پشت پرده جهش‌هاي 12 گانه قيمت مسكن

گروه راه و شهرسازي|

حجم پروانه‌هاي ساختماني تهران به‌طور متوسط در سال‌ها و در دهه‌هاي قبل از سال 1390 تقريباً 20 درصد از پروانه ساختماني كشور بود، اما يك فراواني 30 درصدي پيدا كرد. يعني شايد 50 درصد به حجم پروانه‌هاي ساختماني تهران افزوده شد. اين مساله باعث شد با يك هجوم براي اخذ پروانه ساختماني مواجه شويم. بعد از آن در پروانه‌هاي ساختماني وارد سراشيبي شديم به خصوص در تهران. علاوه بر اين نظام سرمايه‌گذاري در حوزه مسكن هم دچار يك سري اختلالات شد و بعد از آن فرايند سراشيبي تداوم يافت. بعد از 1400 هم حجم پروانه‌هاي ساختماني تهران به 10 درصد پروانه‌هاي ساختماني كل كشور كاهش پيدا كرده است. فرهاد بيضايي كارشناس سياست‌گذاري مسكن در يك ميزگرد تخصصي در خبرگزاري تسنيم، با بيان اين مطلب، از بخشي از علل ركود مسكن در دهه 1390 پرده برداشت. بيضايي در اين ميزگرد كه با حضور داوود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك برگزار شد، در ارزيابي خود از عملكرد مسكني دولت‌ها طي دهه 1390 اظهار كرد: براي بحث سال 90 تا 99 دوره‌هاي مختلف و عوامل اثرگذار متعددي را در حوزه اقتصادي كشور، مديريت شهري، در خصوص سياست‌هاي شهرسازي كشور و... داشتيم كه در بخش مسكن اثرگذار بودند. اين كارشناس مسكن در پاسخ به اينكه اين اثرگذاري مثبت بوده يا منفي؟ اظهار كرد: هم مثبت بود هم منفي. اگر بخواهيم از سال 90 شروع كنيم؛ يكي از عوامل اصلي اثرگذار در بخش مسكن رويكرد شهرداري تهران در بحث طرح تفصيلي و ابلاغ آن و بحث طرح جامع بود. طرح جامع مصوب شده بود و طرح تفصيلي به تبع آن در حال تهيه بود. تا قبل از آن شهرداري يك فضايي را ايجاد كرد كه صدور پروانه‌هاي ساختماني رشد چشمگيري داشت. تقريباً حجم پروانه‌هاي ساختماني تهران به‌طور متوسط در سال‌هاي گذشته و دهه‌هاي قبل از آن تقريباً 20 درصد از پروانه ساختماني كشور يك فراواني 30 درصدي پيدا كرد. يعني شايد 50 درصد به حجم پروانه‌هاي ساختماني تهران افزوده شد. او افزود: اين تا حدي نظام يك سياست مديريت شهري كه در آن مقطع مغفول هم ماند يعني كسي بايد و شايد به آن نپرداخت كه حجم پروازهاي ساختماني تهران مثلاً حجم و فراواني 20 درصد از پروانه‌هاي ساختماني كل كشور به 30 درصد از پروانه‌هاي ساختماني كشور افزايش پيدا كرد.

تا فرصت داريد، پروانه ساختماني بگيريد

بيضايي در پاسخ به اينكه دليل بروز اين اتفاق چه بود؟‌ گفت: اعلام شد؛ «مي‌خواهيم ضوابط جديد بگذاريم و فروش تراكم به صورت سابق نخواهد بود.»، و به مردم اعلام شد؛ «تا فرصت داريد براي دريافت پروانه‌هاي ساختماني مراجعه كنيد.»، اين مساله باعث شد با يك هجوم براي اخذ پروانه ساختماني مواجه شويم. بعد از آن در پروانه‌هاي ساختماني وارد سراشيبي شديم به خصوص در تهران. علاوه بر اين نظام سرمايه‌گذاري در حوزه مسكن هم دچار يك سري اختلالات شد و بعد از آن فرايند سراشيبي تداوم يافت. بعد از 1400 هم حجم پروانه‌هاي ساختماني تهران به 10 درصد پروانه‌هاي ساختماني كل كشور كاهش پيدا كرده است.

