نيز براي نخستين‌بار در يك‌سال گذشته به كمتر از ۴۰ درصد رسيد و روي رقم ۳۹.۵ درصد ايستاد. همچنين تورم نقطه‌به‌نقطه شاخص اجاره‌بها در همان ماه به ۳۶.۹ درصد رسيد كه پايين‌ترين سطح اين شاخص در ۳۰ ماه گذشته محسوب مي‌شود. اين روند نزولي، هرچند بسيار محدود، در خردادماه نيز ادامه يافت. بر اساس آمار رسمي، تورم سالانه بخش مسكن در خرداد به ۳۹ درصد كاهش يافت. نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه مسكن نيز با كاهش ناچيزي به ۳۶.۸ درصد رسيد. از سوي ديگر، شاخص اجاره نيز در همين ماه رشد ۲.۱ درصدي نسبت به ارديبهشت ثبت كرد. همه اين آمارها در مجموع بيانگر كاهش شتاب رشد قيمت‌ها و تثبيت نسبي بازار است. با اين حال، تحليلگران معتقدند كه اين تثبيت نسبي بيشتر ناشي از ركود در معاملات و انتظارات سياسي در ماه‌هاي آغازين سال بوده تا حاصل تحركات بنيادين در سمت عرضه و تقاضا. در واقع، بازار نه به دليل افزايش عرضه يا بهبود قدرت خريد، بلكه به سبب احتياط فعالان و توقف معاملات، وارد وضعيت سكون نسبي شده است.
كاهش شتاب، نه كاهش قيمت
نبايد اين تصور به وجود‌ايد كه كاهش نرخ تورم به معناي افت قيمت‌هاست. در واقع، كاهش تورم به زبان ساده يعني كندتر شدن افزايش قيمت، نه ارزان‌تر شدن كالا يا خدمات. اين موضوع در بازار مسكن كاملاً مشهود است. نرخ رشد ماهانه قيمت مسكن در سه ماه نخست سال ۱۴۰۴، تقريباً ثابت و حول ۲.۲ درصد باقي مانده است. بنابراين، اگرچه ديگر از جهش‌هاي ماهانه ۴ يا ۵ درصدي خبري نيست، اما قيمت‌ها همچنان در حال افزايش‌اند، تنها با سرعتي كمتر.
در حوزه اجاره نيز، نرخ رشد ماهانه به‌طور ميانگين ۲.۱ درصد در خرداد و كمتر از ۲ درصد در ارديبهشت ثبت شده كه نسبت به سال گذشته كاهش يافته، اما همچنان براي خانوارهاي كم‌درآمد نگران‌كننده است. با شروع فصل جابه‌جايي‌ها و افزايش تقاضاي اجاره در تابستان، ممكن است اين روند تثبيت‌شده با تهديداتي جدي مواجه شود.
سياست‌هاي دولت؛ اثرگذار اما محدود
كاهش تدريجي نرخ تورم مسكن و اجاره را مي‌توان تا حدي نتيجه اعمال برخي سياست‌هاي كنترلي دانست. از جمله سياست‌هاي اعمال‌شده، مي‌توان به تعيين سقف افزايش مجاز براي اجاره‌بها در تمديد قراردادها، تقويت نظارت بر بازار مسكن و اعمال برخي محدوديت‌ها براي افزايش خودسرانه قيمت از سوي موجران اشاره كرد. وزارت راه و شهرسازي در گزارشي تأكيد كرده كه سياست‌هاي حمايتي دولت در بازار اجاره، منجر به كاهش سرعت رشد اين شاخص در ارديبهشت‌ماه شده است. اما بايد اذعان كرد كه اين ابزارها به تنهايي قادر به مهار ريشه‌اي تورم در بازار مسكن نيستند، زيرا مساله اصلي، نبود توازن ساختاري ميان عرضه و تقاضاست؛ مشكلي كه نيازمند راه‌حل‌هاي بلندمدت‌تر است.
دومينوي سكوت بازار
بازار مسكن در ماه‌هاي اخير وارد ركودي عميق شده است. با اينكه قيمت‌ها در حال افزايش‌اند، اما تعداد معاملات به‌شدت كاهش يافته است. فعالان بازار از «قفل‌شدن خريد و فروش» سخن مي‌گويند و مشاوران املاك نيز كاهش درآمد و بستن بنگاه‌ها را گزارش مي‌كنند. اين ركود، بيش از آنكه نشانه كاهش قيمت‌ها باشد، بازتابي از ترديد خريداران و سردرگمي فروشندگان است. بسياري از متقاضيان خريد مسكن، به اميد كاهش قيمت يا ثبات اقتصادي، خريد را به تعويق انداخته‌اند. در سوي ديگر، فروشندگان نيز كه قيمت‌هاي كنوني را حداقل بر اساس ارزش جايگزيني يا قيمت مصالح توجيه‌پذير مي‌دانند، تمايلي به كاهش قيمت از خود نشان نمي‌دهند. از منظر اقتصاد كلان، اين وضعيت مصداق بارز ركود تورمي است؛ جايي كه قيمت‌ها بالا مي‌روند اما حجم معاملات و فعاليت اقتصادي كاهش مي‌يابد. اين الگوي ركود، اگر ادامه يابد، مي‌تواند تبعات منفي جدي براي اشتغال در بخش مسكن، صنايع وابسته و اقتصاد شهري داشته باشد.
