مجید اعزازی|
درحالی که گزارش‌های میدانی حاکی از رشد سرسام‌آور رهن و اجاره مسکن در سال جاری است و همچنین آمارهای رسمی نشان می‌دهد، در پایان سال 1402 کرایه آپارتمان در «کشور» نسبت به مدت مشابه سال قبل ۵۲درصد افزايش يافته است، علی خضریان، نماینده مردم تهران در مجلس گفته، سقف افزایش اجاره‌بها توسط شورای عالی مسکن در شرایط وجود تورم بالای ۳۰ درصد [در شهر تهران] تعیین می‌شود.
به گزارش «تعادل»، اشاره خضریان به مصوبه مجلس درباره «کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی» است که سال گذشته در مجلس تصویب شد اما تاکنون به علت ایرادات وارده شورای نگهبان هنوز در این شورا تایید نشده است. با وجود این، برخی از نمایندگان مجلس از جمله خضریان بدون توجه به عدم تایید مصوبه یادشده ازسوی شورای نگهبان، تمایل دارند مفاد آن و ازجمله «قیمت دستوری» برای اجاره‌بهای املاک را اجرا کنند.
براساس این گزارش، با این مصوبه نمایندگان در تابستان سال 1402، مداخله دولت در بازار اجاره از طریق تعیین سقف برای اجاره‌بها که در دوران کرونا آغاز شد و طی چند ساله اخیر تداوم یافت، «رسمی» و «دایمی» شد. این در حالی است که تجربه کسب شده در کشور نه در سال‌های دور که در همین سال‌های نزدیک نشان می‌دهد، با دخالت دولت در بازار «کالاها و خدمات خصوصی» ازجمله بازار اجاره، نه تنها رفاه مصرف‌کننده افزایش نیافته که در میان مدت و بلندمدت نیز دچار افت شده است. با وجود این، نمایندگان مجلس به جای حل مشکلات اقتصادی کشور که در مناسبات حاکم بر بودجه‌های سنواتی دولت و در پی آن رشد نقدینگی و حجم پول و جهش‌های تورمی ریشه دارد، بار دیگر، با این تصمیم، دامنه حکمرانی معیوب اقتصادی را گسترده‌تر کردند.
اگر از تبعات شرعی مداخله در اموال خصوصی افراد و همچنین مغایرت‌های قانونی این مصوبه بگذریم، از ناکارآمدی تعیین سقف اجاره‌بها در کنترل قیمت‌ها نمی‌توان گذشت. این ناکارآمدی در آمار مربوط به تمدید قراردادهای اجاره طی سال‌های ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۱ منعکس شده است. آمارهای رسمی مرکز آمار ایران طی سال‌های یادشده نشان می‌دهد که میانگین اجاره‌بها در اجاره نامه‌های تمدید شده در تهران و سایر شهرها بسیار بالاتر از سقف ۲۵ و ۱۵درصدی مصوب برای پایتخت و سایر شهرها بوده است. در چنین شرایطی است که خضریان سخن از افزایش 30درصدی سقف اجاره‌بها به میان آورده است و داغ دل بخش دیگری از منتقدان به اعلام سقف اجاره‌بها را تازه کرده است. کسانی که بر این باورند با تعیین سقف اجاره، موجران اجاره منزل خود را به صورت «حداکثری» (در سال های گذشته حداکثر 25 درصد و امسال در صورت تصویب شورای عالی مسکن 30 درصد) افزایش می‌دهند و مستاجران آسیب می‌بینند.
مصوبه مجلس چه بود؟
آن‌گونه که علی خضریان درباره مصوبه مجلس در طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بهای مسکونی، گفته است: گرانی و نابسامانی بازار مسکن و اجاره‌بها ما را بر آن داشت که با تدوین طرحی از آشفته‌بازار جلوگیری کنیم. طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بهای مسکونی را تدوین کردیم که مراحل تصویب این طرح در مجلس طی شد و اکنون برای بررسی به شورای نگهبان ارسال شده است.
نماینده مردم تهران، ری، شمیرانات، اسلامشهر و پردیس در مجلس شورای اسلامی در تشریح محورهای مصوبه ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بهای مسکونی، بیان کرد: تکمیل سامانه ملی اسکان از طریق اخذ اطلاعات از دستگاه‌ها و همچنین خوداظهاری خانواده‌ها و مالکین با استفاده از طریق منوط کردن ارائه خدمات دستگاه ها به ثبت اطلاعات توسط مردم در این سامانه یکی از محورهای این مصوبه است.
خضریان گفت: طرح شناسایی خانه‌های خالی توسط شهرداری‌ها و تایید آن توسط سامانه ملی املاک و اسکان و ارائه مشوق‌های مالیاتی و غیرمالیاتی به موجرینی که قرارداد بلندمدت منعقد می‌کنند یا واحدهای خود را به خانواده کم درآمد دارای سه فرزند و بیشتر اجاره می‌دهند یا واحد را قیمت مناسب اجاره می‌دهند و پیش‌بینی ضمانت‌های اجرایی برای ثبت قراردادهای اجاره و خرید و فروش توسط متعاملین و مشاورین املاک در سامانه ثبت معاملات املاک از دیگر موضوعاتی است که در این طرح پیگیری می‌شود.
این نماینده مجلس یازدهم خاطرنشان کرد: براساس این طرح سقف افزایش اجاره‌بها توسط شورای عالی مسکن در شرایط وجود تورم بالای ۳۰درصد [در شهر تهران] تعیین می‌شود. ساماندهی سکوهای ثبت آگهی از طریق تایید اصالت ملک با سامانه ملی املاک و اسکان و تایید مالک یکی دیگر از اقداماتی است که براساس این طرح باید اجرایی شود.
