كلاف سردرگم مسكن در ايران
با وجود نياز سالانه كشور به ساخت حداقل يك ميليون واحد مسكوني براي پاسخ به تقاضاي انباشته، آمارهاي رسمي نشان مي‌دهد كه توليد واقعي مسكن طي سال‌هاي اخير از اين رقم فاصله گرفته و در برخي سال‌ها حتي به كمتر از ۴۰۰ هزار واحد رسيده است.
با وجود نياز سالانه كشور به ساخت حداقل يك ميليون واحد مسكوني براي پاسخ به تقاضاي انباشته، آمارهاي رسمي نشان مي‌دهد كه توليد واقعي مسكن طي سال‌هاي اخير از اين رقم فاصله گرفته و در برخي سال‌ها حتي به كمتر از ۴۰۰ هزار واحد رسيده است.
اين شكاف عميق در عرضه، در كنار افزايش ۴ تا ۶ برابري هزينه‌هاي توليد ناشي از نوسانات نرخ ارز، فرسودگي زيرساخت‌هاي انرژي، و جهش تعرفه‌اي دستگاه‌هاي خدمات‌رسان، موجب ركود مزمن و افزايش بي‌سابقه قيمت‌ها در بازار مسكن شده است.
از سوي ديگر، ناكارآمدي سياست‌گذاري، نگاه درآمدي شهرداري‌ها به مسكن، و خلأ هماهنگي نهادي، سبب شده مسير سرمايه‌گذاري در اين بخش ناامن، غيرجذاب و فاقد پيش‌بيني‌پذيري باشد؛ شرايطي كه نه‌تنها توليد را كند كرده بلكه زنجيره‌اي از اثرات منفي بر اشتغال، صنعت و عدالت اجتماعي در پي داشته است.
البته طي دهه‌هاي اخير، همواره از مسكن به عنوان يكي از پيشران‌هاي اقتصادي كشور ياد شده، اما ناكارآمدي سياست‌ها، عملكرد نامنسجم نهادهاي مسوول و نگاه نادرست به مقوله مسكن، اين بخش را وارد مرحله‌اي از كج‌كاركردي و ركود كرده است.
درهمين راستا، فرهاد بيضايي كارشناس ارشد بخش مسكن مي‌گويد: برخلاف تصور رايج، تحريم‌ها تأثيرات غيرمستقيم اما عميقي بر بازار مسكن گذاشته‌اند. در ظاهر، مسكن صنعتي داخلي تلقي مي‌شود كه مي‌تواند مستقل از تحريم‌ها حركت كند، اما در عمل، به دليل وابستگي به انرژي، مواد اوليه و شرايط اقتصادي كلان، از تحريم‌ها ضربه مي‌بيند. به عنوان نمونه فرآيند توليد مصالح ساختماني مانند سيمان و فولاد به‌شدت انرژي‌بر است. در شرايطي كه زيرساخت‌هاي انرژي در كشور به‌واسطه تحريم‌ها، فرسوده و ناتراز شده‌اند، تأمين انرژي مورد نياز اين صنايع با اختلال مواجه مي‌شود. قطع گاز در زمستان و برق در تابستان نه‌تنها روند توليد را كند مي‌كند، بلكه هزينه‌ها را به‌شدت افزايش مي‌دهد و همين موضوع به رشد قيمت تمام‌شده مسكن مي‌انجامد.
وابستگي بازار مسكن
به نوسانات كلان اقتصادي
بيضايي در ادامه با اشاره به پيوستگي بازار مسكن با ساير بازارهاي سرمايه‌اي مانند ارز و طلا، تأكيد مي‌كند: نمي‌توان بازار مسكن را در خلأ بررسي كرد. نوسانات شديد در بازار ارز و طلا، كه تحت تأثير تحريم‌ها و بي‌ثباتي‌هاي اقتصادي رخ مي‌دهند، به‌طور مستقيم بر رفتار سرمايه‌گذاران در بازار مسكن اثر مي‌گذارند.
او ادامه مي‌دهد: مسكن نيز در چنين شرايطي از كالاي مصرفي فاصله گرفته و بيشتر به عنوان كالاي سرمايه‌اي تلقي مي‌شود، كه اين خود ريسك سفته‌بازي و كاهش قدرت خريد واقعي را افزايش داده است.
ساختارهاي نهادي و اجرايي ناكارآمد
شايد مهم‌ترين بخش از انتقادات بيضايي به ساختارهاي اجرايي و نهادي كشور وارد باشد. او به صراحت از عملكرد وزارت راه و شهرسازي انتقاد مي‌كند و آن را نيازمند بازنگري جدي مي‌داند. به گفته اين كارشناس ارشد بخش مسكن، در شرايطي كه كشور با كمبود چندميليوني واحد مسكوني روبروست، انتظار مي‌رود متولي اصلي اين حوزه، سياست‌هايي منعطف، چابك و هدفمند ارايه دهد. اما آنچه در عمل ديده مي‌شود، نوعي بي‌عملي، عدم انسجام و سردرگمي در تصميم‌گيري‌هاست.
او مي‌گويد: همچنين، شوراي عالي شهرسازي و معماري نيز با سياست‌هاي ناكارآمد خود، موانعي نظير كمبود زمين يا محدوديت‌هاي تراكمي در مناطق مختلف را ايجاد كرده كه به سد جدي در مسير توليد مسكن تبديل شده‌اند.
