ثبات يا توقف رشد قيمت ملك ؟
در شرايطي كه بازار مسكن ايران طي دهه‌هاي اخير به‌طور مستمر با نوسانات شديد قيمتي، رشد نقدينگي و ركود ساخت‌وساز مواجه بوده، طي يك سال گذشته، نشانه‌هايي از توقف رشد قيمت مسكن گزارش شده است.
در شرايطي كه بازار مسكن ايران طي دهه‌هاي اخير به‌طور مستمر با نوسانات شديد قيمتي، رشد نقدينگي و ركود ساخت‌وساز مواجه بوده، طي يك سال گذشته، نشانه‌هايي از توقف رشد قيمت مسكن گزارش شده است. فرهاد بيضايي، كارشناس بازار مسكن، ضمن تحليل تحولات دولت چهاردهم، نقش بانك مركزي را در ايجاد اين وضعيت پررنگ‌تر از وزارت راه و شهرسازي دانسته است. او در اظهارات خود به مجموعه‌اي از عوامل موثر در تثبيت نسبي بازار اشاره كرده و نقدهايي نيز به سياست‌هاي كلان بخش مسكن مطرح مي‌كند.
سياست‌هاي بانك مركزي؛ ناجي يا مانع؟
بيضايي در گفت‌وگو با مهر تأكيد دارد كه «وضعيت فعلي بازار مسكن بيش از آنكه ناشي از تغيير دولت يا وزارتخانه‌ها باشد، متأثر از سياست‌هاي بانك مركزي است.» اين گزاره حاكي از نوعي تمركزگرايي در سياست‌گذاري اقتصادي است؛ گويي ديگر نهادهاي تخصصي چون وزارت راه و شهرسازي يا شهرداري‌ها در حاشيه قرار گرفته‌اند. او تصريح مي‌كند: «كنترل رشد نقدينگي كه از دولت سيزدهم آغاز شد و مورد تأييد مقام معظم رهبري نيز قرار گرفت، در دولت چهاردهم نيز ادامه يافته است.» سياست‌هايي نظير كنترل ترازنامه بانك‌ها، كه توسط بانك مركزي اعمال شده، به گفته بيضايي نقش كليدي در ايجاد ثبات ايفا كرده است: «برخلاف گذشته كه بازار مسكن تحت تأثير مستقيم وزارت راه و شهرسازي يا شهرداري‌ها بود، اكنون عمدتاً تحت‌تأثير سياست‌هاي كلان اقتصادي بانك مركزي قرار دارد.» اين سخنان ضمن تحسين اقدامات بانك مركزي، به‌طور ضمني حاوي نقدي بر عملكرد وزارت راه و شهرسازي است كه ظاهراً نتوانسته در هدايت بازار مسكن نقشي موثر ايفا كند. اما آيا تمركز صرف بر ابزارهاي پولي و بانكي، بدون درنظر گرفتن الزامات توسعه كالبدي و اجتماعي مسكن، راهكار جامع و پايداري خواهد بود؟
ثبات قيمت يا كاهش قدرت خريد؟
بيضايي معتقد است كه رشد قيمت مسكن در يك سال اخير متوقف شده و مي‌گويد: «اگرچه بازار ارز در اين مدت دچار نوساناتي شد، اما قيمت مسكن با جهش همراه نبود و همين موضوع منجر به كاهش نسبي ارزش دلاري مسكن در تهران شد.» در نگاه اول، اين خبر مي‌تواند مثبت ارزيابي شود. اما توقف رشد قيمت در ريال، در شرايطي كه درآمدها و سطح رفاه خانوارها همزمان ثابت يا كاهشي بوده‌اند، الزاماً به معناي بهبود شرايط براي متقاضيان مسكن نيست. او مي‌افزايد: «اين ثبات، در بلندمدت مي‌تواند منجر به افزايش استطاعت خانوارها شود.» اين جمله شايد از نظر تئوريك صحيح باشد، اما در عمل، طي يك سال گذشته هنوز شاخص دسترسي به مسكن (نسبت قيمت به درآمد) در شهرهايي مانند تهران در سطح نگران‌كننده‌اي قرار دارد. حتي در صورت ثبات قيمتي، عدم رشد درآمدها و تداوم محدوديت‌هاي اعتباري، همچنان مانعي جدي براي خانه‌دار شدن اقشار متوسط و ضعيف است.
تسهيلات بانكي؛ كفايت يا تكليف؟
بيضايي با اشاره به روند تسهيلات وديعه مسكن، اظهار مي‌دارد: «بخش مسكن انتظار دارد كه اين تسهيلات ازسوي شبكه بانكي به اين بخش تخصيص يابد.»
