تورم اجاره افت كرد
در بحبوحه بحران‌هاي اقتصادي مزمن و تورم افسارگسيخته طي سال‌هاي گذشته، بازار مسكن در ايران همواره يكي از پرنوسان‌ترين و چالش‌برانگيزترين بخش‌هاي اقتصادي كشور بوده است. اما گزارش‌هاي رسمي منتشرشده در ارديبهشت ۱۴۰۴ از سوي مركز آمار ايران، بيانگر نشانه‌هايي از ثبات نسبي در اين بازار هستند.
در بحبوحه بحران‌هاي اقتصادي مزمن و تورم افسارگسيخته طي سال‌هاي گذشته، بازار مسكن در ايران همواره يكي از پرنوسان‌ترين و چالش‌برانگيزترين بخش‌هاي اقتصادي كشور بوده است. اما گزارش‌هاي رسمي منتشرشده در ارديبهشت ۱۴۰۴ از سوي مركز آمار ايران، بيانگر نشانه‌هايي از ثبات نسبي در اين بازار هستند. به‌ويژه كاهش قابل توجه تورم نقطه‌اي اجاره‌بها به ۳۶.۹ درصد، كمترين سطح طي ۳۰ ماه گذشته، بارقه‌اي از اميد را در ميان مستاجران و سياستگذاران روشن كرده است. با اين حال، تحليل دقيق‌تر داده‌ها و زمينه‌هاي اثرگذار بر آن، پرسش‌هايي اساسي را پيش‌روي تحليلگران قرار مي‌دهد: آيا اين كاهش يك روند پايدار و ساختاري است يا صرفا ناشي از ركود و فشردگي تقاضا؟ سياست‌هاي اقتصادي دولت چهاردهم چقدر در اين روند نقش داشته‌اند و مهم‌تر از آن، آيا زيرساخت‌هاي اطلاعاتي و سياستگذاري در بازار مسكن توان اصلاح بنيادين اين بازار را دارند؟
كاهش تورم اجاره موفقيت سياست يا نشانه ركود؟
بر اساس گزارش مركز آمار، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بها در ارديبهشت ۱۴۰۴ به ۳۶.۹ درصد رسيد، رقمي كه نسبت به ماه‌هاي پيش كاهش محسوسي داشته و نشانه‌اي مثبت در جهت كاهش التهابات بازار اجاره تلقي مي‌شود. همچنين تورم سالانه اجاره مسكن نيز به ۳۹.۵ درصد رسيد كه كمترين ميزان طي ۳۰ ماه اخير بوده است. اگرچه اين اعداد در مقايسه با روند گذشته كاهشي‌اند، اما هنوز از تورم عمومي كشور بالاترند و مهم‌تر اينكه، به‌معناي كاهش سطح واقعي قيمت‌ها نيست. در واقع، رشد قيمت‌ها صرفا«كند» شده و نه متوقف. كارشناسان اقتصادي با نگاه دقيق‌تري هشدار مي‌دهند كه چنين تغييراتي ممكن است بيشتر از آنكه نتيجه اصلاحات ساختاري باشد، محصول ركود ناشي از كاهش قدرت خريد و انتظار عمومي براي كاهش قيمت‌ها باشد.
مداخله هدفمند يا تأخير در بحران؟
دولت چهاردهم با شعار ثبات بازار مسكن پا به ميدان گذاشت و مجموعه‌اي از اقدامات شامل افزايش وام‌هاي وديعه، ساخت واحدهاي مسكوني استيجاري براي زوج‌هاي جوان و تسهيلات براي دهك‌هاي پايين جامعه را در دستور كار قرار داد.اگرچه اين سياست‌ها در ظاهر نشان از اراده‌اي مثبت در دولت دارد، اما در اجرا با موانعي جدي روبروست. كارنامه دولت‌هاي پيشين نشان داده كه صرفا تزريق منابع مالي، بدون مديريت سمت عرضه و كنترل رفتار سفته‌بازانه، به سادگي به افزايش قيمت و تورم منجر مي‌شود. نمونه‌هاي ناكام از جمله «مسكن مهر» شاهدي بر اين مدعاست.از سوي ديگر، اگرچه افزايش تسهيلات ساخت (تا سقف ۶۵۰ ميليون تومان براي پروژه‌هاي با پيشرفت بالاي ۷۵ درصد) در قالب طرح نهضت ملي مسكن از سوي بانك مركزي ابلاغ شده، اما گزارش‌ها نشان مي‌دهد كه نظام بانكي در پرداخت اين تسهيلات مقاومت دارد و اجراي آن به كندي پيش مي‌رود. مساله‌اي كه نشان مي‌دهد حتي سياست‌هاي مصوب نيز در مرحله اجرا با تأخير و فرسايش مواجه‌اند.
سكوت آماري بانك مركزي
نكته مهم ديگر، عدم انتشار گزارش‌هاي رسمي از تحولات بازار مسكن توسط بانك مركزي از مرداد ۱۴۰3 تاكنون است. به گفته معاون سياستگذاري پولي بانك مركزي، دليل اين امر تغيير سامانه ثبت معاملات از سامانه املاك به سامانه‌هاي جديد «خودنويس» و «كاتب» است كه هنوز دسترسي آن براي بانك مركزي فراهم نشده است.اين سكوت آماري در يكي از حياتي‌ترين بازارهاي اقتصادي، نه‌تنها خلأ اطلاعاتي براي تحليلگران ايجاد كرده، بلكه زمينه‌اي براي ابهام، شايعه و گمانه‌زني را نيز فراهم كرده است.در شرايطي كه سياستگذاري مبتني بر داده از اصول اساسي حكمراني نوين اقتصادي است، عدم شفافيت در انتشار داده‌هاي مسكن، اقدامي خلاف مسير اصلاحات ساختاري تلقي مي‌شود.
