افزايش ساخت و ساز به رونق بازار كمك مي‌كند؟
درحالي كه بازار مسكن با ركود تورمي دست و پنجه نرم مي‌كند و براساس پيش بيني‌ها اين ركود عميق در ماه‌هاي آتي هم تداوم مي‌يابد، برخي كارشناسان اقتصادي معتقدند كه افزايش ساخت و ساز مسكن مي‌تواند به بهبود شرايط موجود كمك كند، اما سوال اين است كه بازار مسكن توانايي جذب سرمايه براي ساخت و ساز را دارد؟ آيا بانك‌ها منابع مالي لازم براي حمايت از انبوه‌سازان و سازندگان را در اختيار آنها قرار مي‌دهند؟ بررسي‌ها حاكي از آن است كه وقوع تحولات بين‌المللي در ماه‌هاي اخير، سايه سنگيني بر شرايط اقتصادي كشور انداخته و سرمايه‌گذاران و انبوه‌سازان را براي ساخت و ساز و توليد مسكن سردرگم كرده است.
زهره علامي|
درحالي كه بازار مسكن با ركود تورمي دست و پنجه نرم مي‌كند و براساس پيش بيني‌ها اين ركود عميق در ماه‌هاي آتي هم تداوم مي‌يابد، برخي كارشناسان اقتصادي معتقدند كه افزايش ساخت و ساز مسكن مي‌تواند به بهبود شرايط موجود كمك كند، اما سوال اين است كه بازار مسكن توانايي جذب سرمايه براي ساخت و ساز را دارد؟ آيا بانك‌ها منابع مالي لازم براي حمايت از انبوه‌سازان و سازندگان را در اختيار آنها قرار مي‌دهند؟ بررسي‌ها حاكي از آن است كه وقوع تحولات بين‌المللي در ماه‌هاي اخير، سايه سنگيني بر شرايط اقتصادي كشور انداخته و سرمايه‌گذاران و انبوه‌سازان را براي ساخت و ساز و توليد مسكن سردرگم كرده است. از سوي ديگر نگاهي به گزارش بانك مركزي از همكاري بانك‌ها براي پرداخت تسهيلات مسكن نشانگر عدم همكاري بسياري از موسسات مالي و اعتباري در ساخت مسكن با وجود جريمه‌هاي سنگين است. بنابراين در اين شرايط چندان نمي‌توان به بهبود ساخت و ساز در كشور اميدوار بود، در اين ميان به گفته برخي فعالان، دولت مي‌تواند با تصويب يك نقشه راه براي ساخت و ساز مسكن، از اين بخش حمايت كند. عباس اكبرپور، استاد دانشگاه درباره راه‌حل‌هاي موجود براي خروج از وضعيت كنوني مسكن به «تعادل» مي‌گويد: رونق بازار مسكن مجزا از رونق ساير بخش‌هاي اقتصادي نيست و شرايط بين المللي، سياسي و اقتصادي بر بازار مسكن اثرگذار است و سرمايه‌گذاري در بخش مسكن نيازمند آرامش، اطمينان از بازگشت سرمايه و وجود سرمايه‌گذار است كه در حال حاضر سرمايه‌گذاري چنداني در بخش مسكن انجام نمي‌شود. اكبرپور ادامه مي‌دهد: هرگونه تغيير و تحول داخلي و خارجي اثرگذار بر امور كشور موجب مي‌شود كه سرمايه‌گذار در بخش مسكن محافظه‌كارانه عمل كند. به گفته اين استاد دانشگاه اگر در اين شرايط خريداران مسكن را دسته‌بندي كنيم به سه دسته تقسيم مي‌شوند: خانوارهايي هستند كه مي‌خواهند واحد مسكوني خود را تبديل به احسن كنند، دسته دوم