۶۹ درصد خانوارهای شهری مالک منزل هستند/سهم مسکن در بودجه خانوار به عدد غیرقابل تحمل رسیده است
مدیرعامل شرکت بازرگانی دولتی ایران از خرید تضمینی یک میلیون و ۶۰۰ هزار تن گندم از کشاورزان در ۸ استان کشور تا صبح امروز خبر داد.
به گزارش ایرنا، در چهارمین نشست «پیوست عدالت» به تنظیم‌گری در اقتصاد مسکن استیجاری پرداخته شد و کارشناسان با تاکید بر رسمیت‌بخشی به بازار اجاره و حمایت از گروه‌های کم درآمد، راهکارهایی برای کاهش فشار بر مستأجران و مدیریت چالش‌های این حوزه ارائه کردند.
وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی از زمان آغاز دولت چهاردهم در سلسله نشست‌های «پیوست عدالت» به بررسی موضوعات مختلف رفاهی از منظر عدالت اجتماعی پرداخته است. یکی از این موضوعات مهم، تنظیم‌گری در اقتصاد مسکن استیجاری است. در این نشست، نرگس رزبان مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی و فردین یزدانی پژوهشگر اقتصادی، به بیان دیدگاه‌ها و راهکارهای مدنظر در این زمینه پرداختند.
وضعیت بازار مسکن: از روند نزولی تا تعادل نسبی
در ابتدای این نشست، نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، به توصیف وضعیت کلی بازار مسکن پرداخت و گفت: طی دهه گذشته وضعیت سرمایه گذاری و تولید در بخش مسکن چندان مطلوب نبوده است و نسبت به دهه قبل از خودش نوساناتی داشت؛ یعنی در برخی سال‌ها مثبت بودیم و برخی دیگر منفی، اما عمدتا روند، روند نزولی بوده است.
وی افزود: از نیمه دوم سال ۱۴۰۲ و سال ۱۴۰۳ سرمایه گذاری یک مقدار بهتر شده و رشد پروانه‌های ساختمانی اندکی رشد داشت، هرچند با آن وضعیت مطلوبی که مد نظر است هنوز فاصله دارد و از نظر وضعیت قیمتی اگر بخواهیم امروز را ارزیابی و قیاس کنیم، در سال ۱۴۰۲ رشد قیمت بسیار قابل توجه بود.
رزبان در ادامه تشریح کرد: سال ۱۴۰۳ این رشد کمی متوقف شده و مسکن نسبت به سایر بازارهای دارایی خیلی کمتر رشد کرده و به اصطلاح کلی عقب مانده است.
وی ادامه‌داد: از نظر چشم‌انداز کلی مسکن و خانوار، با توجه به اطلاعات مرکز آمار ایران و بانک مرکزی می توان گفت که در تعادل هستیم، زیرا تعداد موجودی مسکن اختلاف جدی با تعداد خانوارها ندارد؛ هر چند که از نظر تعداد مسکن، میزان موجودی در تصرف ما کمتر است.
این مقام مسئول وزارت راه و شهرسازی همچنین گفت: مسکن در تصرف حدود ۲۷ میلیون خانوار است، و تقریبا به همین میزان تعداد واحدهای مسکونی در تصرف است بدون احتساب خانه‌های خالی و اقامتگاه دوم. اما این به این معنا نیست که ما در حوزه مسکن مساله نداریم.
مساله وضعیت گروه‌های کم‌درآمد است
رزبان در ادامه مساله اصلی وزارت مسکن و شهرسازی در حوزه مسکن را مساله گروه‌های کم‌درآمد دانست و اضافه کرد: مساله ما افرادی هستند که با وضعیت فعلی اقساط امکان خانه دار شدن را بعضا حتی به صورت استیجاری ندارند و مساله جدی دیگر در حوزه مسکن، بحث فرسودگی واحدها و بافت‌های فرسوده و جایگزینی و مرغوب سازی واحدهای مسکونی است؛ این دو مساله، مسائل جدی پیش روی بازار مسکن است و باید به آنها پرداخته شود.
وی ادامه داد: در بحث اقتصادی، جدی ترین موضوع اختلاف بین قیمت مسکن و درآمد خانوار است. مساله قیمت به طور عمده نشات گرفته از شاخص های اقتصاد کلان است و درآمد خانوار به نوعی به اقتصاد خرد مربوط می‌شود. این دو هیچ‌گاه پیوستگی، تعادل و همراستایی نداشته اند و همین سبب شده تا پرداختن به مسائل مسکن دشوار شود.
این مسئول همچنین در خصوص وضعیت مستاجران در کشور گفت: بر اساس آخرین اطلاعاتی که مرکز آمار در سال ۱۴۰۲ منتشر کرده، ۶۹ درصد خانوارهای شهری مالک هستند، ۲۳ درصد مستاجرند و هشت درصد در سایر انواع مسکن سکونت دارند. در بخش روستایی وضعیت بهتر است به‌طوری که حدود ۴.۵ درصد مستاجرند، ۶.۶ درصد در سایر انواع مسکن سکونت دارند و حدود ۸۹ درصد مالکند.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی همچنین توضیح داد: حدود ۲۷ میلیون خانوار در کشور وجود دارد و در مقابل نزدیک به ۲۶ میلیون واحد مسکونی در تصرف است. موجودی مسکن ما بیشتر است زیرا خانه‌های خالی هم هست.
وی افزود: درباره تعداد این خانه‌های خالی، الان نمی‌توان عدد دقیقی گفت، زیرا از سال ۹۵ تاکنون سرشماری انجام نشده که بدانیم خانه‌های خالی چقدر است، هرچند برآوردهای کارشناسی در این حوزه وجود دارد، اما عددی نیست که بتوان به‌طور رسمی اعلام کرد.
رزبان اظهار داشت: برآوردهایی هم از اقامتگاه دوم وجود دارد؛ یعنی افراد علاوه بر خانه‌ای که محل دائمی سکونتشان است، مسکن دیگری در شهری دیگر یا در مناطق خوش آب و هوا دارند و گاهی اوقات از آن مسکن استفاده می‌کنند؛ این را در اقتصاد مسکن به عنوان اقامتگاه دوم می‌شناسیم. هم از واحدهای مسکونی که غیررسمی ساخته می‌شوند به طور عمده به صورت ویلایی استفاده می‌شود و هم از خانه‌های خالی، اما باید صبر کنیم و ببینیم این اعداد در سرشماری چقدر تطبیق می‌کند.
