خريد مسكن؛ سود يا سراب؟
بازار مسكن در ايران، همواره يكي از مطمئن‌ترين مسيرهاي سرمايه‌گذاري تلقي مي‌شود، اما امروز در ميانه بحران اعتماد، سياست‌هاي بانكي ناپايدار و فشارهاي معيشتي بر مستأجران، با چالش‌هايي جدي مواجه است.
بازار مسكن در ايران، همواره يكي از مطمئن‌ترين مسيرهاي سرمايه‌گذاري تلقي مي‌شود، اما امروز در ميانه بحران اعتماد، سياست‌هاي بانكي ناپايدار و فشارهاي معيشتي بر مستأجران، با چالش‌هايي جدي مواجه است.
از يك‌سو، تغييرات ناگهاني در سياست‌هاي اعتباري بانك مسكن، انبوه‌سازان را گرفتار زيان و بي‌اعتمادي كرده و از سوي ديگر، مستأجران و خريداران ميان توصيه‌هاي مربوط به ساده زيستي و واقعيت‌هاي تلخ بازار، سرگردان مانده‌اند.
در اين ميان، توصيه‌ها و ديدگاه‌هاي فعالان باتجربه بازار مسكن مي‌تواند نقش مهمي در جهت‌دهي به تصميمات خريداران، مستأجران، سرمايه‌گذاران و حتي سياست‌گذاران ايفا كند. به گفته داوود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اتحاديه املاك تهران، مسكن در ايران مفهومي فراتر از مصرف‌گرايي دارد و نگاه سنتي و فرهنگي مردم به مسكن آن را به يك دارايي پايدار تبديل كرده است.
او معتقد است اين ذهنيت از دل تاريخ و تجربه‌هاي پرمخاطره مردم ايران شكل گرفته؛ جايي كه دارايي‌هاي منقول در معرض تهديد قرار داشتند ولي زمين و ملك همچنان پابرجا مانده‌اند. او مي‌گويد: در باور ما ايراني‌ها، مسكن سرمايه است. اين باور ريشه در تاريخ ما دارد؛ زماني كه كشورها مورد حمله قرار مي‌گرفتند يا دارايي‌ها از بين مي‌رفت، اما زمين مي‌ماند. اين نگاه باعث شده كه مردم به خانه به عنوان پشتوانه مالي و شخصي نگاه كنند.
محله؛ مهم‌تر از متراژ
در نگاه بيگي‌نژاد، انتخاب محل سكونت بسيار مهم‌تر از اندازه خانه است. او تصريح مي‌كند كه محل زندگي افراد نقش مستقيمي در سبك زندگي، آرامش رواني، پرورش فرزندان و حتي شكل‌گيري شخصيت خانواده دارد.
او مي‌گويد: محله تأثير مستقيم بر شخصيت انسان دارد. شما نمي‌توانيد در يك محله شلوغ و بي‌نظم زندگي كنيد و انتظار داشته باشيد فرزندتان آرام و متمركز رشد كند. اگر فردي اهل ورزش است، بايد منطقه‌اي را انتخاب كند كه باشگاه‌هاي مرتبط در آن موجود باشد.
اگر كسي به دنبال آرامش است، محله‌اي آرام انتخاب كند. اين انتخاب شخصي است و نمي‌توان گفت كدام منطقه خوب است يا بد؛ بايد متناسب با نياز فرد باشد. بيگي‌نژاد به عنوان مثال به مناطقي مانند اكباتان براي علاقه‌مندان به فوتبال، منيريه براي ورزش‌هاي رزمي، و سروآزاد براي كساني كه آرامش را ترجيح مي‌دهند اشاره مي‌كند.
مشاوران املاك؛ نه فقط واسطه بلكه مشاور
يكي ديگر از محورهاي مورد تأكيد بيگي‌نژاد، نقش كليدي مشاوران املاك در تصميم‌گيري خريداران و مستأجران است. او توصيه مي‌كند كه افراد به جاي اتكا به فضاي مجازي يا منابع غيررسمي، به مشاوران املاك محلي و مجرب مراجعه كنند. او مي‌گويد: مشاوران املاك تجربه ميداني دارند و واقعيت‌هاي بازار را مي‌شناسند.
كسي كه سال‌ها در يك منطقه فعاليت كرده، بهتر از هر كسي مي‌داند كه آينده قيمت‌ها در آن منطقه چگونه خواهد بود، كدام خيابان‌ها در حال توسعه هستند و چه امكاناتي در راه است. بيگي‌نژاد تصريح مي‌كند كه در اكثريت قريب به اتفاق موارد، خدمات مشاوران املاك به مردم سودمند بوده و درگيري‌ها و شكايات از آنها در حد بسيار كمي است.