سرمايه‌گذاران بخش مسكن هستند كه منابع مالي قابل‌توجهي دارند و دسته سوم خريداران جوان هستند. او اضافه مي‌كند: قشر اصلي براي خريد مسكن، آن خانوارهايي هستند كه به دنبال تبديل واحد مسكوني خود به واحد بزرگ‌تر و بهتر هستند كه لازمه آن، فروش ملك قبلي و اضافه كردن منابع مالي جديد و خريد واحد مسكوني جديد است، براساس آمار، بسياري از اين خانوارها به دليل كمبود منابع مالي به دنبال ساختمان‌هايي با طول عمر بالاي 5 تا 10 سال و حتي بالاتر هستند، اما معضل ديگري كه اين متقاضيان با آن مواجه هستند، ركود بخش مسكن است كه فروش واحد آنها و تبديل آن به احسن را با مشكل مواجه مي‌كند. اكبرپور تصريح مي‌كند: آنها مجبورند واحد خود را كمتر از رقمي كه در نظر دارند بفروشند بنابراين بايد منابع مالي بيشتري را براي خريد واحد مسكوني جديد فراهم كنند، در اين شرايط موسسات مالي و بانك‌ها بايد به كمك بيايند كه متاسفانه بانك‌ها همكاري لازم را نمي‌كنند. به گفته اين استاد دانشگاه، در كشورهاي ديگر، 5 تا 10درصد مبلغ خريد ملك را داشته باشيد و شرايط لازم را از نظر پرداخت اقساط داشته باشيد و در سال‌هاي قبل ماليات‌ها را به درستي پرداخت كرده باشيد تا 90درصد مبلغ خريد مسكن را موسسات مالي تسهيلات مي‌دهند كه اين تسهيلات 15 تا 20 ساله با نرخ بهره 1.5 تا 2درصد مي‌دهند. او اضافه مي‌كند: در ايران، دريافت تسهيلات با نرخ بهره‌هاي بالا هم به سختي امكان‌پذير است، حتي باوجود نرخ بهره‌هاي بالا، بانك‌ها منابع مالي لازم را براي پرداخت تسهيلات خريد مسكن ندارند. اكبرپور در ادامه با اشاره به اينكه افزايش ساخت و ساز موجب بهبود ايجاد اشتغال مي‌شود، مي‌گويد: 70 تا 75درصد اقتصاد كشورهاي دنيا به ساخت و ساز عمراني و شهري مرتبط است، اما اين بخش در ايران محدود است كه علت آن قيمت بالاي مصالح، قيمت بالاي نيروي كار، دريافت ماليات و عوارض گوناگون است، بنابراين سرمايه‌گذاران رغبتي به سرمايه‌گذاري در بخش مسكن ندارند و ترجيح مي‌دهند كه سرمايه خود را در بخش‌هاي ديگر استفاده كنند. اين استاد دانشگاه ادامه مي‌دهد: به عبارتي زمينه‌هاي تشويقي براي حضور جدي صاحبان سرمايه براي ورود به بخش ساخت و ساز در ايران وجود ندارد، از سوي ديگر دولت دايم در بخش ساخت و ساز دخالت و ابراز نظر مي‌كند و با وعده ساخت مسكن اجتماعي، مهر و... تمايل صاحبان سرمايه را از بين مي‌برد. او معتقد است كه علاوه بر مشكلات گفته شده، ميزان مصالح لازم براي ساخت و ساز وسيع در كشور وجود ندارد ضمن اينكه مصالح هم گران است و بنابراين نمي‌توان انتظار تحول قابل توجهي در بخش ساخت و ساز داشته باشيم تا زماني كه زمينه‌هاي قانوني تشويق سازندگان براي ورود به ساخت و ساز فراهم نشود.
