كاهش اثرگذاري تسهيلات وديعه با گذر زمان

زهره علامي|

براساس وعده وزيرراه وشهرسازي قرار است كه بسته حمايتي مستاجران از اوايل سال آينده و پيش از آغاز فصل نقل و انتقالات براي حمايت از مستاجران در برابر مشكلات بازار اجاره مسكن، اجرايي شود.

اين بسته شامل چهار محور اصلي تسهيلات كمك‌وديعه مسكن با حمايت ويژه از مستأجران كم‌درآمد، افزايش عرضه مسكن و مسكن اجاره‌اي از طريق تسهيلات ساخت براي واحدهاي نيمه‌تمام، تسريع در تكميل طرح‌هاي حمايتي مسكن و ساخت مسكن استيجاري از سوي بخش غيردولتي و شهرداري‌هاست.

اين بسته حمايتي، طرحي است كه دولت براي خانه‌دار شدن مستاجران در نظر گرفته است و به منظور تسهيل دسترسي به مسكن و كاهش فشار اقتصادي بر مستاجران طراحي شده و شامل تسهيلات مالي و حمايت‌هاي ويژه براي خريد يا اجاره مسكن است.

در بخش ارايه تسهيلات كمك وديعه با حمايت ويژه از مستأجران كم درآمد، قرار است كه اين تسهيلات به مستأجران با درآمد پايين اختصاص پيدا كند تا بخشي از هزينه‌هاي وديعه مسكن را تأمين كند.

براي تحقق مولفه دوم اين بسته حمايتي، وزارت راه و شهرسازي در نظر دارد تا عرضه مسكن و مسكن اجاره‌اي را افزايش دهد، در اين ميان با ارايه تسهيلات ساخت براي واحدهاي نيمه تمام، تعداد واحدهاي مسكوني موجود را افزايش دهد و فشار بر بازار اجاره را كاهش دهد. اما براي بخش سوم يعني تسريع در تكميل طرح‌هاي حمايتي مسكن، دولت قرار است با تسريع در تكميل پروژه‌هاي مسكن حمايتي، زمان انتظار براي مستأجران و افزايش دسترسي به مسكن را كاهش دهد. اما در بخش آخر كه مربوط به ساخت مسكن استيجاري توسط بخش غير دولتي و شهرداري‌هاست، دولت با همكاري بخش خصوصي و شهرداريها، به دنبال ساخت مسكن استيجاري است تا گزينه‌هاي بيشتري براي مستأجران فراهم شود.

البته وزارت راه و شهرسازي هنوز به خوبي محتويات اين بسته را رونمايي نكرده اما با توجه به اظهارات وزير راه و شهرسازي در ماه‌هاي گذشته، اين چهار گزينه از موارد اصلي و اساسي اين بسته هستند.

كاهش اثرگذاري تسهيلات وديعه

با گذر زمان

اگرچه رونمايي و اجراي بسته حمايتي مستاجران مي‌تواند نور اميدي براي بيش از يك سوم مردم ايران باشد اما بسياري از كارشناسان و فعالان مسكن انتقادات و اما و اگرهايي را به محتواي بسته وارد مي‌دانند.

فرهاد بيضايي، كارشناس ارشد اقتصاد مسكن در گفت‌وگو با «تعادل» درباره اما و اگرهاي بسته حمايتي مي‌گويد: اين بسته، موضوع تازه‌اي نيست پيش از اين هم در دوره‌هاي مختلف، همين موارد مورد بحث قرارگرفته است و دولت‌ها سعي داشتند اين محورها را عملياتي و اجرايي كنند مثلا در دولت قبل، در بسته سياستي دولت براي بخش اجاره، روش‌هاي كنترلي هم وجود داشت اما در بسته سياستي جديد، روش‌هاي ايجابي و توليد مدنظر قرار گرفته است.

بيضايي اظهار مي‌كند: يكي از اساسي‌ترين مشكلات اين بسته مربوط به اعطاي تسهيلات وديعه مسكن با توجه به شرايط تورمي كشور است، كه مي‌توان پيش‌بيني كرد كه راهگشا نباشد، اين تسهيلات شايد مشكل سال 1404 مستاجران را مرتفع كند اما براي سال بعد اثر خود را از دست مي‌دهد و سال بعد هم مجبوريم همين تسهيلات را به مستاجران اعطا كنيم و اين فرآيند بايد ادامه پيدا كند.

