تهاتر و نبود سقف اجاره، بحران‌ساز شد
در ميانه فصل داغ اجاره‌نشيني، بازار رهن و اجاره روزهاي خوبي را سپري نمي‌كند و تعداد فايل‌هاي موجود در پلتفرم‌هاي اينترنتي و دفاتر مشاور املاك تناسبي با تقاضاي بازار ندارد. در اين ميان و با آنكه بهار رو به پايان است و تابستان يعني اوج جابه‌جايي‌ها آغاز می‌شود، همچنان شوراي عالي مسكن تصميمي براي تعيين سقف اجاره‌بها نگرفته است.
در ميانه فصل داغ اجاره‌نشيني، بازار رهن و اجاره روزهاي خوبي را سپري نمي‌كند و تعداد فايل‌هاي موجود در پلتفرم‌هاي اينترنتي و دفاتر مشاور املاك تناسبي با تقاضاي بازار ندارد. در اين ميان و با آنكه بهار رو به پايان است و تابستان يعني اوج جابه‌جايي‌ها آغاز می‌شود، همچنان شوراي عالي مسكن تصميمي براي تعيين سقف اجاره‌بها نگرفته است.
در شرايطي كه سياست‌گذاري‌هاي به‌موقع مي‌تواند جهت‌گيري بازار را كنترل كند، سكوت و تعلل نهادهاي تصميم‌گير، مستاجران را در برزخي بلاتكليف رها كرده است.
داوود بيگي‌نژاد، نايب رييس اتحاديه مشاوران املاك استان تهران، با صراحت هشدار داده است: نه تنها خبري از اعلام سقف اجاره‌بها نيست، بلكه فايل اجاره‌اي هم در بازار موجود نيست. اين وضعيت، نتيجه زنجيره‌اي از سياست‌هاي ناكارآمد، ركود ساخت و ساز، كاهش توان خريد و اجاره و ناتواني دولت در تنظيم دقيق بازار است.
در نتيجه، آنچه در بازار تهران مشاهده مي‌شود، نه يك بازار شفاف و قابل پيش‌بيني، بلكه صحنه‌اي آشفته و بي‌قاعده است كه هر طرف معامله، چه موجر و چه مستاجر در آن به دنبال راهي براي زنده‌ماندن اقتصادي است، نه سود يا رفاه.
سكوت شوراي عالي مسكن؛ بازار بي‌راهنما
طبق قانون، شوراي عالي مسكن موظف است پيش از آغاز فصل اجاره، سقف اجاره‌بها را اعلام كند. اين در حالي است كه تنها يك جلسه اين شورا در سال جاري و با رياست رييس‌جمهور برگزار شده و از آن زمان تاكنون تصميمي اعلام نشده است. اين غفلت، به‌وضوح نشان‌دهنده بي‌توجهي به ميليون‌ها مستاجري است كه هر سال با رشد افسارگسيخته اجاره‌بها مواجه‌اند.
از نگاه كارشناسي، عدم تعيين سقف رسمي در بازار ملتهب و در شرايطي كه شاخص‌هاي كلان اقتصادي از تورم شديد و ركود در بخش‌هاي مولد حكايت دارند، به معناي سپردن افسار بازار به دست سوداگران است. تصميمات موجر و مستاجر بايد مبتني بر سياست‌گذاري رسمي باشد، نه مبتني بر گمانه‌زني، تجربه سال‌هاي قبل يا جو رواني بازار.
بحران عرضه؛ شهري بدون ساخت و ساز
اما شايد بدتر از نبود سقف اجاره، كمبود شديد فايل‌هاي اجاره‌اي در بازار باشد. اين كمبود، ناشي از ركود عميق در حوزه ساخت‌وساز به‌ويژه در بافت‌هاي فرسوده و مركزي شهر تهران است. ساخت و ساز در سال‌هاي اخير نه تنها كاهش يافته، بلكه در مناطق هدف كه قابليت عرضه سريع دارند - يعني داخل شهرها - تقريباً متوقف شده است. نايب رييس اتحاديه مشاوران املاك به‌درستي تأكيد مي‌كند كه فايل اجاره، محصول عرضه نوسازهاست؛ اما در نبود ساخت و ساز، بازار اجاره از درون تهي شده است. در چنين شرايطي، حتي مستاجري كه توان مالي دارد، گزينه‌اي براي انتخاب ندارد. اين وضعيت، تقاضاي در صف را بيشتر مي‌كند، رقابت براي اجاره‌خانه را افزايش مي‌دهد و نهايتاً به پرواز بي‌ضابطه اجاره‌ها منجر مي‌شود.
