افزايش 40 درصدي هزينه ساخت و ساز در پايتخت

زهره علامي|

از اوايل سال گذشته كسادي بر بازار مسكن حاكم شد و بازار مسكن آرام آرام در ركود تورمي عميقي فرورفت، در اين مدت قيمت هر مترمربع واحد مسكوني روندي افزايشي را طي كرد و به تبع آن حجم معاملات هم كاهشي شد. در حال حاضر قيمت متوسط هر متر مربع واحد مسكوني در پايتخت حدود 88 ميليون و 500 هزار تومان است و تعداد آپارتمان‌هاي مسكوني معامله شده به ۳.۷ هزار واحد رسيده است.

حالا در اين شرايط فعالان و كارشناسان بازار مسكن، پيش بيني مي‌كنند كه روند افزايشي قيمت مسكن و كاهش حجم معاملات در نيمه دوم سال جاري هم تداوم يابد.

اما ادامه اين شرايط موجب دلسرد شدن بسياري از خريداران مسكن، كاهش بازده سرمايه توليدكنندگان، از دست رفتن انگيزه سرمايه‌گذاري و در پي آن كاهش ساخت و ساز مي‌شود و اين درحالي است كه مهم‌ترين ركن براي خروج از ركود تورمي بازار مسكن برقراري تعادل ميان عرضه و تقاضاست كه با كاهش قدرت خريد مصرف كننده و افزايش قيمت مسكن، انتظار خروج از ركود و خريد خانه براي مستأجران به رويا بدل مي‌شود.

تحليلگران بازار مسكن معتقدند تا زماني كه عرضه‌هاي قبلي واحدهاي مسكوني در بازار متقاضي نداشته باشد و تقاضاي جديد در بازار شكل نگيرد، ركود پا برجا ‌مي‌ماند. در چنين شرايطي حمايت از طرف تقاضا و همچنين عرضه مي‌تواند به بازگشت تعادل به بازار كمك كند. حالا سوال اين است كه قيمت ساخت هر مترمربع واحد مسكوني در پايتخت چقدر است و آيا مي‌توان به كاهش هزينه‌هاي ساخت و ساز مسكن در ماه‌هاي آتي اميدوار بود؟

اگر نگاهي به بخش توليد مسكن و هزينه‌هاي آن داشته باشيم، با افزايش چشمگير قيمت مصالح ساختماني و رشد قيمت هر متر مربع زمين براي ساخت و ساز طي ماه‌هاي گذشته مواجه مي‌شويم.

افزايشي كه به گفته رييس كانون سراسري انبوه‌سازان تهران حدود 40 درصد و نزديك به نرخ كلي تورم است. ايرج رهبر با اشاره به رشد هزينه ساخت و ساز در سال جاري مي‌گويد: اين هزينه همگام با نرخ تورم در سال جاري حركت كرده است و نسبت به سال گذشته حدود 40 درصد رشد كرده است.

به گفته رهبر ساخت هر متر مربع واحد مسكوني در پايتخت حداقل 20 ميليون تومان و براساس اظهارات دبير كانون سراسري انبوه‌سازان 18 ميليون تومان هزينه دارد. براساس ارقام اعلام شده براي هزينه ساخت و ساز هر متر مربع واحد مسكوني نمي‌توان چندان به بخش عرضه اميدوار بود و بايد در انتظار تداوم اين ركود تورمي حداقل در كوتاه‌مدت باشيم.

در اين ميان بررسي تحولات چهار دهه اخير بازار مسكن هم نشان مي‌دهد دوره‌هاي ركود در بازار مسكن به‌طور ميانگين ۱۰ تا ۱۲ فصل (حدود سه سال) به طول مي‌انجامد كه اگر ركود بازار ملك را كه از اوايل سال گذشته آغاز شده در نظر بگيريم و انتظار داشته باشيم كه روند فعلي همچون دوره‌هاي ركود قبلي باشد، كسادي بازار احتمالا 5 تا 7 فصل (حدود ۱.۵ تا ۲ سال) ديگر ادامه خواهد داشت.

خروج از ركود مسكن

در گروي رونق اقتصاد كلان

رييس كانون سراسري انبوه‌سازان تهران در گفت‌وگو با تعادل ضمن اشاره به اينكه قيمت ساخت هر مترمربع واحد مسكوني به عوامل مختلفي بستگي دارد، مي‌گويد: قيمت‌ها با توجه به نوع ساخت و ساز تغيير مي‌كند يعني قيمت توليد يك واحد مسكوني ساده با لوكس متفاوت است اما اگر بخواهيم يك قيمت حداقلي براي ساخت هر مترمربع واحد مسكوني اعلام كنيم اين رقم حدود 20 ميليون تومان تمام است.

رهبر با اشاره به وجود ركود تورمي در بازار مسكن اظهار مي‌كند: خروج از اين وضعيت وابسته به اقتصاد كلان كشور است، يعني اگر شاهد رونق در ساير بازارها باشيم، از ركود خارج مي‌شويم.

