نقض طرح جامع تهران به بهانه کاهش قیمت مسکن

زهره علامی| شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، تازه ترین مصوبه اش با موضوع مکانیابی و ضوابط و مقررات ساخت بناهای بلندمرتبه در پایتخت را به شهردار و رییس شورای شهر تهران ابلاغ کرد. براساس این مصوبه که به صورت مشروط ابلاغ شده است، شهرداری طی فرآیند ساخت برج های 20 طبقه و بالاتر ملزم است پیش از صدور پروانه تأییدیه انطباق استقرار بنا، هماهنگی هایی را با سازمان پدافند غیرعامل و دبیرخانه شورای‌عالی داشته باشد، ضمن اینکه هرگونه تغییر در کاربری، عملکرد، تعداد طبقات، سطح اشغال و تراکم ساختمانی، مغایرت اساسی تلقی شده و باید در شورای‌عالی شهرسازی بررسی شود.

حالا و در شرایطی که شورای عالی شهرسازی، موافقتش را برای بلندمرتبه سازی در پایتخت به صورت تلویحی اعلام کرده است، اختلاف نظرها میان سازندگان ساختمانی با کارشناسان شهرسازی بالاگرفته است، انبوه‌سازان معتقدند که در کلان شهرهایی مانند تهران که جمعیت بالایی دارند، چاره دیگری به جز بلندمرتبه سازی وجود ندارد و ساخت برج و ساختمان های بلندمرتبه، راهکار کنترل تقاضا در بازار نابسامان مسکن است، از سوی دیگر کارشناسان حوزه شهری معتقدند جدا از ناسازگاری برج ها با فرهنگ و سنت ایرانی اسلامی، ساخت برج ها و به‌طور کلی بلندمرتبه سازی دلیل اصلی مشکلات تهران مثل ترافیک، آلودگی و کاهش کیفیت زندگی است. پیشینه ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه در پایتخت به پروژه نواب و اوایل دهه هفتاد یعنی دوره مدیریت غلامحسین کرباسچی بر شهرداری تهران باز می گردد، البته در آن زمان، تصور نمی شد که ساخت و ساز برج های سر به فلک کشیده می تواند به رفع مشکل مسکن در تهران کمک کند و قیمت ها را کاهش دهد. درحال حاضر و با گذشته بیش از سه دهه برج سازی در تهران به نظر نمی رسد که بلندمرتبه سازی تاثیر چندانی در حل مشکل کمبود مسکن داشته باشد، به عنوان نمونه در پروژه نواب و براساس گزارش های وزارت راه و شهرسازی، آسیب های اجتماعی موجود در این منطقه 10 سال پس از آغاز پروژه۳۰ درصد بیشتر از دیگر محله های شهر تهران بود. درواقع بلندمرتبه سازی در این منطقه نه تنها تاثیر محسوسی بر کاهش قیمت مسکن نداشت بلکه افزایش مشکلات اجتماعی را هم به همراه داشت. بنابراین به نظر می آید که راهکاری که مسئولان پیشین و کنونی مدیریت شهری پایتخت در نظر گرفته‌اند، نه تنها منجر به رفع مشکل مسکن نمی شود، بلکه آسیب‌های بسیاری را در حوزه محیط زیست، اجتماعی و شهری به دنبال دارد. محسن بهرام غفاری، هیات علمی مرکز تحقیقات راه و مسکن و شهرسازی درباره مصوبه جدید شورای عالی شهرسازی و معماری به تعادل می گوید: تازه‌ترین مصوبه شورای شهرسازی درباره بلندمرتبه سازی هرچه که باشد و به هر بیانی که گفته شده باشد با اساس طرح جامع تهران مغایر است. بهرام غفاری می افزاید: درواقع با وجود اینکه مصوبه ساخت ساختمان های بلندمرتبه پیش از این به دلیل وجود مغایرت هایی به کمیسیون ماده 5 رفته بود و ارجاع به این کمیسیون به معنای نفی طرح جامع تهران است، اما می بینیم که شورای عالی شهرسازی و معماری با در نظرگرفتن شروطی همان مصوبه را به شهرداری و شورای شهر تهران ابلاغ کرده است. او ادامه می دهد: به نظر می رسد که با ابلاغ این مصوبه، شورای عالی شهرسازی و معماری تبدیل به مرجعی شده است که یک تصمیم غیرقانونی و نادرست با طرح جامع تهران را مشروعیت بخشیده است. به گفته این پژوهشگر مرکز تحقیقات راه و مسکن و شهرسازی، این شورا، به طرحی مشروعیت بخشیده که مخالف قانون است ولو اینکه چند ایراد هم به آن وارد کرده باشد، مثلا با مصوبه سال 96 مغایرت دارد یا باید با پدافند غیرعامل هماهنگی هایی انجام شود، این ها در ظاهر به معنای جلوگیری از مغایرت‌هاست اما در واقع نفی و نقض طرح جامع تهران است. او اضافه می کند: اغلب ساختمان های 20 طبقه در منطقه 1 و 3 تهران ساخته می شود که عموما در پهنه گسلی قرار دارند بنابراین ابلاغ این مصوبه هم از نظر فنی اشتباه است و هم با محفوظات و مصوبات طرح جامع تهران مغایرت دارد. عضو هیات علمی مرکز تحقیقات راه و مسکن و شهرسازی با انتقاد از ابلاغ مصوبه جدید شورای عالی شهرسازی می‌گوید: نادیده گرفتن اصول و ضوابط شهرسازی و پایه‌های علمی تعیین تراکم و محدوده می تواند منجر به افزایش ترافیک، آلودگی و ناامنی اجتماعی می شود. بهرام غفاری ادامه می دهد: وقتی اساس طرح جامع تهران نقض می شود، مهم‌ترین پیامدش کاهش کیفیت زندگی مردم در پایتخت به بهانه رشد عمودی، کنترل تقاضا و کاهش قیمت مسکن است.