به گفته اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن، از سال 97 يعني زماني كه وارد تورم 40 درصدي شديم، شاهد اجراي سياست وديعه مسكن هستيم، يعني از دولت دوازدهم اين سياست وجود داشته است تا الان كه دولت چهاردهم است، يعني سه دولت، تسهيلات وديعه را در دستور كار قرار دادند. بيضايي مي‌افزايد: مساله اصلي سياست‌هاي حوزه اجاره، تورم است، پيشنهادات ارايه شده بدون توجه به شرايط اقتصادي و شرايط اقتصاد كلان شكل گرفته است، سياست اعطاي وام وديعه هم به عنوان مُسكن بازار عمل مي‌كند و به تنهايي نمي‌تواند اثر خاص و مناسبي داشته باشد.

وام خريد به جاي وام وديعه

اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن معتقد است: اگر به جاي پرداخت تسهيلات وديعه مسكن، وام‌هايي از جمله وام‌هاي خريد، كمك هزينه ساخت و تسهيلات حمايتي و... كه به تملك واحد مسكوني منجر شود، ارايه شود مي‌تواند كمك بيشتري به مستاجران كند و حداقل باعث تملك دارايي توسط آنها مي‌شود.

به گفته بيضايي، بحث ديگر درباره افزايش عرضه مسكن است، بارها درباره اين مساله صحبت شده است با توجه به شرايط تورمي و نرخ بازگشت پايين اجاره، حتي دولت با شرايط قراردادن رانت‌هاي بزرگ به سازندگان و انبوه‌سازان براي ساخت مسكن استيجاري نتوانسته آنها را مجاب به سرمايه‌گذاري در اين حوزه كند. اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن ادامه مي‌دهد: نرخ تورم حدود 40 تا 50 درصد است، نرخ بازگشت سرمايه درخصوص اجاره داري، نهايتا حدود 7 درصد است. او مي‌گويد: با رانت‌هاي بزرگ از جمله عرضه زمين ارزان قيمت و تسهيلات ارزان قيمت و... دولت نتوانسته سازندگان، سرمايه‌گذاران را ترغيب به سرمايه‌گذاري و فعاليت در اين حوزه كند و علاقه متقاضيان و سازندگان به اين نوع مسكن نيست و حوزه برنامه‌ريزي مسكن پافشاري بيهودي براي عرضه مسكن استيجاري محكوم به شكست است و پيش از اين هم اتفاق افتاده است.

بيضايي اظهار مي‌كند: ممكن است عنوان شود كه در كشورهاي ديگر مثل كشورهاي اروپايي، مسكن استيجاري عرضه مي‌كنند، بحث اين است كه در آن كشورها نرخ بازگشت سرمايه درخصوص اجاره داري حدود 2 درصد است و تورم هم حدود 2 درصد است پس آنجا شرايط اقتصادي فراهم شده است كه براي سرمايه‌گذار ارزش اقتصادي داشته باشد.

اين كارشناس ارشد اقتصاد مسكن ادامه مي‌دهد: ضمن اينكه مسكن اجاره‌اي عمدتا در كشورها توسط نهادهاي عمومي اداره مي‌شود كه با توجه به اينكه نهادهاي عمومي ما وضعيت نامناسبي دارند از آنها نمي‌توان انتظار سرمايه‌گذاري داشت، مثلا صندوق‌هاي بازنشستگي، تامين اجتماعي در كشورهاي ديگر ممكن است در اين زمينه سرمايه‌گذاري كنند اما تمام صندوق‌هاي كشور مشكل ناترازي دارند و نمي‌توان انتظار سرمايه‌گذاري از آنها داشت.

كاهش فشار تقاضا با طرح‌هاي حمايتي

بيضايي با اشاره به اينكه تسريع در تكميل طرح‌هاي حمايتي مسكن مي‌تواند متقاضيان بازار اجاره را كم كند، مي‌گويد: در واقع هر چقدر مستاجران به سمت تملك واحدهاي مسكوني حركت كنند، فشار تقاضا در بازار اجاره را كاهش مي‌دهد و موجب ثبات نسبي در بازار اجاره مي‌شود و در آينده در بحث املاك خواهد بود.

او اضافه مي‌كند: بحث بر سر اين است كه بسته حمايتي از نهادهاي عمومي از جمله شهرداري، مجلس نمي‌تواند شهرداري را مجبور به ساخت مسكن استيجاري كند مشكل اين است كه هزينه تعمير و نگهداري آنها بيشتر از نرخ بازگشت اجاره داري است و شرايط اقتصادي را براي عرضه واحدهاي استيجاري چه توسط بخش خصوصي عمومي و چه شهرداري متصور نيستم با توجه به تورم بالا و تنش‌هاي اقتصادي نمي‌توانيم انتظار داشته باشيم كه بتوانند در بخش مسكن استيجاري خوب عمل كنند. پيش بيني مي‌شود كه اين طرح هم همچون طرح‌هاي دولتي ديگر نتواند كمكي به مستاجران كنداگرچه بايد منتظرماند و ديد.