شهرداري‌ها؛ نهادهايي با نگاه درآمدزاي ضدتوليدي
يكي ديگر از بازيگران اثرگذار بر بازار مسكن، شهرداري‌ها هستند. بيضايي در اين باره تأكيد مي‌كند: رويكرد درآمدزاي شهرداري‌ها، به‌ويژه از محل فروش تراكم يا صدور مجوزها، از مهم‌ترين عوامل بازدارنده در مسير توليد مسكن است. او ادامه مي‌دهد: شهرداري‌ها به جاي ايفاي نقش حمايتي و تسهيل‌گرانه، خود به مانع تبديل شده‌اند و هزينه‌هاي بالايي را به توليدكنندگان تحميل مي‌كنند. به گفته اين كارشناس ارشد بازار مسكن، اين رويكرد سرمايه‌محور و نه توسعه‌محور، نه‌تنها توليد مسكن را كند كرده، بلكه الگوي رشد شهري را نيز از عدالت و توازن دور ساخته است. شهرهايي مانند تهران با تراكم‌فروشي بي‌رويه از هويت متعادل شهري فاصله گرفته‌اند و در عوض، با معضل حاشيه‌نشيني، نبود خدمات كافي و شكاف طبقاتي روبرو شده‌اند.
فشار تعرفه؛ ضربه نهايي بر پيكر نيمه‌جان
مسكن
به گفته رامين گوران، دبير انجمن انبوه‌سازان استان تهران، افزايش چهار برابري تعرفه‌هاي دستگاه‌هاي خدمات‌رسان، نهادهايي مانند آب و فاضلاب، برق و حتي تأمين اجتماعي، به جاي حمايت از توليدكنندگان، با افزايش ناگهاني تعرفه‌ها، فشار مالي سنگيني بر انبوه‌سازان وارد كرده‌اند.
گوران به درستي اشاره مي‌كند كه اين رويكرد ضد توليد است. وقتي شعار سال «سرمايه‌گذاري براي توليد» انتخاب مي‌شود، انتظار مي‌رود كه همه دستگاه‌هاي دولتي و عمومي، سياست‌هاي خود را با اين شعار همسو سازند. اما در عمل، سازمان‌هاي خدمات‌رسان، به‌جاي آنكه از توليدكننده حمايت كنند، هزينه‌هاي خود را از جيب انبوه‌سازان تأمين مي‌كنند.
به گفته او، نتيجه آن، انتقال اين هزينه‌ها به مصرف‌كننده نهايي، كاهش تمايل سرمايه‌گذاران به ورود به بازار ساخت‌وساز، و در نهايت تشديد بحران كمبود مسكن در كشور خواهد بود.
اثرات اقتصادي و اجتماعي سياست‌هاي ضدتوليدي
پيامدهاي اين سياست‌هاي ناكارآمد و فشارهاي مالي، تنها به ركود بازار مسكن محدود نمي‌شود. اين روند، مستقيماً به كاهش اشتغال در حوزه مسكن، افزايش قيمت‌ها، نابرابري در دسترسي به مسكن، و حتي تشديد بحران‌هاي اجتماعي مانند حاشيه‌نشيني و بي‌خانماني منجر مي‌شود. بخش مسكن به‌دليل پيوند عميق با بيش از ۱۰۰ صنعت ديگر، مي‌تواند موتور محرك اقتصاد كشور باشد. اما وقتي توليد آن با موانعي اين‌چنين جدي روبروست، كل اقتصاد كشور نيز از تحرك بازمي‌ماند.
براي خروج از اين وضعيت بحراني، بايد به چند اصل كليدي توجه كرد: بازنگري در سياست‌هاي وزارت راه و شهرسازي و ايجاد سازوكاري براي چابك‌سازي تصميم‌گيري‌ها و اجراي طرح‌هاي موثر.اصلاح نگاه شهرداري‌ها به مسكن و حذف رويكرد درآمدزاي صرف از محل صدور مجوزها.
تعامل ميان نهادهاي خدمات‌رسان با توليدكنندگان و اتخاذ سياست‌هاي تشويقي و حمايتي به جاي فشار مالي.ايجاد ثبات در بازارهاي كلان اقتصادي براي كاهش نوسانات و افزايش پيش‌بيني‌پذيري سرمايه‌گذاري در بخش مسكن.اصلاح ساختار شوراي عالي شهرسازي براي رفع موانع زمين و تراكم در مناطق موردنياز.
درواقع بازار مسكن امروز بيش از هر زمان ديگري نيازمند يك تحول بنيادين است. نه شعار، نه وعده، بلكه سياست‌گذاري‌هاي هوشمند، اصلاح نهادي و هم‌افزايي ميان دستگاه‌هاي مختلف. بايد بپذيريم كه بدون حل مشكلات ساختاري، بدون كاهش فشارهاي غيرضروري و بدون بازگشت به رويكرد توسعه‌محور، بازار مسكن از ركود بيرون نخواهد آمد.
تا زماني كه نهادهاي مسوول به‌جاي تسهيل‌گري، به مانع تبديل شده‌اند، و تا وقتي كه دستگاه‌هاي خدمات‌رسان به‌جاي مشاركت در توليد، تنها به دنبال تأمين كسري بودجه خود هستند، نمي‌توان انتظار داشت كه بحران مسكن در كشور حل شود.تنها با تغيير نگاه و ساختار، مي‌توان اين كلاف سردرگم را باز كرد و اميد را به بازار مسكن بازگرداند.