فرصت ۵ ساله مستاجران براي بازپس‌گيري اجاره‌هاي مازاد
با آغاز فصل جابه‌جايي مستأجران در كشور، بار ديگر دغدغه مسكن به يكي از اصلي‌ترين نگراني‌هاي اقتصادي و اجتماعي خانوارهاي ايراني تبديل شده است.
با آغاز فصل جابه‌جايي مستأجران در كشور، بار ديگر دغدغه مسكن به يكي از اصلي‌ترين نگراني‌هاي اقتصادي و اجتماعي خانوارهاي ايراني تبديل شده است. طبق عرف هرساله، ماه‌هاي خرداد و تير دوره اوج تمديد قراردادها و جست‌وجوي ملك جديد براي اجاره است. اما افزايش افسارگسيخته نرخ اجاره، نبود نظارت موثر بر قيمت‌گذاري و شكاف روزافزون ميان سياست‌هاي حمايتي و واقعيت‌هاي اجرايي بازار، موجب شده تا خانواده‌هاي متوسط و كم‌درآمد با فشار فزاينده‌اي مواجه شوند.
در چنين شرايطي، هشدار جدي نايب‌رييس اول اتحاديه املاك به موجران متخلف و ارايه فرصت ۵ ساله براي پيگيري حقوقي مستأجران، بارقه‌اي از اميد به احقاق حق را در دل بسياري از اجاره‌نشين‌ها روشن كرده است.
اما هم‌زمان، گزارش‌ها از سهم بالاي دهك‌هاي ثروتمند در طرح نهضت ملي مسكن و ناتواني سيستم بانكي در ايفاي تعهدات خود در پرداخت تسهيلات مصوب، حاكي از آن است كه چالش‌هاي بخش مسكن فراتر از بازار اجاره و رفتار فردي مالكان است.
قانون، حافظ حقوق مستأجران است
داوود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اول اتحاديه املاك، در گفت‌وگو با مهر با تأكيد بر لزوم پايبندي مالكان به مصوبات شوراي عالي مسكن اعلام كرد: چنانچه مالكي اقدام به دريافت اجاره‌بهايي بيش از نرخ مصوب كند، مستأجر اين حق را دارد كه ظرف مدت پنج سال، نسبت به آن شكايت كرده و مبالغ اضافه پرداخت‌شده را به همراه جرايم قانوني بازپس گيرد.او تصريح كرد كه در صورت اثبات تخلف، معافيت‌ها و تسهيلات قانوني كه پيش‌تر براي موجران در نظر گرفته شده بود نيز لغو خواهد شد.اين اظهارات در حالي بيان مي‌شود كه بسياري از مستأجران در سكوت يا نااميدي، ناچار به پذيرش قراردادهايي شده‌اند كه مبلغ آنها از نرخ مصوب به‌مراتب بالاتر است. بيگي‌نژاد با اشاره به چشم‌انداز بازار مسكن در سال ۱۴۰۴ گفت: بر اساس پيش‌بيني‌ها، با توجه به نبود تقاضاي انباشته در سال گذشته، شاهد جهش خاصي در بازار مسكن نخواهيم بود. به عبارت ديگر، تقاضاهايي كه بخواهد به سال آينده منتقل شود، وجود ندارد.
نايب‌رييس اتحاديه املاك يادآور شد: از سوي ديگر، نظام بانكي نيز در ارايه تسهيلات كارآمد و متناسب با توان بازپرداخت متقاضيان، عملكرد مناسبي نداشته است. شرايط فعلي تسهيلات بانكي به‌گونه‌اي نيست كه بتواند قدرت خريد متقاضيان واقعي را افزايش دهد، در نتيجه نمي‌توان انتظار بهبود محسوس در بازار داشت. درواقع نبود نظارت دقيق و كافي، ضعف در ضمانت اجرايي مصوبات، و همچنين عدم آگاهي بسياري از مستأجران از حقوق قانوني خود، از جمله عواملي هستند كه موجب شده‌اند موجران متخلف با آسودگي خاطر از خلأها بهره‌برداري كنند.
نكته مهم ديگر، نقش حمايتي سامانه‌هايي نظير سامانه خودنويس است كه به تازگي با هدف كاهش دلالي، ساماندهي معاملات و جلوگيري از سودجويي برخي مشاوران املاك به بهره‌برداري رسيده است.
طبق گفته محسن صديقي، كارشناس سياست‌گذاري مسكن، اين سامانه با امكان ثبت رايگان قراردادها به صورت ۲۴ ساعته، گامي مهم براي شفاف‌سازي معاملات در بازار اجاره محسوب مي‌شود.
او ادامه داد: در حال حاضر تمامي مشاوران املاك هم قراردادهاي خود را از طريق سامانه خودنويس ثبت مي‌كنند وهمين امر خود باعث شده كه روند بازار اجاره مسكن به سمت رونق برود. صديقي با بيان اينكه ثبت قراردادها در اين سامانه رايگان است و مستاجران و مالكان هيچ هزينه‌اي را نبايد پرداخت كنند، گفت: برخي تصور مي‌كنند كه بايد براي ثبت قراردادها در اين سامانه مبلغي پرداخت كنند در صورتي كه اين قراردادها كاملا رايگان بوده و هيچ مبلغي نبايد پرداخت شود. اين كارشناس‌سياست‌گذاري مسكن با اشاره به اينكه ثبت قراردادها در سامانه خودنويس ۲۴ ساعته است گفت: متقاضيان در كوتاهترين زمان ممكن پس از ثبت اطلاعات خود در سامانه املاك و اسكان مي‌توانند در اين سامانه اقدام به ثبت قرارداد كنند.