مديريت بازار مسكن با تعادل عرضه و تقاضا
درحالي كه به گفته اكبرپور، شرايط افزايش ساخت و ساز مسكن در كشور به دليل نبود منابع مالي و كمبود مصالح و گراني آن وجود ندارد، فرهاد بيضايي يكي از كارشناسان بازار مسكن معتقد است كه ساخت مسكن علاوه بر اينكه مسير مستاجران را براي خريد خانه هموار مي‌كند، موجب كاهش قيمت هم خواهد شد زيرا مديريت قيمت بازار مسكن با ميزان عرضه و تقاضا ارتباط مستقيمي دارد.
بيضايي ادامه مي‌دهد: در اقتصاد ايران تورم حاكم است از اين رو نمي‌توان با قاطعيت يك نرخ مصوبي براي ساخت مسكن تعيين كرد، زيرا طي فرآيند با كمبود منابع مالي روبه‌رو خواهيم شد. به تبع آن هم پروژه متوقف مي‌شود و متقاضي در انتظار تحويل خانه خواهد ماند. از سويي ديگر اجراي قراردادهاي علي‌الحساب موجب سردرگمي متقاضي و سازنده و... خواهد شد.
او مي‌گويد: ساخت مسكن در كشور بايد تداوم داشته باشد و براي استمرار اين فرآيند دولت بايد يك نقشه و قانون منسجم تصويب كند.
واگذاري زمين به مردم و انبوه‌سازان
بيضايي در گفت‌وگو با مهر با اشاره به اينكه عده‌اي از فعالان حوزه مسكن اذعان مي‌كنند كه دولت نبايد در اين بازار دخالت داشته باشد، مي‌افزايد: در راستاي كنترل وضعيت بازار مسكن بي‌شك هيچ نوع ديدگاهي در خصوص عدم ورود دولت وجود ندارد، به عنوان مثال دولت مي‌تواند در حوزه توسعه زيرساخت‌هاي كشور ورود داشته باشد اما در حوزه تصدي‌گري ممكن است، ورود نداشته باشد؛ برهمين اساس بايد در سطوح اقتصادي و مديريتي كشور درخصوص دخالت دولت در تمام حوزه‌ها، تعيين تكليفي داشته باشيم. اين كارشناس ارشد بازار مسكن مي‌افزايد: در زمينه ساخت نهضت ملي مسكن بانك‌ها هم همكاري لازم را ندارند، زيرا وام نهضت ملي مسكن از ۳۵۰ ميليون توماني آغاز شد و به ۵۵۰ ميليون تومان رسيد كه اين روزها هم از افزايش وام به ۸۰۰ ميليون تومان صحبت مي‌شود. به نظر مي‌رسد شبكه بانكي سردرگم است. او اظهار مي‌كند: با توجه به موارد ذكر شده، دولت چهاردهم بايد در ابتدا يك نقشه راه منسجم در زمينه خانه‌دار شدن مستاجران با همراهي شبكه‌هاي بانكي از طريق اجراي برنامه‌هاي عملياتي مشخص، طراحي كند. بيضايي ادامه مي‌دهد: در دولت‌هاي مختلف سياست‌هاي مسكني متفاوتي را عملياتي و اجرا كرده‌ايم كه از اين موارد مي‌توان به عملياتي‌سازي سياست زمين شهري در دهه ۶۰، در سياست زمين پاك در دهه ۷۰ و سياست واگذاري زمين به انبوه‌سازان در دهه ۸۰ اشاره كرد. اين كارشناس مسكن مي‌گويد: سياست واگذاري زمين به مردم و انبوه‌سازان را مي‌توان جزو تجربه‌هاي موفق در كشور برشمرد كه دولت چهاردهم مي‌تواند با استفاده از تجارب حاصل شده، در زمينه مديريت بازار مسكن موفق‌تر عمل كند. البته در حوزه مسكن مي‌توان با استفاده از روش‌هاي متنوع ديگري مانند شهرك‌سازي، مسكن مشاركتي، پيش‌خريد مسكن و... زمينه‌هاي خريد مسكن براي مستاجران را فراهم كنيم.