سخنگوی کمیسیون اصل نودم قانون اساسی مجلس گفت: طبق این مصوبه برای ارائه دامنه قیمت منصفانه با استفاده ازمشخصات مکانی و فنی هر واحد سامانه‌ای ایجاد می‌شود؛ همچنین ایجاد سکوی ثبت رسمی معاملات، اخذ عوارض از اراضی بایر و بلااستفاده و ممنوعیت خرید و فروش واحدهای طرح‌های حمایتی قبل از تکمیل واحدها از دیگر محورهای مصوبات مجلس است.
برخی جزییات مصوبه مجلس
در ماده ۸ مصوبه مجلس آمده است: شورای عالی مسکن مکلف است هر ساله نسبت به تعیین سقف یا میزان افزایش اجاره‌بها و قرض موضوع شرط آن اقدام کند و شورای مذکور تعیین سقف و میزان افزایش یاد شده در این ماده را تا قبل از پایان اردیبهشت ماه هر سال اعلام می‌کند.
تبصره ۱- در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجاره‌بهای سالانه اعلامی این ماده توسط موجر علاوه بر کاهش مال‌الاجاره به میزان تاییدی از سوی شورای عالی مسکن، موجر مشمول جریمه‌ای تا حداکثر ۴۰درصد مبلغ اجاره سالانه می‌شود. جریمه مأخوذه در اجرای قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۷ مرداد ۱۴۰۰ در اختیار صندوق ملی مسکن قرار می‌گیرد. همچنین موجر مشمول معافیت مالیاتی موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات مستقیم نمی‌شود. بانک مرکزی مکلف است بنا به اعلام محاکم قضایی، مبلغ جریمه موضوع این ماده را از حساب محکوم علیه کسر کرده و در صورتی که موجودی حساب کمتر از مبلغ جریمه باشد، محکوم علیه مشمول مجازات مقرر در مواد ۵ و ۵ مکرر قانون صدور چک می‌شود.
تبصره ۲- بنگاه‌های مشاور املاک موظف به رعایت مفاد این ماده در امضای قراردادهای اجاره املاک مسکونی از طریق بررسی اسناد عادی و رسمی ملک مورد اجاره از جمله مبایعه‌نامه ۲ سال گذشته هستند. در صورت عدم رعایت سقف و عدم ارایه اسناد مذکور توسط موجرین، بنگاه‌های مشاور املاک مکلف به ارسال این قراردادها به سازمان امور مالیاتی هستند.
متخلفین توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه نخست به جریمه نقدی معادل سه برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه دوم محکوم به محرومیت به مدت شش ماه و جریمه نقدی معادل ۴ برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه سوم به محرومیت به مدت یکسال و جریمه نقدی معادل شش برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه چهارم به محرومیت دایم از اشتغال به شغل در آن صنف محکوم می‌شوند.
چرا نرخ دستوری جواب نمی‌دهد؟
به باور کارشناسان مسکن، سابقه نشان داده «قیمت دستوری» جواب نمی‌دهد. این ناکارآمدی فقط مختص بازار مسکن هم نیست و در همه بازارها تجربه شکست نرخ گذاری دستوری موجود است و نتایجش هم موجود است. صحبت از سقف اجاره‌بها و حمایت از مستاجران حتی می‌تواند اثرات التهابی در بازار مسکن ایجاد کند.به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن، با توجه به تورم بالای 40درصد اگر به مالک بگوییم حق ندارد بیش از ۲۵ درصد (یا 30 درصد) نرخ‌ها را افزایش دهد به مرور واحدهای اجاره‌ای را از بازار خارج می‌کند.
واحدهای نوساز نیز به بازار فروش و اجاره عرضه نمی‌شود. در نتیجه با فشار تقاضا مواجه می‌شویم که می‌تواند به رشد قیمت مسکن منجر شود. اگر نرخ‌ها را سرکوب می‌کنیم باید گزینه جایگزین هم بگذاریم تا صاحبان سرمایه در آن سرمایه‌گذاری کنند. اما گزینه جایگزین نداریم و بیش از ۸۰درصد سرمایه‌ها در حوزه مسکن قرار دارد. بنابراین با نرخ‌گذاری فقط با افزایش پرونده‌های مالک و مستاجری در قوه قضاییه مواجه می‌شویم و شورای حل اختلاف مگر به چه تعداد پرونده می‌تواند رسیدگی کند؟ فقط نمی‌توان منافع مستاجر را لحاظ کرد. چه بسا بسیاری از مالکان با پول اجاره امرار معاش می‌کنند و با تعیین سقف کمتر از نرخ تورم، زندگی آنها را مختل می‌کنیم.
افزایش عرضه؛ راه مقابله با رشد اجاره‌بها
به باور کارشناسان مسکن، دولت برای کنترل بازار مسکن باید زمینه‌های تولید و افزایش عرضه مسکن را فراهم کند. احداث یک میلیون واحد مسکونی در سال که دولت رییسی وعده آن را داده در صورت تحقق می‌تواند مشکل بازارمسکن را تا حد بسیار زیادی کاهش دهد. با ساخت یک میلیون مسکن با فناوری جدید، سرعت ساخت بالا می‌رود، کیفیت سازه‌ها افزایش می‌یابد، اشتغال رونق پیدا می‌کند و از همه مهم‌تر مساله تامین مسکن خانوارها حل می‌شود. تجربه این موضوع را هم داریم. سال ۱۳۹۱ حدود ۹۰۰ هزار پروانه ساختمانی صادر شد که در سال ۱۳۹۳ واحدها تکمیل شد و دیدیم که تا پایان سال ۱۳۹۶نرخ مسکن به ثبات رسید.
