ناتواني ابزارهاي سياست‌گذار در درمان بحران مسكن
بازار مسكن ايران طي دهه اخير با نوسانات شديد قيمتي، كاهش عرضه واقعي، رشد سوداگري و افزايش فاصله بين استطاعت مردم و قيمت ملك مواجه بوده است.
بازار مسكن ايران طي دهه اخير با نوسانات شديد قيمتي، كاهش عرضه واقعي، رشد سوداگري و افزايش فاصله بين استطاعت مردم و قيمت ملك مواجه بوده است. در اين ميان از جمله سياست‌هايي كه با هدف كاهش سوداگري و افزايش عرضه طراحي شد، قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي بود كه در سال ۱۳۹۹ به تصويب مجلس يازدهم رسيد. اما اكنون و با گذشت ۵ سال از تصويب اين قانون، آمارها نشان مي‌دهد اين ابزار نتوانسته اثر ملموسي بر كنترل قيمت، كاهش احتكار ملكي يا افزايش عرضه در بازار مسكن داشته باشد. در كنار اين سياست، يكي ديگر از ابزارهاي رسمي براي افزايش شفافيت در بازار مسكن و تسهيل حمايت‌هاي دولتي، موضوع صدور «كد رهگيري» براي قراردادهاي اجاره است. ابزاري كه با هدف مقابله با كلاهبرداري و تقويت اعتبار حقوقي قراردادها طراحي شد اما امروزه به يكي از گلوگاه‌هاي فساد و هزينه‌تراشي در مسير دريافت تسهيلات مسكن تبديل شده است.
خانه‌هاي خالي همچنان ماليات نمي‌دهند
قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي با اين هدف به تصويب رسيد كه واحدهاي مسكوني بلااستفاده كه به‌طور عمده در اختيار سرمايه‌گذاران، بانك‌ها و سازندگان بزرگ قرار دارد و از چرخه مصرفي خارج شده‌اند، مشمول ماليات شوند. هدف اصلي، مقابله با سوداگري و تشويق به عرضه اين واحدها به بازار اجاره يا فروش بود. بر اساس قانون، واحدهايي كه بيش از ۱۲۰ روز ساكن نداشته باشند، بايد به‌صورت تصاعدي مشمول ماليات شوند.
سازمان امور مالياتي نيز مكلف شد با استفاده از اطلاعات سامانه ملي املاك و اسكان، اين واحدها را شناسايي و ماليات مربوطه را وصول كند. در اين ميان قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي، به درستي اجرا نشد، يكي از بزرگ‌ترين ضعف‌هاي اين قانون، اتكاي آن به سامانه‌اي بود كه هنوز كامل نشده است. سامانه ملي املاك و اسكان قرار بود پايگاه اطلاعاتي كاملي از وضعيت مالكيت، سكونت، اجاره و وضعيت فيزيكي ملك‌ها فراهم آورد. اما پس از ۵ سال، تنها حدود ۵۷۰ هزار واحد خالي به‌صورت رسمي شناسايي شده كه كمتر از ۲ درصد آنها منجر به صدور برگ مالياتي قطعي شده است.
طبق آمار رسمي، تعداد خانه‌هاي خالي در كشور حدود ۲.۵ ميليون واحد تخمين زده مي‌شود كه عمدتاً در اختيار اشخاص حقوقي و بانك‌هاست. با اين حال، نبود اطلاعات دقيق، عدم همكاري نهادهاي ذي‌ربط و پيچيدگي تشخيص «خانه خالي» موجب شده اثربخشي قانون تقريباً به صفر برسد.
ابهام در تعريف خانه خالي
و آثار حقوقي آن
يكي از چالش‌هاي اصلي، نبود تعريف روشن و قابل استناد از خانه خالي است. آيا صرف نبود قبض مصرفي، نشانه خالي بودن است؟ يا بايد معيارهاي متعددي مانند عدم ثبت سكونت، عدم تردد، يا نبود اسباب اثاثيه نيز بررسي شود؟ در حال حاضر، بسياري از مالكان به دلايل شخصي يا فصلي (مثلاً سفرهاي طولاني، بازسازي ملك، اقامت در چند خانه براي اعضاي خانواده) واحدهايي را موقتاً خالي نگه مي‌دارند. عدم تفكيك ميان «احتكار سرمايه‌اي» و «خالي موقت غيراقتصادي» باعث شده اعتراضات فراواني به تصميمات سازمان مالياتي وارد شود. پيچيدگي رسيدگي به اين اعتراض‌ها نيز مزيد بر علت شده و عملاً فرآيند اجرايي قانون را فلج كرده است.
مقايسه عملكرد با هدف قانون‌گذار
در حالي كه انتظار مي‌رفت اعمال اين ماليات به افزايش عرضه مسكن و كنترل اجاره‌بها منجر شود، داده‌هاي مركز آمار نشان مي‌دهد تعداد خانه‌هاي خالي تنها از ۲.۶ ميليون در سال ۱۳۹۵ به ۲.۴ ميليون در سال ۱۴۰۰ كاهش يافته است؛ كه با توجه به افزايش جمعيت، مهاجرت به شهرها، و رشد ساخت‌وساز، كاهش محسوسي محسوب نمي‌شود. اين روند ثابت مي‌كند كه قانون فعلاً اثربخشي عملياتي نداشته است.