او به درستي اشاره مي‌كند كه «با اعمال سياست كنترل ترازنامه بانك‌ها، تحولات مثبتي در بازار مسكن رخ داده و تا حدي شاهد كنترل قيمت‌ها بوده‌ايم.» اما در ادامه هشدار مي‌دهد كه نبايد از بانك‌ها انتظار داشت كه همزمان هم رشد ترازنامه را كنترل كنند و هم وظايف اجتماعي مانند وام ازدواج، وديعه مسكن، يا حمايت از فرزندآوري را ايفا كنند: «در شرايط فعلي، اگرچه ممكن است كنترل رشد منجر به تخصيص كمتر منابع به برخي حوزه‌هاي اجتماعي شود، اما در مجموع اين سياست به نفع مردم خواهد بود.» اين ديدگاه گرچه منطقي به نظر مي‌رسد، اما در دل خود نوعي پذيرش كاهش نقش حمايتي دولت در حوزه‌هاي اجتماعي را نيز دربر دارد. به‌عبارت ديگر، مردم بايد با ثبات نسبي قيمت، از كاهش حمايت‌هاي مستقيم مالي نيز رضايت داشته باشند؛ ديدگاهي كه مي‌تواند ازسوي اقشار كم‌درآمد مورد انتقاد قرار گيرد.
نهضت ملي مسكن؛ طرحي ناكام؟
بيضايي همچنين نقد جدي به «نهضت ملي مسكن» وارد مي‌كند و صراحتاً مي‌گويد: «ساختار فعلي اين طرح با وضعيت فعلي اقتصادي كشور همخواني ندارد.» اين كارشناس اقتصاد مسكن از كندي روند اجرايي اين طرح انتقاد مي‌كند و مي‌افزايد: «اگر دولت چهاردهم قصد ادامه مسير حمايتي را دارد، بايد از مسير متفاوتي نسبت به آنچه كه در نهضت ملي مسكن رخ داده، حركت كند.» در اينجا، بيضايي به‌درستي اشاره مي‌كند كه سياست‌گذاري ساخت مسكن بدون هماهنگي با منابع مالي، توان اجرايي بخش خصوصي، و واقعيت‌هاي بازار زمين و مصالح، نه تنها بي‌نتيجه خواهد بود بلكه به ناكارآمدي بيشتر دامن خواهد زد. اين هشدار، يكي از واقع‌بينانه‌ترين بخش‌هاي سخنان اوست.
آمارهاي بانكي؛ شفافيت يا تشنج؟
يكي ديگر از مسائل مهم، نقش آمارهاي منتشر شده توسط بانك مركزي در تحليل بازار است. برخي منتقدان معتقدند اين آمارها موجب ايجاد نگراني در بازار مي‌شود. اما بيضايي به‌درستي تأكيد مي‌كند كه «اين موضوع صحت ندارد. اين آمار اتفاقاً به سياست‌گذار كمك مي‌كند تا نقاط بحراني را شناسايي و اصلاحات لازم را اعمال كند.» بي‌ترديد، در هر بازار شفافي، انتشار مستمر داده‌هاي قابل اتكا، يكي از پيش‌شرط‌هاي تصميم‌گيري صحيح و عقلاني است. بيضايي همچنين بر نقش بانك مركزي تأكيد كرده و مي‌گويد: «سياست‌هاي فعلي بانك مركزي كمك موثرتري به بازار مسكن مي‌كند تا فشار بر بانك‌ها براي اعطاي تسهيلات تكليفي.» او همچنين با اشاره به دوره‌هاي بحران قيمتي مسكن در دهه‌هاي گذشته (۱۳۸۸-۱۳۸۶ و نيمه دوم ۱۴۰۰ تا نيمه اول ۱۴۰۲)، سياست‌هاي جديد را مثبت ارزيابي مي‌كند. اما با وجود نكات درستي كه در تحليل‌هاي بيضايي وجود دارد، نبايد از اين واقعيت غافل شد كه سياست‌گذاري مسكن نيازمند نگاهي بين‌بخشي و بلندمدت است. ثبات پولي، به‌تنهايي نمي‌تواند پاسخگوي نياز ميليون‌ها خانواري باشد كه سال‌هاست در انتظار خانه‌دار شدن يا حتي تأمين مسكن استيجاري مناسب‌اند. كنترل نقدينگي، سياست‌هاي پولي انقباضي و مديريت ترازنامه بانك‌ها، همه ابزارهايي مفيد در مهار تورم‌اند، اما در غياب سياست‌هاي اجتماعي مكمل، تقويت عرضه، تسهيل ساخت‌وساز و هدفمندسازي يارانه‌هاي بخش مسكن، نمي‌توان اميد داشت كه ثبات فعلي قيمتي، به بهبود واقعي دسترسي خانوارها بينجامد.