مستاجران در تنگناي وام وديعه

با آغاز سال ۱۴۰۴ و آغاز ثبت‌نام براي دريافت تسهيلات وديعه مسكن، بسياري از مستأجران با مانعي جدي روبه‌رو شده‌اند؛ مانعي كه نه در توان مالي يا شرايط بانكي، بلكه در امتناع موجران از ثبت رسمي قرارداد و ارايه كد رهگيري ريشه دارد. اين موضوع نه تنها مسير دريافت وام وديعه را مسدود كرده، بلكه مشكلاتي جدي در زمينه شفافيت و ساماندهي بازار اجاره پديد آورده است.

يكي از مهم‌ترين الزامات دريافت وام وديعه مسكن، ارايه كد رهگيري قرارداد اجاره است. اين كد كه از طريق سامانه ثبت معاملات املاك كشور صادر مي‌شود، تأييد رسمي بودن قرارداد اجاره را ممكن مي‌سازد. بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازي، تنها قراردادهايي كه در سامانه ثبت شده و داراي كد رهگيري از تاريخ اول فروردين ۱۴۰۳ به بعد باشند، مشمول دريافت اين وام مي‌شوند.

بر همين اساس، وام وديعه مسكن در سال ۱۴۰۴ براي ساكنان تهران ۲۷۵ ميليون تومان، مراكز استان‌ها ۲۱۰ ميليون تومان، ساير شهرها ۱۴۰ ميليون تومان و روستاها ۵۵ ميليون تومان تعيين شده است. همچنين دهك‌هاي اول تا سوم جامعه مي‌توانند تا سقف ۴۰۰ ميليون تومان تسهيلات دريافت كنند. با وجود اين تسهيلات، فقدان يك كد رهگيري ساده، به سدي براي ميليون‌ها مستأجر بدل شده است.

امتنـاع موجران و آسيب به چرخه شفافيت

به گزارش مهر، بسياري از موجران به دلايل مختلف، ازجمله نگراني بابت مشمول شدن ملك در طرح ماليات بر خانه‌هاي خالي يا پنهان نگه‌داشتن درآمدهاي اجاره، از ارايه اين كد خودداري مي‌كنند. در چنين شرايطي، مستأجران با وجود برخورداري از شرايط لازم، امكان دريافت وام را از دست مي‌دهند. يكي از مستأجران ساكن غرب تهران مي‌گويد: صاحبخانه من حاضر نشد قرارداد را در سامانه ثبت كند. گفت اگر كد رهگيري بگيرم، بايد ماليات بدهم. حالا من نمي‌توانم براي وام وديعه اقدام كنم، در‌حالي كه واقعاً به آن نياز دارم.

ضعف ساختاري و وابستگي به كد ارسالي موجر

داوود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك، در گفت‌وگو با مهر، با اشاره به مشكلات ساختاري موجود در سامانه ثبت قرارداد، بيان مي‌كند: در حال حاضر، مشاوران املاك بايد براي ثبت قرارداد، كدي را كه به تلفن همراه موجر ارسال مي‌شود دريافت كنند. اما در بسياري موارد، موجر اين كد را دراختيار مشاور قرار نمي‌دهد و عملاً فرآيند ثبت را مختل مي‌كند.

او ادامه مي‌دهد: فرآيند ثبت قرارداد بايد به گونه‌اي باشد كه مشاور املاك همانند دفاتر اسناد رسمي، بتواند مستقل از اراده طرفين قرارداد را ثبت كند. وابستگي به كدي كه به موبايل موجر ارسال مي‌شود، يك خلأ قانوني و ساختاري جدي است.

تناقض بين وظيفه قانوني مشاوران املاك و اختيار موجران

براساس قوانين «ساماندهي اجاره» و «الزام»، مصوب سال ۱۴۰۳، مشاوران املاك موظفند قراردادهاي اجاره را در سامانه‌هاي مربوطه ثبت و كد رهگيري صادر كنند. با اين حال، در عمل، اراده موجر بر اجراي اين وظيفه قانوني غلبه دارد.

بيگي‌نژاد در اين خصوص مي‌افزايد: در بسياري از موارد، مشاور املاك آماده ثبت قرارداد است، اما چون كد احراز هويت ارسال‌شده توسط سامانه از طرف موجر دريافت نمي‌شود، امكان ثبت نهايي وجود ندارد. درنتيجه، هم حقوق مستاجر ضايع مي‌شود و هم شفافيت بازار اجاره خدشه‌دار مي‌گردد.

