نهضت ملي مسكن، زير سايه سنگين بنگاه‌داري بانك‌ها
طرح نهضت ملي مسكن كه به عنوان يكي از بزرگ‌ترين پروژه‌هاي ملي در حوزه تأمين مسكن در دهه‌هاي اخير معرفي شد، امروز با چالش‌هايي بنيادين روبروست؛ چالش‌هايي كه عمدتاً ريشه در عدم ايفاي نقش نظام بانكي در حمايت از ساخت‌وساز و سوق يافتن اين نهادهاي مالي به سمت بنگاه‌داري دارد. اين در حالي است كه قانون صراحت دارد: بانك‌ها بايد بخشي از تسهيلات خود را به بخش مسكن اختصاص دهند، اما شواهد موجود از بي‌توجهي نظام بانكي به اين الزام قانوني حكايت دارد.
طرح نهضت ملي مسكن كه به عنوان يكي از بزرگ‌ترين پروژه‌هاي ملي در حوزه تأمين مسكن در دهه‌هاي اخير معرفي شد، امروز با چالش‌هايي بنيادين روبروست؛ چالش‌هايي كه عمدتاً ريشه در عدم ايفاي نقش نظام بانكي در حمايت از ساخت‌وساز و سوق يافتن اين نهادهاي مالي به سمت بنگاه‌داري دارد. اين در حالي است كه قانون صراحت دارد: بانك‌ها بايد بخشي از تسهيلات خود را به بخش مسكن اختصاص دهند، اما شواهد موجود از بي‌توجهي نظام بانكي به اين الزام قانوني حكايت دارد. بازار مسكن در ايران طي چند دهه اخير همواره با مشكلاتي نظير عدم تعادل عرضه و تقاضا، رشد شديد قيمت‌ها و ركود مزمن مواجه بوده است. با افزايش قيمت مسكن، دسترسي اقشار كم‌درآمد و متوسط جامعه به مسكن روز به روز سخت‌تر شده و حالا روياي خانه‌دار شدن براي بسياري به يك روياي دور از دسترس تبديل شده است. در چنين شرايطي، دولت سيزدهم با وعده‌اي بزرگ پا به عرصه گذاشت: ساخت ۴ ميليون واحد مسكوني در قالب طرح«نهضت ملي مسكن ».
طرحي كه ريشه‌هاي آن به مصوبه مجلس در سال ۱۳۹۹ بازمي‌گردد، زماني كه طرح ساخت سالانه يك ميليون واحد مسكن حمايتي تصويب شد. اين طرح بعدها در دولت سيزدهم، به يك پروژه فراگير با نام نهضت ملي مسكن تبديل شد. اما با گذشت چند سال، عملاً اين طرح با موانع متعددي روبرو شد كه شايد جدي‌ترين آن، كارشكني‌ها و كم‌كاري‌هاي نظام بانكي در تخصيص منابع باشد.
بانك‌ها؛ بازيگران اصلي زمين بازي يا مانع حركت؟
يكي از مهم‌ترين وظايف بانك‌ها در چارچوب قانون «جهش توليد مسكن »، تخصيص ۲۰ درصد از كل تسهيلات خود به حوزه مسكن است. با اين حال، گزارش‌ها و شواهد ميداني نشان مي‌دهد كه بخش عمده‌اي از بانك‌ها يا منابع مورد نياز را تأمين نكرده‌اند، يا فرآيند پرداخت تسهيلات را با بروكراسي‌هاي پيچيده و شروط دست‌وپاگير مواجه كرده‌اند؛ مسائلي كه به سردرگمي متقاضيان و ركود بيشتر پروژه‌ها دامن زده است. در اين ميان، سيد منصور غيبي، كارشناس بازار مسكن، از زواياي مختلف به دلايل عقب‌ماندگي طرح نهضت ملي مسكن پرداخته است. او معتقد است كه ريشه اين بحران، بنگاه‌داري بانك‌ها و سودجويي‌هاي خارج از چارچوب وظايف بانكداري است. غيبي در گفت‌وگو با مهر، با اشاره به ناترازي شديد نظام بانكي گفت: نظام بانكي كشور در حال حاضر با ناترازي بسيار بالايي مواجه است. همين امر باعث شده بانك‌ها تمايلي به پرداخت تسهيلات ساخت مسكن نداشته باشند. از سوي ديگر، دولت بايد ملك‌هايي را كه در اختيار نهادهاي دولتي به‌ويژه بانك‌ها قرار دارد، به بازار مسكن تزريق كند تا بين عرضه و تقاضا تعادل ايجاد شود.
