مستأجران در تنگناي خانه‌هاي نقلي، سيمان در چنگ دلالان
افزايش افسارگسيخته اجاره‌بها در سال‌هاي اخير، به‌ويژه در پايتخت، دامنه انتخاب مستاجران را به‌شدت محدود كرده است.
افزايش افسارگسيخته اجاره‌بها در سال‌هاي اخير، به‌ويژه در پايتخت، دامنه انتخاب مستاجران را به‌شدت محدود كرده است. بر اساس گزارش‌هاي رسمي و ميداني، مستأجران نه‌تنها توان خريد خانه را ندارند، بلكه حتي در اجاره واحدهاي ميان‌متراژ هم ناتوان شده‌اند و اين موضوع موجب شده است كه تمركز معاملات به‌صورت كم‌سابقه‌اي بر روي واحدهاي «نقلي» قرار بگيرد. بازار مسكن در كلان‌شهرهاي ايران تبديل به ميدان نبرد ميان تورم، ركود و استيصال خانوارهايي شده كه ديگر توان ايستادگي در مقابل جهش‌هاي بي‌وقفه قيمت مسكن و مصالح ساختماني را ندارند، يا بايد در خانه‌هاي نقلي سكونت كنند يا به حاشيه‌هاي شهر مهاجرت كنند. همراهي ركود، تورم و كاهش توان اقتصادي خانوارها، منطقه ۱۰ تهران را به دليل وجود واحدهاي مسكوني كم متراژ در كانون توجه قرار داده است. افزايش شديد اجاره‌بها و افت قدرت خريد، مستأجران را روانه خانه‌هاي نقلي كرده است و براساس آمار منطقه ۱۰ تهران با بيشترين واحدهاي كوچك، صدرنشين معاملات مسكن شده است. داوود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اتحاديه املاك تهران، با تأكيد بر افزايش تقاضا براي واحدهاي كوچك اعلام كرده است كه منطقه ۱۰ اكنون در رده دوم بيشترين معاملات قرار دارد؛ نكته‌اي كه در شرايط ركود كلي بازار، يك استثناي قابل توجه محسوب مي‌شود. اين گرايش به خريد و اجاره خانه‌هاي نقلي اگرچه در ظاهر نوعي انعطاف رفتاري بازار در برابر فشار اقتصادي است، اما در باطن زنگ خطري براي كيفيت زندگي شهروندان و از ميان رفتن استانداردهاي سكونت شهري است. در واقع، خانواده‌هاي پرجمعيت‌تر يا مجبور به سكونت در واحدهايي مي‌شوند كه فضاي كافي براي زندگي ندارند، يا به حاشيه شهرها رانده مي‌شوند كه اين خود آثار اجتماعي و امنيتي عميقي به دنبال دارد.
تورم بالاتر زمين در پايتخت
ركود در بازار مسكن و ساخت‌وساز به‌طور مستقيم با افزايش قيمت مصالح ساختماني و كاهش توان خريد مردم مرتبط است. تفاوت شدت ركود ساختماني بين تهران و ساير شهرها سبب شده «بازار ساخت‌وساز پايتخت» كوچك شود. بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه سهم تهران از اين بازار به زير ۱۰ درصد سقوط كرده است. اين سهم ابتداي دهه ۹۰ نزديك به ۳۴ درصد بود، اما به‌تدريج كاهش يافت. تورم بالاتر زمين در پايتخت نسبت به ساير شهرها، بر عايدي ساخت‌وساز در اين كلان‌شهر و تيراژ توليد اثر منفي بيشتري گذاشته است. همچنين، بر اساس گزارش مركز آمار ايران، تعداد پروانه‌هاي ساختماني در تهران از ۱۵۸۰۷ مورد در بهار ۱۴۰۲ به ۱۲۳۱۱ مورد در بهار ۱۴۰۳ كاهش يافته كه نشان‌دهنده كاهش ۲۸.۴ درصدي ساخت‌وساز در يك سال است. در شرايطي كه مسكن در ركود به سر مي‌برد، صنعت ساختمان نيز يكي از اصلي‌ترين قربانيان اين وضعيت است. اكنون به نظر مي‌رسد كه بازار سيمان، به عنوان يكي از اساسي‌ترين نهاده‌هاي ساخت‌وساز، وارد مرحله‌اي بحراني شده است. گزارشي كه از سوي انجمن صنفي توليدكنندگان بتن آماده منتشر شد، ابعاد نگران‌كننده‌اي از اين بحران را آشكار كرد. محمدحسين رييسي، دبير اين انجمن، به صراحت هشدار داد كه بازار سيمان عملاً در دست دلالان است. كارخانه‌هاي بتن آماده كه مصرف‌كنندگان اصلي و واقعي اين ماده اوليه هستند، اكنون بايد سيمان را با قيمت‌هاي نجومي از واسطه‌ها بخرند. اين در حالي است كه سيمان بايد از طريق بورس كالا با قيمت كنترل‌شده عرضه شود؛ اما آنچه در عمل اتفاق مي‌افتد، تفاوتي فاحش با اين هدف دارد. رييسي در اين باره افزود: سيمان مهم‌ترين ماده اوليه كارخانه‌هاي توليد بتن آماده است و اين مساله مختص شهر يا استان خاصي نيست، بلكه يك معضل كشوري محسوب مي‌شود. به گفته او، در گزارش‌هايي كه از بازار دريافت كرده‌ايم، قيمت سيمان طي يك ماه گذشته تقريباً دو برابر شده و در عين حال ارزش واقعي آن نيز به نصف كاهش يافته است. اين در حالي است كه قيمت سيمان در بورس كالا، قيمت كف محسوب مي‌شود و در بازار آزاد با نرخ‌هايي در حدود ۵ ميليون تومان و حتي بالاتر معامله مي‌شود. به گفته دبير انجمن صنفي توليدكنندگان بتن در حال حاضر، قيمت سيمان در بازار آزاد به حدود ۵ ميليون تومان رسيده و بسياري از كارخانه‌ها توليد خود را تا يك‌چهارم ظرفيت كاهش داده‌اند. نكته تأسف‌بارتر آن است كه با نزديك شدن به فصل گرما و بروز مشكلات مربوط به برق، احتمال دارد توليد سيمان به‌طور كامل متوقف شود؛ بحراني كه مي‌تواند زنجيره‌اي از تعطيلي‌ها را در صنعت ساختمان رقم بزند.
