تحليلگران بدون داده، سياستگذاران بلاتكليف

بيش از ۹ ماه از آخرين گزارش رسمي بانك مركزي درباره تحولات بازار مسكن در تهران، مي‌گذرد و كارشناسان اين سكوت آماري را نه‌تنها بي‌سابقه بلكه زيان‌بار مي‌دانند. از مرداد ۱۴۰۳ تاكنون (ارديبهشت ۱۴۰۴)، بانك مركزي هيچ آمار رسمي درباره وضعيت قيمت، حجم معاملات، يا تحولات بازار مسكن منتشر نكرده است.

وقتي نهاد رسمي بيش از ۹ ماه از انتشار آمار خودداري مي‌كند، عملاً بازار را به حال خود رها كرده و راه را براي تحليل‌هاي غيررسمي، واسطه‌گري، و تصميمات هيجاني باز مي‌گذارد. البته اواسط آبان ماه سال گذشته، بانك مركزي در اطلاعيه‌اي رسمي اعلام كرد كه عدم دسترسي اين بانك به آمار قراردادهاي خريد و فروش مسكن، عامل اصلي منتشرنشدن گزارش‌هاي تحولات بازار مسكن است، اما اين دليل قانع‌كننده به نظر نمي‌رسد و بايد خيلي سريعتر راهكاري براي حل آن پيدا شود.

در بازاري كه به‌شدت تحت‌تأثير انتظارات، نوسانات ارزي و سياست‌هاي كلان است، انتشار منظم آمار مي‌تواند نقش حياتي در كنترل هيجانات و تصميم‌گيري‌هاي درست ايفا كند. اما بانك مركزي در ماه‌هاي گذشته، هيچ‌گونه داده‌اي درباره تغييرات قيمت يا معاملات بازار مسكن ارايه نداده و تنها سكوت كرده است.

چندي پيش، فرشيد پورحاجت، دبير كانون انبوه‌سازان كشور، در اين باره گفت: سكوت آماري بانك مركزي به شايعات و تحليل‌هاي غيركارشناسي دامن زده است. وقتي نهاد رسمي، اطلاع‌رساني نمي‌كند، بازار در معرض اطلاعات ناقص و جهت‌دار قرار مي‌گيرد.

پورحاجت تأكيد كرد: حتي اگر داده‌ها آماده نيست يا تأخير در تجميع آن وجود دارد، بانك مركزي موظف است حداقل وضعيت عمومي بازار را شفاف‌سازي كند.

مهدي روانشادنيا، كارشناس بازار مسكن و عضو هيات علمي دانشگاه، هم گفت: تأخير در انتشار آمار، فقط به ضرر مصرف‌كننده نيست، بلكه سياستگذار را نيز دچار كوري تحليلي مي‌كند. به گفته او، وقتي بانك مركزي نزديك به يك‌سال آمار نمي‌دهد، يعني هيچ‌كس نمي‌داند قيمت‌ها دقيقاً چقدر رشد كرده، معاملات چقدر كاهش يافته يا بازار وارد چه مرحله‌اي شده است.

اين استاد دانشگاه اضافه كرد: اين باعث مي‌شود تصميم‌گيري‌ها در دولت هم بر پايه حدس و گمان باشد، داده پايه هر سياستگذاري درست است و در غياب داده، حتي بهترين برنامه‌ها نيز به خطا مي‌روند.

ميانگين‌هاي مبهم، گمراه‌كننده است

اما داستان مشكلات مربوط به گزارش تحولات بازار مسكن فقط به عدم انتشار چندين ماهه آن خلاصه نمي‌شود، مشكل ديگري كه گزارش‌هاي رسمي بانك مركزي با آن مواجه هستند بحث ارايه ميانگين كلي قيمت‌هاست. بسياري از كارشناسان نگرانند كه در صورت بازگشت ناگهاني بانك مركزي به انتشار آمار و ارايه ميانگين كلي قيمت تهران، بازار مسكن با مشكلات بيشتري مواجه شود.

فرشيد ايلاتي با ابراز نگراني در اين گفت: تجميع آمار و اعلام ميانگين قيمتي براي كل شهرها باعث گمراهي مي‌شود، بهتر است بانك مركزي از اين شيوه نادرست اعلام قيمت فاصله بگيرد و به دفتر اقتصاد مسكن بسپارد.

ايلاتي در گفت‌وگو با مهر اظهار كرد: يكي از مشكلات كنوني بازار آگهي مسكن اين است كه ممكن است يك ملك توسط ۴۰ مشاور املاك با قيمت‌ها و ادبيات مختلف آگهي شود. اين موضوع نه براي پلتفرم‌ها قابل مديريت است و نه براي مردم. در طراحي فرايند جديد، مقرر شده است كه كد پستي ملك يا كد ملي مالك در فرآيند آگهي احراز شود.

او بيان كرد: بخشي از مشكلات به عدم تكميل اطلاعات املاك در سامانه املاك و اسكان بازمي‌گردد. در صورتي كه اطلاعات ملكي در سامانه موجود نباشد، بايد فرايندي تعريف شود تا پلتفرم‌ها آگهي‌دهنده را به ثبت اطلاعات ملك در سامانه هدايت كنند تا پس از تطبيق كد ملي و كد پستي، اجازه انتشار آگهي داده شود.