دارايي سنگين بانك‌ها در بخش املاك
يكي از نكات قابل‌تأمل، حجم عظيم دارايي‌هاي ملكي بانك‌هاست. به گفته غيبي، طبق آمار رسمي سايت كدال تا پايان سال ۱۳۹۹، بانك‌ها در مجموع حدود ۳۷ ميليون متر مربع زمين و ملك در اختيار دارند. اين رقم نشان‌دهنده سهم گسترده بانك‌ها در مالكيت املاك كشور است. غيبي ادامه داد: در سال ۱۳۹۳ و طبق ماده ۶۷ قانون رفع موانع توليد، بانك‌ها موظف شدند كه طي سه سال، سالانه ۳۳ درصد از دارايي‌هاي مازاد خود شامل زمين، ملك و املاك را واگذار كنند، اما هيچ اقدام موثري در اين زمينه صورت نگرفته است. اين كارشناس مسكن معتقد است كه سياست‌هاي غلط در اعطاي سود بالا به سپرده‌هاي بانكي، بانك‌ها را به سمت خريد املاك سوق داده است: بانك‌ها طي يك دهه گذشته تا حدود ۳۰ درصد سود بانكي به سپرده‌گذاران پرداخت كرده‌اند. به گفته اين كارشناس بازار مسكن، براي جبران اين سود، وارد بازار املاك شده و حجم وسيعي از مسكن و املاك تجاري را خريداري كرده‌اند. همين ورود گسترده بانك‌ها به بازار ملك، يكي از عوامل اصلي رشد قيمت مسكن بوده است.
آيا تسهيلات مسكن تورم‌زاست؟
در ماه‌هاي اخير، برخي از مسوولان بانك مركزي با اشاره به مخاطرات تورمي، از پرداخت گسترده تسهيلات مسكن خودداري كرده‌اند. غيبي با انتقاد از اين رويكرد گفت: رييس كل بانك مركزي اخيراً اعلام كرده كه پرداخت تسهيلات به بخش مسكن مي‌تواند تورم‌زا باشد. اما اين ديدگاه به دور از واقعيت است. مگر تزريق سرمايه به بخش توليد و زيرساختي همچون مسكن نبايد در اولويت باشد؟ اينگونه سخنان توجيهي براي تداوم بنگاه‌داري بانك‌هاست. او همچنين تاكيد كرد: بيشتر پاساژهاي نوساز، به‌ويژه در كلان‌شهرها، توسط بانك‌ها ساخته مي‌شود. بانك‌ها به جاي ايفاي نقش تسهيل‌گر در توليد مسكن، به بنگاه‌هاي بزرگ اقتصادي تبديل شده‌اند و اين روند آسيب جدي به بازار وارد كرده است.
پيامدهاي اجتماعي و اقتصادي كم‌كاري بانك‌ها
كم‌كاري بانك‌ها تنها يك مشكل فني يا مالي نيست، بلكه تبعات آن به‌صورت مستقيم در زندگي مردم و آينده اقتصادي كشور نمود پيدا مي‌كند. تأخير در اجراي طرح نهضت ملي مسكن، افزايش فاصله طبقاتي، تشديد بحران اجاره‌نشيني، مهاجرت از شهرها به حاشيه‌ها و گسترش اسكان غيررسمي تنها بخشي از پيامدهاي ناترازي بانك‌ها و عدم ايفاي مسووليت اجتماعي آنان است. از سوي ديگر، منابع بانكي به جاي هدايت به سمت تأمين مالي طرح‌هاي عمراني و توليدي، به بازارهاي سفته‌بازانه مانند ارز، طلا، بورس و خريد املاك لوكس سوق داده شده‌اند كه اين روند نه‌تنها به ركود بخش مسكن دامن زده، بلكه موجب توزيع ناعادلانه ثروت نيز شده است.
راهكار چيست؟
كارشناسان معتقدند كه حل معضل بازار مسكن نيازمند تصميم‌گيري قاطع، اجراي دقيق قوانين و برخورد با بانك‌هاي متخلف است. دولت بايد با رصد دقيق عملكرد بانك‌ها، ميزان تسهيلات تخصيص‌يافته را بررسي و در صورت تخلف، با ابزارهاي قانوني ورود كند. در كنار آن، واگذاري املاك مازاد بانك‌ها به پروژه‌هاي نهضت ملي مسكن مي‌تواند گامي موثر در تأمين زمين موردنياز باشد. همچنين بايد سياست‌هايي اتخاذ شود تا بانك‌ها از بنگاه‌داري فاصله گرفته و به نقش واقعي خود يعني واسطه‌گري مالي بازگردند. طرح نهضت ملي مسكن كه با نيت خانه‌دار كردن اقشار مختلف جامعه آغاز شد، اكنون با بحران‌هاي متعددي دست‌وپنجه نرم مي‌كند. از نبود زمين و تورم مصالح گرفته تا كم‌كاري نظام بانكي و سودجويي بانك‌ها از بازار ملك. اگرچه وعده ساخت چهار ميليون واحد مسكوني همچنان روي كاغذ باقي مانده، اما بدون مشاركت جدي و واقعي بانك‌ها، اين هدف در حد شعار خواهد ماند. دولت چهاردهم بايد با نگاهي واقع‌بينانه، ريشه‌هاي بحران مسكن را بررسي و براي رفع آنها، اقدامات عملي و غيرشعاري انجام دهد.