دهك‌هاي متوسط به بالا ؛ خريداران خانه‌هاي نوساز در جنوب تهران
در سال‌هاي اخير يكي از برجسته‌ترين تحولات بازار مسكن تهران، رشد چشمگير ساخت‌وساز در مناطق پايين‌شهر و افزايش سرمايه‌گذاري بر روي واحدهاي مسكوني با متراژ كمتر از ۱۰۰ متر است.
در سال‌هاي اخير يكي از برجسته‌ترين تحولات بازار مسكن تهران، رشد چشمگير ساخت‌وساز در مناطق پايين‌شهر و افزايش سرمايه‌گذاري بر روي واحدهاي مسكوني با متراژ كمتر از ۱۰۰ متر است. اين پديده نه تنها نمايانگر تغييرات در الگوي تقاضا و سرمايه‌گذاري، بلكه بازتابي از تحولات ساختاري اقتصاد شهري، تغيير سبك زندگي و تعاملات اجتماعي در پايتخت محسوب مي‌شود. بر اساس اظهارات ايرج رهبر، رييس كانون انبوه‌سازان تهران، «خريداران عمدتاً از دهك‌هاي متوسط به بالا هستند كه با قيمت مناسب‌تر واحدهاي مناطق پايين‌شهر، به اين بخش از بازار مسكن روي آورده‌اند.» رهبر تأكيد دارد كه تمركز بر ساخت واحدهاي زير ۷۵تا۱۰۰ متر در اين مناطق در دستور كار قرار گرفته است. اين تغيير چشم‌انداز، توجه به فرصت‌هاي اقتصادي ناشي از پايين بودن قابل توجه قيمت در جنوب شهر، و تغيير رفتار سرمايه‌گذاران را انعكاس مي‌دهد؛ چرا كه منطقي‌تر مي‌دانند با سرمايه‌گذاري در اين مناطق، بازدهي مشابه يا حتي بيشتري به دست مي‌آورند. با توجه به كاهش توان خريد دهك‌هاي متوسط و افزايش قيمت مسكن در مناطق شمالي، توسعه اين گروه از واحدها به‌ويژه براي گروه‌هاي اجتماعي متوسط جذاب‌تر شده است.
عبور جريان سرمايه از مناطق پرتقاضا
در كنار افزايش عرضه، تقاضا نيز به‌وضوح در حال تغيير مسير است. خريداران نوظهور كه عمدتاً دهك‌هاي متوسط و بالاترند، جهت سرمايه‌گذاري يا سكونت، مناطق ارزان‌تر را ترجيح مي‌دهند. در نتيجه ديدگاه سنتي «خريد خانه شمال، نشانه موفقيت اقتصادي» در حال تجديد نظر است.اين رفتار منعكس‌كننده مفهوم اقتصادي «خريد به عنوان سرمايه»، نه مصرف صرف. اين الگوي تقاضا با توجه به بازدهي بالقوه مناسب و نقدشوندگي بالا، قابل درك است و در بلندمدت مي‌تواند باعث توسعه پايدار و بهتر زيرساخت‌ها در مناطق كمتر برخوردار شود.
زمين‌گير شدن ساخت‌وساز در مناطق ثروتمند
رهبر اعلام كرد كه در مناطق ۱ و ۲ (شمال تهران)، سازندگان به اين نتيجه رسيده‌اند كه خانه‌ها كشش خريد ندارند و برگشت سرمايه در اين مناطق بسيار سخت شده است. اين ركود ناشي از چند عامل اساسي است: فزوني عرضه نسبت به تقاضا؛ كاهش قدرت خريد دهك‌هاي متوسط وتحول در ترجيحات مصرف‌كنندگان. داده‌هاي بانك مركزي نيز تأييدكننده اين روند است: براي مثال، قيمت متوسط هر مترمربع در منطقه ۱ در مرداد ۱۴۰۳ حدود ۱۵۰۴.۲ ميليون ريال و در منطقه ۱۸ (پايين‌شهر) حدود ۴۲۳.۶ ميليون ريال بوده است كه بيشترين و كمترين قيمت‌ها را نشان مي‌دهد. اين تفاوت شديد قيمت به‌تنهايي نشان‌دهنده تغيير آشكار در الگوي سرمايه‌گذاري و تقاضا است.
