شكاف عميق درآمد و قيمت
بازار مسكن ايران سال‌هاست كه از ناترازي ساختاري رنج مي‌برد؛ ناترازي‌اي كه حالا بيش از هر زمان ديگري در اختلاف فاحش ميان درآمد خانوار و قيمت مسكن آشكار شده است. در شرايطي كه تورم، قيمت ملك را افزايش داده، نهادهاي مسوول هشدار مي‌دهند كه حتي وام‌هاي ميلياردي هم ديگر توان پوشش نياز واقعي متقاضيان، به‌ويژه خانه‌اولي‌ها را ندارند.
بازار مسكن ايران سال‌هاست كه از ناترازي ساختاري رنج مي‌برد؛ ناترازي‌اي كه حالا بيش از هر زمان ديگري در اختلاف فاحش ميان درآمد خانوار و قيمت مسكن آشكار شده است. در شرايطي كه تورم، قيمت ملك را افزايش داده، نهادهاي مسوول هشدار مي‌دهند كه حتي وام‌هاي ميلياردي هم ديگر توان پوشش نياز واقعي متقاضيان، به‌ويژه خانه‌اولي‌ها را ندارند. مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي، به بررسي وضعيت كنوني بازار مسكن پرداخته و تأكيد مي‌كند: در بحث اقتصادي، جدي‌ترين موضوع اختلاف بين قيمت مسكن و درآمد خانوار است. نرگس رزبان با اشاره به ضعف در توليد و سرمايه‌گذاري طي دهه اخير مي‌گويد: در دهه گذشته وضعيت سرمايه‌گذاري و توليد در بخش مسكن چندان مطلوب نبوده است. در برخي سال‌ها رشد مثبت داشتيم، اما در برخي ديگر منفي بوديم و عمدتاً روند، روندي نزولي بوده است. او اضافه مي‌كند: از نيمه دوم سال ۱۴۰۲ و سال ۱۴۰۳ سرمايه‌گذاري كمي بهتر شده و رشد پروانه‌هاي ساختماني اندكي بهبود يافته است، هرچند هنوز با وضعيت مطلوب فاصله داريم. به گفته رزبان، در سال ۱۴۰۲ رشد قيمت مسكن بسيار چشمگير بود، اما در سال گذشته (۱۴۰۳) اين رشد تا حدي متوقف شد و بازار مسكن نسبت به ساير بازارهاي دارايي عقب ماند.
تعادل آماري يا توزيع نامتوازن؟
رزبان در گفت‌وگو با مهر با استناد به آمارهاي مركز آمار و بانك مركزي مي‌گويد: از نظر تعداد، موجودي مسكن در كشور با تعداد خانوار اختلاف جدي ندارد. مسكن در تصرف حدود ۲۷ ميليون خانوار است و تقريباً به همين ميزان واحد مسكوني نيز در تصرف قرار دارد. او ادامه مي‌دهد: اين به آن معنا نيست كه ما در حوزه مسكن مساله‌اي نداريم. بلكه چالش‌هاي جدي‌تري مثل توان مالي خانوارها، فرسودگي بافت‌هاي شهري و كيفيت پايين برخي واحدها، از مسائل اصلي بازار مسكن هستند.
اقشار كم‌درآمد، در بن‌بست مالكيت
به گفته مديركل دفتر اقتصاد مسكن، افرادي هستند كه حتي با پرداخت اقساط، امكان خانه‌دار شدن ندارند؛ بعضاً حتي به صورت استيجاري هم نمي‌توانند مسكن تهيه كنند. او فرسودگي واحدها و ضرورت بازسازي و جايگزيني آنها را نيز يكي ديگر از چالش‌هاي پيش‌روي اين بخش دانست. رزبان تأكيد مي‌كند: اختلاف ميان قيمت مسكن و درآمد خانوار، به شكلي ريشه‌اي ناشي از تفاوت ميان شاخص‌هاي اقتصاد كلان (كه بر قيمت مسكن اثرگذارند) و شاخص‌هاي اقتصاد خرد (كه درآمد خانوار را تعيين مي‌كند) است. اين دو هيچگاه هم‌راستا نبوده‌اند و همين موجب دشوار شدن سياست‌گذاري در حوزه مسكن شده است.