توصيه به خريداران؛ درنگ نكنيد
بيگي‌نژاد به خريداران توصيه مي‌كند كه اگر توان مالي دارند، منتظر تغييرات قيمت يا تحليل‌هاي فضاي مجازي نباشند. او مي‌گويد كه بازار مسكن ايران به دلايل ساختاري و فرهنگي خاص خود، همواره رو به افزايش بوده و نوسانات كوتاه‌مدت نبايد تصميم خريد را به تأخير بيندازد.
او تأكيد مي‌كند: اگر شرايط مالي داريد، همين حالا خريد كنيد. اطلاعات بگيريد، اما در نهايت به بازار واقعي مراجعه كنيد. تعلل در خريد ملك، باعث از دست رفتن فرصت‌ها مي‌شود.
توصيه به مستأجران
در شرايطي كه قيمت اجاره به‌شدت افزايش يافته، بيگي‌نژاد به مستأجران پيشنهاد مي‌كند كه به سبك زندگي مينيماليستي روي بياورند و از نگهداري وسايل غيرضروري خودداري كنند. به گفته او، تمركز بر نيازهاي اوليه و اجتناب از تجمل‌گرايي مي‌تواند به بهينه‌سازي هزينه‌هاي زندگي كمك كند.
او مي‌گويد: مستأجران بايد متراژ خانه را با توان مالي خود تنظيم كنند. نبايد به دنبال خانه‌اي باشند كه از توان‌شان خارج است. ميانگين اجاره‌بها در تهران بين ۱۲ تا ۱۳ ميليون تومان است، اما در برخي مناطق حتي بيشتر. انتخاب هوشمندانه و ساده‌زيستي تنها راه بقا در اين بازار است.
سرمايه‌گذاري در ملك
هنوز امن‌ترين گزينه
با وجود تبليغات گسترده براي سرمايه‌گذاري در بازارهاي ديگر مانند بورس، رمز‌ارز يا سرمايه‌گذاري خارجي، بيگي‌نژاد معتقد است كه سرمايه‌گذاري در مسكن هنوز هم امن‌ترين و پايدارترين انتخاب است.
او هشدار مي‌دهد: انتقال سرمايه به خارج از كشور، ريسك‌هاي بالايي دارد. روابط بين‌الملل متغير است و تضميني براي حفظ سرمايه در كشورهاي ديگر وجود ندارد. اما سرمايه‌گذاري در ملك، هم مطابق با قوانين داخلي است و هم آرامش خاطر بيشتري دارد.
انتقاد از سياست‌هاي بانكي
و حمايت از سازندگان
يكي ديگر از مواردي كه بيگي نژاد به آن اشاره مي‌كند اين است كه افراد مسوول بايد اختيار لازم براي اجرا و پاسخگويي را داشته باشند.
به گفته نايب‌رييس اتحاديه املاك تهران، وزير راه و شهرسازي، در حالي مسوول مسكن شناخته مي‌شود كه بانك مركزي و بانك مسكن، سياست‌هاي مالي موثر در اين حوزه را تعيين مي‌كنند، بدون پاسخگويي به وزارتخانه مذكور. اين تعارض نهادي نه‌تنها تصميم‌گيري را سخت‌تر كرده، بلكه اجراي هرگونه اصلاحات اساسي را نيز با تأخير يا شكست مواجه كرده است.
يكي ديگر از نقدها مربوط به سياست‌هاي بانكي، به‌ويژه عملكرد بانك مسكن در قبال انبوه‌سازان است. نامه اخير كانون انبوه‌سازان به مديرعامل بانك مسكن، از جمله نقاط كليدي براي تحليل ساختاري بازار مسكن در سال ۱۴۰۴ است. در اين نامه، به تغييرات ناگهاني سياست‌هاي اعتباري بانك مسكن اعتراض شده كه برخلاف توافق‌هاي قبلي، شرايط جديدي را براي تقسيط تسهيلات ايجاد كرده‌اند.
انبوه‌سازان در اين نامه اعلام كرده‌اند كه با اعتماد به سياست‌هاي سال‌هاي گذشته، اقدام به سپرده‌گذاري بدون سود، خريد اوراق و فروش واحدهاي مشاركتي نموده‌اند؛ اما در حال حاضر، بانك از انجام تعهدات قبلي مبني بر سقف ۸ ميليارد ريالي تقسيط سهم‌الشركه امتناع مي‌ورزد.