کاهش قیمت مسکن در پایتخت

با اجرای مصوبه جدید شورای شهرسازی

اما رییس هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، نظر دیگری دارد او از ابلاغ این مصوبه استقبال می کند و به «تعادل» می گوید: همواره این بحث که گسترش شهرها به صورت افقی باشد یا عمودی، وجود داشته است، برخی از مسوولان اعتقادی به بلندمرتبه سازی ندارند اما بحث این است که برای همه محدوده های شهری یک نسخه پیچیده شود.رهبر ضمن اشاره به وجود اختلاف نظرها درباره ساخت ساختمان های بلند مرتبه می افزاید: تصمیم درباره ساخت و ساز افقی یا عمودی در هر منطقه و محدوده ای باید کارشناسی شود، زمین های شهری در کلانشهرها و به ویژه در پایتخت ارزشمند هستند و به سختی می توان شهرها را به شکل افقی توسعه داد و بهتر است که به سمت بلند مرتبه‌سازی حرکت کنیم. او ادامه می دهد: در صورت اجرای این مصوبه می توان امیدوار بود که قیمت مسکن در تهران کاهش یابد، چون قیمت زمین نقش تعیین کننده ای در ارزش واحد مسکونی دارد، مثلا اگر زمینی به مساحت 500 متر مربعی داشته باشیم و در این متراژ، دو واحد مسکونی بسازیم قیمت این دو واحد بسیار زیاد خواهد بود اما اگر مثلا 10 واحد مسکونی در این متراژ ساخته شود، قیمت سرشکن می شود. رییس هیأت مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران با اشاره به اهمیت بلند مرتبه سازی در ساخت مسکن های حمایتی اشاره می کند و می گوید: برای ساخت مسکن برای افراد کم درآمد هم این فرمول صادق است، مثلا اگر در منطقه ای به دنبال ساخت مسکن حمایتی هستیم، ساخت ساختمان های بلند مرتبه به کاهش قیمت واحدهای مسکونی در این مناطق می انجامد.به گفته رهبر، تعیین قیمت واحد مسکونی به عوامل مختلفی از جمله منطقه، هزینه آماده سازی و ... بستگی دارد، وقتی در منطقه ای تعداد واحدهای مسکونی بیشتری ساخته می شود، هزینه آماده سازی یعنی ساخت جدول، فضای سبز، درمانگاه و ... بین واحدها تقسیم می‌شود بنابراین هر چقدر تعداد واحد مسکونی ساخته شده با استفاده از بلندمرتبه سازی افزایش یابد، قیمت تمام شده برای هر واحد کاهش می یابد.