عمده متضررین از رشد اقتصادی کند، گروه‌های کم درآمد و متوسط هستند
در ادامه، فردین یزدانی اظهار داشت: سهم مسکن در سبد هزینه خانوار در ابتدای دهه ۸۰ حدود ۲۷ درصد بود و اکنون طبق گزارشات مرکز آمار به حدود ۴۲.۵ درصد رسیده که این عدد در شهرهای بزرگ بیشتر هم هست و در شهری همچون تهران حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد سبد هزینه خانوارها را تشکیل می‌دهد.
سهم مسکن از سبد هزینه خانوار از ۲۷ درصد به حدود ۴۲.۵ درصد رسیده است
وی گفت: نکته اول این است که مشکل بخش مسکن، عدم رشد در بلندمدت نیست، بلکه اگر اندازه اقتصاد ملی را با قد و قامت بخش مسکن و سرمایه‌گذاری‌هایی که در آن انجام می شود مقایسه کنیم، حتی سرمایه‌گذاری بیش از حد هم انجام شده است.
یزدانی بیان‌داشت: از لحاظ فیزیکی تقریبا کمبود محسوسی به چشم نمی‌خورد، اما مشکل جایی خودش را نشان می‌دهد که بهره‌مندی گروه‌های مختلف درآمدی از مواهب رشد بخش مسکن متفاوت می‌شود.
وی ادامه‌داد: از سال ۹۰ به این سو تقریبا رشد اقتصادی نداشته‌ایم، بلکه در برخی سال‌ها رشد اقتصادی منفی بوده و وضعیت بسیار بد شده است. در شرایط رشد اقتصادی کند، عمده متضرران گروه‌های کم درآمد و متوسط هستند. علاوه بر آن با تحریم‌ها و تلاطمات سیاست خارجی مواجه بودیم که اینها سبب شد میزان تورم به حد بسیار بالایی برسد.
این پژوهشگر اقتصادی همچنین اضافه کرد: در کنار کژکارکردی‌هایی که نظام حکمرانی اقتصادی در سال‌های گذشته داشته، سفره خانوار و به‌خصوص خانوارهای گروه‌های متوسط و پایین چندان گسترش پیدا نکرد، اما مجموعه‌ای از اتفاقات باعث شده که قیمت املاک و مستغلات رشد بسیار بالایی را تجربه کند، به‌ویژه از سال ۹۷ تاکنون.
وی توضیح‌داد: وقتی تلاطم صورت می‌گیرد، نقدینگی به سمت دارایی‌ها معطوف شده و تقاضای دارایی مسکن جایگزین تقاضای مصرفی می‌شود.
یزدانی همچنین تاکید کرد: البته این حرف من بدان معنی نیست که ما بیاییم با سیاست تهدید و اقداماتی مثل مالیات، این شرایط را از بین ببریم. اما به‌طور کلی، این تقاضا که گسترش پیدا می‌کند و عمدتاً از سوی گروه‌های پردرآمد و حتی ذینفعانی که سرمایه‌داران کلانی دارند نیز می‌توانند باشند، موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود و این افزایش قیمت مسکن خود را در هزینه اجاره نشان می‌دهد و عدم تعادل به وجود می‌آید.
وی اضافه‌کرد: در کنار آن، سیاست‌های مدیریت شهری مثل فروش تراکم که باعث افزایش قیمت زمین می‌شود یا کژکارکردی‌هایی که در سیاست توسعه شهری داریم نیز موثر هستند.
این پژوهشگر اقتصادی اظهار داشت: ما برنامه‌ریزی کاربری در داخل محدوده قانونی شهرها داریم، اما در محدوده کلانشهری نداریم. بنابراین نظام شهرسازی کشور معطوف به این نشده که تقاضای زمین را در جاهای مناسبی تأمین کند و همچنین نظام اطلاعاتی شفاف بازار زمین و نه مستغلات ایجاد کند.
ورود بازیگران بزرگ و انحصاری به بازار ساخت و ساز، تلاطمات قیمتی را تشدید کرد
یزدانی سپس نتیجه گرفت: این مجموعه عوامل در کنار ورود بازیگران بزرگ و انحصاری به بازار ساخت و ساز، سبب شده که تلاطمات قیمتی تشدید شود.
وی گفت: انحصار یعنی زمانی که بازیگری وارد می‌شود که می‌تواند به جای قیمت‌گیری از بازار، قیمت‌گذاری کرده و موقعیت کسب رانت و منافع ایجاد کند. با مجوزهای شهرداری، مجوز تغییر کاربری و با مقیاس وسیع ساخت که صورت می‌گیرد و سوار بر تلاطمات اقتصاد کلان و بهره‌مندی از کژکارکردی‌های مدیریت شهری، می‌تواند رانت ایجاد کند و ورود این بازیگران خود تلاطمات قیمتی را تشدید کرده است.
سهم مسکن در بودجه خانوار به عدد غیرقابل تحمل رسیده است
این پژوهشگر اقتصادی افزود: توزیع رشد اندک اقتصادی و توزیع نابرابر مواهب رشد اقتصادی، در کنار کژکارکردی‌های بازار مسکن باعث شده که سهم مسکن در بودجه خانوار به عدد غیرقابل تحمل برسد.
تاثیرات اقتصاد کلان بسیار بیشتر از عوامل درونی بخش مسکن است
در ادامه رزبان با اشاره به عوامل مؤثر بر بازار مسکن، گفت: هم عوامل درون بخشی و هم عوامل برون بخشی بر اتفاقاتی که در حوزه مسکن می‌افتد موثرند و در دوره‌های مختلف وزن اینها تغییر می‌کند.
وی ادامه‌داد: همواره در تمام مقاطع، تأثیرات اقتصاد کلان بسیار بیشتر از آن عوامل درونی بخش مسکن است و آن را تحت تأثیر قرار می‌دهد، اما همین موضوع هم دارای نوسان است.