نهضت ملي مسكن؛ جاده‌اي كه از مقصد منحرف شد
با وجود وعده‌هاي متعدد مسوولان براي اجراي عدالت در تأمين مسكن حمايتي، داده‌هاي رسمي وزارت راه و شهرسازي نشان مي‌دهد كه سهم دهك‌هاي پردرآمد جامعه از پروژه‌هاي نهضت ملي مسكن بيش از ۳۰ درصد كل طرح بوده است؛ در حالي كه دهك‌هاي يك تا سه به‌طور مجموع تنها ۲۴.۳ درصد از اين پروژه‌ها را به خود اختصاص داده‌اند.
به بيان دقيق‌تر، از مجموع ۷۸۰ هزار پروژه تخصيص‌يافته، بيش از ۲۳۹ هزار واحد در اختيار سه دهك بالاي درآمدي قرار گرفته است. اين در حالي است كه دهك اول تنها ۴.۸ درصد، دهك دوم ۸.۹ درصد و دهك سوم ۱۰.۶ درصد از سهم پروژه‌ها را دريافت كرده‌اند. اين روند نه‌تنها با اهداف قانون جهش توليد مسكن مغايرت دارد، بلكه نشان‌دهنده ضعف در پالايش و ارزيابي متقاضيان است.
در شرايطي كه قرار بود طرح نهضت ملي مسكن به خانه‌دار شدن اقشار ضعيف منجر شود، تمركز منابع بر دهك‌هاي برخوردار، اهداف عدالت‌محور آن را تحت‌الشعاع قرار داده است. عدم نظارت بر تخصيص زمين و ضعف در ارزيابي واقعي نياز متقاضيان، عملاً اين طرح را از مسير اصلي منحرف كرده و نارضايتي عمومي از عدالت اقتصادي را تشديد كرده است.
بانك‌ها و تعهدات ناكام
بعد ديگر بحران در بخش مسكن، عملكرد ضعيف نظام بانكي در اجراي تعهدات خود ذيل قانون جهش توليد مسكن است. بر اساس اين قانون، مقرر شده بود كه ۲۰ درصد از كل تسهيلات بانكي كشور به بخش مسكن اختصاص يابد. براي سال اول اجراي قانون، سهم تعيين‌شده ۳۶۰ هزار ميليارد تومان بود كه به تناسب تورم سالانه بايد افزايش مي‌يافت.
با اين حال، آمار رسمي نشان مي‌دهد كه از مجموع تسهيلات تعهدشده طي چهار سال اجراي اين قانون، تنها ۲۵ درصد به مرحله عقد قرارداد رسيده و بيش از ۷۵ درصد تعهدات بانكي محقق نشده است. از يك ميليون و ۹۲۷ هزار واحد معرفي‌شده به سيستم بانكي، تنها براي يك ميليون و ۵۸ هزار واحد قرارداد تسهيلات منعقد شده و كمتر از ۲۴۰ هزار واحد موفق به دريافت سهم‌الشركه شده‌اند. اين عملكرد ضعيف، در كنار نرخ بالاي سود تسهيلات، شرايط بازپرداخت نامتناسب با توان اقتصادي اقشار ضعيف و نبود ابزارهاي تشويقي براي بانك‌ها، دسترسي به تسهيلات مسكن را براي متقاضيان واقعي به چالشي جدي بدل كرده است.
مسكن در تلاقي سياست، اقتصاد و عدالت اجتماعي
آنچه در گزارش‌هاي رسمي و تحليل‌هاي كارشناسي به‌وضوح ديده مي‌شود، شكاف عميقي است كه ميان سياست‌گذاري‌هاي كلان بخش مسكن و اجراي ميداني آن وجود دارد. از يك سو، ابزارهاي قانوني براي حمايت از مستأجران و كاهش اجحاف موجران وجود دارد و حتي امكان شكايت با بازه زماني ۵ ساله نيز پيش‌بيني شده است؛ اما از سوي ديگر، اجراي ناقص طرح‌هاي حمايتي، تخصيص نامتوازن پروژه‌هاي ساخت مسكن و ناكامي نظام بانكي در تأمين مالي، عملاً مسير دسترسي به مسكن را براي دهك‌هاي پايين دشوارتر كرده است.
بازار اجاره نيز در نبود تعادل عرضه و تقاضا، و همچنين افزايش چشمگير قيمت زمين و ساخت، به حوزه‌اي پرريسك براي مستأجران و جولانگاه فرصت‌طلبي براي مالكان تبديل شده است. هرچند راه‌اندازي سامانه‌هايي نظير خودنويس و تاكيد بر مصوبات شوراي عالي مسكن گامي مثبت محسوب مي‌شود، اما بدون اعمال نظارت فراگير، برخورد قضايي با متخلفان و شفافيت اطلاعات بازار، اين اقدامات اثربخشي محدود خواهند داشت.