اثر سياست‌هاي پولي و بانكي

او اظهار كرد: اينكه شما يك عامل اساسي مي‌بينيد كه مثلاً در تهران [شاهد بروز] بحث قيمت مسكن، و فشار اجاره‌بها [هستيم]؛ قيمت و ناتواني خانوارها و عدم استطاعت آنها براي تأمين مسكن به عوامل مختلفي بستگي دارد كه نبايد آن را فقط در سياست‌هاي حوزه وزارت راه و شهرسازي بررسي كنيم. شايد ما سياست‌هايي كه در حوزه شهرسازي سياست‌هاي حوزه اقتصاد كلان كشور، حوزه پولي بانكي كشور و حوزه مديريت شهري مي‌تواند اثرات به مراتب بيشتري در بحث بازار مسكن داشته باشد نسبت به آن سياست‌هايي كه وزارت راه و شهرسازي انجام مي‌دهد.

اين كارشناس مسكن تصريح كرد: در ادامه دهه 90 وارد يك فضاي جديدي از حوزه سياست‌گذاري به نسبت قبل از آن شديم. در دولت يازدهم به دنبال كاهش حداقلي دخالت دولت در بازار مسكن بود. اين رويه عمدتاً اين مورد اين انتقاد قرار مي‌گرفت كه تقريباً يك جور بي عملي را انجام مي‌دهد. حتي سياست‌گذاري مناسبي را هم براي بازار مسكن انجام نمي‌داد و اين بي عملي را خيلي گسترش داد. اين رويكرد تا سال‌هايي سال 96 و 97 وجود داشت. بعد از سال 92 كه اين اتفاق افتاد و اين تغيير ريل در حوزه مسكن كشور هم به وجود آمد و خيلي آن موقع حواشي و چالش‌هاي را هم به وجود آورده بود، ولي ما يكي از با ثبات‌ترين دوره‌هاي مسكن كشور را در آن بازه زماني و در آن زمان اقتصاد كشور شاهد بوديم. يعني تقريباً مي‌شود گفت كه وضعيت قيمت مسكن يك ثبات نسبي را تجربه مي‌كرد و فشار سطح استطاعت خانواده‌ها بهبود يافت. ضمن اينكه شاخص دسترسي به مسكن كاهش پيدا كرد و استطاعت خانواده‌ها براي تأمين مسكن افزايش يافت. ضمن اينكه شرايط بهتري را هم مستأجرين در آن سال‌ها شاهد بودند.

علت كاهش قيمت دلاري مسكن

در 3 ماهه اخير

بيضايي در تشريح علت اين شرايط گفت: اجراي سياست‌هاي پولي بانكي دولت طي سال‌هاي 92 تا 97 باعث شد تا بازار مسكن به ثبات برسد. يعني سياست‌هاي وزارت اقتصاد و سياست‌هاي بانك مركزي در آن مقطع باعث شد كه وضعيت مسكن ايران يك ثبات نسبي داشته باشد، نه سياست‌هاي وزارت راه و شهرسازي. مثل همين الان. مثلاً از 1399 تا 1402 به خاطر نوع سياست‌هايي كه وجود دارد، همچنين با توجه به رشد نقدينگي و اختلاف بين نرخ سود سپرده و تورم، سياست‌هاي بانكي كه بانك مركزي عملياتي اجرايي مي‌كند موجب يك رشد فزاينده حتي قيمت دلاري مسكن مي‌شود. او تصريح كرد: يعني فقط قيمت ريالي آن نيست كه در حال رشد است، بلكه قيمت دلاري آن هم ركورد مي‌زند و خيلي افزايش پيدا كرده است. اين در حالي است كه از نيمه سال گذشته و سه ماه امسال، قيمت دلاري مسكن كاهش پيدا كرده و حباب مسكن تخليه مي‌شود. آيا از 1400 تا 1403 سياست‌هاي وزارت راه و شهرسازي تغيير كرده است؟ خير اين سياست‌ها تغيير نكرده است، اما سياست‌هاي بانك مركزي تغيير كرده به سمت كنترل نقدينگي رفته است. سياست‌هاي بانك مركزي به سمت كنترل ترازنامه بانك‌ها رفته است. اثرات اين سياست در بخش مسكن از آن همه تلاش يا حتي
بي عملي در وزارت راه و شهرسازي به مراتب بيشتر است.

