همدلي بي‌سابقه موجران با مستأجران
در شرايطي كه كشور روزهاي پرالتهابي را پشت سر گذاشته و تهران نيز بي‌نصيب از بحران‌هاي اخير نمانده، يكي از دغدغه‌هاي مهم مردم، به‌ويژه اقشار متوسط و كم‌درآمد، وضعيت بازار اجاره مسكن است.
در شرايطي كه كشور روزهاي پرالتهابي را پشت سر گذاشته و تهران نيز بي‌نصيب از بحران‌هاي اخير نمانده، يكي از دغدغه‌هاي مهم مردم، به‌ويژه اقشار متوسط و كم‌درآمد، وضعيت بازار اجاره مسكن است. البته تاكنون قانون خاص يا مصوبه فوق‌العاده‌اي براي كنترل اجاره‌بها در شرايط فعلي وضع نشده، اما آنچه در بطن جامعه جريان دارد، چيزي فراتر از آيين‌نامه و بخشنامه است: فضاي همدلي و تعامل انساني ميان موجران و مستأجران. داوود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اول اتحاديه املاك تهران، با نگاهي دقيق به وضعيت بازار، از جلوه‌هايي متفاوت از فهم متقابل و مسووليت‌پذيري اجتماعي سخن گفت. او توضيح داد: برخلاف تصور برخي، بازار اجاره نه دچار آشفتگي است و نه نشاني از التهاب شديد دارد. بلكه شاهد شكل‌گيري نوعي درك دوجانبه هستيم؛ بسياري از موجران با توجه به شرايط اقتصادي و اجتماعي مستأجران، از افزايش بي‌رويه اجاره‌بها خودداري كرده‌اند. به گفته بيگي‌نژاد، اين رفتار نه از اجبار قانوني، بلكه از احساس مسووليت اجتماعي، فهم شرايط جنگي و همدلي در روزهاي سخت ناشي مي‌شود. او تأكيد كرد كه مشاوران املاك نيز نقش مهمي در تعديل اين فضا داشته‌اند و در بسياري از موارد با نقش‌آفريني مشورتي، به تنظيم قراردادهايي كمك كرده‌اند كه منافع هر دو طرف را حفظ كند. به گفته بيگي نژاد، در اين روزها، بسياري از موجران با در نظر گرفتن شرايط اقتصادي مستأجران، قراردادها را با افزايش حداقلي تمديد مي‌كنند. حتي برخي موارد گزارش شده كه صاحب‌خانه‌ها از دريافت اجاره يك يا دو ماه صرف‌نظر كرده‌اند تا مستأجران دچار مشكل نشوند.
اين وضعيت، نشان مي‌دهد كه بازار اجاره صرفاً يك ميدان اقتصادي نيست، بلكه مي‌تواند عرصه‌اي براي بروز اخلاق، مسووليت و انسانيت باشد. در نبود فشارهاي حاكميتي و قانوني، اين رفتارها بازتابي از سرمايه اجتماعي است كه در روزهاي سخت، دوباره جان گرفته و به كار مي‌افتد. نايب‌رييس اول اتحاديه املاك تهران، در گفت‌وگويي با مهر در ادامه با اشاره به اهميت حفظ اين فضا گفت: اميدواريم اين روحيه همدلي و مشاركت اجتماعي حفظ شود. در واقع، آرامش نسبي بازار اجاره در اين روزها حاصل فهم درست موقعيت توسط مردم است. اين فهم، قوي‌تر از هر بخشنامه‌اي عمل كرده است.
از تلاطم تا ثبات نسبي
بازار مسكن ايران طي دهه گذشته همواره يكي از پرچالش‌ترين حوزه‌هاي اقتصادي كشور بوده است. تورم مزمن، جهش‌هاي متوالي قيمت‌ها، كاهش قدرت خريد خانوارها و سياست‌هاي گاه متناقض دولتي باعث شده‌اند تا هم خريداران و هم اجاره‌نشينان با فشارهاي مستمر روبرو باشند. در اين ميان، بخش اجاره‌نشيني آسيب‌پذيرتر از ساير بخش‌هاست، زيرا مستأجران معمولاً فاقد دارايي ملكي بوده و ناگزير از پذيرش شرايط بازار و نوسانات آن هستند. با اين حال، به‌گفته بيگي‌نژاد، در شرايط اخير برخلاف انتظار، شاهد نوعي «تعادل اجتماعي» در تعاملات موجر و مستأجر هستيم. آنچه اين روزها شرايط بازار اجاره را متفاوت كرده، صرفاً متغيرهاي اقتصادي نيست. جامعه ايران درگير مجموعه‌اي از شرايط ويژه است كه از جمله آنها مي‌توان به وضعيت اقتصادي پس از تحريم‌ها، نوسانات ارزي، كاهش درآمد واقعي خانوارها، و نيز تأثيرات غيرمستقيم بحران‌هاي منطقه‌اي بر روان عمومي جامعه اشاره كرد. در چنين فضايي، بسياري از موجران به‌جاي پافشاري بر دريافت كامل و فوري اجاره، با درك وضعيت معيشتي مستأجران، حاضر به امتيازدهي‌هايي مانند تمديد قرارداد بدون افزايش شديد نرخ اجاره يا تعويق در دريافت اجاره‌هاي معوق شده‌اند.
به گفته بيگي‌نژاد، اين همراهي در بسياري از مناطق كشور به‌صورت عملي مشاهده مي‌شود، حتي در مواردي موجران حاضر شده‌اند تمديد قرارداد را با همان نرخ پيشين انجام دهند يا مهلت بيشتري براي پرداخت بدهي‌هاي اجاره در نظر بگيرند.