اين تغيير رويه، علاوه بر بي‌اعتمادي گسترده در ميان سازندگان، احتمال ايجاد شكاف ميان خريداران و فروشندگان و تحميل جريمه‌هاي مالي جديد را افزايش داده است. در واقع، مهم‌ترين پيام اين نامه، ضعف در استمرار سياست‌هاي مالي و عدم پاسخگويي بانك مسكن به تعهدات بلندمدت خود است؛ مساله‌اي كه مي‌تواند به‌طور مستقيم بر ميزان عرضه مسكن و حتي قيمت آن در آينده تأثير بگذارد.
بيگي نژاد با اشاره به نامه اخير كانون انبوه‌سازان كشور به مديرعامل بانك مسكن، از عدم پايبندي اين بانك به تعهدات خود انتقاد مي‌كند. نایب رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران مي‌گويد: سازندگان به اميد اجراي سياست‌هاي مشخص، سرمايه‌گذاري كرده و حتي واحدها را پيش‌فروش كرده‌اند. اما حالا بانك مسكن اعلام كرده كه امكان تقسيط به شيوه قبلي وجود ندارد. اين مساله باعث بي‌اعتمادي شده و سرمايه‌گذاران را فراري مي‌دهد.
تجميع تصميم‌گيران در حوزه مسكن
بيگي‌نژاد راه‌حل اصلي مشكلات بازار مسكن را در ايجاد ساختار تصميم‌گيري متمركز مي‌داند. او معتقد است كه وزير راه و شهرسازي بايد قدرت هماهنگ‌سازي تمامي نهادهاي دخيل در بازار مسكن، از جمله بانك‌ها را داشته باشد.
نايب‌رييس اتحاديه املاك تهران تصريح مي‌كند: اگر من جاي وزير بودم، تمام نهادهاي اثرگذار از جمله بانك‌ها، شهرداري‌ها، سازمان ثبت و... را زير يك چتر مديريتي قرار مي‌دادم تا تصميم‌گيري‌ها يكپارچه باشد، نمي‌توان از وزيري كه اختياري ندارد، انتظار پاسخگويي داشت.
هماهنگي سياست‌ها، راهگشاست بازار مسكن ايران در تقاطع عوامل مختلفي قرار گرفته است: از رفتار سرمايه‌گذاران گرفته تا سياست‌هاي بانكي، از انتخاب محله تا سبك زندگي مستأجران. در چنين شرايطي، آنچه مي‌تواند راهگشا باشد، هماهنگي سياست‌ها، اعتمادسازي ميان ذي‌نفعان، بازنگري در قوانين بانكي و تمركز بر نيازهاي واقعي جامعه است. در اين ميان بيگي‌نژاد توصيه مي‌كند سرمايه‌گذاران به جاي انتقال سرمايه به خارج، در داخل كشور و به ويژه در بخش ملك سرمايه‌گذاري كنند.
البته بايد به اين سوال هم پاسخ داد كه چرا سرمايه‌گذار ايراني به خارج گرايش دارد؟ پاسخ روشن است: بي‌ثباتي داخلي، نبود تضمين مالكيت، تورم بالا، نرخ بهره منفي، و فساد سيستمي باعث شده كه بسياري از سرمايه‌گذاران به دنبال امنيت سرمايه در خارج از كشور باشند.
تا زماني كه اصلاحات ساختاري در سياست‌گذاري اقتصادي، نظام مالياتي، و نهادهاي قضايي صورت نگيرد، اين توصيه، هرچند وطن‌دوستانه، ضمانت اجرايي نخواهد داشت. بازار مسكن ايران در شرايطي قرار دارد كه از يك سو جذابيت فرهنگي و سنتي خود را حفظ كرده و از سوي ديگر، با چالش‌هايي همچون ناكارآمدي سياست‌هاي اعتباري، نبود هماهنگي نهادي، بي‌ثباتي قوانين و كاهش اعتماد عمومي مواجه است. توصيه به مينيماليسم براي مستأجران، واقع‌بيني براي خريداران و تاكيد بر سرمايه‌گذاري در داخل براي سرمايه‌گذاران، هرچند منطقي، اما در خلأ سياست‌گذاري كلان و حمايت ساختاري، نمي‌تواند تأثير گسترده‌اي داشته باشد. راهكار اساسي، بازنگري در سياست‌هاي مالي و بانكي، ايجاد نهاد مركزي هماهنگ‌كننده و تقويت زيرساخت‌هاي حقوقي و اجرايي براي تقويت اعتماد عمومي به بازار مسكن است.