تهاتر؛ بازتابي از مرگ جريان نقدي
در بازار
در كنار بحران اجاره، پديده‌اي ديگر در بازار مسكن ايران سر برآورده: تهاتر ملك. به گفته منصور غيبي، تحليلگر بازار مسكن، تهاتر نه نشانه‌اي از نوآوري، بلكه انعكاسي از ركود و نبود نقدينگي در بازار است. اينكه مالكان براي فروش املاك خود ناچارند آن را با زمين، مصالح، يا ملك ديگر معاوضه كنند، نشان‌دهنده مرگ گردش پول در اين بازار است. در سال ۱۴۰۴، حدود ۱۵ درصد معاملات در شهرهاي بزرگ به‌صورت تهاتر انجام شده است. اين رقم، براي بازاري كه حجم بالايي از سرمايه ملي را در خود جاي داده، نگران‌كننده است. معاملات تهاتري در بهترين حالت، راهي براي عبور موقت از بحران نقدينگي هستند؛ اما نمي‌توانند جايگزين سرمايه‌گذاري، خريدار واقعي يا بازار رقابتي شوند.
تهاتر: فرصت يا تهديد؟
غيبي، تهاتر را به دو دسته تقسيم مي‌كند: تهاتر كم‌ريسك مانند معاوضه ملك فرسوده با نوساز، و تهاتر پرريسك كه طي آن زمين‌هاي حاشيه‌اي يا مغازه‌هاي بي‌مشتري با آپارتمان در كلان‌شهرها معاوضه مي‌شوند. نوع دوم، عملاً انتقال ريسك از مالك قديمي به سرمايه‌گذار جديد است؛ بدون آنكه ارزش واقعي دارايي مبادله‌شده مشخص باشد. چنين معاملاتي نيازمند كارشناسي دقيق، قراردادهاي شفاف و مشاوره حقوقي هستند. در غير اين صورت، ريسك حقوقي، مالي و حتي اخلاقي آنها بالا خواهد بود. جاي تعجب نيست كه در اين بازار، حتي مبايعه‌نامه هم ديگر ناياب شده است. بيگي‌نژاد مي‌گويد بسياري از مشاوران املاك مدت‌هاست يادشان رفته مبايعه‌نامه بنويسند، چراكه بيشتر معاملات با تهاتر انجام مي‌شود. اين تغيير رويه، شايد از منظر ابتكار در برابر بحران نقدينگي قابل دفاع باشد، اما در بلندمدت نشانه‌اي از فرسايش ساختار رسمي بازار مسكن است.
كوچ اجباري مستاجران؛ از تهران به حاشيه
افزايش اجاره‌بها، كمبود عرضه و بي‌ثباتي بازار، ميليون‌ها مستاجر تهراني را به تغيير محل سكونت واداشته است. طبق مشاهدات ميداني و اظهارات مشاوران املاك، هر سال شمار بيشتري از مستاجران به ناچار از شمال به جنوب، و سپس از داخل به حومه - شهرهايي مانند پرند و پرديس - كوچ مي‌كنند. اين كوچ‌ها، نه‌تنها فشار جمعيتي بر زيرساخت‌هاي شهرهاي حاشيه‌اي وارد مي‌كند، بلكه مشكلات بازار مسكن تهران را به اين مناطق نيز صادر مي‌كند. در نهايت، دايره بحران گسترش يافته و حتي شهرهايي كه روزي سكونت در آنها مزيتي اقتصادي محسوب مي‌شد، امروز با تورم ملكي، كمبود فايل و رشد اجاره‌بها مواجه‌اند.
دولت، مستاجران و بار مالي پنهان
هرچند دولت ادعا مي‌كند با افزايش تسهيلات اجاره به مستاجران كمك كرده، اما اين سياست نه تنها كفايت نمي‌كند، بلكه بار مالي سنگيني هم بر دوش دولت نهاده است. در واقع، به‌جاي آنكه بازار مسكن از درون اصلاح شود، از طريق ساخت‌وساز، كنترل اجاره، و بازتعريف سياست‌هاي زمين شهري، دولت صرفاً با اعطاي تسهيلات سعي در خريد زمان كرده است. اين در حالي است كه بدون اصلاحات ساختاري، افزايش تسهيلات اجاره تنها منجر به افزايش توان پرداخت مستاجران و در نتيجه رشد تقاضاي موثر خواهد شد، عاملي كه خود به افزايش بيشتر اجاره‌بها دامن مي‌زند. به عبارت ديگر، سياست‌گذاران همچنان از دايره باطل تورم-تسهيلات-رشد قيمت خارج نشده‌اند. بازار مسكن، امروز بيش از هر زمان ديگري نيازمند نقشه راه است. تعلل شوراي عالي مسكن، سكوت دولت در برابر بحران عرضه، و تداوم تهاتر به عنوان راه‌حلي موقت، همه نشانه‌هايي از نبود چشم‌انداز روشن هستند. مستاجران، مالكان و حتي سرمايه‌گذاران در اين بازار به حال خود رها شده‌اند؛ در حالي كه هر سياست اشتباه يا تصميم ديرهنگام، مي‌تواند ميليون‌ها خانوار را تحت فشار قرار دهد. شايد اكنون زمان آن است كه دولت، نهادهاي قانون‌گذار، و حتي نهادهاي مردمي در كنار هم، بازتعريفي از بازار مسكن ايران ارايه دهند. بازاري كه قرار است پناهگاه خانوارها باشد، نه ميداني براي بقا.