ناهمخواني وام مسكن با واقعيت بازار
در سوي ديگر، كيانوش گودرزي، رييس اتحاديه مشاوران املاك، نيز از نگاه ميداني و تجربي به وضعيت بازار مسكن مي‌پردازد، او در گفت‌وگويي با ايسنا تصريح مي‌كند: سال‌هاست كه وام‌هاي خريد مسكن در ايران اثرگذاري خود را از دست داده‌اند. علت آن هم بالا رفتن شديد قيمت مسكن است كه باعث شده تناسب بين ميزان تسهيلات و قيمت مسكن از بين برود. گودرزي با ارايه آماري تكان‌دهنده از رشد قيمت‌ها مي‌گويد: در هشت سال گذشته، قيمت مسكن در تهران بيش از ۱۸۰۰ درصد رشد داشته است. ارديبهشت ۱۳۹۶ قيمت هر متر خانه در تهران ۴.۵ ميليون تومان بود، اما در مرداد ۱۴۰۲ به ۸۸.۵ ميليون تومان رسيد. برخي برآوردهاي غيررسمي هم مي‌گويند كه اكنون اين عدد به ۱۱۴ ميليون تومان در هر متر مربع رسيده است. يعني رشد ۲۴۰۰ درصدي طي هشت سال.
وام ميلياردي ناكارآمد
در حالي كه بانك مسكن به تازگي سقف تسهيلات اوراق را به يك ميليارد و ۲۸۰ ميليون تومان افزايش داده و برخي محدوديت‌ها مانند شرط سن بنا را حذف كرده است، گودرزي مي‌گويد اين اقدامات كارايي چنداني ندارند: با اين وام فقط مي‌توان حدود ۱۱ مترمربع مسكن در تهران خريد. از طرفي اقساط اين وام حدود ۲۷ ميليون تومان در ماه است كه بسياري از خانوارها توان پرداخت آن را ندارند. به همين دليل، خانه‌اولي‌ها عطاي اين وام را به لقايش بخشيده‌اند. رييس اتحاديه مشاوران املاك همچنين به هزينه‌هاي بالاي خريد اوراق اشاره كرده و مي‌افزايد: هر برگ اوراق ۵۰۰ هزار توماني را بايد بيش از ۱۰۰ هزار تومان خريداري كرد. همين امر باعث شده تا تسهيلات مسكن حتي براي طبقه متوسط هم غيرقابل استفاده باشد.
بانك‌ها؛ بازيگران سوداگر بازار مسكن
گودرزي در ادامه انتقادهاي خود، به نقش بانك‌ها در سوداگري ملكي اشاره مي‌كند: نظام بانكي نه‌تنها كمكي به خانه‌دار شدن مردم نمي‌كند، بلكه با خريد ملك و بنگاهداري به التهابات بازار دامن مي‌زند. بانك‌ها بايد از اين فعاليت‌ها فاصله بگيرند و نقش مسووليت اجتماعي خود را ايفا كنند. رييس اتحاديه مشاوران املاك توصيه مي‌كند: بانك‌ها بايد تسهيلات بلندمدت با نرخ سود پايين ارايه دهند. در بسياري از كشورهاي توسعه‌يافته، وام‌هاي ۳۰ ساله با سود كمتر از يك درصد ارايه مي‌شود. اما در ايران، وام مسكن با سود ۲۲.۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله عرضه مي‌شود؛ به‌طوري‌كه مجموع اصل و سود آن به حدود ۳.۹ ميليارد تومان مي‌رسد.
وضعيت مالكيت؛ نابرابري شهري و روستايي
براساس آمارهاي مركز آمار ايران، ۶۹ درصد خانوارهاي شهري مالك‌اند، ۲۳ درصد مستأجرند و هشت درصد در ساير انواع مسكن سكونت دارند. در مناطق روستايي اين آمار بهتر است: حدود ۸۹ درصد مالكند و فقط ۴.۵ درصد اجاره‌نشين هستند. مديركل دفتر اقتصاد مسكن در اين زمينه مي‌گويد: تعداد خانه‌هاي خالي هنوز مشخص نيست؛ از سال ۱۳۹۵ سرشماري جديدي انجام نشده و آمار دقيق در دست نداريم. البته تخمين‌هايي وجود دارد، اما قابل استناد رسمي نيستند. او همچنين به پديده «اقامتگاه دوم» اشاره مي‌كند و مي‌افزايد: برخي خانوارها داراي دو مسكن هستند؛ يكي محل زندگي دايم و ديگري در مناطق خوش‌آب‌وهوا يا شهرهاي ديگر. اين نوع املاك در اقتصاد مسكن، اقامتگاه دوم محسوب مي‌شوند.