واحدهاي كوچك: محور جديد ساخت و تجارت مسكن
بررسي گزارش بانك مركزي بهار ۱۴۰۳ نشان مي‌دهد حجم معاملات بيش از ۳۰٪ در خانه‌هاي «تا ۵ سال عمر» بوده است و خانه‌هاي ۶۰ تا ۷۰ متر سهمي حدود ۱۵٪ از كل معاملات را تشكيل مي‌دهند؛ سهم خانه‌هاي ۵۰ تا ۶۰ متر نيز قابل‌توجه بوده است.اين داده‌ها نشان‌دهنده دو نكته كليدي است: تقاضاي مصرفي واقعي: خانواده‌هاي كوچك يا طبقه متوسط براي سكونت ترجيح مي‌دهند واحدهاي جمع‌وجور را انتخاب كنند و ديگري محوريت سرمايه‌گذاري غيرمصرفي: سرمايه‌گذاران براي كسب بازدهي سريع و نقدشوندگي بالا به سراغ واحدهاي كوچك مي‌روند. واحدهاي زير ۷۵ متر، نه تنها براي سكونت مناسب‌اند، بلكه از منظر اقتصادي نيز جذابيت دارند؛ به‌ويژه در مناطقي كه قيمت واحد در مترمربع كمتر، منجر به صرفه اقتصادي بيشتري براي سرمايه‌گذار مي‌شود. پس مي‌توان گفت كه واحدهاي كوچك يك گزينه جذاب براي سرمايه‌گذاري و سكونت هستند و ساخت و معامله آنها رشد قابل‌توجهي داشته است.
محدوديت‌ها و چالش‌ها
در مسير توسعه پايدار
روند مثبت در مناطق پايين‌شهر لازم است در چارچوب‌هاي كلان‌تري بررسي شود. رهبر تأكيد مي‌كند: «سرمايه به سمت نوسازي بافت فرسوده نمي‌رود» و مشكل اصلي، تملك زمين پيچيده و نداشتن علاقه مالكين است. اين چالش ساختاري مانع بزرگي براي تجميع و ايجاد پروژه‌هاي نوسازي گسترده است. تا زماني كه فرآيند اداري و حقوق مالكانه دشوار باقي بماند، بخش عمده بافت‌هاي فرسوده تهران با مشكلاتي در زمينه ايمني، بهداشت و خدمات شهري مواجه خواهند بود. طبق آماري كه رهبر ارايه داده، «تعداد ساخت مسكن در كشور به زير ۳۰۰ هزار واحد رسيده و نسبت به سال قبل به نصف كاهش يافته است.» چنين كاهش شديدي ناشي از: ركود بازار و احتياط انبوه‌سازان؛ كمبود نقدينگي؛ فشارهاي اداري شديد؛ ساخت‌وساز دولتي ضعيف. اين كاهش نه‌فقط تأثيرات اقتصادي دارد، بلكه مي‌تواند تقاضاي تجمعي (pent-up demand) ايجاد كند كه به‌صورت موجي به بازار بازگردد و فشار قيمت‌ها را بيشتر كند؛ فشار قيمتي كه بيشترين آسيب را به اقشار كم‌درآمد وارد مي‌كند.
پيامدهاي ممكن
رشد ساخت واحدهاي كوچك‌متراژ در مناطق پايين‌تر تهران موجب افزايش دسترسي طبقات متوسط و پايين به مسكن شده است. اين تحول، فرصت‌هايي براي مالكيت خانه در اختيار گروه‌هايي قرار مي‌دهد كه پيش‌تر توان مالي كافي نداشتند. با اين حال، براي بهره‌برداري بهينه از اين روند، ضروري است كه برنامه‌ريزي‌هاي شهري و زيرساختي به‌طور همزمان با توسعه مسكن صورت گيرد.
جذب سرمايه به سمت مناطق كمتر توسعه‌يافته مي‌تواند به بهبود خدمات عمومي، زيرساخت‌ها و رونق اقتصادي محلي منجر شود. اما اين امر مستلزم برنامه‌ريزي دقيق و هماهنگ است تا از بروز مشكلاتي مانند افزايش تراكم غيرمنطقي يا تضعيف كيفيت زندگي جلوگيري شود. در صورت عدم مديريت مناسب، ممكن است شكاف ميان شمال و جنوب تهران تشديد شود. اين امر مي‌تواند به گسترش مناطق فقيرنشين در جنوب و كاهش كيفيت زندگي در اين مناطق منجر گردد. بنابراين، ضروري است كه سياست‌گذاري‌ها و برنامه‌ريزي‌هاي شهري به‌گونه‌اي باشد كه توسعه مسكن با بهبود زيرساخت‌ها و خدمات عمومي همراه باشد.
سناريوهاي احتمالي
در صورتي كه سناريوي خوشبينانه به وقوع بپيوندد مديريت حكمراني شهري با جديت و هماهنگي وارد عمل شود، اصلاح فرآيندهاي اداري به‌ويژه كاهش بروكراسي صدور مجوزها و تسهيل امور ساخت‌وساز، و همچنين حمايت هدفمند از پروژه‌هاي متوسط و نوسازي بافت فرسوده انجام گيرد، بازار مسكن مي‌تواند به سمت تعادل و پايداري پيش برود. در اين سناريو، تغيير الگوهاي سرمايه‌گذاري در مناطق پايين‌شهر به همراه سياست‌گذاري هوشمند و هماهنگ، فرصت رشد متوازن را فراهم مي‌كند. اين فرآيند سبب كاهش ركود در مناطق شمالي و افزايش عرضه مسكن باكيفيت مي‌شود و علاوه بر جذب سرمايه در بخش نوسازي، فشار تورمي روي اجاره‌بها نيز كنترل خواهد شد.
