چند نكته درباره افزايش 25درصدي اجاره مسكن
وقتي درباره مشكلات بازار مسكن چه در بخش اجاره‌اي و چه در حوزه خريد مسكن صحبت مي‌كنيم، بايد به اين اصل توجه كنيم كه اين مشكلات، محصول مديريت فعلي وزارت راه و شهرسازي نبوده و ميراث سال‌ها و دهه‌ها، اشتباه محاسباتي و سوءمديريت است.
وقتي درباره مشكلات بازار مسكن چه در بخش اجاره‌اي و چه در حوزه خريد مسكن صحبت مي‌كنيم، بايد به اين اصل توجه كنيم كه اين مشكلات، محصول مديريت فعلي وزارت راه و شهرسازي نبوده و ميراث سال‌ها و دهه‌ها، اشتباه محاسباتي و سوءمديريت است. طي روزهاي اخير خبري به نقل از مسوولان وزارت راه منتشر شد كه ميزان افزايش اجاره‌بها در بازار مسكن تهران، ۲۵ درصد در نظر گرفته شده است! خبري كه هر سال به اشكال و شيوه‌هاي گوناگون منتشر مي‌شود، اما تاثيري كه بايد و شايد در ثبات بازار اجاره‌بها به جاي نمي‌گذارد. اين نوع بخشنامه‌هاي دستوري، تجربه‌هايي است كه چند سال است در حال انجام است. اما آيا موفقيتي حاصل شده است؟ به نظر مي‌رسد اين نوع اقدامات تنها نوعي مُسكن و داروي آرامش‌بخش براي خود مسوولان است وگرنه اين نوع تصميمات براي مستاجران كه فايده چنداني ندارد. به هيچ‌وجه معضلات اقتصادي را با مصوبه و دستور و بخشنامه نمي‌توان حل و فصل كرد. اينكه مسوولي دستور دهد، اجاره‌بها اين ميزان بالا رود و بعد همين اتفاق هم رخ دهد يا قيمت خودرو فلان ميزان گران شود و قيمت ارز در اين محدوده باشد! بيشتر به طنز شبيه است. اصولا اقتصاد تابع قوانين خاص خود است كه نظام عرضه و تقاضا مهم‌ترين بخش از اين قوانين اقتصادي است. وقتي كالا يا محصولي كمياب مي‌شود و توليد و عرضه آن متناسب با تقاضاي آن نيست، طبيعي است كه قيمت آن بالا مي‌رود. وقتي درباره اين اصول صحبت مي‌شود، برخي كارشناسان ايراني مي‌گويند: «در نظامات اقتصادي بازار آزاد هم قوانين محدود‌كننده‌اي در خصوص اجاره‌داري و...وجود دارد.» اگر قوانيني براي اجاره‌داري در كشورهاي توسعه يافته يا در حال توسعه مصوب شده است، آنها فاقد مشكلات ذاتي مسكن هستند. در اين كشورها، ارگان‌هاي عمومي مانند شهرداري‌ها، دولت، سازمان‌هاي مردم‌نهاد، سازمان‌هاي تامين اجتماعي، خانه‌هاي در اختيار خود را به اقشار محروم و طيف‌هاي خاص تخصيص مي‌دهند. اقشاري چون دانشجويان، دهك‌هاي محروم و فقرا ذيل اين گروه‌ها قرار دارند كه مورد حمايت قرار مي‌گيرند. در اين كشورها بخشنامه‌هاي دستوري براي تحت فشار گذاشتن موجران صادر نمي‌شود و اين نهادهاي اجتماعي هستند كه وظيفه حمايت از اقشار محروم را به عهده دارند. در ايران اما دولت و ساير نهادهاي اجتماعي و حمايتي، وظايف خود را فراموش كرده و فشار اصلي را متوجه صاحبخانه‌ها مي‌كنند. در شرايطي كه تورم بالاي ۴۰درصدي در جامعه موج