سرمايه‌گذاري در مسكن با بورس
پاي صندوق سرمايه‌گذاري در مسكن به بورس باز شده است و همين موضوع بورس را تبديل به مسيري جديد براي سرمايه‌گذاري در بازار مسكن كرده است.در اصل سرمايه‌گذاران با خريد صندوق‌هاي بورسي مي‌توانند سود خود را از بازار مسكن دريافت كنند و به نوعي با كمترين هزينه در بورس كسب سود كنند.
پاي صندوق سرمايه‌گذاري در مسكن به بورس باز شده است و همين موضوع بورس را تبديل به مسيري جديد براي سرمايه‌گذاري در بازار مسكن كرده است.در اصل سرمايه‌گذاران با خريد صندوق‌هاي بورسي مي‌توانند سود خود را از بازار مسكن دريافت كنند و به نوعي با كمترين هزينه در بورس كسب سود كنند.
صندوق‌هاي املاك به سرمايه‌گذاران كمك مي‌كنند كه به صورت غيرمستقيم در بازار املاك سرمايه‌گذاري كنند و از نوسان قيمتي سود ببرند.
قيمت ملك اين روزها سربه فلك كشيده و خريد خانه يا سرمايه‌گذاري در اين بازار نيز تبديل به يك رويا براي مردم شده است. در چنين شرايطي حضور صندوق‌هاي املاك و مستغلات مي‌تواند كمك شاياني به سرمايه‌گذاري در بازار مسكن و كسب سود مردم از اين بازار كند. با سرمايه‌هاي خرد و كوچك نمي‌توان خانه خريد و از بازار ملك سود برد اما صندوق‌هاي املاك اين شرايط را فراهم مي‌كنند كه سرمايه‌گذاري در بازار مسكن با سرمايه‌هاي خرد انجام شود و به نوعي هر فردي با هر سرمايه‌اي مي‌تواند با استفاده از صندوق‌هاي املاك در بورس سرمايه‌گذاري كند. سرمايه‌گذاري در بازار املاك چالش‌هاي بسياري دارد كه مهم‌ترين آن را مي‌توان عدم نقدشوندگي سريع دانست. در اصل زماني كه يك فرد قصد فروش ملك خود را دارد در بهترين حالت بايد يك هفته الي دو ماه منتظر بماند و در بهترين حالت نيز ممكن است فروش ملك تا چندين سال زمان ببرد. اما صندوق‌هاي املاك شرايطي بهتر براي سرمايه‌گذاري فراهم مي‌كنند و در اصل با نقدشوندگي سريع و عدم نياز به سرمايه‌هاي هنگفت شرايطي پديد مي‌ايد كه هر فرد به راحتي و با خيال راحت در اين بازار سرمايه‌گذاري كند. به‌طور خلاصه مي‌توان گفت كه صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري مسكن، به سرمايه‌گذاران كمك مي‌كنند كه سرمايه‌هاي خرد خود به راحتي در بازار مسكن سرمايه‌گذاري كنند و به نوعي براي سرمايه‌گذاري در بازار مسكن به سرمايه‌هاي سنگين نياز نداشته باشند.
صندوق‌هاي املاك و مستغلات
چگونه كار مي‌كند؟
در اصل اين صندوق‌ها با استفاده از صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري املاك، مي‌توان منابع مالي را جمع‌آوري كرد و از آنها براي كاهش ريسك ناشي از افزايش قيمت مسكن بهره برد. اين صندوق‌ها به سرمايه‌گذاران اين امكان را مي‌دهند كه به‌طور غيرمستقيم از بازار املاك كسب درآمد كنند.
فعاليت اصلي اين صندوق‌ها شامل خريد و فروش املاك و مستغلات است. آنها با خريد املاك، اجاره آنها و تقسيم عوايد حاصل از اجاره به سرمايه‌گذاران، به كسب سود در بازار ملك مي‌پردازند.
علاوه بر اين، صندوق‌هاي املاك و مستغلات مي‌توانند تسهيلات دريافت كرده و در اوراق بهادار رهني و اوراق بهادار شركت‌هاي ساختماني كه در بورس پذيرفته شده‌اند، سرمايه‌گذاري كنند. همچنين، باقيمانده وجوه صندوق مي‌تواند در سپرده‌هاي بانكي و گواهي‌هاي سپرده سرمايه‌گذاري شود. بنابراين، بازدهي اين صندوق‌ها به‌طور كلي مشابه با بازدهي مستقيم سرمايه‌گذاري در املاك است.