كارشناسان مسكن معتقدند كه براي ارتقاء اثربخشي اين قانون، اصلاحات زير ضروري به‌نظر مي‌رسد: تعريف روشن و چندلايه از خانه خالي: تفكيك ميان خالي موقت، فصلي و سرمايه‌اي؛ الزام همكاري نهادهاي كليدي: شركت‌هاي خدماتي، شهرداري‌ها، ثبت اسناد، پليس راهور و ساير ارگان‌ها در ارايه اطلاعات لازم به سامانه املاك؛ افزايش نرخ مالياتي براي سوداگران حرفه‌اي، تسريع و ساده‌سازي فرآيند اعتراض و رسيدگي.
كد رهگيري، ابزار شفافيت
يا محل سوءاستفاده؟
بحث مهم ديگري كه درباره بازار مسكن مطرح مي‌شود، موضوع صدور «كد رهگيري» براي قراردادهاي اجاره است. ابزاري كه با هدف مقابله با كلاهبرداري و تقويت اعتبار حقوقي قراردادها طراحي شد اما حالا تبديل به يكي از گلوگاه‌هاي فساد و هزينه‌تراشي در مسير دريافت تسهيلات مسكن شده است.
كد رهگيري از سال ۱۳۸۶ به عنوان ابزاري براي ثبت رسمي قراردادهاي ملكي، جلوگيري از كلاهبرداري‌هاي چندفروشي و افزايش شفافيت مالياتي و حقوقي به كار گرفته شد. اين كد ۱۳ رقمي نقش اساسي در اعتبار بخشيدن به قراردادهاي اجاره و خريد دارد و امروزه براي بسياري از خدمات بانكي و دولتي نظير وام وديعه مسكن، الزامي است. با رشد سرسام‌آور اجاره‌بها، دولت با هدف كاهش فشار بر مستأجران، وام وديعه مسكن را طراحي كرد كه سقف آن در سال ۱۴۰۴ به ۲۷۵ ميليون تومان در تهران افزايش يافته است. اما شرط كليدي بانك‌ها براي پرداخت اين وام، ارايه كد رهگيري است. در اين ميان، برخي مشاوران املاك از اين ضرورت سوءاستفاده كرده و به‌رغم رايگان بودن صدور كد، مبالغ چند ميليون توماني از مستأجران طلب مي‌كنند.اين رفتار نه تنها غيرقانوني است، بلكه تضييع حق مستأجراني است كه براي دريافت وام، به اين ابزار قانوني نياز دارند.
موضع قانوني و تخلفات رايج
بر اساس اظهارات رسمي نايب‌رييس اتحاديه مشاوران املاك، صدور كد رهگيري براي قراردادهايي كه در دفاتر املاك ثبت مي‌شود، رايگان و بخشي از وظايف ذاتي مشاوران است. تنها در صورتي كه طرفين بدون بهره‌گيري از خدمات مشاوره، صرفاً براي ثبت قرارداد مراجعه كنند، مجاز به دريافت هزينه ثبت هستند.
با اين حال، بسياري از مشاوران به بهانه‌هاي واهي مانند عدم همكاري موجر يا هزينه خدمات ثبتي، رقم‌هايي خارج از چارچوب قانوني مطالبه مي‌كنند كه نوعي اخاذي محسوب مي‌شود. اين رفتار نيازمند برخورد تعزيراتي و نظارت جدي از سوي اتحاديه و وزارت راه و شهرسازي است.
گام‌هايي تا تعادل بازار
بازار مسكن ايران در وضعيت حساسي قرار دارد. ناكارآمدي قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي، در كنار فساد و سوءاستفاده در فرآيند صدور كد رهگيري، هر دو بيانگر ضعف ساختاري در مديريت بازار و سياست‌گذاري مسكن هستند. تا زماني كه ابزارهاي نظارتي و سياست‌هاي مالياتي به‌درستي طراحي و اجرا نشوند، اميد به تعادل بخشي بازار يا كاهش فشار بر خانوارها چندان واقع‌بينانه نيست. در اين ميان پيشنهادات راهبردي براي بهبود وضعيت موجود ارايه مي‌شود كه عبارتند از: بازنگري در سامانه ملي املاك و الزام يكپارچه‌سازي اطلاعات ميان دستگاه‌ها، تعريف دقيق و روشن از مفاهيم پايه مالياتي مانند خانه خالي، افزايش شفافيت در فرآيند اخذ ماليات و رسيدگي به اعتراضات، برخورد با دفاتر املاكي كه براي صدور كد رهگيري هزينه غيرقانوني دريافت مي‌كنند؛ توسعه نظارت هوشمند و برخط براي كنترل رفتار مالكان بزرگ و اشخاص حقوقي؛ افزايش آگاهي عمومي درباره حقوق مستأجران و وظايف قانوني مشاوران املاك.
اما به نظر مي‌رسد تا زماني كه بازار مسكن به يك نظام شفاف، داده‌محور و مبتني بر عدالت مالياتي متصل نشود، نمي‌توان انتظار داشت ابزارهايي مانند ماليات يا تسهيلات حمايتي اثرگذار باشند. تحول در اين حوزه نيازمند اراده جدي، همكاري نهادي و بازنگري اساسي در طراحي و اجراي سياست‌هاست.