رزبان اضافه‌کرد: بخش مسکن یک مجموعه‌ای از اجزای اقتصاد کشور است، شما نمی‌توانید وقتی همه اقتصاد کشور در حال حرکت است، یک بخش را محکم بگیرید و نگه دارید و بگویید این بخش نباید حرکت کند.
این مقام مسئول وزارت راه و شهرسازی بیان‌داشت: بازار و رفتار فعالان اقتصادی مجموعه‌ای از اتفاقات را شکل می‌دهد که الزاما در حیطه اختیارات و کنترل سیاست‌گذار آن حوزه به طور مشخص نیست، اما این مساله نافی مسئولیت‌های سیاست‌گذار در این حوزه و کنترل بازار نیست.
وی با اشاره به بازه زمانی سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۲، گفت: به‌طور کلی الگوی تحولات در حوزه مسکن به هم ریخته است. بررسی دوره های قبلی نشان می‌دهد پروانه ساختمانی در زمانی رشد می‌کنند که سرمایه‌گذاری اتفاق بیفتد. سرمایه‌گذاری وقتی اتفاق می‌افتد که قبلاً یک سیگنال افزایش قیمتی در بازار آمده باشد و سرمایه‌گذار ببیند که بازدهی خوب شده و یک اتفاقات خوش‌بینانه‌ای در اقتصاد کلان افتاده است و بعد این رونق تولید اتفاق بیفتد.
رزبان یادآور شد: در دهه ۹۰ به‌ویژه اوایل آن، رشد بسیار فزاینده‌ای در پروانه‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن داشتیم، با این وجود از سال‌های ۹۶ و ۹۷ به این‌طرف، با وجود اینکه تحولات قیمتی اتفاق افتاد و رشد زیادی در حوزه مسکن داشتیم، اما پروانه‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری حقیقی رشد نکرده است.
وی با بیان اینکه این مساله ناشی از همان شرایط اقتصاد کلان است، تاکید کرد: حس امنیت و ثبات اقتصادی و کنترل انتظارات تورمی، تا یک حدی در قدرت سیاست‌گذار است که با سیاست‌های تنبیهی و تشویقی، سرمایه‌گذار را هل بدهد و تحولات را در حوزه شکل دهد، اما مساله ثبات اقتصادی و سیاسی و امنیتی که در فضای اقتصادی برای فعالان سیاست‌گذاری اقتصادی حاصل می‌شود، انتظارات تورمی را شکل می‌دهد.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی خاطرنشان کرد: این مساله رفتار و پورتفوی سرمایه‌گذاری مردم را تغییر می‌دهد؛ فرقی نمی‌کند که در حوزه سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری باشد یا در حوزه سرمایه‌گذاری در تولید و ساخت یا تقاضای مصرفی. حال، تقاضای مصرفی به دلیل اینکه یک نیاز اساسی برای خانوار است، تاثیرپذیری‌اش کمتر است، ولی آن دو شق دیگر موضوع بیشتر هستند.
وی مجدد تاکید کرد: به هر حال نمی‌توانیم در خارج از فضای اقتصاد کلان و به عنوان یک جزیره مجزا، بخش مسکن را جدا کنیم و چشم‌مان را بر روی آن اتفاقات ببندیم و بگوییم که تصمیم‌گیری می‌کنیم. اما این بدان معنی نیست که در عوامل درون بخشی نمی‌توانید بی‌اثر باشید. به‌طور قطع در حوزه پروانه‌ها، مجوزهای ساخت و ساز، بهبود فضای کسب و کار و مسائل مربوط به زمین می‌توان سیاست‌گذاری کرد و اثرگذار بود، اما در شرایطی که تورم فزاینده دو رقمی داریم و برخی از شاخص‌های اقتصاد کلان همراهی لازم را با سرمایه‌گذاری در این حوزه نمی‌کنند، نمی‌توانیم انتظار اتفاقات خارق‌العاده داشته باشیم.
دولت هیچ‌کاری نمی‌تواند بکند
سپس یزدانی به این پرسش پاسخ داد که آیا نظر شما هم این است که با فرض آمدن یک موج تورمی، دست دولت در بازار مسکن خالی از ابزار است تا بتواند با تنظیم‌گری یا مداخله‌گری یا به اصطلاح «سرکوب قیمتی» و یا اقداماتی که تحریک‌کننده و انگیزه‌بخش برای فعالان و گروه‌های مختلف فعال در حوزه ساخت باشد، عرضه در بازار مسکن اضافه شود و قیمت‌ها آنقدر که نوسانات و امواج تورمی اجازه می‌دهد، بالا نرود؟
وی گفت: این موضوع در وهله نخست بستگی به موج و شدت آن دارد. اگر موج چهار یا پنج سال اخیر را بگیرید، خیر، دولت هیچ کاری نمی‌تواند بکند.
یزدانی افزود: سرمایه‌گذاری اگر رشدی هم کرده به واسطه طرح‌های ساخت و ساز همچون نهضت ملی مسکن بوده است که سبب شد منابعی در سال‌های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ تخصیص یافته و یک رشد ملایمی را ایجاد کند، اما سال گذشته رشد تقریبا صفر بوده است.
این پژوهشگر اقتصادی ادامه‌داد: مساله بعدی این است که الزاماً رشد ساخت و ساز منجر به بهبود رفاه مردم نخواهد شد، چرا که همین بازیگران و همان ساز و کاری که می‌تواند درون بخشی عمل کند (از مدیریت شهری گرفته تا سایر موارد)، می‌تواند قیمت‌ها را بالاتر ببرد و به همین دلیل می‌گویم دولت نباید توجهش معطوف به سرکوب قیمت باشد. دولت در یک نظام سیاست‌گذاری معقول باید طبقات درآمدی و اجتماعی را تقسیم‌بندی کند.
وی همچنین اضافه‌کرد: در یک جا دخالت و حمایت ۱۰۰ درصد از افراد استفاده‌کننده لازم است، در یک جا حمایت کمتر و در مورد گروه‌هایی اصولاً هیچ‌گونه حمایت و مداخله‌ای توصیه نمی‌شود و فقط قاعده‌گذاری و تنظیم می‌تواند سبب شود تا بازار کار خودش را انجام بدهد.