توقف رشد قيمت مسكن
نقش سياست‌هاي پولي
تحليلگران معتقدند كه بخش بزرگي از ثبات نسبي در بازار مسكن نه ناشي از سياست‌هاي وزارت راه، بلكه متأثر از سياست‌هاي كلان بانك مركزي به‌ويژه در حوزه كنترل ترازنامه بانك‌ها، مهار نقدينگي و جلوگيري از خلق پول بي‌ضابطه است.فرهاد بيضايي، كارشناس بازار مسكن با اشاره به اين نكته تأكيد دارد كه كاهش نرخ رشد نقدينگي از سال ۱۴۰۲ به بعد، عامل مهمي در توقف رشد قيمت مسكن بوده و به نوعي ارزش دلاري ملك در تهران را نيز كاهش داده است. اين تحليل اگرچه پذيرفتني است، اما به‌وضوح نشان مي‌دهد كه حتي در حوزه‌اي مانند مسكن نيز سايه سنگين بي‌ثباتي پولي و مالي كشور بيشتر از سياست‌هاي بخشي تأثيرگذار است. اين يعني، تا زماني كه اقتصاد كلان كشور در وضعيت ناپايدار و پرنوسان باقي بماند، اميد به تثبيت بازارهاي زيرمجموعه نيز شكننده خواهد بود.
خانه‌هاي خالي؛ سياستی شكست‌خورده
در نبود زيرساخت اطلاعاتي
در اين ميان، يكي از مهم‌ترين ابزارهاي كنترل بازار مسكن در بسياري از كشورها، ماليات بر خانه‌هاي خالي است؛ ابزاري كه هدف آن افزايش عرضه موثر ملك، مقابله با احتكار و كاهش فعاليت‌هاي سوداگرانه است. با اين حال، در ايران اجراي اين سياست از همان ابتدا با بحران فقدان اطلاعات روبرو شده است.طبق اعلام مقامات سازمان امور مالياتي، از حدود ۲۵ ميليون واحد مسكوني كشور، نزديك به ۱۲.۵ ميليون واحد فاقد سند رسمي هستند. اين آمار خيره‌كننده، گوياي ضعف تاريخي در نظام ثبت اسناد و معاملات است. بسياري از اين املاك با قول‌نامه دستي، قبض برق يا آب خريد و فروش شده‌اند و هيچ رد رسمي از آنها در سامانه‌هاي دولتي موجود نيست. از طرف ديگر، پراكندگي اطلاعات ميان نهادهايي همچون سازمان ثبت، شهرداري‌ها، شركت‌هاي خدمات‌رسان و وزارت راه، باعث شده يك پايگاه داده متمركز و جامع براي شناسايي املاك وجود نداشته باشد. در برخي موارد، حتي يك ملك با مالكان متفاوت در سامانه‌هاي مختلف ثبت شده يا اصلاهيچ رد رسمي ندارد. اين آشفتگي، اجراي هرگونه ماليات‌ستاني يا سياستگذاري هدفمند را تقريبا ناممكن كرده است.
از شفافيت داده تا اصلاح ساختار بازار
در چنين شرايطي براي عبور از بحران ساختاري بازار مسكن و كارآمدسازي سياست‌هاي كنترلي، چند اقدام اساسي و ساختاري ضروري است: گام نخست ايجاد سامانه ملي املاك است، سامانه‌اي يكپارچه، برخط و قابل اتصال به تمام دستگاه‌هاي اجرايي كه اطلاعات ساخت، نقل‌وانتقال، مصرف خدمات و سكونت در ملك را يكجا تجميع كند.
گام بعدي، تسهيل در صدور سند رسمي، مشوق‌هايي براي ترغيب مالكان به ثبت رسمي ملك و حذف تدريجي معاملات قول‌نامه‌اي.به نظر مي‌رسد كه شفاف‌سازي تسهيلات بانكي هم از جمله اقدامات ضروري است كه بايد انجام شود آن هم با الزام شبكه بانكي به اجراي مصوبات مرتبط با تسهيلات حمايتي، بدون تأخير و مقاومت. موضوع ديگري كه بايد مورد توجه قرار بگيرد، انتشار منظم آمار بازار است، بازگشت بانك مركزي به انتشار گزارش‌هاي منظم و قابل اعتماد از تحولات بازار مسكن براي جلوگيري از ابهام و سردرگمي در تصميم‌گيري.و در آخر، بازتعريف نقش دولت در اجاره‌داري حرفه‌اي، با ورود هدفمند به بازار اجاره از طريق ساخت و مديريت واحدهاي استيجاري، نه صرفا پرداخت وام.
اميد به ثبات با شرط اصلاح ساختاري
نشانه‌هايي از كاهش شتاب قيمت در بازار اجاره، خبري اميدواركننده براي ميليون‌ها مستأجر ايراني است؛ اما اين روند، شكننده و متكي بر متغيرهاي ناپايدار است. بدون اصلاح ساختاري در نظام اطلاعات املاك، به‌روزرساني سامانه‌ها، اصلاح فرآيند ثبت رسمي و كنترل سوداگري، نمي‌توان به تداوم اين روند اميد بست.در نهايت، بازار مسكن ايران بيش از آنكه از كمبود منابع رنج ببرد، گرفتار بي‌نظمي نهادي، پراكندگي اطلاعات، ناكارآمدي در اجرا و ضعف در پيگيري سياست‌هاي پايدار است. گام اول، پذيرش اين واقعيت است و گام دوم، اراده ملي براي اصلاح آن.