نقش اتحاديه‌هاي صنفي در مديريت بازار اجاره
اما يكي از محورهاي مهم در آرام‌سازي بازار اجاره، نقش‌آفريني اتحاديه‌هاي صنفي و مشاوران املاك است. اتحاديه مشاوران املاك با استفاده از شبكه گسترده دفاتر خود در سراسر كشور تلاش كرده است ضمن نظارت بر قيمت‌گذاري‌ها، موجران را به رعايت انصاف و مستأجران را به تعهد و وفاداري به قرارداد ترغيب كند. نايب‌رييس اول اتحاديه املاك تهران تأكيد مي‌كند كه نگاه اتحاديه املاك همواره بر ايجاد تعادل و جلوگيري از فشار بر هر دو طرف است. او معتقد است قانون در حال حاضر همان قانون پيشين است و تغيير محسوسي نداشته، اما مجريان قانون و دستگاه قضايي نيز با انعطاف و درايت بيشتري به دعاوي حوزه مسكن نگاه مي‌كنند.
صدور حكم تخليه چگونه است؟
با وجود آنكه طبق قانون، مستأجر در پايان قرارداد موظف به تخليه ملك است، در عمل، صدور احكام تخليه به‌صورت محدود و استثنايي انجام مي‌شود. دليل اصلي اين امر، همبستگي اجتماعي و تلاش براي حفظ ثبات در بازار اجاره است. به گفته نايب‌رييس اول اتحاديه املاك، تا زماني كه مستأجران نسبت به مالكين متعهد رفتار مي‌كنند و مشكلي از بابت پرداخت اجاره يا رعايت شرايط قرارداد ندارند، موجران نيز تمايل چنداني به پيگيري حقوقي براي تخليه ملك نشان نمي‌دهند. از طرف ديگر، به‌جز در موارد خاص مانند نياز شخصي مالك به ملك، يا تخريب و نوسازي، كمتر شاهد فشارهاي حقوقي براي تخليه هستيم. اين موضوع، نه به دليل ضعف قانون، بلكه ناشي از فضاي اجتماعي حاكم و تلاش براي ثبات نسبي در بازار است.
تأثيرات اقتصادي تعويق دريافت اجاره
هرچند همراهي موجران با مستأجران از منظر اجتماعي مثبت تلقي مي‌شود، اما نبايد از نظر دور داشت كه بسياري از موجران نيز خود متكي به درآمد حاصل از اجاره هستند. در شرايطي كه تورم بالا و هزينه‌هاي زندگي افزايشيافته، تعويق در دريافت اجاره براي برخي موجران به‌معناي تحميل فشار اقتصادي جديد است. با اين حال، بسياري از آنها ترجيح داده‌اند كه با در نظر گرفتن شرايط انساني و با اميد به بازگشت ثبات اقتصادي، به جاي پيگيري حقوقي يا تحميل فشار بر مستأجر، رويكردي حمايتي و انسان‌محور اتخاذ كنند. در شرايط فعلي، صاحب‌نظران اقتصادي و مسوولان صنفي بر اين باورند كه لازم است مجموعه‌اي از اقدامات تكميلي براي بهبود وضعيت بازار اجاره صورت گيرد. برخي از اين پيشنهادات عبارتند از: حمايت‌هاي هدفمند دولتي، افزايش شفافيت قراردادها، توسعه مسكن استيجاري دولتي.
آيا مي‌توان به ثبات اميدوار بود؟
بازار اجاره در ايران همواره تحت تأثير متغيرهاي متعددي بوده است؛ از نرخ ارز و تورم عمومي گرفته تا سياست‌هاي بانكي و مالياتي دولت. با اين حال، كارشناسان معتقدند كه با استمرار رويكردهاي تعاملي فعلي، امكان كنترل نوسانات شديد در بخش اجاره وجود دارد.
نكته مهم اين است كه اين تعادل شكننده نياز به مراقبت دارد. هرگونه افزايش ناگهاني در قيمت‌هايا سياست‌هاي ناهماهنگ مي‌تواند به فروپاشي اين فضاي همدلانه منجر شود. بنابراين انتظار مي‌رود دولت، اتحاديه‌هاي صنفي و نهادهاي اجتماعي نقش فعالتري در تقويت اين فضا ايفا كنند.
همبستگي اجتماعي، رمز عبور از بحران
در شرايط خاص اقتصادي امروز ايران، آنچه بيش از هر چيز اهميت دارد، حفظ همبستگي اجتماعي و درك متقابل ميان اقشار مختلف جامعه است.
همانطور كه داوود بيگي‌نژاد اشاره مي‌كند، اكنون زمان آن است كه موجران و مستأجران مانند گذشته، با همكاري، تعامل و درك شرايط يكديگر، به ثبات بازار اجاره كمك كنند. درواقع بازار مسكن تنها يك بازار اقتصادي نيست؛ بلكه بستري براي زندگي ميليون‌ها خانواده ايراني است.
هر تصميم، هر رفتار و هر توافقي در اين حوزه، مستقيماً بر كيفيت زندگي افراد تأثير مي‌گذارد. در چنين بستري، همراهي و همدلي مي‌تواند نه‌تنها از بحران جلوگيري كند، بلكه زمينه‌ساز آينده‌اي پايدارتر و قابل پيش‌بيني‌تر باشد.