رشد قیمت زمین بالاتر از رشد قیمت مسکن بوده است
یزدانی اظهار داشت: اما باز هم بازار برای گروه‌های کم‌درآمد، کاری نخواهد کرد، حتی اگر تولید هم افزایش یابد. یک زمان استدلال می‌کردند و متأسفانه در برنامه هفتم هم آمد که عرضه زمین را زیاد کنیم تا قیمت زمین کنترل شود. آیا این کنترل انجام شد؟ خیر، نشده است. برآوردهای ما نشان می‌دهد رشد قیمت زمین بالاتر از رشد قیمت مسکن بوده است. این نشان می‌دهد که بازیگرانی در بازار زمین وجود دارند و الزاماً توسعه تولید یا افزایش عرضه منجر به کاهش قیمت نمی‌شود.
مدت انتظار خانه‌دار شدن در سال ۸۵، ۵ سال بود و در سال ۱۴۰۱، ۶۰ سال
وی در ادامه گفت: شاید اگر در دهه ۸۰ می‌نشستیم و با هم حرف می‌زدیم، می‌گفتم که مسائل اقتصادی الان خیلی اساسی نیست، مسائل درون بخشی اساسی‌است و نوع مداخله دولت برای گروه‌های کم‌درآمد و متوسط، اما الان وضعیت طوری شده که کاملاً در یک حالت به اصطلاح آمپاس به سر می‌بریم که کلاً بازار مسکن به فروپاشی می‌رسد. به عبارتی سرمایه‌گذاری که حتی برای گروه‌های متوسط تولید مسکن می‌کرده، الان سودآوری و جذابی در سرمایه‌گذاری نمی‌بیند.
این پژوهشگر اقتصادی همچنین اضافه‌کرد: رشد قیمت نهاده‌های تولید مسکن شامل زمین، مصالح و خدمات ساختمانی، بیشتر از رشد قیمت بوده است. بنابراین بدیهی است که جذابیت کم می‌شود. از طرف دیگر، از آنجایی که تقاضایی وجود ندارد و توانمندی خانوار به حداقل خود رسیده است، بر این اساس رشد قیمت نمی‌تواند همراه با رشد هزینه پیش برود و این باعث افزایش قیمت در بخش اجاره می‌شود.
وی همچنین با اشاره به نتایج یک پژوهش در سال ۸۵، گفت: در آن زمان، حدود ۶۰ درصد خانوارهایی که تازه تشکیل شده و ازدواج می‌کردند وارد بازار ملک می‌شدند؛ یعنی محاسبات آماری ما نشان می‌داد که بعد از پنج سال، ۶۰ درصد اینها می‌توانند صاحب‌خانه شوند.
یزدانی تصریح‌کرد: این محاسبات را در سال ۱۴۰۱ تکرار کردیم و دیدیم این رقم به ۱۰ درصد کاهش یافته است و به عبارتی توسعه بازار استیجاری همراه با آن جریان رخ داده است.
بازار استیجاری را به رسمیت بشناسیم
در ادامه، رزبان در پاسخ به این سوال خبرنگار ایرنا که آیا با این وصف بازار اجاره غیر قابل مهار است؟ یعنی با ابزارهایی که ما در حوزه کنترل قیمت اجاره داریم، آیا اصلاً قابل کنترل است؟ گفت: سیاست‌گذار حوزه مسکن به هر حال باید تنوع عرضه و تقاضا را در بازار مسکن به عنوان یک واقعیت بپذیرد. یعنی اینکه شما در همین شهر تهران یا در همه شهرها در طیف وسیعی از قیمت می‌توانید واحد مسکونی پیدا کنید.
وی افزود: شاید شما در تهران از متری ۲۰ میلیون تومان تا متری ۴۰۰ یا ۵۰۰ میلیون تومان واحد مسکونی پیدا کنید. این به چه معناست؟ معنایش این است که این بازار یک بازار کاملاً ناهمگن و مجموعه‌ای از زیر بازارهاست و وقتی با بازاری مواجه هستید، این هم در سمت عرضه و هم در سمت تقاضا، سیاست‌گذاری خاص خود را می‌طلبد. سیاست‌گذار باید این بازار را هم در ملکی، هم در استیجاری و هم حتی در واحدهای سازمانی به رسمیت بشناسد و به نوع سیاست‌گذاری تنوع بدهد.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی افزود: ما سال‌هاست که در حوزه مسکن یارانه‌های نقدی و غیرنقدی می‌پردازیم. شاید مقدار آن از آنچه نیاز بود کمتر بوده، اما عددی قابل توجه بوده است. حجم زیادی زمین در قالب برنامه‌های متعدد طی ۴۰ تا ۵۰ سال گذشته اختصاص داده شده است. همچنین، حجم زیادی منابع مالی بابت یارانه، نرخ سود، کمک‌هایی که دولت کرده برای خدمات آماده‌سازی و اینها صرف شده است و عنوان این برنامه‌ها با عنوان گروه‌های کم‌درآمد بوده است.
وی اضافه‌کرد: حال شما مطالعه کنید و ببینید که چند درصد از دهک‌های یک تا چهار که در واقع اکنون بحران تامین مسکن در آن دهک‌ها تجمیع شده، توانسته‌اند بهره مناسبی از این برنامه ببرند؟ و این منابعی که برای کل جامعه بوده و باید صرف رشد و افزایش بهینه اجتماعی می‌شد، چقدر به هدف اصابت کرد؟
نمی‌توان دهک یک را به هر طریقی با مسکن ملکی خانه‌دار کرد
رزبان گفت: یکی از دلایلش این بوده که نپذیرفتیم در همه جای کشور برای همه گروه‌ها نباید یک برنامه را داشته باشیم. من اساساً نمی‌توانم دهک یک را به هر طریقی با مسکن ملکی خانه‌دار کنم مگر اینکه یک نهادی، یک ارگان دولتی ۱۰۰ درصد هزینه تأمین مسکن را بپذیرد.
وی اضافه کرد: یکی از اقداماتی که در این دولت انجام می‌شود و در بسته اجاره در شورای عالی مسکن مصوب شد، این است که بازار استیجاری را به رسمیت بشناسیم، تنوع بدهیم و به نظام برنامه‌ریزی بر مبنای تفکر کارشناسی و علمی جلو برویم. هرچند این کار منابع بسیار زیادی می‌طلبد و کار دشواری است، اما به هر حال باید در چارچوب ظرفیت‌های موجود اقداماتی را آغاز کنیم.