چهار صندوق املاك در بورس
ميثم زارع‌زاده، مدير ابزار‌ها و نهاد‌هاي مالي فرابورس ايران گفت: چهار صندوق سرمايه‌گذاري املاك و مستغلات تاكنون در فرابورس پذيره‌نويسي و پذيرش شده‌اند و آيين‌نامه جديد دولت مسير مولدسازي دارايي‌هاي دولتي را از طريق اين صندوق‌ها هموار كرده است. در خصوص صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري املاك و مستغلات اظهار كرد: فرابورس ايران طي سال‌هاي گذشته اقدام به پذيره‌نويسي انواع صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري املاك و مستغلات كرده و تاكنون چهار صندوق در اين حوزه در بازار سرمايه پذيرفته شده‌اند. اين صندوق‌ها در دو قالب اصلي فعاليت مي‌كنند. نوع نخست، صندوق‌هايي هستند كه از طريق بازار سرمايه پذيره‌نويسي مي‌شوند، منابع مالي را از عموم جمع‌آوري كرده و با اين منابع اقدام به خريد املاك و مستغلات مطابق اميدنامه و اساسنامه مصوب سازمان بورس مي‌كنند. نوع دوم، صندوق‌هايي هستند كه از پيش داراي دارايي مشخصي (مانند ملك يا مستغلات) هستند و اين دارايي‌ها به صندوق منتقل شده و در قالب واحد‌هاي سرمايه‌گذاري به عموم عرضه مي‌شود.
مدير ابزار‌ها و نهاد‌هاي مالي فرابورس ايران در ادامه بيان كرد: بازدهي اين صندوق‌ها عمدتاً از دو محل تأمين مي‌شود؛ دريافت اجاره‌بها از املاك تحت مالكيت صندوق و افزايش قيمت دارايي‌ها. سرمايه‌گذاران به نسبت سهم خود از اين بازدهي بهره‌مند مي‌شوند. عمر اين صندوق‌ها معمولاً 5 ساله است و با نظر سازمان بورس قابل تمديد خواهد بود.
ميثم زارع‌زاده در خصوص مزيت‌هاي صندوق املاك و مستغلات گفت: يكي از مهم‌ترين مزاياي اين صندوق‌ها ايجاد امكان ورود سرمايه‌هاي خرد به بازار املاك و مستغلات است؛ بازاري كه به‌دليل نياز به منابع مالي قابل توجه، براي بسياري از سرمايه‌گذاران خرد غيرقابل دسترس شده است. اين صندوق‌ها با بهره‌گيري از مزايايي همچون شفافيت، معافيت مالياتي، تقسيم حداكثري سود و نقدشوندگي بالا، ضمن تكميل زنجيره ابزارهاي مالي، امكان بهره‌مندي از بازدهي اين بازار را براي طيف گسترده‌اي از سرمايه‌گذاران فراهم مي‌كنند. به‌طور معمول، بيش از 90 درصد اجاره‌بهاي دريافتي از محل املاك خريداري‌شده، بين دارندگان واحد‌هاي سرمايه‌گذاري تقسيم مي‌شود. مدير ابزار‌ها و نهاد‌هاي مالي فرابورس ايران در خصوص آيين نامه تاسيس صندوق سرمايه‌گذاري املاك و مستغلات اظهار كرد: نكته حائز اهميت ديگر، تصويب آيين‌نامه اجرايي تأسيس صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري املاك و مستغلات توسط هيات وزيران است. اين آيين‌نامه زمينه‌ساز مديريت بهينه دارايي‌هاي دولت از طريق مولدسازي خواهد بود. بر اساس اين سازوكار، دولت مي‌تواند املاك و مستغلات خود را پس از ارزش‌گذاري و تأييد مراجع ذي‌ربط به صندوق‌ها منتقل كرده و از محل پذيره‌نويسي واحد‌هاي اين صندوق‌ها منابع مالي مورد نياز براي اجراي طرح‌هاي اقتصادي خود را تأمين كند. اين رويكرد مي‌تواند جايگزيني مناسب يا مكملي براي روش‌هاي سنتي تأمين مالي از جمله انتشار اوراق بدهي باشد. زارع‌زاده در ادامه بيان كرد: صندوق‌هاي املاك و مستغلات با توجه به همبستگي پايين با ساير كلاس‌هاي دارايي، ابزار مناسبي براي تنوع‌بخشي به سبد سرمايه‌گذاري محسوب مي‌شوند. همچنين، با توجه به تورمي بودن اقتصاد، اين صندوق‌ها نقش موثري به عنوان سپر تورمي براي حفظ ارزش دارايي‌هاي سرمايه‌گذاران ايفا مي‌كنند. از سوي ديگر، برخلاف دارايي‌هاي ملكي با ارزش بالا و نقدشوندگي پايين، واحد‌هاي اين صندوق‌ها به راحتي در بازار قابل معامله هستند و از نقدشوندگي بالاتري برخوردارند. اين مسوول در نهايت گفت: صندوق‌هاي املاك و مستغلات به صورت دوره‌اي (معمولاً هر 6 ماه يك‌بار) ارزش‌گذاري مي‌شوند و خالص ارزش دارايي آنها (NAV) پس از بررسي توسط هيات داوري، در سامانه كدال منتشر مي‌شود. در سال 1403 نيز شاهد راه‌اندازي يك صندوق املاك و مستغلات كليد در بورس تهران بوديم كه نمونه‌اي از توسعه اين ابزار در بازار سرمايه ايران است.