اقتصاد رانتي، سياست‌هاي بي‌ثبات
رييسي در بخشي از اظهاراتش به دلايل بروز اين بحران پرداخت و گفت: برداشتن الزام خروج سيمان از كارخانه پس از خريد، صدور كدهاي بورسي بدون اعتبارسنجي، و حذف نظارت موثر بر معاملات، همگي باعث شده‌اند كه بازار سيمان به ميدان تاخت‌وتاز واسطه‌ها تبديل شود.
به گفته او، ساختار معيوب توزيع و نظارت، بار ديگر اقتصاد كشور را به سوي چرخه‌هاي رانتي و ناكارآمدي سوق داده است. او اظهار كرد: در واقع، وقتي به‌راحتي مي‌توان با خريد سيمان از بورس و انبار كردن آن، سپس فروش با نرخ‌هاي چند برابري در بازار آزاد سودهاي كلان كسب كرد، ديگر چه نيازي به توليد واقعي است؟ اين ساختار فسادزا، همان زنجيره‌اي است كه هم مسكن را گران كرده، هم توليد را زمين‌گير، و هم اشتغال را از بين برده است. رييسي بيان كرد: به نظر من چند عامل كليدي در رسيدن به اين وضعيت نقش داشته‌اند. يكي از اين موارد، بحث كمبود برق است كه البته دولت در اين زمينه اقداماتي انجام داده، اما با وجود سهميه‌بندي برق در صنعت سيمان، مي‌شد با رعايت برخي موارد از وقوع اين بحران جلوگيري كرد. دبير انجمن صنفي توليدكنندگان بتن گفت: نخستين مورد، نسبت خروج به ورود براي خريد سيمان با كدهاي بورسي مختلف است. برخي كدهاي بورسي، چند ماه پيش سيمان را با قيمت پايين خريداري كرده‌اند ولي تاكنون آن را از كارخانه خارج نكرده‌اند و حالا در اين شرايط بحراني قصد خروج آن را دارند. به گفته او، تا سال گذشته قانوني وجود داشت كه خريداران بايد ۸۰ درصد سيمان خريداري‌شده را ظرف يك هفته از كارخانه خارج مي‌كردند، اما اين قانون برداشته شده و اكنون سيمان‌هايي كه خروجي نداشته‌اند همچنان در انبارها مانده‌اند. رييسي ادامه داد: مساله بعدي، كدهاي نقش‌دار در بورس است. تا پيش از سال گذشته، براي دريافت كد بورسي بايد پروانه كسب يا مجوز توليدي ارايه مي‌شد، اما در حال حاضر هر فردي مي‌تواند بدون ارايه مستندات مشخص، كد بورسي بگيرد و از طريق بورس خريد انجام دهد، بدون اينكه معلوم باشد واقعاً در اين صنعت فعال است يا خير. با حذف اين الزامات، دلالان و واسطه‌ها سودهاي كلان به جيب مي‌زنند. دبير انجمن صنفي توليدكنندگان بتن آماده تأكيد كرد: كارخانه‌هاي بتن آماده كه خود مصرف‌كننده واقعي سيمان هستند، مجبورند براي تأمين مواد اوليه به واسطه‌ها مراجعه كرده و سيمان را با قيمت‌هاي غيرواقعي تهيه كنند. در حالي كه سال جاري به عنوان سال «سرمايه‌گذاري براي توليد» نام‌گذاري شده، عملاً به سال سرمايه‌گذاري براي دلالان و واسطه‌ها تبديل شده است كه اين موضوع يك معضل بزرگ است. او افزود: لازم است نسبت خروج به ورود دوباره اعمال شود و تا زماني كه موجودي قبلي خريدار از كارخانه خارج نشده، اجازه خريد جديد به وي داده نشود. همچنين كدهاي بورسي و نقش‌دار بايد به دقت بررسي شوند و تنها به افراد و مجموعه‌هايي داده شود كه داراي پروانه كسب و مجوز توليد باشند.