و در صورت به وقوع پيوستن سناريوي بدبينانه و به شرطي كه ساختارهاي اداري بدون تغيير باقي بمانند و بهره‌برداري از پروژه‌هاي مسكوني به صورت منفعلانه ادامه يابد، ركود در مناطق شمالي تهران ادامه خواهد داشت و بافت فرسوده همچنان به حال خود رها مي‌شود. در اين شرايط، سرمايه‌گذاري محدود به مناطق پايين‌شهر خواهد بود كه افزايش قيمت مسكن در اين مناطق، به‌صورت تورم ماندگار در بازار اجاره بروز خواهد كرد. اين وضعيت مي‌تواند منجر به تشديد نابرابري و فشار اقتصادي مضاعف بر اقشار متوسط و پايين جامعه شود و تعادل بازار مسكن براي سال‌هاي آينده به مخاطره بيفتد.
ترويج پروژه‌هاي تركيبي و افزايش
پايداري اجتماعي در مناطق پايين‌شهر
در اين شرايط پيشنهاد مي‌شود كه براي نوسازي موثر بافت‌هاي فرسوده شهري، بايد رويكردي يكپارچه و جامع در نظر گرفت كه تمامي ابعاد كالبدي، اجتماعي، اقتصادي و مديريتي را در بر گيرد. در اين مسير، مشاركت فعال مردم، نهادسازي موثر، تأمين مالي پايدار و ارتقاي كيفيت محيطي از اركان اصلي محسوب مي‌شوند. اصلاح ساختار مالكيت در بافت‌هاي فرسوده، به‌ويژه از طريق نهادسازي قوي، تسهيل خروج مالكيت شخصي و جبران مالي، مي‌تواند به تسريع نوسازي اين بافت‌ها كمك كند. اين اقدامات بايد با هماهنگي و همكاري بين دستگاه‌هاي مختلف دولتي و محلي انجام شود تا فرآيند نوسازي به‌صورت موثر و پايدار پيش رود. ترويج پروژه‌هاي تركيبي در مناطق پايين‌شهر، شامل ساخت واحدهاي كوچك‌متراژ، نيمهم‌تراژ و خدمات عمومي، مي‌تواند به كاهش سوداگري و افزايش پايداري اجتماعي كمك كند. اين رويكرد بايد با توجه به نيازهاي محلي و با مشاركت فعال ساكنان منطقه طراحي و اجرا شود. ايجاد سيستم تأمين مالي ساخت‌وساز با لايه‌بندي مناسب، شامل صندوق‌هاي مردمي، مشاركت بخش خصوصي، ابزارهاي مالي جديد مانند اوراق مشاركت پروژه‌اي و تسهيلات ويژه، مي‌تواند منابع مالي لازم براي نوسازي بافت‌هاي فرسوده را تأمين كند. اين سيستم بايد با توجه به ظرفيت‌هاي محلي و نيازهاي پروژه‌هاي نوسازي طراحي شود. كنترل اجاره‌بها از طريق قراردادهاي حمايتي ويژه، تركيب مالياتي مانند ماليات خانه‌هاي خالي و نظارت بر بنگاه‌ها و واسطه‌ها، مي‌تواند به حفظ پايداري اجتماعي در فرآيند نوسازي كمك كند. اين اقدامات بايد با هدف حمايت از مستأجران و جلوگيري از افزايش بي‌رويه اجاره‌بها در مناطق نوسازي‌شده انجام شود. در مناطق شمالي تهران، به‌ويژه در پروژه‌هاي بازآفريني و بازسازي، مي‌توان از ظرفيت‌هاي اقتصادي اين مناطق بهره‌برداري كرد. اين مناطق مي‌توانند به پايگاه‌هاي پژوهش شهري و ساختمان سبز تبديل شوند، با تمركز بر استفاده از فناوري‌هاي نوين، معماري پايدار و مشاركت فعال ساكنان در فرآيند نوسازي.
در نهايت، براي تحقق نوسازي پايدار بافت‌هاي فرسوده، نياز به همكاري و هماهنگي بين تمامي ذينفعان، از جمله دولت، شهرداري‌ها، بخش خصوصي و ساكنان محله‌ها، ضروري است. فقط با رويكردي جامع و مشاركتي مي‌توان به اهداف نوسازي دست يافت و كيفيت زندگي شهري را ارتقا داد.