این مقام مسئول وزارت راه و شهرسازی افزود: در مورد کنترل بازار اجاره، بحث اینکه سقف‌گذاری قیمت می‌تواند موثر باشد یا نباشد، موضوعی است که نه تنها در ایران بلکه در تمام دنیا محل مناقشه و چالش بوده است.
وی اظهار داشت: کشورهایی هم هستند که این هدف را در این اقدام دنبال کرده‌اند، اما آنها قواعد متناسب با تورم داشته‌اند. در بعضی از شهرهایی که مشکل خاصی داشتند، مثلاً یک‌دفعه مهاجرت به آن شهر خیلی زیاد شده بود و بازار را تحت تأثیر قرار داده، یا برای بخش‌هایی که تحت عنوان مسکن عمومی و اجتماعی یاد می‌شود، این کار را کرده‌اند.
رزبان خاطرنشان کرد: در ایران نیز ما این را تجربه داشته‌ایم. از سال ۱۴۰۰ که کرونا در کشور آغاز شد، سقف‌گذاری‌هایی انجام شد و در این سال‌ها اثرات بهتری داشت. حالا شاید در سال‌های گذشته چنین نبوده، اما نمی‌توانیم دقیقاً بگوییم که سقف‌گذاری مؤثر بوده است یا نه، چون ممکن است عده‌ای از آن بهره‌مند شده باشند و عده‌ای دیگر نه و همان عده‌ای هم که بهره‌مند شده‌اند ممکن است در میان‌مدت و بلندمدت آثار سوئی برایشان داشته باشد. اکنون نمی‌توانیم قضاوت کنیم.
این که ما باید همه گروه‌های درآمدی را خانه‌دار کنیم، خلاف واقعیت بازار است
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در ادامه گفت: در بازار اجاره که ما رد پایش را هم در بسته استیجار گذاشتیم، باید نهادسازی انجام بشود. یعنی ما بازار استیجاری را به رسمیت بشناسیم و گروه‌های مختلف مستأجران را شناسایی کنیم. بر اساس اطلاعات مرکز آمار ۲۳ درصد دهک دهم مستأجر هستند، اما معنای به رسمیت شناختن بازار استیجاری چیست؟
وی یادآور شد: افرادی قائل به این هستند که ما باید همه گروه‌های درآمدی را خانه‌دار کنیم و اصلاً استیجاری را نمی‌پذیرند. این مسأله واقعیت بازار است. ۲۳ درصد دهک‌های نهم و دهم بر اساس اطلاعات مرکز آمار، مستأجر هستند، اما آیا این افراد ناتوان از ورود به بازار ملکی هستند که من دولت را موظف بدانم از منابع عمومی صرف خانه‌دار کردن آنها کنم؟ اساساً خیر، اینگونه نیست.
رزبان ادامه‌داد: وظیفه دولت در قبال دهک‌های پایین، مسئولیتی است که باید انجام بدهیم، هرچند بخشی از این گروه‌ها را نمی‌توانیم مالک کنیم. بنابراین باید مسکن استیجاری را به انواع مختلف برایشان فراهم کنیم و روی قیمت‌گذاری آن نظارت داشته باشیم تا افراد بتوانند توانمند شوند و برخوردار گردند.
وی همچنین اظهار داشت: یک سری اقدامات هم وجود دارد که اقدامات کوتاه‌مدت است، در همه دنیا هم تجربه شده، مانند کوپن اجاره و تسهیلات کمک ودیعه که به مستأجران دهک‌های پایین ارائه می‌شود.
این مقام مسئول وزارت راه و شهرسازی بیان‌داشت: یک موضوع کلان‌تر این است که شما منافع مالک و مستأجر و منافع بلندمدت این بازار را ببینید. همه اینها مواردی است که در بسته‌ای که به‌تازگی در شورای عالی مسکن مصوب شده، در کنار هم دیده شده و تلاش بر این است که از طریق کمک به بازار استیجاری و نه مداخله مستقیم، این را مدیریت و کمک کنیم که فشاری که روی مستأجران است، حداقل در دهک‌های پایین کاهش یابد.
وی خاطرنشان کرد: موضوع مهار قیمت یا کنترل و مدیریت آن، در اختیار استان‌ها قرار گرفت تا استان‌ها با توجه به شرایطی که از وضعیت خود مشاهده می‌کنند و با استفاده از ظرفیت‌های قانونی، در چارچوب قانون مشخص کنند که باید به چه صورت این قاعده‌گذاری انجام شود.
بازار مسکن در همه جای دنیا با شکست روبه‌رو می‌شود
در ادامه این گفت‌وگو، فردین یزدانی به این سوال پاسخ داد که نوبلیست‌های اخیر اقتصاد معتقدند که بازار به آن معنایی که ما قبلاً تصور می‌کردیم وجود ندارد. یعنی در واقع دولت نقش مارکت دیزاین و طراحی بازار دارد. آیا دولت راهکارهایی برای کاهش ریسک در حوزه مسکن ارائه نداده است؟ زیرا تا آنجایی که ما می‌بینیم، دولت یا نقشی ایفا نمی‌کند یا اگر هم ایفا می‌کند، خیلی کم است.
وی گفت: بازار مسکن در ایران تقریباً یک بازار رقابتی کامل است، یعنی نمی‌شود تنظیم شود. معمولاً افراد هر چقدر بخواهند، می‌توانند املاک‌شان را قیمت‌گذاری کنند. با این حال ما دچار این مشکلات هستیم و بخش استیجاری آنقدر تحت فشار قیمت‌ها در حال افزایش است.
یزدانی افزود: بازار مسکن اصولاً در همه جای دنیا با شکست روبه‌رو می‌شود. سازوکارش در مواردی مثلاً فیلترینگ بازار خوب صورت نمی‌گیرد و قواعد و سازماندهی به اصطلاح شکل منسجمی پیدا نکرده است.