مي‌زند به موجران فشار آورده مي‌شود كه بايد افزايش اجاره ۲۵درصدي را گردن دهند. اين دستورها دخالت مستقيم و غلط در صنعتي است كه مبتني بر عرضه و تقاضا فعاليت مي‌كند. اگر قيمت ملكي امسال به اندازه سال قبل ۶۰درصد بالا رفته، به همين ميزان ۶۰درصدي اجاره‌بها هم رشد پيدا مي‌كند. اين نوع قوانين دستوري عموما جوابگو نيستند، بلكه عواقبي هم دارند. هم صنعت بازار اجاره را خراب مي‌كند و هم مشكلات دامنه‌داري براي دستگاه‌هاي نظارتي و قضايي ايجاد مي‌كند. مثلا مي‌گويند اگر موجري افزايش بالاي۲۵درصدي اعمال كرد، مستاجر تا ۵سال بعد، مي‌تواند شكايت كرده و خواستار عودت اجاره‌هاي پرداختي خود شود! شما مي‌دانيد تا چه اندازه دعاوي وسيع در قوه قضاييه و دادگستري‌ها ايجاد مي‌شود؟ اين‌طور نيست كه موجران همگي، سودجو و سوداگر باشند، بسياري از اين موجران با درآمد ناشي از اجاره واحد مسكوني خود زندگي‌مي كنند. در واقع تلاش آنها براي افزايش اجاره‌بها، تلاشي است براي بقا و گذران معيشت آنها. بسياري از اين صاحبخانه‌ها، ممكن است سرپرست خانواده باشند و بنا به دلايل گوگون از اين درآمد هزينه معاش، پوشاك، آموزش و...فرزندان خود را تامين مي‌كنند. وقتي نرخ انواع و اقسام كالا و خدمات در ايران با افزايش‌هاي بالاي ۶۰درصدي عرضه مي‌شود، موجر با خود مي‌گويد چرا نبايد اجاره‌بها متناسب با شاخص‌هاي اقتصادي كلان محاسبه شود؟ كاري كه بخشنامه‌هاي دستوري دولت مي‌كند، ايجاد تاريكخانه‌هاي غيرشفاف است. به همين دليل است كه اين روزها اخباري درباره محاسبه دلاري اجاره‌بها، پرداخت اجازه با طلا و...به گوش مي‌رسد. دولت هم هيچ نفوذي براي جلوگيري از اين نوع معاملات ندارد، چراكه قبلا اعتماد مخاطبان و مردم را از دست داده است. اساسا دولتي كه تلاش كند با زور و بخشنامه و دستور اقداماتش را پيش ببرد، اعتماد مردم و فعالان اقتصادي را از دست مي‌دهد. براي رفع معضل گراني مسكن اجاره‌اي، دولت قبل از هر اقدامي بايد به واقعيت عرضه و تقاضا تن دهد. اين عرضه و تقاضاي مسكن است كه مشخص مي‌كند اجاره‌بها بايد در چه محدوده قيمتي آرام گيرد. بخشنامه و دستور اگر كار را بدتر نكند، قطعا كمكي به قشر مستاجر نمي‌كند. دولت قبل از هر اقدامي بايد وظايف خود در توليد مسكن را انجام دهد. بايد تلاش كند نظام عرضه و تقاضاي مسكن را به نفع عرضه تغيير دهد. اگر اين اقدام صورت گيرد در آن صورت خواه ناخواه نرخ اجاره‌بها تعديل مي‌شود. اما در ايران دولت‌هايي كه قبلا وعده ساخت يك ميليون مسكن در هر سال را داده بودند، نهايتا ۷۰ تا ۸۰هزار مسكن ساختند و بعد از عرصه قدرت خارج شدند! با چنين ساخت و ساز و عرضه‌اي همچنين با چنين نرخ‌هاي تورمي، طبيعي است كه بايد منتظر نرخ اجاره‌بهاي بالايي در بازار مسكن اجاره‌اي باشيم.