سونامي اجاره‌بها در غياب نظارت
با فرارسيدن فصل جابه‌جايي مستأجران، بار ديگر نگراني‌ها درباره وضعيت اجاره مسكن در كشور شدت گرفته است. در حالي كه وعده تعيين سقف اجاره‌بها از سوي دولت ماه‌هاست بر سر زبان‌هاست، مستأجران همچنان در فضايي پر از ابهام و افزايش سرسام‌آور قيمت‌ها زندگي مي‌كنند. نرخ‌هاي اجاره در بسياري از مناطق كشور، به‌ويژه در كلان‌شهرهايي مانند تهران، از مرز ۴۰ تا ۵۰ درصد افزايش عبور كرده و اين در حالي است كه سقف اجاره هنوز از سوي مراجع قانوني اعلام نشده است.
با فرارسيدن فصل جابه‌جايي مستأجران، بار ديگر نگراني‌ها درباره وضعيت اجاره مسكن در كشور شدت گرفته است. در حالي كه وعده تعيين سقف اجاره‌بها از سوي دولت ماه‌هاست بر سر زبان‌هاست، مستأجران همچنان در فضايي پر از ابهام و افزايش سرسام‌آور قيمت‌ها زندگي مي‌كنند. نرخ‌هاي اجاره در بسياري از مناطق كشور، به‌ويژه در كلان‌شهرهايي مانند تهران، از مرز ۴۰ تا ۵۰ درصد افزايش عبور كرده و اين در حالي است كه سقف اجاره هنوز از سوي مراجع قانوني اعلام نشده است.
اين وضعيت، بحران جديدي را براي اقشار كم‌درآمد و طبقه متوسط رقم زده است؛ بحراني كه ريشه در بلاتكليفي سياست‌گذاري‌ها و ناكارآمدي سازوكارهاي نظارتي دارد.حدود دو ماه پيش، وزارت راه و شهرسازي در اولين جلسه شوراي عالي مسكن با حضور رييس‌جمهور اعلام كرد كه بسته‌اي از تصميمات حمايتي براي ساماندهي بازار اجاره در نظر گرفته شده است. از تعيين سقف اجاره‌بها گرفته تا افزايش تسهيلات وديعه و راه‌اندازي بازار مسكن استيجاري، همه در قالب وعده‌هايي جذاب مطرح شدند اما تاكنون هيچ‌يك از آنها وارد فاز اجرايي نشده‌اند. براساس گزارش باشگاه خبرنگاران جوان، در محله اكباتان، برخي از مالكان ميزان وديعه را تا ۴۰۰ ميليون و اجاره ماهانه را تا ۲۵ ميليون تومان افزايش داده‌اند. يعني براي يك واحد ۸۵ متري، بايد ۸۰۰ ميليون تومان وديعه و ۴۰ ميليون اجاره پرداخت كنيم. اين را يكي از مستأجران تهراني مي‌گويد كه نگران روزهاي پيش‌رو است. او تأكيد مي‌كند كه در غياب سقف اجاره، مستأجران به ناچار به مناطق پايين‌تر كوچ كرده‌اند.
همچنين يكي ديگر از مستاجران در منطقه جنوب تهران با بيان اينكه نرخ اجاره در برخي از محلات تا ۳۰ درصد افزايش يافته است، گفت: عدم عدم سقف اجاره مسكن باعث شده كه قيمت‌ها روز به روز به سمت افزايش برود و با توجه به آنكه هنوز به فصل تابستان نرسيده‌ايم قيمت‌ها اينچنين افزايش يافته و اگر به فصل تابستان برسيم چه ميزان رشد خواهد يافت و من نگران ماه‌هاي تير و مرداد هستم كه چه افزايش قيمتي را تجربه خواهيم كرد.
آمارهاي هشداردهنده از تورم اجاره
طبق اعلام معاونت مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي، تورم بخش اجاره از سال ۱۴۰۲ حتي از تورم عمومي هم پيشي گرفته و به يكي از جدي‌ترين چالش‌هاي اقتصادي خانوارها تبديل شده است.
«سهم اجاره از هزينه خانوار بيش از هر زمان ديگري افزايش يافته و به دغدغه‌اي جدي براي خانواده‌ها بدل شده است»، اين را حبيب‌الله طاهرخاني، معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي اعلام كرده و هشدار داده كه ماه‌هاي تير و مرداد، اوج جهش قيمتي در بازار اجاره خواهند بود. او با اشاره به امكان تعيين سقف قانوني اجاره‌بها، تصريح مي‌كند: قانون، ابزارهايي مانند تعيين سقف و اعمال جريمه براي متخلفان را در اختيار دولت قرار داده، اما استفاده از اين ابزارها به دلايل مختلف به تعويق افتاده است. كنترل‌هاي دستوري آخرين راهكار است و بايد براي شرايط خاص از آن استفاده كرد.
تفويض اختيار يا فرار از مسووليت؟
يكي از تحولات جديد در سياست‌گذاري حوزه اجاره، واگذاري تعيين سقف اجاره به استانداران و ادارات كل راه و شهرسازي استان‌هاست. تصميمي كه به گفته داود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران، عملاً مستأجران را در بلاتكليفي مضاعف قرار داده است.