وی اظهار داشت: یکی از موارد عمومی‌تر این است که مسکن کالای منزلتی است. در منشور حقوق بشر نیز حق داشتن یک سرپناه انسانی وجود دارد. این حق در همه کشورها با شکست روبه‌رو شده است. نه تنها اکنون در انگلستان از حدود ۱۸۰ سال پیش با شکست روبه‌رو شده، بلکه در آمریکا هم همین‌طور است. این شکست به رسمیت شناخته شده است. دولت‌ها در آنجا برای بازارهایی که مشکلی ندارند، مانند بازار گروه‌های پردرآمد، وارد سازوکار قاعده‌گذاری نمی‌شوند.
در ایران سازوکار حداقلی کنترل اجاره بها را هم نداریم
وی افزود: مواردی که مثلاً بحران اجاره‌ای رخ می‌دهد، مانند کنترل اجاره در شهر برلین است. شما در برلین اگر یک واحد مسکونی اجاره کرده‌اید، سال بعد دیگر حق ندارید بیشتر از تورم قیمت را بالا ببرید. اما اگر شما این واحد مسکونی را خالی کنید و بخواهید به مستأجر جدید بدهید، نرخ‌گذاری‌اش آزاد است. یعنی سازوکار اینگونه است.
این پژوهشگر اقتصادی بیان‌داشت: من نمی‌خواهم ایران را به آنجا تشبیه کنم. این سازوکار حداقلی را ما در ایران هم نداریم.
۵۱ درصد از افراد غیرمالک هستند
وی ادامه داد: مطالعات ما نشان می‌دهد در سال ۱۴۰۲ تقریباً ۵۱ درصد از افراد غیرمالک هستند و ۲۷ درصد صاحب درآمد حاصل از اجاره‌اند، یعنی بیش از یک خانه دارند. بخشی از این افراد نیز بازنشسته‌ها هستند که به خاطر کمک‌خرجی‌شان پس‌انداز کرده و از درآمد اجاره به عنوان خرج روزمره استفاده می‌کنند. یک بخش دیگر هم کلان سرمایه‌داران هستند.
یزدانی اضافه‌کرد: بنابراین، آن شبکه مالکیت انحصاری که در بسیاری از کشورهای غربی وجود دارد، اینجا به آن شکل وجود ندارد. به همین دلیل، مداخله به شکل سقف قیمتی کاملاً بی‌خاصیت است. دولت باید به توسعه بازار استیجاری در استطاعت کمک کند.
وی توضیح داد: دو معنی از این موضوع قابل استنباط است؛ یکی سوشیال هاستینگ است که از ۲۰۰ سال پیش در انگلستان و آلمان در حال انجام آن است. آمریکا که مهد بازار آزاد و سرمایه‌داری است نیز این کار را انجام می‌دهد و همه کشورهای اروپایی مسکن اجتماعی دارند.
این پژوهشگر اقتصادی سپس یه توضیح قید در استطاعت پرداخت و گفت: مسکن در استطاعت از دو مقوله استنباط می‌شود. یک بار می‌گویند که شما باید شکافی نسبت به قیمت روز بازار قائل شوید برای اجاره این واحدها و امکاناتی را فراهم کنید تا ساخته شوند. عموماً نیز نهادهای بخش عمومی این کار را انجام می‌دهند، مانند شهرداری‌ها و دولت‌های محلی و نهادهای رفاه اجتماعی. در واقع، توسعه تولید مسکن استیجاری با قیمتی زیر قیمت بازار ممکن است تا گروه‌های نسبتا بالاتر را توانمند کند.
وی ادامه‌داد: بخش دیگری نیز به استطاعت خود شخص مربوط می‌شود. یعنی نسبت به درآمدش، مثلاً اگر شما ۱۲ میلیون تومان درآمد دارید، ۳۰ درصد آن را باید برای اجاره بپردازید که هزینه اجاره شما به سه میلیون و ۶۰۰ هزار تومان می‌رسد. من می‌توانم واحدی بسازم، نه با مکانیزم بازار، بلکه با مکانیزم دولت، به گونه‌ای که هزینه اجاره حداقل باشد و سودآوری اقتصادی در این زمینه مدنظر نباشد.
کل پس‌انداز پنج یا ۶ سال گذشته دهک یک به ۱۰ میلیون تومان نمی‌رسد
رزبان سپس با این سوال مواجه شد که آقای یزدانی معتقدند در زمانی که دولت ناکارآمد است و ابزارهای لازم برای تنظیم‌گری بازار مسکن را ندارد، عدم مداخله بهتر است. اما در همین شرایط، دولت می‌تواند به صورت غیرمستقیم مشوق‌هایی بگذارد و مداخلاتی کند که بخش مسکن دچار التهاب نشود، حداقل برای گروه‌های کم‌درآمد که یکی از آنها «مسکن اجتماعی» است. آیا شما با این ایده موافقید؟
وی پاسخ‌داد: من این روش را کاملاً قبول دارم و به هر حال اجتناب‌ناپذیر است. شما چاره‌ای ندارید، وقتی مطالعات نشان می‌دهد که دهک یک درآمدی کل پس‌انداز پنج یا ۶ سال گذشته‌اش به ۱۰ میلیون نمی‌رسد و دهک دو حدود ۲۷ میلیون تومان پس‌انداز دارد، چه انتظاری دارید که بتوانید آنها را بدون کمک صددرصدی دولت خانه‌دار کنید؟
رزبان افزود: بنابراین، باید یا کمک ۱۰۰ درصدی دولت یا نهادهای حمایتی باشد که این خانه را بسازند و بدون هیچ انتظاری، نه برای بازپرداخت اقساط و نه برای سهم آوردن، تقدیم کنند. به عبارتی، شما چاره‌ای ندارید جز اینکه اگر می‌خواهید کیفیت حداقلی از سکونت و دسترسی به مسکن را برای دهک‌های پایین فراهم کنید، حمایت را به شکل دیگری انجام دهید.
وی خاطرنشان‌کرد: آنچه در بسته استیجاری مصوب شده، این است که برای دهک‌های پایین درآمدی، با اولویت زوج‌های جوان، از ظرفیت‌های وزارت راه و شهرسازی و نهادهای عمومی غیردولتی و شهرداری‌ها برای «تهاتر» مسکن‌های آماده استفاده کنیم. تأکید می‌کنم روی کلمه “تهاتر” و نه “خرید”.
همچنین دارایی‌های دیگری که متعلق به وزارت راه و شهرسازی است، اینها را به اشخاص و گروه‌هایی که تحت فشار شدید بازار استیجاری هستند، با قیمت‌های کنترل‌شده اجاره بدهیم.