سايه متغيرهاي كلان بر بازار مسكن
نرخ تورم عمومي، نرخ بهره، سياست‌هاي پولي بانك مركزي، وضعيت بازار ارز و حتي انتظارات سياسي داخلي و بين‌المللي، همگي بر بازار مسكن تأثيرگذارند. در سه‌ماهه نخست سال، فضاي مذاكرات بين‌المللي و گمانه‌زني‌ها درباره احياي برجام يا توافقات ارزي، بازار مسكن را وارد وضعيت انتظار كرد. اين انتظار، مانع جهش ناگهاني قيمت‌ها شد و به صورت غيرمستقيم در ثبات نسبي بازار نقش داشت. اما اين ثبات بسيار شكننده است و تداوم تنش در فضاي سياسي يا شوك ارزي مي‌تواند بلافاصله بازار را از وضعيت تعليق خارج كرده و به سمت افزايش شديد قيمت‌ها سوق دهد.
چالش عرضه و ناتواني تقاضا
يكي از ريشه‌هاي اصلي تورم مزمن در بازار مسكن ايران، نبود عرضه كافي در مقابل تقاضاي فزاينده است. با آنكه طرح‌هاي دولتي مانند نهضت ملي مسكن در دستور كار قرار گرفته، اما پيشرفت آنها كند و نامتناسب با نياز بازار است. در سوي ديگر، قدرت خريد مردم نيز به‌شدت تحليل رفته است. افزايش نرخ تورم عمومي، بدون رشد متناسب درآمدها، موجب شده تا خانوارهاي متوسط و ضعيف عملاً از بازار خريد مسكن خارج شوند. كاهش قدرت خريد، عمق ركود را تشديد كرده و توان بازار براي جذب قيمت‌هاي فعلي را به‌شدت محدود كرده است. در اين ميان با آغاز تابستان و فصل سنتي جابه‌جايي‌ها، بازار مسكن به آزموني سخت وارد مي‌شود. اگر روند كنوني كاهش شتاب تورم ادامه يابد و دولت موفق به كنترل انتظارات تورمي شود، احتمال دارد بازار بدون جهش قيمتي وارد نيمه دوم سال شود. اما اگر متغيرهاي بيروني مانند افزايش نرخ ارز يا تشديد نااطميناني سياسي فعال شوند، شرايط به سرعت تغيير خواهد كرد. تحليلگران معتقدند كه بازار مسكن در نيمه دوم سال، يا به سمت تثبيت نسبي قيمت‌ها با حجم پايين معاملات حركت خواهد كرد، يا با شوك‌هايي از سمت تقاضاي سفته‌بازانه، به رشد قيمتي باز خواهد گشت. آنچه تعيين‌كننده خواهد بود، ميزان تعهد دولت به تداوم سياست‌هاي انضباطي، افزايش عرضه، كنترل نقدينگي و بازگرداندن اعتماد به بازار است. در مجموع، بازار مسكن ايران در سه‌ماهه نخست سال ۱۴۰۴، با كاهش نسبي شتاب رشد قيمت‌ها و ثبات ظاهري در شاخص‌هاي تورمي مواجه بوده است. تورم سالانه بخش مسكن از ۴۰ درصد در فروردين به ۳۹ درصد در خرداد كاهش يافته و تورم اجاره نيز در ارديبهشت و خرداد، پس از ماه‌ها در مدار زير ۴۰ درصد قرار گرفته است. اين تغييرات، هرچند اندك، نشان‌دهنده ورود بازار به فاز سكون و انتظار است؛ مرحله‌اي كه عمدتاً نتيجه توقف خريد و فروش، كاهش قدرت خريد و نبود چشم‌انداز روشن اقتصادي است. از سوي ديگر، اين كاهش در سرعت رشد قيمت‌ها به هيچ‌وجه به معناي بهبود شرايط معيشتي خانوارها يا افزايش دسترسي به مسكن نيست. همچنان قيمت‌ها بالا و دور از دسترس طبقات متوسط و پايين جامعه‌اند و بازار خريد و فروش نيز با ركود مواجه است. سياست‌هاي محدودكننده دولت در بازار اجاره، اگرچه نقش آرام‌كننده‌اي در كوتاه‌مدت داشته‌اند، اما براي اصلاح ساختاري بازار كافي نيستند. به نظر مي‌رسد تابستان ۱۴۰۴، مقطع تعيين‌كننده‌اي براي ارزيابي ميزان پايداري اين ثبات شكننده خواهد بود. اگر سياست‌هاي دولت در حوزه عرضه، كنترل تورم عمومي و تثبيت اقتصاد كلان تداوم يابد، مي‌توان اميدوار بود بازار به سمت تعادل نسبي حركت كند. در غير اين صورت، هرگونه شوك بيروني مي‌تواند اين تعادل موقت را بر هم زده و بار ديگر زمينه جهش قيمت‌ها را فراهم كند.