رشد قيمت مسكن متوقف مي‌شود يا ادامه مي‌يابد؟

ماه‌هاست كه ركود معاملاتي در همه بازارها از دلار تا خودرو و مسكن سايه انداخته، حجم معاملات مسكن در تهران از 8/7 هزار واحد مسكوني در مرداد سال 1401 به 7/3 هزار واحد در مرداد ماه امسال رسيده، يعني تعداد خريد و فروش‌ها تقريبا نصف شده است. از سوي ديگر قيمت‌ها هم در بازار مسكن افزايشي بوده است، اگر همين مرداد ماه را به عنوان معيار سنجش در نظر بگيريم متوسط قيمت خريد و فروش يك مترمربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده در پايتخت در مرداد سال 1401، 42 ميليون و 730 هزار تومان و در ماه مشابه سال جاري اين رقم به 88 ميليون و 500 هزار تومان افزايش يافته، يعني قيمت‌ها دوبرابر شده، به عبارتي همگام با افزايش دويست درصدي قيمت مسكن، حجم معاملات نصف شده است.

در اين شرايط بررسي‌ها درباره قدرت خريد جامعه و قيمت مسكن در پايتخت نشان مي‌دهد كه مدت زمان انتظار براي خريد خانه اول در بازار مسكن تهران ۱۰ برابر معيار جهاني است و دليل آن هم مي‌تواند به جهش قيمت مسكن در سال ۱۴۰۲ مربوط شود، اگرچه بسياري از كارشناسان شرايط موجود در بازار مسكن را نتيجه سياست‌هاي انقباضي دولت سيزدهم مي‌دانند و معتقدند كه توقف يا ادامه رشد قيمت مسكن و به تبع آن حجم معاملات در گروي سياست‌هاي دولت چهاردهم است.

در اين ميان رييس‌جمهوري تاكنون برنامه مشخصي براي حل معضل مسكن ارايه نكرده است اگرچه وزير راه و شهرسازي در اظهاراتش در جلسه بررسي برنامه‌هاي وزير پيشنهادي راه و شهرسازي در صحن علني مجلس شوراي اسلامي عنوان كرد كه مديريت و ساماندهي برنامه توليد و عرضه مسكن، ساماندهي بازار اجاره‌بها، بافت‌هاي فرسوده و سكونتگاه‌هاي غير رسمي را در دستور كار دارد.

حالا و در شرايطي كه كارشناسان بازار مسكن هر كدام راهكاري براي خروج مسكن از ركود ارايه مي‌دهند از برقراري تعادل ميان عرضه و تقاضا گرفته تا حمايت بيشتر از سازندگان بخش خصوصي، محمود فاطمي عقدا، كارشناس بازار مسكن معتقد است كه فعال شدن دوباره ساخت و سازها به رونق بازار مي‌انجامد و اين رونق وابستگي زيادي به سياست‌هاي دولت چهاردهم در بخش اقتصاد كلان دارد.

فاطمي عقدا ادامه مي‌دهد: اگر سياست‌هاي دولت و سازندگان بر اين باشد كه واقعا به امر توليد مسكن بپردازند و اين بازار ساخت و ساز فعال بشود، قطعا ما مي‌توانيم قيمت را كنترل كنيم.

به گفته اين كارشناس بازار مسكن، اما اگر به هر دليل اين بازار بخواهد ادامه پيدا كند و به هر دليلي مثل سياست‌هاي دولت‌هاي قبلي نتواند به نتيجه برسد، بازار عكس العمل منفي به اين امر نشان خواهد داد و تقاضا بر عرضه پيشي خواهد گرفت و وقتي كه تقاضا زياد شود نتيجه منطقي‌اش افزايش قيمت است.

او در پيش بيني قيمت مسكن مي‌گويد: قيمت بازار مسكن در تمام دوره‌هاي قبل از انقلاب و بعد از انقلاب تابع سياست‌هاي دولت و متوليان اين امر است. اين كارشناس بازار مسكن اظهار مي‌كند: بازار مسكن و اقتصاد مسكن جزو بازارهايي است كه به‌شدت دلال‌بازي و سوداگري در آن قوي است. زماني كه آنها در بازار به ميدان بيايند و فعال شوند و نامه‌ها و سياست‌هاي حوزه مسكن نتواند جلوي آنها را بگيرد، مسلما انتظاري جز افزايش قيمت نخواهيم داشت.

قيمت زمين در انتظار رونق دوباره معاملات مسكن

به گزارش خبر آنلاين، فاطمي عقدا به بررسي دلايل رشد قيمت مسكن پرداخته و عنوان مي‌كند: قيمت تمام‌شده مسكن تابع قيمت زمين، مصالح، دستمزد و هزينه‌هاي اداره‌اي است كه شامل صدور پروانه ساختماني و پايان كار و انشعابات مي‌شود. او اظهار مي‌كند: طي اين سال‌ها تمام اين موارد رشد صعودي داشته‌اند، به خصوص قيمت زمين. زمين به خصوص در كلانشهرها و شهرهاي متوسط نقش بسيار اساسي دارد، چون نمي‌توان آن را توليد كرد. اين كارشناس بازار مسكن اظهار مي‌كند: طبيعتا وقتي نتوانيم از ظرفيت‌هاي خوب و مناسب زمين‌ها در محدوده‌هاي شهر استفاده كنيم، قيمت زمين تاثيرش روي قيمت تمام شده مسكن بسيار بالا خواهد بود. به همين دليل ما رشد قيمت را متاسفانه در حوزه مسكن شاهد هستيم و حتي ركود حاكم در اين حوزه نيز اين عامل مهم را كم اثر نمي‌كند، چون به هر حال سرمايه‌اي است كه منتظر به جريان افتادن دوباره بازار است.

