سقفي كه رعايت نميشود
بازار اجاره مسكن، هر سال با نزديك شدن به تابستان، به ميدان جنگي نابرابر ميان مستاجران و مالكان تبديل ميشود؛ مستاجراني كه به اميد برخورداري از حداقليترين حمايت قانوني پا به دفاتر مشاوران املاك ميگذارند و مالكان و مشاوراني كه اغلب براي خود «قانوني جداگانه» دارند.
بازار اجاره مسكن، هر سال با نزديك شدن به تابستان، به ميدان جنگي نابرابر ميان مستاجران و مالكان تبديل ميشود؛ مستاجراني كه به اميد برخورداري از حداقليترين حمايت قانوني پا به دفاتر مشاوران املاك ميگذارند و مالكان و مشاوراني كه اغلب براي خود «قانوني جداگانه» دارند. هرچند حدود دو ماه پيش، در نخستين جلسه شوراي عالي مسكن، رييسجمهور بار ديگر بر تعيين سقف افزايش نرخ اجاره تأكيد كرد تا مستاجران از اندك حاشيه امني در اين بازار بيرحم برخوردار شوند، اما در عمل هنوز اين سقفها روي كاغذ ماندهاند و بس.
سقفهايي كه روي كاغذ ميمانند
رضا خالقي، مديركل راه و شهرسازي استان تهران، در گفتوگو با باشگاه خبرنگاران جوان، بهصراحت گفت: سقف اجارهبهاي مسكن در تهران ۲۵ درصد و در ساير شهرها از جمله رباط كريم، اسلامشهر و شهرهاي جديد ۲۰ درصد است. او البته هشدار داده كه در صورت رعايت نكردن اين سقف، با مالكان و مشاوران املاك برخورد خواهد شد: امسال در مقايسه با سال گذشته، ابزارهاي نظارتي قويتري را به كار گرفتهايم و اميدواريم امسال خيال مستاجران راحتتر شود.» خالقي همچنين از تشديد بازرسيها و برخورد با متخلفان سخن گفته است: امسال بازرسيها از مشاوران املاك تشديد خواهد شد و اگر تخلفي در اين بخش مشاهده شود، برخورد ميشود. با اين حال، اين وعدههاي نظارتي در ميدان عمل، تجربهاي تكراري براي مستاجران دارد: قانوني كه تصويب ميشود، ولي ضمانت اجرايي واقعي ندارد. يوسفي، يكي از مستاجران غرب تهران، روايت ميكند: «مالكان و حتي مشاوران املاك اين نرخ اجارهبها را رعايت نميكنند. هربار هم كه ميگوييم سقف تعيين شده، پاسخ ميدهند كه آنها براي خودشان گفتهاند، ما قانون خودمان را داريم.» اين تجربه را علامي، مستاجر ديگري در منطقه ۱۲ تهران، تأييد ميكند: «مستاجران هميشه بيدفاعترين قشر هستند. امسال مالك من قيمت اجاره را ۳۵ درصد افزايش داده. وقتي ميگويم قانوناً بايد ۲۵ درصد باشد، ميگويد اگر نميخواهي، برو جاي ديگر؛ مستاجر زياد است.»
سياستهاي تشويقي براي مالكان منصف كافي است؟
در طرف ديگر ماجرا، مسوولان وزارت راه و شهرسازي معتقدند كه نهتنها ابزارهاي تنبيهي، بلكه سياستهاي تشويقي هم در نظر گرفته شده است تا مالكان منصف در اين بازار مورد حمايت قرار گيرند. نرگس رزبان، مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي، در يك برنامه تلويزيوني تأكيد كرد: «در شوراي عالي مسكن با هدف كنترل بازار اجارهبها، سقف افزايش اجارهبها در تهران ۲۵ درصد و براي شهرهاي با جمعيت بيش از ۱۰۰ هزار نفر در استان تهران ۲۰ درصد اعلام شد.» رزبان در ادامه گفت: «اين تصميم بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجارهبها اتخاذ شده است. تصميمگيري در مورد سقف افزايش اجارهبها در ساير استانها به استانداران واگذار شده است تا پس از بررسي و تأييد وزارت راه و شهرسازي، متناسب با شرايط محلي عمل كنند.» او اضافه كرد: «ضمانتهاي اجرايي لازم براي اجراي اين مصوبه در قانون پيشبيني شده است و مستاجران ميتوانند در صورت تخلف، به سازمان تعزيرات حكومتي شكايت كنند. دولت سياستهاي تشويقي را براي مالكان منصف در نظر گرفته و تسهيلاتي براي مستاجران پيشبيني خواهد شد تا از افزايش بيرويه اجارهبها جلوگيري شود و عدالت در اين زمينه رعايت شود.»