به گفته بيگي‌نژاد امسال برخلاف سال‌هاي گذشته، موضوع تعيين نرخ اجاره به شهرها تفويض شده و ديگر نرخ واحدي براي كل كشور در نظر گرفته نشده است. اين يعني هر شهر مي‌تواند نرخ جداگانه‌اي از تهران داشته باشد. نشان مي‌دهد كه دولت در حال فاصله‌گرفتن از سياست‌هاي يكپارچه است و اين موضوع مي‌تواند زمينه‌ساز آشفتگي بيشتر در بازار شود.
فضاي مجازي؛ متهم رديف اول
يا قرباني بي‌نظمي؟
يكي ديگر از چالش‌هاي بازار رهن و اجاره، نقش فضاي مجازي در التهابات بازار اجاره است. طاهرخاني در اين زمينه مي‌گويد: با وجود ممنوعيت قيمت‌گذاري در سايت‌ها، آگهي‌ها و قيمت‌هاي غيرواقعي همچنان در قالب بازارسازي مجازي در سطح وسيعي انتشار مي‌يابد. اين قيمت‌ها اغلب باعث تحريك بازار و شكل‌گيري انتظارات تورمي مي‌شود.
اما پرسش اساسي اينجاست: در غياب نظارت موثر و تعيين سقف قانوني، چگونه مي‌توان انتظار داشت كه بازار به خودي خود نظم بگيرد؟ آيا فضاي مجازي واقعاً عامل اصلي التهاب بازار است يا تنها آينه‌اي است كه واقعيت تلخ نابساماني‌ها را بازتاب مي‌دهد؟
خانه در محاصره ركود و گراني
مشكلات بازار مسكن فقط به نابساماني در بخش اجاره‌بها خلاصه نمي‌شود، در سالي كه با شعار «سرمايه‌گذاري براي توليد» آغاز شده، بازار مسكن در ركودي عميق فرو رفته است. به گزارش مهر، برخلاف وعده‌هاي دولت سيزدهم براي ساخت چهار ميليون واحد مسكوني، اين پروژه به دليل مشكلات تأمين مالي بانك‌ها به سرانجام نرسيد. فرشيد وحيدزاده، كارشناس بازار مسكن، در اين باره مي‌گويد: اين بلاتكليفي ريشه در گذشته دارد. پروژه‌هاي وعده‌داده‌شده به دليل نبود سرمايه‌گذاري و تأمين مالي كافي، متوقف شدند. دولت فعلي ميراث‌دار ناترازي‌هاي اقتصادي و قيمت‌گذاري‌هاي دستوري در حوزه انرژي و ساخت‌وساز است. او همچنين بر ضرورت اصلاح سياست‌ها و تقويت مشاركت بخش خصوصي تأكيد دارد و معتقد است كه بدون بهبود شرايط اقتصادي، نمي‌توان به جذب سرمايه‌گذاري در حوزه مسكن اميدوار بود.
نقش مجلس و سكوت سياست‌گذار
در اين ميان، برخي نمايندگان مجلس نيز نسبت به ادامه اين وضعيت هشدار داده‌اند. مجتبي يوسفي، عضو كميسيون عمران مجلس، مي‌گويد: قيمت‌ها رو به افزايش است و بايد تدابير لازم براي بهبود وضعيت بازار مسكن صورت گيرد.
اعلام هرچه سريع‌تر سقف اجاره مي‌تواند بخشي از نگراني مستأجران را كاهش دهد. او معتقد است كه نبود سياست‌گذاري منسجم، بحران بازار اجاره را به يك بحران اجتماعي تبديل كرده است و هشدار مي‌دهد كه در صورت تداوم اين روند، نارضايتي عمومي تشديد خواهد شد.
سياست‌هاي نصفه‌نيمه و چشم‌انداز مبهم
با بررسي مجموعه‌اي از عوامل موثر در آشفتگي بازار اجاره، مي‌توان به اين نتيجه رسيد كه دولت در حال حاضر فاقد يك نقشه راه روشن براي مهار اين بحران است. از يك‌سو، سياست‌هاي حمايتي مانند افزايش تسهيلات وديعه يا تعيين سقف اجاره هنوز وارد مرحله اجرا نشده‌اند و از سوي ديگر، تفويض اختيار به استان‌ها بدون تعيين چارچوب مشخص، بر شدت سردرگمي‌ها افزوده است. در غياب برنامه‌ريزي منسجم، بازار اجاره به ميدان رقابت نابرابر ميان موجر و مستأجر تبديل شده است؛ رقابتي كه در آن، مستأجر بازنده نهايي است.
اميدي هست؟
بازار اجاره مسكن در ايران بيش از هر زمان ديگري به نقطه انفجار نزديك شده است. وعده‌هاي بي‌سرانجام، نبود نظارت كارآمد، بي‌اعتمادي مردم به سياست‌گذاران و ناتواني دولت در مهار تورم، همه و همه دست به دست هم داده‌اند تا وضعيت بازار را به سمت بحراني بي‌سابقه سوق دهند. در شرايطي كه هزينه اجاره‌بها از نيمي از درآمد خانوارها عبور كرده و سونامي قيمت‌ها در تابستان پيش‌رو پيش‌بيني مي‌شود، تنها اقدام عاجل، صريح و قانوني از سوي دولت مي‌تواند اندكي از التهاب بازار بكاهد. دولت بايد بپذيرد كه تا زماني كه سقف اجاره مشخص نشود، تا زماني كه سازوكارهاي حمايت از مستأجران به‌درستي اجرا نشوند و تا زماني كه اعتماد به سياست‌گذار بازنگردد، بحران اجاره نه‌تنها كنترل نخواهد شد، بلكه تبديل به بحراني اجتماعي با تبعاتي وسيع خواهد شد.