رييس كانون سراسري انبوه‌سازان تهران، ادامه مي‌دهد: براي بازگشت رونق بايد قدرت خريد مردم با قيمت مسكن هماهنگي داشته باشد و در صورتي كه واحد مسكوني گران شود، خريداران براي خريد مسكن به مشكل مي‌خورند و برنامه زماني آنها بهم ريخته و ارزش پس انداز آنها كاهش و به تبع آن قدرت خريدشان هم افت مي‌كند.

او بيان مي‌كند: با بهبود قدرت خريد مردم يا افزايش توليد مسكن، از ركود خارج مي‌شويم و وارد دوره رونق مي‌شويم. درواقع دوره رونق و ركود در بازار مسكن شكل سينوسي دارد و زماني كه قدرت خريد مردم به افزايش قيمت مسكن نمي‌رسد شاهد ركود و با برقراري تعادل ميان توان خريد متقاضيان و قيمت مسكن، رونق شكل مي‌گيرد.

رهبر به اهميت نقش دولت در بازگشت رونق اشاره كرده و مي‌گويد: با حمايت دولت از انبوه‌سازان و افزايش ساخت و سازها مي‌توان شاهد ثبات قيمت‌ها در بازار باشيم.

شهرداري‌ها، پيشران افزايش قيمت مسكن

علاوه بر رييس كانون سراسري انبوه‌سازان تهران، دبير كانون سراسري انبوه‌سازان هم برقراري تعادل ميان عرضه و تقاضا را عامل مهمي براي خروج از ركود تورمي مي‌داند و معتقد است كه شهرداري‌ها با افزايش نرخ صدور پروانه‌هاي ساختماني نقش مهمي در افزايش قيمت مسكن بازي مي‌كنند، فرشيد پورحاجت، دبير مي‌گويد: ركود بازار مسكن تنها با توليد و عرضه مسكن شكسته مي‌شود، در سال گذشته نقش‌آفريني بازار مسكن، ركود توأم با تورم بود كه همچنان تا روزهاي پاياني سال تداوم خود را پيوسته حفظ كرده بود.

او در گفت‌وگو با مهر، مي‌افزايد: هزينه يك متر مربع زيربنا به لحاظ فني گروه بندي‌هاي متفاوتي دارد و هم‌اكنون كف هزينه ساخت به ازاي هر يك متر مربع حدود ۱۸ ميليون است.

به گفته پورحاجت، تداوم تورم مسكن در سال جاري به عنوان بازيگر اصلي در حوزه اقتصاد كلان نقش‌آفريني خود را نشان داده است.

او اضافه مي‌كند: تورم و ركود شرايط سختي براي فعالان صنعت مسكن ايجاد كرده است و طبق رصد آمارهاي موجود، بازار مسكن در وضعيت خوبي ندارد و مانند ۱۰ سال گذشته طي سال حدود ۳۵۰ تا ۴۰۰ هزار واحد عرضه شده يعني اتفاق جديدي در اين بازار رخ نداده است.

دبير كانون سراسري انبوه‌سازان تهران بيان مي‌كند: نگاه غيركارشناسي و تخصصي به حوزه ساخت مسكن طي ۱۰ ساله گذشته شرايط توليد و عرضه مسكن را سخت كرد و توليد كننده بخش مسكن به شرايطي كه در بازار حاكم است، دامن مي‌زند.

پورحاجت معتقد است كه مديران دولتي و خصوصي اذعان دارند كه مسكن بخش مولد و پيشران اقتصاد است اما در مقام اجرا ديدگاه‌ها متفاوت است و ۹۹ درصد توليد مسكن در كشور را بخش خصوصي انجام مي‌دهد اما بخش خصوصي طي سال‌هاي اخير از سوي مقام و مسوولان مورد كم لطفي قرار گرفته كه انتظار مي‌رود با تغييراتي كه در وزارت راه و شهرسازي رخ داد، موانع بازار مسكن با جديت رفع شود.

او تصريح مي‌كند: هميشه معتقد بودم كه شهرداري‌ها پيشران افزايش قيمت مسكن در سراسر كشور هستند و وضعيتي كه دوماهه منتهي به پايان سال گذشته رقم خورد، هيچ‌كدام از شهرداري‌ها طبق قانون مصوب شده، حركت نكردند تا درآمدهاي خود را از حوزه صنعت ساختمان كاهش بدهند.

پورحاجت مي‌گويد: عوارض صدور پروانه ساختمان افزايش يافته كه اين پروانه توسط شوراي شهر و شهرداري‌ها رقم مي‌خورد و ابتداي هرسال شاهديم كه شهرداري‌ها پيشران ايجاد انگيزه تورمي در حوزه مسكن هستند كه بايد قوانين جدي‌تر براي رفع اين مساله صادر شود چون بر اساس رصد بازار مسكن، نرخ عوارض صدور پروانه ساختمان به شكل چشمگيري افزايش يافته و مسير توليد كنندگان را دشوار كرده است.