مصالح گران، سازندگان ناتوان
طبق اعلام مركز آمار، نرخ تورم نهاده‌هاي ساختماني در زمستان ۱۴۰۳ نسبت به فصل قبل ۱۱.۷ درصد، نسبت به فصل مشابه سال ۱۴۰۲، ۳۷.۹ درصد و در چهار فصل منتهي به زمستان ۳۰.۰ درصد افزايش داشته است.
طبق گزارش مركز آمار ايران، در فصل زمستان ۱۴۰۳ شاخص قيمت نهاده‌هاي ساختمان‌هاي مسكوني شهر تهران ۳۲۳۹.۸ است كه نسبت به فصل قبل ۱۱.۷ درصد، نسبت به فصل مشابه سال قبل ۳۷.۹ درصد و در چهار فصل منتهي به فصل جاري نسبت به دوره مشابه سال قبل ۳۰.۰ درصد افزايش داشته است. هم‌زمان با بحران سيمان، داده‌هاي منتشرشده از سوي مركز آمار ايران درباره نرخ تورم نهاده‌هاي ساختماني در زمستان ۱۴۰۳، نشان از يك واقعيت تكان‌دهنده ديگر دارد: تورم مصالح ساختماني از ميانگين تورم عمومي كشور نيز بالاتر رفته است. شاخص قيمت نهاده‌ها در تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود ۳۸ درصد افزايش داشته است. در برخي گروه‌ها مانند گچ و گچ‌كاري اين افزايش به بيش از ۵۲ درصد رسيده است. براساس اين گزارش، گروه گچ و گچ‌كاري: تورم سالانه ۵۲.۷ درصد، سيمان، بتن، شن و ماسه: تورم سالانه ۴۰.۷ درصد، آجر، سفال و بلوك: تورم سالانه ۴۰.۵ درصد، كاشي، سراميك و موزاييك: تورم سالانه ۳۹.۲ درصد، تأسيسات برقي: تورم سالانه ۲۴.۳ درصد و شيشه: كمترين تورم سالانه با ۱۳.۴ درصد بوده است. با توجه به اينكه مصالح ساختماني عمده، بيشترين سهم را در بهاي تمام‌شده ساخت‌وساز دارند، اين نرخ‌هاي تورم عملاً ساخت خانه‌هاي جديد را براي سازندگان، به‌خصوص در بخش خصوصي، غيراقتصادي كرده است. در نتيجه، هم عرضه واحدهاي جديد كاهش يافته و هم قيمت واحدهاي موجود سر به فلك كشيده است.
نسخه‌هايي براي نجات يك بازار ورشكسته
بازار مسكن و ساخت‌وساز ايران، اكنون در نقطه‌اي ايستاده كه هرگونه بي‌تفاوتي مي‌تواند آن را به ورطه سقوط كامل بكشاند. در اين ميان، چند راهكار فوري و ميان‌مدت مي‌تواند از شدت بحران بكاهد: اولويت‌بندي در عرضه سيمان: كارخانه‌هاي بتن آماده بايد در اولويت تأمين سيمان قرار بگيرند. تأمين سيمان براي واسطه‌ها، بدون نظارت، فقط دلالي را تقويت مي‌كند. راهكار بعدي بازگشت ضوابط قبلي بورس كالاست، قانون قبلي مبني بر خروج ۸۰ درصد از سيمان خريداري‌شده ظرف يك هفته بايد مجدداً برقرار شود تا مانع احتكار مصنوعي شود. همچنين با اصلاح طرح‌هاي تفصيلي شهري، مي‌توان ميزان بحران مسكن را كاهش داد، تأكيد صرف بر ساخت واحدهاي كوچك‌متراژ، منجر به تراكم جمعيتي، كاهش كيفيت زندگي و فرار خانوارها به حاشيه‌ها شده است. طرح‌هاي شهري بايد متناسب با نيازهاي واقعي خانوارها و توان اقتصادي آنها بازنگري شود. به نظر مي‌رسد كه هيچ نظارت موثري بر عرضه، تقاضا، قيمت‌گذاري و حتي توزيع مصالح ساختماني وجود ندارد. در اين شرايط، اگر سياست‌گذار با جسارت و دقت وارد ميدان نشود، بحران‌هاي جاري مي‌توانند ابعاد اجتماعي گسترده‌‌اي داشته باشد. از طرف ديگر، اعتماد عمومي به توان دولت در كنترل بازار كاهش يافته و خانوارهاي طبقه متوسط كه ستون فقرات اقتصاد كشور هستند، بيشترين آسيب را ديده‌اند. زمان آن رسيده است كه تصميم‌گيري‌ها از سطح گزارش و جلسه خارج شده و به مرحله اجرا برسد؛ در غير اين صورت، بايد منتظر فروپاشي يكي از مهم‌ترين بخش‌هاي اقتصاد ملي باشيم: مسكن و ساخت‌وساز.