انتشار اجاره‌هاي واقعي؛ درماني موقت يا آغازي براي اصلاحات؟
وزارت راه و شهرسازي براي نخستين‌بار طي سال‌هاي اخير، وعده داده كه از ماه آينده آمارهاي تفكيكي و واقعي اجاره مسكن در شهرها و مناطق مختلف تهران را به صورت عمومي منتشر خواهد كرد.
وزارت راه و شهرسازي براي نخستين‌بار طي سال‌هاي اخير، وعده داده كه از ماه آينده آمارهاي تفكيكي و واقعي اجاره مسكن در شهرها و مناطق مختلف تهران را به صورت عمومي منتشر خواهد كرد. اين تحول، كه در نگاه اول نويد شفاف‌سازي مي‌دهد، پاسخي است به انتقادات فزاينده از رشد افسارگسيخته اجاره‌بها، نبود سياست‌هاي كنترل بازار و همچنين نبود دسترسي عمومي به داده‌هاي معتبر. اما آيا اين اقدام، آنگونه كه مقامات عنوان مي‌كنند، مي‌تواند گره‌اي از بحران اجاره در كلان‌شهرها باز كند؟ يا اين صرفاً اقدامي نمادين براي مهار انتقادات است؟ در اين شرايط، بررسي گزارش‌هاي منتشرشده از سوي وزارت راه و شهرسازي، در كنار واقعيت‌هاي اقتصادي بازار، مي‌تواند تصوير كامل‌تري از اين وعده‌ها و چالش‌ها ترسيم كند.
افزايش نجومي اجاره‌بها و فشار مضاعف بر خانوارها
در سال‌هاي اخير، اجاره مسكن در ايران و به‌ويژه در كلان‌شهرهايي مانند تهران، رشد بي‌سابقه‌اي را تجربه كرده است. به گفته حبيب‌الله طاهرخاني، معاون مسكن و ساختمان وزارت راه، تورم اجاره در سال ۱۴۰۲ حتي از تورم عمومي هم پيشي گرفته و اين فشار به‌ويژه اقشار كم‌درآمد را در تنگناي جدي قرار داده است. سهم اجاره از هزينه خانوار به بالاترين سطح در دهه‌هاي اخير رسيده و قدرت چانه‌زني مستاجران در بازار به حداقل ممكن كاهش يافته است. با شروع فصل جابه‌جايي در تابستان، اين نگراني وجود دارد كه موج جديدي از افزايش اجاره‌بها شكل بگيرد؛ امري كه در تابستان‌هاي سال‌هاي گذشته نيز رخ داده است و حالا با تورم مزمن، مي‌تواند به بحران اجتماعي بدل شود. يكي از عوامل تشديدكننده التهاب در بازار اجاره، گسترش قيمت‌گذاري بي‌ضابطه در پلتفرم‌هاي اينترنتي است. اگرچه در سال‌هاي گذشته ممنوعيت‌هايي براي درج قيمت اجاره و فروش در سايت‌هاي آگهي آنلاين اعمال شده، اما همچنان اين فضاها محل شكل‌گيري انتظارات تورمي و دست‌كاري ذهني بازار هستند. قيمت‌هايي كه در اين سايت‌ها منتشر مي‌شود، اغلب واقعي نيست، اما با نبود آمار رسمي و شفاف، همين ارقام تبديل به مبناي ذهني اجاره‌دهندگان و حتي مشاوران املاك شده است. خلأ سياست‌گذاري رسانه‌اي دولت در اين حوزه، يكي از نقاط ضعف مهم مديريت بازار مسكن است كه منجر به بازتوليد بي‌ثباتي در افكار عمومي مي‌شود.
آغاز عصر جديد با آمارهاي واقعي
در چنين شرايطي، اعلام انتشار قيمت‌هاي واقعي اجاره، گامي مهم تلقي مي‌شود. طاهرخاني اعلام كرده است كه از ماه آينده، آمارهاي تفكيكي شهر و مناطق تهران منتشر خواهد شد و مردم به قيمت‌هاي واقعي و شفاف دسترسي خواهند داشت. اين اقدام مي‌تواند مزاياي مهمي داشته باشد كه عبارتند از: مبناي تصميم‌گيري دقيق‌تر براي مستاجران و موجران، امكان مقايسه منطقه‌اي و جلوگيري از قيمت‌گذاري هيجاني، ايجاد ابزار نظارتي براي نهادهاي دولتي و رسانه‌ها. با اين حال، موفقيت اين اقدام بستگي به دو عامل حياتي دارد: كيفيت داده‌ها و نحوه انتشار. در صورتي كه داده‌ها صرفاً بر اساس اطلاعات ثبت‌شده در سامانه‌ها باشد، ممكن است انعكاس‌دهنده تمام بازار نباشد. همچنين اگر انتشار اين داده‌ها بدون ابزارهاي تحليلي، مصور و قابل درك انجام گيرد، نمي‌تواند نقش موثري در سياست‌گذاري ايفا كند.