12 بار جهش قيمت در دهه 1390

بيگي‌نژاد نيز در بخشي از اين ميزگرد اظهار كرد: در دهه 90 كه 12 بار افزايش افزايش قيمت مسكن داشتيم و ميانگين قيمت مسكن از 1.6 ميليون تومان اوايل دهه 90 در نهايت با چيزي در حدود 20 ميليون تومان در هر مترمربع بسته شد. وي تصريح كرد: اما اتفاقاتي كه در دهه 90 افتاد خيلي متفاوت بود. به خاطر اينكه يك افزايش جمعيت را در دهه 60 داشتيم، نياز اين جمعيت به مسكن در ميانه دهه 90 به مرحله‌اي رسيد كه باعث اين شد كه دو بار ما افزايش قيمت را در يكي از دولت‌ها تجربه كنيم. زماني كه اين اتفاق افتاد پروژه مسكن مهر كليد خورده بود و بيش از نيمي از پول‌هاي چاپ شده تا آن تاريخ را مسكن مهر در خودش هزينه كرد. بر اين اساس، پروژه‌هاي مسكن مهر در سراسر كشور ساخته و اين طرح انگيزه ملي براي به چرخش درآوردن اقتصاد در آن تاريخ شد. اگر ببينيم كه اين سياست درست بوده يا نبوده در آن زمان با توجه به انتقاداتي كه به آن وارد بود در نهايت چه اتفاقي افتاد؛ در نهايت ما امروز مي‌بينيم كه جمعيت بسيار عظيمي را در خودش جا داده است. بيگي نژاد در پاسخ به اينكه منظور شما اين است كه مسكن مهر اشتباه بود؟ اظهار كرد: الان ديگر نمي‌توانيم بگوييم مسكن مهر اشتباه بود. شايد در آن مقطع زماني انتقاداتي به نحوه اجراء طرح مذكور وارد بود، ولي امروز ما مي‌بينيم كه جمعيت بسيار عظيمي را در خودش سكنا داده و يك بار بسيار بزرگي از تقاضا را در خودش مرتفع كرده است. اما اينكه ما بياييم هر دولتي براي خودش يك سياستي را دنبال كند شايد كه اين لطمه بزند به سبد هزينه خانواده و نتوانيم قيمت‌هاي مسكن را كنترل كنيم.

دولت روحاني مسكن مهر را تمام كرد

او تصريح كرد: دولت‌هاي يازدهم و دوازدهم مسكن مهر را رها نكرد، تمام كرد. 15 سال طول كشيد از زماني كه كليد بخورد تا تمام شود. دولت آقاي روحاني ادامه‌دهنده راه دولت آقاي احمدي‌نژاد در جهت تكميل و تحويل شد. او افزود: دولت روحاني مسكن را تكميل و تحويل داد، اما آن را ادامه نداد. مسكن بحثي نيست كه در يك دولتي به وجود بيايد؛ يك فرآيندي نيست كه در دولت بعدي از بين برود؛ يك فرآيند هميشگي است. نظرم اين است كه مي‌بايست حاكميت يك سندي را در جهت توليد و بخش مسكن داشته باشد كه تمام دولت‌ها پيرامون آن سند حركت كنند. همين الان در دولت سيزدهم يا طرح‌هاي قبلي را ادامه مي‌دهد يا اينكه مي‌خواهد طرح و برنامه‌اي داشته باشد. در دولت آقاي روحاني همه مي‌گويند بايد هر سال يك تا 1/2 ميليون مسكن ساخته مي‌شد در صورتي كه اين اتفاق نيفتاد. بايد به سمتي برويم كه يك سند ملي را داشته باشيم كه دولت‌هاي مختلف تابعي از آن سند باشند و آن را انجام بدهند. در بخش مسكن دو نوع تقاضا داريم؛ مصرفي و سرمايه‌اي. در كشور بازارهاي موازي نداريم كه بخواهيم پيشنهاد بدهيم كه مردم از مسكن دست بكشند و در آن بازارها سرمايه‌گذاري كنند؛ به تناسب اين تحمل وزني كه دارد ما بايد به آن سند توجه داشته باشيم.