قوانين خوب؛ اما گريزگاه فراوان
اما آيا همين قوانين و تشويقها براي مهار بازار اجاره كافي است؟ بسياري از كارشناسان معتقدند كه مشكلات ريشهايتر از آن است كه تنها با تعيين سقف و ابزارهاي نظارتي حل شود. در واقع تجربه سالهاي اخير نشان ميدهد كه مالكان راههاي متعددي براي دور زدن قانون دارند. يكي از رايجترين شگردها، اعلام تخليه ملك به بهانه استفاده شخصي است. به عنوان مثال، وقتي مالكي بخواهد اجاره را بيش از سقف تعيينشده افزايش دهد اما با مخالفت مستاجر روبرو شود، ميتواند بهسادگي ادعا كند كه قصد دارد واحد را به فرزند يا يكي از بستگان خود بدهد. در نهايت، همان واحد را با نرخ دلخواه به مستاجر ديگري اجاره ميدهد و مستاجر قبلي هم كاري از دستش برنميآيد.
اين موضوع نشان ميدهد كه ضمانتهاي اجرايي مصوبات، در ميدان عمل بهاندازهاي كه مسوولان ادعا ميكنند، قدرتمند نيست. نه مستاجران قدرت و زمان كافي براي پيگيريهاي قضايي دارند، نه سازوكار نظارتي چنان فراگير و سريع است كه بتواند اين حجم از تخلفات را در لحظه كنترل كند.
مهاجرت معكوس به مناطق ارزانتر
نتيجه اين شكاف قانوني و ضعف نظارت، پديدهاي آشناست: مستاجران ناچار ميشوند هر سال به محلات ارزانتر، خانههاي كوچكتر يا حتي شهرهاي حومه كوچ كنند. در واقع بهجاي اينكه سياستهاي دولت بتواند بازار را مديريت كند، اين بازار است كه با فشار مضاعف به طبقات متوسط و پايين، مسير زندگي آنها را تعيين ميكند.
به گفته بسياري از مشاوران املاك، رشد شديد قيمتها در سالهاي اخير باعث شده بعضي خانوادهها كه در گذشته در مناطق مركزي يا شمالي تهران مستاجر بودند، به مناطق جنوبي يا حتي شهرهاي اطراف كوچ كنند. اين مهاجرت معكوس علاوه بر كاهش كيفيت زندگي، هزينههاي رفتوآمد و آسيبهاي اجتماعي جديدي به همراه دارد.
مسير دشوار حمايت از مستاجران
قوانين ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجارهبها، بهخوديخود ميتواند گامي مثبت در راستاي حمايت از حقوق مستاجران باشد. اما بدون اجراي قاطعانه و عادلانه اين قوانين، نتيجهاي جز كاغذهاي بياثر ندارد.
در حالي كه مسوولان از تشديد نظارت سخن ميگويند، بسياري از مستاجران ميدانند كه در عمل، اثبات تخلف مالك و گرفتن حكم قضايي ماهها طول ميكشد. در اين فاصله، مالك ميتواند ملك را تخليه كند و مستاجر بيپناه، ناچار است يا مبلغ خواستهشده را بپردازد يا بهدنبال سرپناه ديگري بگردد.
آنچه مغفول مانده؛ توليد مسكن اجارهاي
برخي كارشناسان اقتصاد مسكن بر اين باورند كه راهحل اصلي مديريت بازار اجاره، تنها در اعمال قوانين بازدارنده و جريمه نيست؛ بلكه بايد عرضه مسكن اجارهاي افزايش يابد. در كشورهاي توسعهيافته، دولتها سهمي جدي در ساخت و عرضه مسكن اجارهاي با نرخهاي كنترلشده دارند. اين سياست، نهتنها قدرت چانهزني مستاجران را بالا ميبرد، بلكه رقابت ناسالم ميان موجران را هم كاهش ميدهد.
در ايران اما، چنين زيرساختي يا وجود ندارد يا در حد طرحهاي پراكنده و كماثر باقي مانده است. از طرفي، بخش خصوصي هم تمايل چنداني به ساخت مسكن اجارهاي بلندمدت ندارد، چراكه سودآوري كوتاهمدت بازار خريد و فروش، براي سرمايهگذاران جذابتر است.
نياز به ارادهاي فراتر از بخشنامه
بازار اجاره مسكن در ايران، نيازمند ارادهاي جديتر از مصوبهها و بخشنامههاست. اگرچه تعيين سقف اجارهبها ميتواند فشار كمتري بر مستاجران وارد كند، اما گريزگاههاي قانوني و ضعف ضمانتهاي اجرايي باعث ميشود اين سياستها در عمل چندان موثر نباشند.
در اين ميان، مستاجران همچنان تنها گروهي هستند كه بيشترين فشار اقتصادي را تحمل ميكنند و كمترين قدرت دفاعي را دارند. در شرايطي كه تورم عمومي و ركود ساختوساز همچنان ادامه دارد، به نظر ميرسد بازار اجاره به دست قوانين نانوشتهاي اداره ميشود كه صاحبان املاك و مشاوران املاك تدوينكنندگان اصلي آن هستند.
تا زماني كه دولت برنامهاي جدي براي تقويت توليد و عرضه مسكن مناسب اجارهاي و ايجاد نهادهاي حمايتكننده از مستاجران نداشته باشد، بايد انتظار داشت كه داستان تكراري «سقف اجاره» و «قانون شخصي مالكان» هر سال تكرار شود؛ داستاني كه در آن، بازنده هميشگي همان مستاجران هستند.