این مقام مسئول وزارت راه و شهرسازی تاکید کرد: دولت به هیچ عنوان در این موضوع مداخله مستقیم نخواهد داشت، بلکه این امر را از طریق ظرفیت‌های بخش خصوصی و کارگزاران منتخب از نهادهای عمومی غیردولتی و شهرداری‌ها مدیریت خواهد کرد.
وی اظهار داشت: بخش دیگری از این بازار که در واقع مسکن عمومی تلقی می‌شود، از طریق ساخت همین مسکن‌های استیجاری خواهد بود. باز هم از ظرفیت نهادهای عمومی غیردولتی، شهرداری‌ها و حتی بخش خصوصی که تمایل به همکاری دارند، استفاده خواهد شد و دولت مشوق‌هایی را برای آنها در نظر خواهد گرفت.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در پایان این قسمت از سخنانش گفت: به هر حال، باید این پازل به گونه‌ای چیده شود که دولت بتواند نقش خود را در برقراری عدالت اجتماعی و توسعه پیوست عدالت ایفا کند و امکان دسترسی به گروه‌های کم‌درآمد را فراهم آورد.
وی گفت: همچنین، بخش خصوصی باید ظرفیت‌های خود را به کار گیرد و منافعش را در این بازار ببرد. این مواردی است که ما امیدواریم با تصویب و ابلاغ این مصوبه شورای عالی مسکن، آغاز کنیم و پایه‌گذاری این مساله را داشته باشیم و حداقل برای بخشی از جامعه کمک کنیم.
رزبان ادامه‌داد: می‌دانم که تعداد مخاطبان این موضوع بسیار بیشتر از ظرفیت‌های موجود است، اما یک برنامه مستمر و نزدیک به واقعیت، گاه اثرات بسیار بهتری از یک برنامه بسیار بزرگ‌مقیاس و خارج از واقعیت می‌تواند داشته باشد. کما اینکه در مسکن روستایی، فارغ از اینکه این سیاست درست بوده یا غلط، ما حمایت از مسکن روستایی را از سال ۱۳۸۴ آغاز کردیم و تسهیلات کم بهره‌ای ارائه دادیم و اثراتش را نیز مشاهده می‌کنیم. این فرآیند به صورت مستمر و در مقیاس قابل انجام، بخش زیادی از مسکن روستایی را با همین سیاست بهسازی و نوسازی کرده است.
نهادهای حکومتی و بنیادهایی که ادعای کمک به محرومین دارند، باید وارد عمل شوند
فردین یزدانی، سپس به این پرسش پاسخ داد که شما از یک طرف معتقد بودید که دولت ناکارآمد است و از طرف دیگر بیان کردید که همین دولت می‌تواند با مداخلاتی از جمله مسکن اجتماعی، التهاب را کنترل کند. خانم دکتر نیز اشاره کردند که در سال‌های گذشته دولت همواره سیاست‌های حمایتی و یارانه‌ای در حوزه مسکن اتخاذ کرده که به دلیل ناکارآمدی، این سیاست‌ها به گروه‌هایی که باید، اصابت نکرده است.اکنون در حوزه مسکن اجتماعی با این برنامه‌ای که ریخته شده، چه تضمینی وجود دارد که همان اشتباهات را دوباره تکرار نکند
نهادهای حکومتی و بنیادهایی که ادعای کمک به محرومین دارند، باید وارد عمل شوند
وی پاسخ‌داد: خود دولت نمی‌تواند اما حکومت می‌تواند. به هر حال، تصمیم‌گیری در این زمینه نیازمند توجه به این نکته است که شما نمی‌توانید برای چهار یا پنج دهک از بخش خصوصی به این شکل استفاده کنید، زیرا سودآوری در آن وجود ندارد. استیجار هم در واقع دردسرهای خاص خود را دارد. همچنین، دولت باید زمین و منابع مالی را تأمین کند. منابع مالی را به نظر می‌رسد ندارد، در بودجه هم که نگاه کنید به نظر می‌رسد این در اولویت‌های دولت نیست. بنابراین، نهادهای حکومتی و بنیادهایی که ادعای کمک به محرومین دارند، باید وارد عمل شوند.
یزدانی افزود: مساله بعدی این است که مطالعات متعددی که ما در دهه‌های ۸۰ و ۹۰ انجام داده‌ایم نشان می‌دهد که هر دستگاه بنا به تشخیص خود، منابع را تأمین می‌کند. به عنوان مثال، کمیته امداد مطالعه‌ای انجام داده و نشان داده که واحدی که به مددجو داده شده، بعد از چند سال به دلیل مشکلات مالی و عمل فرزند و … آن واحد فروخته شده و مددجو دوباره به صف کمک برگشته است. بنابراین، واگذاری به یک محروم تقریباً منتفی است، مگر اینکه سیاست اجتماعی جامع‌تری را در نظر بگیریم که شامل اشتغال و کسب درآمد نیز در کنار این سیاست مسکن باشد که نقدا نیست. برای اینکه هر کدام از این نهادها به طور جداگانه عمل نکنند، باید هم‌افزایی منابع صورت گیرد تا نظام یارانه‌های بخش مسکن کارآمدتر شود.
این پژوهشگر اقتصادی سپس گفت: ناکارآمدی دولت در واقع نیازمند طراحی جدیدی است تا بازیگران جدید این عرصه وارد عمل شده و ناکارآمدی را کاهش دهند. اما در زمینه قیمت‌گذاری، وضعیتی مشابه کالاهای خوراکی وجود دارد که به ناکارآمدی منجر می‌شود و قیمت‌گذاری مسکن نیز می‌تواند ناکارآمد باشد.در عین حال، مداخلاتی که بتوانند بازار جدیدی را ایجاد کنند، می‌توانند به کشور کمک کنند.