سامانه خودنويس؛ گام مثبت اما ناكافي
يكي ديگر از اقدامات وزارت راه و شهرسازي، راه‌اندازي «سامانه خودنويس» است كه امكان ثبت و تمديد قراردادهاي اجاره بدون مراجعه حضوري و بدون پرداخت كميسيون را فراهم كرده است. روزانه بيش از ۱۵ هزار قرارداد در اين سامانه ثبت مي‌شود كه در صورت پايش دقيق، مي‌تواند منبع خوبي براي تحليل بازار اجاره باشد. اما پرسش اينجاست كه چقدر از كل بازار اجاره در اين سامانه پوشش داده مي‌شود؟ آيا موجران سنتي يا مستاجراني كه سواد ديجيتالي چنداني ندارند هم از آن بهره‌مند مي‌شوند؟ يا اين سامانه صرفاً يك ابزار مكمل براي طبقه‌اي خاص است كه به تكنولوژي دسترسي و اعتماد بيشتري دارد؟
تعيين نرخ مصوب اجاره
آيا ابزار موثري است؟
بر اساس اعلام معاون وزير، شوراي مسكن استان‌ها موظف به تعيين نرخ مجاز افزايش اجاره شده‌اند و نظارت بر اجراي آن نيز به استانداران، تعزيرات و اتاق اصناف واگذار شده است. موجراني كه نرخ‌هاي مصوب را رعايت نكنند، مشمول جريمه خواهند شد. اين سياست، اگرچه در نگاه اول حمايت از مستاجران را در پي دارد، اما تجربه نشان داده كه نظارت بر بازار آزاد اجاره بدون ابزارهاي اجرايي موثر، اغلب با شكست مواجه شده است. موجران مي‌توانند با ابزارهاي مختلف مانند عدم تمديد قرارداد يا تغيير شرايط اجاره، از اين مقررات عبور كنند و مستاجران نيز در موقعيتي نيستند كه بتوانند حقوق خود را به‌راحتي پيگيري كنند.
وام وديعه؛ مسكني براي زخم عميق
در ادامه سياست‌هاي حمايتي، دولت از اعطاي وام وديعه مسكن تا سقف ۲۷۵ ميليون تومان در تهران خبر داده است. اين تسهيلات براي اقشار آسيب‌پذير به صورت قرض‌الحسنه و براي ساير گروه‌ها با نرخ سود پايين در نظر گرفته شده است. هرچند اين سياست در ظاهر اميدبخش است، اما در عمل نمي‌تواند پاسخگوي نيازهاي فزاينده باشد. با اجاره‌هاي نجومي در برخي مناطق تهران، اين مبلغ تنها وديعه چند ماه خانه‌اي متوسط خواهد بود. همچنين محدوديت منابع بانكي، سخت‌گيري در فرآيند پرداخت و زمان‌بر بودن تخصيص وام‌ها نيز باعث كاهش اثربخشي آن شده‌اند.
سايه سنگين نبود اجاره‌داري حرفه‌اي
يكي از مشكلات بنيادين بازار اجاره در ايران، نبود اجاره‌داري حرفه‌اي است. برخلاف بسياري از كشورهاي توسعه‌يافته كه دولت‌ها يا شهرداري‌ها مالك درصد قابل توجهي از واحدهاي اجاره‌اي هستند و نقش تنظيم‌گر قيمت را ايفا مي‌كنند، در ايران تقريباً تمام بازار در دست بخش خصوصي است.
به عنوان مثال، در برلين حدود ۲۰ درصد از واحدهاي مسكوني در مالكيت شهرداري قرار دارند و با نرخ‌هاي منصفانه به شهروندان واگذار مي‌شوند. در ايران اما، نه شهرداري‌ها و نه دولت، زيرساختي براي اين مدل از اجاره‌داري ندارند. اين باعث شده بازار اجاره به‌شدت شخصي، بي‌قاعده و مستعد بحران باشد.
نشانه‌هاي كاهش تورم اجاره
پايدار يا موقت؟
بر اساس گزارش‌هاي جديد وزارت راه و شهرسازي، تورم سالانه اجاره مسكن در ارديبهشت ۱۴۰۴ براي اولين‌بار به زير ۴۰ درصد كاهش يافته و به ۳۹.۵ درصد رسيده است. همچنين تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره‌بها به ۳۶.۹ درصد رسيده كه كمترين ميزان طي ۳۰ ماه اخير محسوب مي‌شود. اين كاهش، در حالي رخ داده كه تورم عمومي نيز در ارديبهشت ۲.۷ درصد و تورم اجاره ماهانه ۲ درصد بوده است؛ نشانه‌اي از كند شدن آهنگ رشد اجاره‌بها. هرچند اين اعداد اميدواركننده هستند، اما نمي‌توان از تأثير عوامل موقتي مانند تثبيت نسبي نرخ ارز، ركود عمومي بازار مسكن و انتظارات اقتصادي پس از تصويب بودجه چشم‌پوشي كرد.
مسير سخت مهار بازار اجاره
اقدامات دولت در حوزه اجاره مسكن را مي‌توان در سه دسته كلي طبقه‌بندي كرد: اقدامات آماري و شفاف‌سازي اطلاعات مانند انتشار داده‌هاي واقعي و راه‌اندازي سامانه خودنويس، سياست‌هاي حمايتي و رفاهي مانند وام وديعه و تعيين نرخ افزايش اجاره، سياست‌هاي ساختاري ناقص مانند تلاش براي توسعه اجاره‌داري حرفه‌اي. در حالي كه اين اقدامات در مجموع گامي روبه جلو هستند، اما از آنجا كه سياست‌گذاري مسكن در ايران اغلب با تأخير، جزيره‌اي و فاقد انسجام نهادي است، نمي‌توان انتظار داشت كه بحران اجاره در كوتاه‌مدت حل شود. براي كاهش واقعي فشار بر مستاجران، دولت نيازمند رويكردي جامع، ميان‌مدت و مبتني بر ابزارهاي واقعي تنظيم بازار است. تنها در اين صورت است كه انتشار آمار واقعي، جاي خود را به سياست‌گذاري واقعي خواهد داد. در غير اين‌صورت، گزارش‌هاي تازه نيز تنها مُسكن‌هايي خواهند بود بر زخم‌هاي كهنه‌اي كه هر سال در تابستان، دوباره سرباز مي‌كنند.