قراردادهاي دستي و بلاتكليفي حقوقي

عدم ثبت رسمي قرارداد، مستاجران را وادار به امضاي قراردادهاي دستي و غيررسمي كرده است. اين قراردادها نه تنها از منظر حقوقي ضعيف هستند، بلكه هنگام بروز اختلاف يا نياز به تسهيلات حمايتي، عملاً فاقد اعتبار محسوب مي‌شوند.

به نظر مي‌رسد براي رفع اين مشكل، بايد در اصلاحيه‌هاي بعدي قانون،‌بندي براي الزام قانوني موجر به ثبت قرارداد و ارايه كد رهگيري گنجانده شود. همچنين، ايجاد سامانه‌اي براي ثبت شكايات مستاجران عليه موجران متخلف مي‌تواند ابزار مناسبي براي احقاق حقوق آنها باشد.

زنگ خطر براي سياست‌گذاران حوزه مسكن

در شرايطي كه دولت تسهيلات مالي گسترده‌اي براي كمك به مستاجران در نظر گرفته، نبود ضمانت اجرايي براي الزام موجر به ثبت قرارداد، عملاً تأثير اين سياست‌ها را كاهش داده است.

براساس اعلام وزارت راه و شهرسازي، فرآيند دريافت وام وديعه شامل هشت مرحله است كه اولين آنها ثبت محل اقامت در سامانه املاك و اسكان است. پس از آن، ثبت قرارداد در سامانه خودنويس، ثبت‌نام در سامانه تسهيلات، انتظار براي استعلام، انتخاب بانك، بارگذاري مدارك و نهايتاً مراجعه حضوري به بانك انجام مي‌شود. اما بدون داشتن كد رهگيري، هيچ‌يك از اين مراحل امكان‌پذير نيست.

از خانه‌هاي خالي، نترسيد

بيگي‌نژاد در پاسخ به نگراني مالكان از ماليات خانه‌هاي خالي تصريح مي‌كند: برخي مالكان تصور مي‌كنند با دريافت كد رهگيري مشمول ماليات مي‌شوند، درحالي كه اگر قرارداد اجاره‌اي ثبت نشود، سازمان امور مالياتي ملك را خانه خالي تلقي مي‌كند. در واقع، ندادن كد رهگيري مي‌تواند به زيان خود مالك تمام شود. او تأكيد مي‌كند: بهتر است مالكان قراردادها را رسمي و ثبت‌شده تنظيم كنند تا از تحميل هزينه اضافي به خود و مشاوران املاك جلوگيري شود. كارشناسان معتقدند رفع اين معضل نيازمند اقدام عاجل سياست‌گذاران و مجلس شوراي اسلامي است. پيشنهادهايي از‌جمله: الزام قانوني موجران به ثبت قرارداد رسمي در سامانه املاك و مستغلات، مستقل‌سازي فرآيند ثبت قرارداد از تأييد موبايلي موجر يا مستأجر، تشكيل مرجع رسيدگي به شكايات مستأجران در اين زمينه، اعمال جريمه براي موجران متخلف كه از ارايه كد رهگيري خودداري مي‌كنند. در صورت اجراي اين پيشنهادها، نه تنها شفافيت بازار اجاره بهبود مي‌يابد، بلكه حمايت موثر از قشر آسيب‌پذير مستأجران نيز امكان‌پذير مي‌شود. امتناع موجران از ارايه كد رهگيري، به يكي از مهم‌ترين چالش‌هاي پيش روي مستأجران در دريافت تسهيلات حمايتي بدل شده است. اين معضل نه تنها ريشه در ضعف ساختار سامانه ثبت قراردادها دارد، بلكه خلأ قانوني مشخصي را نيز آشكار مي‌سازد. در شرايطي كه هزينه‌هاي اجاره‌نشيني روز‌به‌روز افزايش مي‌يابد، تسهيل دسترسي مستاجران به تسهيلات دولتي، از جمله وام وديعه، يك ضرورت انكارناپذير است. رفع اين مشكل، نيازمند عزم جدي نهادهاي تقنيني و اجرايي كشور است تا عدالت اجتماعي و شفافيت اقتصادي در بازار مسكن، رنگ تحقق به خود بگيرد.