راهکار کوتاه مدت، وجود ندارد
در پایان رزبان و یزدانی هر کدام جداگانه به این سوال پاسخ دادند که اکنون به فصل نقل و انتقالات و اجاره نزدیک می‌شویم. راهکار کوتاه‌مدت برای کسانی که زندگی‌شان به قیمت‌های حوزه مسکن گره خورده، به ویژه در بخش اجاره، چیست؟
رزبان گفت: سیاست‌های حوزه مسکن عمدتاً اثرات میان‌مدت و بلندمدت دارند. اما این به آن معنا نیست که دولت نخواهد هیچ اقدامی را انجام ندهد. در همین بسته اجاره، در بخش کوتاه مدتش ۲۰ همت تسهیلات قرض‌الحسنه ودیعه مسکن، برای دهک‌های یک تا سه و ۲۰۰ همت برای تمام مستاجرانی که فاقد مسکن هستند با نرخ مصوب شورای پول و اعتبار تصویب شده است و خوشبختانه مستأجران نیز راضی بوده‌اند.
وی ادامه داد: اما بقیه برنامه‌هایی که در بسته دیده شده، قطعاً نمی‌توان گفت که به سرعت آثارشان قابل مشاهده خواهد بود زیرا این فرآیند به زمان نیاز دارد. البته زمان بلندی نیست و حتماً زمان چندماهه خواهد بود و نتایج آن در میان‌مدت کوتاه ظاهر خواهد شد. امیدواریم که بتوانیم یک اتفاق جدیدی را در این حوزه رقم بزنیم و کمک ویژه‌ای به گروه‌های کم‌درآمد و زوج‌های جوان کنیم.
یزدانی نیز به این سوال اینگونه پاسخ داد که راهکار کوتاه مدت وجود ندارد. وام‌های ودیعه هرچند بودنش بهتر از نبودن است، اما به عنوان مثال، شما برای دهک یک تا دو، ۴۰۰ میلیون تومان وام در نظر گرفته‌اید. حالا بازپرداخت پنج ساله آیا اصلاً قابل پرداخت است؟ آیا بازپرداختش با درآمد آن دهک یکی است؟ این کشش را دارد؟ گمان نمی‌کنم.
وی افزود: نکته بعدی اینکه حدود ۶ میلیون مستأجر داریم و کل این وام‌هایی که داده می‌شود، فکر نمی‌کنم بیشتر از ۱۵۰ تا ۲۰۰ هزار فقره باشد. بنابراین، اثرش خیلی ملموس نیست. البته باز تأکید می‌کنم شاید یک مسکن بسیار خفیف باشد، اما اینکه فکر کنیم حالا شدت را کم می‌کند، به نظر من کم نمی‌کند و راهکار کوتاه‌مدتی هم به نظر نمی‌آید داشته باشیم.
این پژوهشگر اقتصادی همچنین در پاسخ به این سوال که آیا ابزارهای مالیاتی می‌توانند کمک کنند؟ گفت: استدلال پشت ذهن کسانی که راهکار مالیاتی را مطرح می‌کنند این است که مالیات بر خانه‌های خالی گرفته شود. اصولاً اگر خانه خالی باشد در مناطق شمال شهر است، تصور کنید که این مالیات هم کارگر افتاد و خانه‌های شمال شهر به بازار استیجار عرضه شدند. آیا این به درد گروه‌های متوسط و پایین می‌خورد؟ خیر. بخشی زیادی از خانه‌های خالی به این گروه‌ها کمک نمی‌کند.
وی ادامه داد: در سال ۹۴ مطالعه‌ای داشتیم که نشان داد حدود ۴۰ درصد از واحدهای مسکونی ساخته شده، اصولاً کلیدشان باز نشده و فقط خریداری شده و کنار گذاشته شده است. بنابراین، جدا از اینکه مالیات و تبعات آن چه خواهد بود، اصولاً به درد بازار استیجاری نمی‌خورد. در مناطق پایین شهر به ندرت خانه خالی می‌بینید.
مالیات‌ستانی بدون تورم‌زدایی ممکن نیست
نرگس رزبان نیز در پاسخ به این سوال که آیا ابزارهای مالیاتی می‌توانند کمک کنند؟ گفت: من نفی نمی‌کنم که مالیات باید پرداخت شود. هر فردی که فعالیت اقتصادی دارد، باید سهم خود را بپردازد. دولت هم باید بتواند فعالیت کند و درآمد مالیاتی داشته باشد، اما اینکه این کارآمد و اثرگذار باشد، واقعاً محل شبهه است.
وی افزود: پایه‌های مالیاتی ما به حدی پایین هستند که تأثیرگذار نیستند. مالیات بر درآمد اجاره شما ممکن است کلش را ببخشید و در بهترین حالت سالی دو یا سه میلیون تومان در تهران چه تأثیری می‌تواند داشته باشد؟ ما باید سیاست‌هایی برای جلوگیری از حبس سرمایه در حوزه مسکن داشته باشیم.
رزبان اظهار داشت: به شخصه طرفدار مالیات بر عایدی سرمایه هستم، اما قواعد آن باید رعایت شود. شما در یک اقتصاد تورمی نمی‌توانید مالیات بر عایدی سرمایه بگیرید. بدون تورم‌زدایی نمی‌توانید هزینه تورم را از جامعه بگیرید. اگر مالیات در سیستم درستی تدوین شود و قواعد مبتنی بر اقتصاد کشور در آن دیده شود، می‌تواند در حوزه‌هایی کمک کند، اما انتظار معجزه نداشته باشید. فکر نکنید که اگر از همه خانه‌های خالی مالیات گرفتید، مشکل بازار استیجار حل خواهد شد. اینگونه نخواهد بود. تأثیرات خود را خواهد داشت، اما نباید انتظار داشت که همه مسائل به این موضوع منتهی شود.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در پایان گفت: یک نکته مهم در حوزه مالیاتی وجود دارد که معمولاً به آن توجه نمی‌شود. در کشورهایی که اقتصاد تورمی دارند، انتقال بار مالیاتی موضوع جدی است. یعنی اگر شما از سرمایه‌گذار مالیات بگیرید، این بار به خریدار منتقل می‌شود. به ویژه در دوره‌هایی که رونق وجود دارد و بازار در التهاب است. این مواردی است که من اعتقاد به مالیات‌ستانی دارم، اما نه با هر شرایطی و نه با هر قاعده‌ای. باید اصولی رعایت شود که هم منافع اجتماعی را در نظر بگیرد و هم به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن آسیب نزند و اثرات سوء بلندمدت و میان‌مدت نداشته باشد.