رقابت بازار مسكن با ساير بازارها

به گفته فاطمي عقدا، مسكن از طرفي يكي از بازارهاي موثر در اقتصاد كلان ملي است و قاعدتا مي‌تواند با ديگر بازارهاي ارز، طلا و بورس رقابت كند، مسكن در ايران كالاي سرمايه‌اي است و سعي مي‌كند كه جايگاه و ارزش خودش را حفظ كند.

او مي‌افزايد: از طرف ديگر برنامه‌هاي توليد مسكن و ساخت مسكن در كشور طي اين سال‌ها كمتر محقق شده به همين دليل در بازار يك بي‌اعتمادي نسبت به سياست‌هاي دولت‌هاي قبل وجود دارد. اين كارشناس بازار مسكن بيان مي‌كند: دولت دكتر پزشكيان هم، چون شروع كارش است هنوز در اين حوزه سياستي اعلام نشده است، برنامه‌هايي كه بخواهد وارد مرحله اجرا بشود و اعتماد بازار را به دست بياورد هنوز رقم نخورده است. در نتيجه بازار الان در يك سردرگمي به سر مي‌برد و اين ركود را بيشتر مي‌كند. ناگفته نماند كه نزديك به ۷۰ الي ۸۰ درصد معاملاتي كه در پايتخت انجام مي‌شود، از جنس معاملات سوداگرانه و سفته بازي است. بنابراين مي‌توان گفت كه كاهش تعداد معاملات مسكن در بازار تهران، نشان خروج سفته بازان است.

نقش مهم بخش مسكن در رشد اقتصادي

حالا سوال اين است كه چرا خروج مسكن از ركود بايد يكي از دغدغه‌هاي مسوولان باشد؟ چرا كارشناسان اقتصادي، بازار مسكن را يكي از مهم‌ترين بازارها مي‌دانند و همواره به تاثير چشمگير آن بر اقتصاد كشور اشاره مي‌كنند. به گزارش ايسنا، معاون شهردار تهران با تاكيد بر نقش مثبت صنعت ساختمان بر ارتقاي رشد اقتصادي كشور اظهار مي‌كند: طبق برنامه هفتم توسعه، رشد اقتصادي بايد به ۸ درصد برسد كه ۴ درصد آن بايد در حوزه مسكن و راه محقق شود و اگر حوزه مسكن رونق نگيرد، اقتصاد كشور متوقف مي‌شود. بنابراين بايد مسير براي ورود سرمايه‌گذاران به بخش مسكن تسهيل شود نه اينكه مدام بر سر راه آنان سنگ اندازي كرد.

حميدرضا صارمي ادامه مي‌دهد: ۶ تا ۸ درصد توليد ناخالص كشور مربوط به ساخت مسكن است. اشتغال ناشي از ساخت و ساز نيز بين ۱۴ تا ۱۶ درصد و ۴۰ تا ۷۰ درصد منابع بانكي نيز به مسكن اختصاص پيدا مي‌كند. از آنجايي كه عمده ساخت و ساز مسكن در تهران انجام مي‌شود، تهران نقش مهمي در توليد ناخالص داخلي دارد.

تحقق برنامه‌هاي كلان اقتصادي با هدايت سرمايه به بخش مسكن

از سوي ديگر، دبير كارگروه تنظيم و كنترل بازار املاك و مستغلات وزارت راه و شهرسازي معتقد است كه با هدايت سرمايه به بخش ساخت مسكن، اين صنعت علاوه بر جوانب اجتماعي و خانه‌دار كردن مردم، آثار قابل توجهي هم در اقتصاد دارد.

ياسر دستمالچيان مي‌افزايد: با هدايت سرمايه‌ها به بخش مولد صنعت ساختمان به عنوان پيشران اقتصاد مي‌توان بخشي از برنامه‌هاي اقتصاد كلان كشور را محقق ساخت.

دستمالچيان در گفت‌وگو با ايلنا با اشاره به ميزان نياز حال حاضر بازار مسكن اظهار مي‌كند: در حال حاضر براي پاسخ به نياز و تقاضاي بازار مسكن به ساخت سالانه يك ميليون واحد نياز داريم كه بخشي از آن براي پاسخ دادن به تقاضاي دهه شصتي‌هاست.

او بيان مي‌كند: بخش ديگري از اين نياز به دليل عدم ساخت وساز مسكن در يك دهه اخير بوده و در يك دهه گذشته به موقع و به هنگام با ساخت مسكن مورد نياز به اين نياز بازار مسكن پاسخ مي‌داديم، امروز به ساخت سالانه يك ميليون واحد نياز نداشتيم.

دبير كارگروه تنظيم و كنترل بازار املاك و مستغلات وزارت راه و شهرسازي مطرح مي‌كند: در يك دهه گذشته كه نرخ رشد جمعيت كاهش پيدا كرده بايد اين انتظار را داشت كه دو دهه آينده، عرضه در بازار مسكن بيشتر از تقاضاست و در حالي كه مسكن براي عرضه وجود دارد، متقاضي براي اين واحدها نداريم.

دستمالچيان با اشاره به اثرگذاري جمعيت دهه شصت در بازار مسكن اظهار مي‌كند: آمار رسمي كشور مي‌گويد كه ميزان مواليد در دهه شصت بالا بود و نرخ جمعيت را بالا برده‌
است.

در دهه نود، متولدهاي دهه شصت افراد 30 ساله هستند و قاعدتا متقاضي مسكن وارد اين بازار مي‌شوند.