او در خصوص قيمت‌گذاري مسكن گفت: متأسفانه اعلام قيمت مسكن به صورت ميانگين توسط بانك مركزي روشي غلط است. در شهري مانند تهران اختلاف قيمت ميان پايين‌ترين و بالاترين مناطق حدود ۳۰۰ ميليون تومان است. نمي‌توان ميانگيني بين فايل‌هاي ۵۶ ميليوني و ۳۵۰ ميليوني گرفت و آن را به عنوان شاخص اعلام كرد.

اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: اين مدل گزارش‌دهي آماري باعث جهت‌دهي نادرست به بازار مي‌شود. پيشنهاد ما اين است كه قيمت‌ها به صورت محله‌اي و با استفاده از اطلاعات واقعي معاملات ثبت‌شده و داراي كد رهگيري اعلام شود.

به گفته ايلاتي، بهتر آن است كه يك سامانه عمومي راه‌اندازي شود و تمامي معاملات قطعي در مناطق مختلف با مشخصات عمومي (متراژ، سال ساخت، كوچه و منطقه) منتشر شود، بدون ذكر نام مالك يا خريدار. او گفت: تجميع آمار و اعلام ميانگين قيمتي براي كل شهرها باعث گمراهي مي‌شود و از نظر آماري نيز اشكال دارد. لازم است كه مركز آمار و بانك مركزي از اين شيوه نادرست اعلام قيمت فاصله بگيرند و اعلام آمار به دفتر اقتصاد مسكن و سامانه كد رهگيري معاملات سپرده شود.

بازگشت به انتشار مستمر، دقيق و منطقه‌اي

در اين شرايط كه دو انتقاد اصلي به بانك مركزي وارد است، يكي عدم انتشار و ديگري تجميع آمار و اعلام ميانگين قيمتي، سه خواسته اصلي از بانك مركزي از سوي كارشناسان مطرح مي‌شود: بازگشت فوري به انتشار ماهانه آمار معاملات و قيمت مسكن، ارايه گزارش‌هاي منطقه‌اي به جاي ميانگين‌گيري كل تهران و همكاري با وزارت راه و مركز آمار براي هماهنگي داده‌ها.

پورحاجت معتقد است كه وظيفه اعلام قيمت بايد به نهادي تخصصي مانند دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي سپرده شود، او گفت: بانك مركزي بايد از انتشار مستقيم آمار قيمت كنار برود. چون تخصص آن حوزه پولي است، نه بازار مسكن. دفتر اقتصاد مسكن توان تحليل منطقه‌اي دارد و مي‌تواند گزارش‌هاي تفصيلي و قابل استفاده توليد كند.

چندي پيش مهدي روانشادنيا، استاد دانشگاه و كارشناس ارشد مسكن هم در تأييد اين ديدگاه گفت: بازار مسكن يك بازار غيرهمگن است؛ هر واحد مسكوني ويژگي خاص خود را دارد. به همين دليل استفاده از ميانگين ساده، روش درستي براي تحليل اين بازار نيست.

او پيشنهاد داد كه به جاي عدد ميانگين، از شاخص‌هايي مانند ميانه قيمت، شاخص منطقه‌اي و نمودارهاي توزيع قيمت استفاده شود تا مردم بتوانند تحليل دقيق‌تري از وضعيت واقعي بازار به دست آورند.

با توجه به ديدگاه كارشناسان، راه‌حل اصلي براي خروج از اين وضعيت، حركت از گزارش‌هاي تجميعي به گزارش‌هاي تفكيكي و منطقه‌محور است. در اين مدل، داده‌هاي هر منطقه شهري، با در نظر گرفتن نوع ملك، سال ساخت، متراژ، و وضعيت بازسازي، به صورت مستقل بررسي و گزارش مي‌شوند.

در بسياري از كشورهاي توسعه‌يافته، انتشار آمار مسكن به صورت منطقه‌اي و با شفافيت بالا انجام مي‌شود. براي مثال: در امريكا، وب‌سايت‌هايي نظير Zillow قيمت‌ها را براساس كدپستي، نوع ملك و تاريخ معامله به‌روزرساني مي‌كنند.در آلمان، شهرداري‌ها به تفكيك هر منطقه آمار دقيق همراه با تحليل اجتماعي و اقتصادي ارايه مي‌دهند يا در بريتانيا، دفتر آمار ملي قيمت‌ها را ماهانه و با جزييات به تفكيك شهر و حتي خيابان منتشر مي‌كند.

در نهايت، اجماع كارشناسان بر اين نكته استوار است كه بازار پيچيده‌اي مانند مسكن نياز به تحليل‌هاي پيچيده و دقيق دارد، نه ساده‌سازي با ميانگين‌گيري كلي و نهادهايي مانند بانك مركزي اگرچه مرجع مهمي براي تحليل‌هاي كلان اقتصادي هستند، اما در زمينه مسكن بهتر است نقش نظارتي و هماهنگ‌كننده داشته باشند و تهيه آمار تخصصي را به نهادهايي مانند دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي يا مركز آمار ايران واگذار كنند.

در اين ميان شفافيت اطلاعات، تفكيك منطقه‌اي داده‌ها، و استفاده از شاخص‌هاي علمي، راهي است كه مي‌تواند به بازگشت تعادل به بازار مسكن و جلوگيري از رفتارهاي هيجاني كمك كند.